原標(biāo)題：樓市分化進(jìn)入新周期：一二線“遇冷” 三四線“發(fā)燒”

編者按：進(jìn)入“五限時(shí)代”的中國(guó)樓市正在降溫，政策層層加碼之下，交易量應(yīng)聲而落，房?jī)r(jià)趨穩(wěn)。然而，單靠一個(gè)“限”字，難以從根本上釋放購(gòu)房需求。面對(duì)依然強(qiáng)勁的購(gòu)房預(yù)期和旺盛的實(shí)際需求，樓市管理正步入后調(diào)控時(shí)代。

中共中央政治局日前召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》即日起推出“樓市后調(diào)控時(shí)代”系列報(bào)道，察訪樓市實(shí)情，探索如何利用好當(dāng)前的窗口期，建立長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

資料圖：青海西寧6月住宅售價(jià)同比略有上漲。孫睿 攝

歷經(jīng)“9·30”“3·17”兩輪房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)發(fā)力，一二線城市齊齊進(jìn)入環(huán)比“量?jī)r(jià)齊跌”階段，周期性拐點(diǎn)正在不斷逼近。不過(guò)，樓市的整體趨穩(wěn)似乎并未影響到開(kāi)發(fā)商對(duì)三四線城市的良好預(yù)期，數(shù)據(jù)顯示，三四線城市的土地市場(chǎng)仍然火爆，多個(gè)城市在2017年上半年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)上百億的土地出讓收入。業(yè)界人士認(rèn)為，當(dāng)前樓市調(diào)控需保持定力，一要遏制熱門城市調(diào)控松動(dòng)跡象，二要避免三四線城市房?jī)r(jià)炒作現(xiàn)象。

一二線城市周期性拐點(diǎn)不斷逼近

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年1至6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資50610億元，同比名義增長(zhǎng)8.5%，增速比1至5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。1至6月份，商品房銷售面積74662萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.1%，增速比1至5月份提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。

全國(guó)一二線熱點(diǎn)城市商品住宅市場(chǎng)普遍出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2017年6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.8至5.5個(gè)百分點(diǎn)之間。初步測(cè)算，6月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.2%，二線城市新建商品住宅價(jià)格同比平均漲幅連續(xù)7個(gè)月回落。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在調(diào)控政策的影響下，一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)全面被控制，樓市調(diào)控的影響已經(jīng)在一線城市全面出現(xiàn)。他進(jìn)一步指出，當(dāng)前房地產(chǎn)各項(xiàng)關(guān)鍵數(shù)據(jù)全面回落，樓市漲幅觸頂跡象明顯。其中，平均價(jià)格下調(diào)的最主要原因是成交結(jié)構(gòu)的變化，從成交結(jié)構(gòu)看，一二線城市成交量明顯減少，導(dǎo)致了價(jià)格加速下調(diào)。

“房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候往往是‘利率高原’形成的時(shí)候。”保利地產(chǎn)首席分析師吳定金表示，不少銀行把居民房貸都視作“雞肋”，不僅二套房貸利率推升至基準(zhǔn)利率的20%，更是把首套房貸利率也上調(diào)至了基準(zhǔn)利率的10%，銀行方面利率優(yōu)勢(shì)方面的政策正逐步取消。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，70城房?jī)r(jià)指數(shù)，相當(dāng)于房地產(chǎn)行業(yè)的“上證綜合指數(shù)”。從統(tǒng)計(jì)的角度看，同比增幅曲線的收窄，和環(huán)比增幅不斷變小有關(guān)，但當(dāng)前同比增幅還沒(méi)有由正轉(zhuǎn)負(fù)，因此樓市并未出現(xiàn)大拐點(diǎn)，但樓市調(diào)整是一個(gè)逐漸降溫的過(guò)程，當(dāng)前環(huán)比“量?jī)r(jià)齊跌”，周期性拐點(diǎn)正在逼近。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，近三個(gè)月的市場(chǎng)走勢(shì)表明，北京“317新政”及后續(xù)一系列政策的效果非常顯著。在此輪調(diào)控中，政策的輪番出臺(tái)使得樓市的投資投機(jī)需求被徹底打壓，市場(chǎng)因此迅速退燒，住房向居住屬性回歸，購(gòu)房者的心態(tài)向理性回歸。市場(chǎng)交易量的降溫還會(huì)繼續(xù)，但降幅將逐步收窄。

