19日，國家統(tǒng)計局發(fā)布5月70個大中城市房價變動情況，15個熱點城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落，其余大中城市房價環(huán)比下降或漲幅回落的城市個數(shù)有所增加。這意味著，在調(diào)控持續(xù)兩個月后，房價明顯企穩(wěn)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，兩年前領漲的一二線城市從2017年5月開始逐漸進入調(diào)整，樓市分化進入新周期。預計三四線城市領漲今年樓市下半場，而4季度房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的漲幅很可能降至個位數(shù)，整體市場將出現(xiàn)平穩(wěn)降溫。

　　數(shù)據(jù) 熱點城市漲幅回落明顯

　　統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，同比方面，15個城市新建商品住宅價格漲幅均回落，回落幅度在0.5至6.4個百分點之間。從環(huán)比看，9個城市新建商品住宅價格下降或持平，5個城市漲幅在0.5%以內(nèi)。

　　交通銀行金融研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月70個大中城市新建商品住宅價格算數(shù)平均環(huán)比增長0.75%，較上月漲幅微增0.02個百分點。其中一線城市增速繼續(xù)大幅下挫，二線與上月增速基本持平，三線城市漲幅繼續(xù)擴大。房價同比連續(xù)第五個月放緩，收窄至9.68%。

　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，5月，因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)，15個一線和熱點二線城市房地產(chǎn)市場基本穩(wěn)定。

　　從整體來看，5月70個城市中，新建商品住宅同比漲幅較4月相比有29個城市回落，二手住宅方面，有18個城市較4月回落。

　　值得一提的是，一二線城市同比漲幅回落尤其明顯。據(jù)統(tǒng)計局測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續(xù)8個月回落，5月比4月分別回落2.2和1.7個百分點；二線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅分別連續(xù)6個月和4個月回落，5月比4月分別回落0.8和0.5個百分點。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2015年5月北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比普漲，4個城市環(huán)比平均分別上漲3.0%和3.8%，最高漲幅分別為6.7%和6.3%，開啟近一輪房價上漲的拉動行情。2016年，二線城市猛漲，成為房價上漲的主要動力，而進入2017年，市場再次出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)分化，由三線城市領銜。

　　“時隔兩年，歷史逆轉(zhuǎn)，兩年前領漲的一二線城市從2017年5月開始逐漸進入調(diào)整，本輪樓市分化進入新周期。”張大偉說。

　　5月數(shù)據(jù)顯示，70大中城市中，20個城市漲幅超過1%，4個城市漲幅超過2%。具體來看，蚌埠漲幅環(huán)比上漲高達3.4%，北海環(huán)比漲幅達3.2%，湛江上漲2.6%，哈爾濱上漲2%。

　　張大偉表示，在嚴格調(diào)控下，一二線熱點城市樓市全面處于停滯或者下行趨勢中，上漲城市基本為三線城市和部分西部二線城市。

　　降溫 北京二手房率先回落

　　需注意的是，5月數(shù)據(jù)顯示，部分地區(qū)二手房價格跌幅超過新建住宅。從全國數(shù)據(jù)看，二手房價格漲幅也明顯低于新建住宅。

　　從二手房市場來看，北京、天津、石家莊、廈門、秦皇島、合肥、三亞環(huán)比出現(xiàn)下調(diào)。北京跌幅第一，下調(diào)0.9%，三亞下調(diào)0.5%、天津下調(diào)0.4%、秦皇島下調(diào)0.2%，廈門下調(diào)0.3%，石家莊、合肥下調(diào)0.1%。

　　張大偉表示，北京二手房價格下調(diào)0.9%，歷史上第一次成為跌幅第一的城市，從“3·17”調(diào)控政策效果看，北京二手房市場全面降溫，調(diào)控效果開始明顯。數(shù)據(jù)顯示，5月，北京合計月內(nèi)二手房住宅簽約僅10801套，而這是最近27個月的最低值。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為，5月新建商品住宅價格環(huán)比持平，二手住宅價格環(huán)比下跌，這讓北京成為這波抑制樓市增長的排頭兵。二手市場率先出現(xiàn)價格跳水，并迅速波及新房市場，使得房價上漲勢頭被抑制，價格走勢轉(zhuǎn)為平穩(wěn)。她預計，年內(nèi)北京樓市仍將保持成交下行、價格穩(wěn)中走低的市場趨勢。

