在嚴厲的樓市調控威力之下，房企資金鏈問題開始爆發(fā)。近日，深圳奧宸地產資金鏈斷裂傳聞席卷地產圈，老板不知所蹤，員工被爆欠薪3000萬。

　　即使是大型房企也不樂觀。隨著融資渠道全面收緊，機構數據顯示，房企5月份的融資規(guī)模同比幾乎被“腰斬”。在融資和銷售兩端卡緊之下，資金回籠成為房企下半年的難題。

　　錢“緊”，債務壓力大

　　根據奧宸員工發(fā)出的討薪訴求書，奧宸長期拖欠員工工資達3000萬。據深圳當地媒體探訪，目前深圳奧宸地產南山阿里云大廈辦公室，因拖欠物業(yè)費已被貼上封條。

　　這家曾名列“中國地產100強企業(yè)”的房企，在深圳、北京、昆明等多個城市擁有房地產項目。不過，其在2014年就開始出現(xiàn)了資金鏈斷裂的問題，云南2個項目停工，深圳項目去年也被司法查封。今年此輪調控之下，奧宸地產資金鏈再度出現(xiàn)問題。

　　不只是奧宸地產，近期房企股權交易頻繁，更是出現(xiàn)了大量中小型房企出售旗下項目的案例。前不久，深圳控股就以現(xiàn)金總價54.25億元向恒大地產集團出售地產業(yè)務，這部分地產業(yè)務主要集中在三、四線城市。

　　“從我看到的情況，今年以來房企的資金鏈壓力確實更大了，尤其是小型房企生存困難。”綠城中國副總裁馮征告訴記者，這已經不是融資成本提高到多少的問題，而是能否融到資，大型房企依托銀行、實力股東的關系，會好很多。

　　維權、并購或許只是開始，每一輪調控，都有一部分中小房企扛不住。其中，上一輪調控的2014年，僅3月份被媒體曝光出來的房企資金鏈斷裂案例就有10余起，遍及浙江、江蘇等地。

　　上市房企也面臨資金鏈緊張、債務到期壓力。近日，國泰君安一份數據顯示，405家發(fā)行樣本中，有107家房企凈負債率超過100%，有接近50家凈負債率超過150%，16家房企凈負債率甚至超過300%。尤其是目前快速并購的房企，如融創(chuàng)、陽光城，均面臨高負債率問題。

　　融資端全面收緊

　　從去年以來，房地產開發(fā)貸、公司債、股權融資等受到很大限制，甚至是表外融資的地產基金和資管計劃均受限制。

　　值得一提的是，房企5月份的融資規(guī)模同比幾乎被腰斬?？硕鹧芯恐行慕瞻l(fā)布的數據顯示，今年5月108家房企新增融資額為579.69億元，同比下跌了45.3%。

　　在克而瑞數據中，銀行貸款環(huán)比下降了29.67%；受債市波動影響，房企的票據、債券發(fā)行額縮量明顯，環(huán)比下降49.9%；同期海外發(fā)債額為零。值得注意的是，房企通過境內債券融資是近兩年輸血的重要手段。

　　目前，房企不得不轉向信托、私募等其他融資渠道，而融資成本也將變得更高，有房企融資成本甚至超過10%。據用益金融信托研究院報告顯示，6月12日-6月18日成立的集合信托中，房地產領域規(guī)模占比再次罕見地居首。

　　用益金融信托研究院助理研究員黃琬娜分析稱，房企的資金需求較大，目前銀行貸款、再融資、海外融資等成本相對較低的融資渠道均受一定阻滯，導致房企資金募集回流到信托、資管等高成本融資渠道。

　　不過，針對房地產信托的監(jiān)管正在趨嚴。近期，銀監(jiān)會重點檢查房地產信托業(yè)務，房地產開發(fā)貸、公司債等房企“輸血”管道也受到了限制。

　　在美聯(lián)儲步入加息通道之下，海外融資也已呈現(xiàn)關閉的跡象。Wind數據顯示，2017年二季度以來，房地產企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模為17.45億美元，僅高于2014年同期的10億美元，創(chuàng)2013年以來同期次低。

　　下半年“走量”回籠資金成重點

　　盡管上市房企前五月銷售額仍然不錯，但二季度的頹勢已經越發(fā)明顯。中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，包括萬科、碧桂園等在內的21家龍頭房企5月單月合計銷售金額為2269.8億元，環(huán)比下降5%，而相比3月份跌幅更是高達25.4%，這一銷售數據也是年內銷售最差的月份。

　　隨著回款問題疊加融資渠道收緊等影響，房企在未來很可能會面臨越來越大的資金問題，這要求房企加快銷售回籠資金。近日，綠城中國執(zhí)行總裁李青岸表示，對于三、四線城市來說，只要沒有巨大虧損，公司能走量都會走量，以綠城中國在海南的藍灣小鎮(zhèn)為例，春節(jié)后就賣出了30億元，目前三、四線城市的庫存量已經降至40%。

　　無獨有偶，近日融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌也坦承，下半年開發(fā)貸、住房按揭等銀行貸款將繼續(xù)收緊，再加上銷售速度放緩，開發(fā)商的日子將更加艱難，現(xiàn)金流也會更加緊張。“因此，現(xiàn)在融創(chuàng)的邏輯是，要能夠快速賣掉，哪怕只賺一點錢都可以，至少沒虧本。”

　　新城控股集團高級副總裁歐陽捷認為，企業(yè)要加快進度、加力推廣、加速推盤，不浪費每一個客戶，老盤要快速去庫存，新盤要保守定價格，才能保持高速運轉。

　　不過，一、二線城市新房項目的普遍降價似乎不太可能，“綠城在一、二線城市的項目由于口碑不錯，一般不會有價格波動。具體到各家房企，還要看各家房企自己的狀況。”馮征表示。