三四線城市樓市升溫現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

樓市的整體趨穩(wěn)似乎并未影響到開(kāi)發(fā)商對(duì)三四線城市的良好預(yù)期，全國(guó)樓市銷售依然明顯呈現(xiàn)分化。從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，三四線城市接近全面上漲，6月份新建商品房住宅漲幅超過(guò)或達(dá)到1%的有20個(gè)城市，二手房漲幅超過(guò)或達(dá)到1%的有14個(gè)城市，基本全部為三四線城市。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，從成交結(jié)構(gòu)看，一二線城市樓市成交占比明顯減少，三四線城市銷量比重大增。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在克而瑞研究中心“第21屆地產(chǎn)金融形勢(shì)發(fā)布會(huì)”上說(shuō)：“今年上半年，三四線城市是成交主力。一二線城市銷售比重下降10個(gè)百分點(diǎn)，但三四線城市樓市銷售在全國(guó)總成交量中比重上升13個(gè)百分點(diǎn)，高達(dá)75%。”

從全國(guó)市場(chǎng)看，隨著樓市調(diào)控，一二線核心城市的土地?zé)嵴D(zhuǎn)移到三四線城市。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，上半年，佛山、溫州、無(wú)錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽(yáng)、鹽城、漳州、揚(yáng)州等21個(gè)熱點(diǎn)三四線城市的賣地收入超過(guò)百億元，平均土拍溢價(jià)率超過(guò)40%，相比往年有明顯上升。

以佛山為例，當(dāng)?shù)啬玫爻杀据^廣州、深圳等一線城市低，而二級(jí)市場(chǎng)成交表現(xiàn)又居廣東省前列，兩方面因素疊加之下，吸引包括世茂、綠城、五礦、泰禾、旭輝等開(kāi)發(fā)商不斷進(jìn)駐，大大加劇了當(dāng)?shù)氐母?jìng)爭(zhēng)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月20日，佛山的土地出讓金總額已達(dá)到395億元。

記者采訪了解到，為了維持規(guī)模增長(zhǎng)，不少企業(yè)改變了以往去一二線城市拿地的看法，對(duì)于一線城市和核心二線城市周邊的三四線城市，很多房企都表示有意布局，有些三線城市已經(jīng)成為房企爭(zhēng)相拿地的陣地。以保利地產(chǎn)為例，該公司2016年全年一二線城市拓展容積率面積超過(guò)1600萬(wàn)平方米，占全部拓展的70%，而在今年第一季度，這一比例下降到63%。近期，在莆田、衡水、鹽城、眉山等三四線城市，保利地產(chǎn)均有土地入庫(kù)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出，過(guò)去兩年的上升短周期內(nèi)，樓市熱點(diǎn)從一線到二線到弱二線到都市圈到三四線，正在經(jīng)歷輪動(dòng)擴(kuò)散的過(guò)程。不過(guò)三四線城市的樓市成長(zhǎng)性較弱，多年未漲的一波爆發(fā)后，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入的風(fēng)險(xiǎn)將不斷累積。

張大偉預(yù)計(jì)，本輪樓市分化進(jìn)入新周期，一二線在調(diào)控下降溫，三四線在投資需求推動(dòng)下上升將是2017年下半年樓市的主要特點(diǎn)。

環(huán)熱點(diǎn)城市“溢出”效應(yīng)顯著

眼下，隨著北上廣深及南京、合肥、廈門、杭州等一二線熱點(diǎn)城市調(diào)控政策的執(zhí)行，其周邊各“環(huán)熱點(diǎn)城市”承接“溢出”效應(yīng)愈加顯著，大部分城市商品住宅市場(chǎng)呈“量?jī)r(jià)齊升”態(tài)勢(shì)，當(dāng)?shù)卣娂姵雠_(tái)調(diào)控政策，為樓市降溫。然而在諸多因素下，環(huán)熱點(diǎn)城市樓市的調(diào)控難度正逐步增加。基層主管部門和業(yè)內(nèi)專家建議，未來(lái)可考慮在“一城一策”基礎(chǔ)上加強(qiáng)“區(qū)域協(xié)調(diào)施策”，提高調(diào)控實(shí)效。

自去年10月安徽合肥出臺(tái)限購(gòu)限貸政策以來(lái)，毗鄰合肥的六安市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步升溫，銷售量屢創(chuàng)新高。六安市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理局統(tǒng)計(jì)顯示，2016年全市商品房銷售面積達(dá)663.71萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)126.1%，增幅為全省之首;銷售金額308.79億元，首次突破300億大關(guān)。

今年一季度，六安房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)升溫，全市銷售商品房面積同比增長(zhǎng)20.37%，銷售金額同比增長(zhǎng)46.8%，商品房均價(jià)為同比增長(zhǎng)21.81%。4月底，記者在六安走訪多家樓盤發(fā)現(xiàn)，每家售樓部都用大幅海報(bào)掛出了“合六城際鐵路”的走向圖、站點(diǎn)分布等。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委已批復(fù)的規(guī)劃，合六城鐵將使六安進(jìn)入合肥“一小時(shí)通勤圈”。