　　張大偉說，整體市場已經(jīng)出現(xiàn)明顯的成交下行，新建商品房住宅市場也已經(jīng)連續(xù)5個月低于3000套。但從價格調(diào)整幅度看，買賣雙方的博弈依然持續(xù)，除個案報價大跌外，沒有出現(xiàn)成交價格大幅變動。

　　而事實上，除了北京外，整體房地產(chǎn)市場成交也出現(xiàn)明顯下降。1至5月，商品房銷售面積54820萬平方米，同比增長14.3%；商品房銷售額43632億元，增長18.6%。相比去年4月的高點，兩項銷售指標增速回落幅度分別達22.2個和37.4個百分點。

　　交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示，當前調(diào)控政策呈現(xiàn)“限購+限貸+限價+限售”的“四位一體”嚴控狀態(tài)，各地收緊措施還在陸續(xù)推出。隨著調(diào)控效應持續(xù)發(fā)酵，更多緊縮政策的出現(xiàn)和調(diào)控范圍的擴容也將在市場預期之中，目前需求趨于觀望，市場成交增速大幅回落。

　　風向 “抑泡沫”和“去庫存”并行

　　“雖然調(diào)控政策效果已有顯現(xiàn)，但由于部分地區(qū)政策執(zhí)行不嚴，通過將周圍區(qū)縣納入統(tǒng)計數(shù)據(jù)的方法，改變表面數(shù)據(jù)。因此，泡沫依然在，未來政策嚴控勢頭難以改變。”有業(yè)內(nèi)人士表示。

　　對此，夏丹說，5月房地產(chǎn)成交和房企到位資金增速繼續(xù)回落，開發(fā)投資增速首次“剎車”。預計下半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策難有明顯松動。

　　夏丹認為，未來一方面通過政策性調(diào)控抑制購買端口，另一方面通過資金調(diào)整投資端口。“去年，銀行將信貸資源大量投放到住房按揭貸款上，新增個人房貸占新增貸款的比重曾一度高達39.2%，出現(xiàn)過度擴張傾向。今年金融端‘去杠桿’扼住了房貸失控的苗頭，房貸投放額度將在總量控制目標下大幅削減。”

　　“同時，疊加市場流動性趨緊下資金成本上升，倒逼銀行以提高定價的方式重新調(diào)配資產(chǎn)。預計今年個人住房貸款規(guī)模和占比雙雙下降，重點地區(qū)首套、二套房貸平均利率將明顯上調(diào)。”夏丹說。

　　在多重壓力下，四季度房地產(chǎn)或面臨調(diào)整。張大偉說，從全國數(shù)據(jù)看，市場整體漲幅開始加速放緩，雖然三四線城市繼續(xù)高位運行，但整體漲幅將出現(xiàn)下行。預計2017年4季度房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的漲幅很可能降至個位數(shù)。整體市場平穩(wěn)，一二線城市將進入調(diào)控政策抑制下的“降溫周期”。

　　夏丹也表示，前5月開發(fā)投資自年初以來首次出現(xiàn)增速回落，房地產(chǎn)投資增速下行趨勢確立。

　　“商品房成交同比增速下行已滿一年，房地產(chǎn)投資在上半年出現(xiàn)的高增長難以為繼。銷售增速的大幅下滑，必然拖累后續(xù)開發(fā)投資，金融監(jiān)管的加強和資金鏈的不斷收緊，也將形成硬約束。預計房地產(chǎn)投資增速將呈現(xiàn)‘先揚后抑’的局面，在二季度高點后即將見頂回落。”夏丹認為。