六安悠然藍(lán)溪項(xiàng)目一位售樓經(jīng)理熱情地介紹說(shuō)，“3月份我們?cè)油七^(guò)一次，均價(jià)還不到5000元，132套房源只臨時(shí)通知了手頭客戶就一天賣完。5月底我們準(zhǔn)備開(kāi)幾棟大平層，預(yù)計(jì)價(jià)格漲到6500元左右，房源同樣是100多套，估計(jì)根本不夠賣。”

在江蘇句容市，受南京調(diào)控后“外溢”及首條跨市地鐵S6線(寧句城際)的影響，句容樓市同樣從去年10月開(kāi)始“量?jī)r(jià)齊升”，全年商品住宅銷售面積是2015年的3倍以上。購(gòu)房者中南京人占90%以上，承接了南京大量的剛需和投資購(gòu)房需求。

為控制過(guò)熱局面，環(huán)熱點(diǎn)城市成交漸熱的強(qiáng)三四線衛(wèi)星城市陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，給樓市降溫。記者梳理發(fā)現(xiàn)，陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策的環(huán)熱點(diǎn)城市有：環(huán)京津的保定、滄州、廊坊、淶水、涿州、懷來(lái)、張江口等，環(huán)滬寧杭的鎮(zhèn)江、嘉興、句容、嘉善、滁州、無(wú)錫等，環(huán)廣深的中山、佛山、東莞、珠海等。政策手段也涵蓋了限購(gòu)、限貸、限賣、控制備案價(jià)格、加大土地供應(yīng)等各個(gè)層面。

區(qū)域協(xié)調(diào)施策 承接疏解剛需

嚴(yán)躍進(jìn)表示，已進(jìn)入“史上最嚴(yán)調(diào)控”的熱點(diǎn)城市對(duì)周邊區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，后者已進(jìn)入“去庫(kù)存”和“控房?jī)r(jià)”雙軌并行階段，調(diào)控難度將繼續(xù)增加。

這一觀點(diǎn)也得到了受訪的地方主管部門和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)可，他們提出，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有緊密聯(lián)系的核心城市和其周邊環(huán)熱點(diǎn)地區(qū)，需要有新的調(diào)控視角和手段。

世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松提出，隨著經(jīng)濟(jì)的融合以及城際交通的徹底改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)原先以城市劃分的“板塊”將在未來(lái)三年發(fā)生巨大變化，城市界限越來(lái)越模糊，區(qū)域概念強(qiáng)化，僅僅以行政邊界實(shí)施的“一城一策”調(diào)控可能會(huì)無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)變化。

為此，陳勁松等人建議，首先要通過(guò)完善現(xiàn)有的城市群市長(zhǎng)聯(lián)席會(huì)議等機(jī)制，將區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步作為一個(gè)“中觀整體”看待，在“一城一策”的基礎(chǔ)上，逐步探索“區(qū)域協(xié)調(diào)施策”。

保利地產(chǎn)首席分析師吳定金則認(rèn)為，當(dāng)前這種“城市群調(diào)控場(chǎng)”的態(tài)勢(shì)已然初具雛形，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)整體回歸理性產(chǎn)生了積極作用。但由于不同城市長(zhǎng)期的行政分割，在協(xié)調(diào)程度、形成調(diào)控合力的能力、以及政策科學(xué)性上還需進(jìn)一步完善。

二是完善政策設(shè)計(jì)，合理承接中心城市住房需求，幫助疏解中心城市功能。句容市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理局副局長(zhǎng)馮義進(jìn)提出，句容市在城市群規(guī)劃上已經(jīng)有為南京提供配套服務(wù)的定位，其他環(huán)熱點(diǎn)城市也類似，積極融入中心城市是發(fā)展方向之一。

“考慮到這些因素，可適時(shí)調(diào)整政策，允許在南京繳納一年社保的無(wú)房家庭在句容購(gòu)房，而不是必須在句容繳納一年社保或個(gè)稅，使句容能夠合理承接南京的剛需。”馮義進(jìn)說(shuō)。

三是加快完善環(huán)熱點(diǎn)區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記信息聯(lián)網(wǎng)，推動(dòng)信息共享和互通互認(rèn)，為區(qū)域協(xié)調(diào)施策提供信息基礎(chǔ)。受訪人士建議，可設(shè)定信息聯(lián)網(wǎng)倒計(jì)時(shí)時(shí)間表，使投機(jī)炒房者盡快“曝光”，提高限購(gòu)限貸等調(diào)控政策的實(shí)施效果，在樓市調(diào)控中既能有效保障外溢人群的剛需，又能精準(zhǔn)打擊投機(jī)炒作需求，維護(hù)市場(chǎng)秩序。