銷售回款放慢的路上，是即將到來的償債高峰期。

　　《證券日報》記者根據(jù)同策咨詢研究部統(tǒng)計的數(shù)據(jù)獲悉，2017年上半年，40家典型房企融資額達3689.38億元人民幣，直逼3700億元。

　　值得關(guān)注的是，公司債已經(jīng)連續(xù)收緊8個月，在此期間，同策咨詢監(jiān)測的40家典型房企中鮮有企業(yè)拋出過去動輒上百億元大手筆的融資計劃，但6月份，這40家房企融資額度超過1131億元，環(huán)比2017年5月份的604.92億元上漲87.08%，幾乎翻倍。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士認為，調(diào)控高壓下，盡管典型房企項目布局城市分散，融資能力強，有應(yīng)對調(diào)控周期的優(yōu)勢，但5月份以來，銷售回款已經(jīng)放緩，要想抗住接下來的市場轉(zhuǎn)冷和償債壓力，不得不開始大量儲備“糧食”。

　　多位業(yè)內(nèi)分析師也表示，從房企債務(wù)端來看，典型上市房企存量債務(wù)期限大多為2年-3年期，因此，過去兩年發(fā)行的大規(guī)模債務(wù)融資將在明后年集中兌付。屆時，若銷售回款難以到位，將有一些房企會被迫退出房地產(chǎn)市場。

　　上半年舉債近3700億元

　　據(jù)同策咨詢研究部統(tǒng)計顯示，今年上半年，40家房企融資3689億元，其多來自境內(nèi)銀行貸款、境內(nèi)再融資、信托貸款、中期票據(jù)、海外融資、委托貸款和公司債等渠道。

　　同策咨詢研究部研究員張吉輝表示，自2016年11月份以來，房企境內(nèi)發(fā)行公司債渠道收緊，公司債的額度大幅下降，但40家典型房企的融資總額度仍能保持每月略增的趨勢，而且今年6月份單月融資額突破千億元，這是自2016年9月份以來融資總額再度突破千億元的表現(xiàn)。

　　張吉輝稱，房企作為資金密集型企業(yè)，對資金持續(xù)性的需求和外部環(huán)境的收縮可能導(dǎo)致了股權(quán)融資金額自4月份以來的持續(xù)上漲。

　　從近幾月以來的數(shù)據(jù)可見，通過出讓項目權(quán)益進行股權(quán)融資的房企中不乏龍頭房企的身影。然而，出讓股權(quán)(有可能是明股實債)等于出讓部分未來收益，且資管、信托、私募基金的融資成本相對來說更高于市場化的融資成本。

　　值得一提的是，由于境內(nèi)融資渠道受阻，尤其公司債難以放行，房企海外融資猛增。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心向《證券日報》記者提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年至今，房企海外融資達148.75億美元，與2016年上半年的75.6億美元相比，同比上漲97%，同時超過了2016年全年144億美元的海外融資額。

　　更重要的是，張吉輝認為，在境內(nèi)去杠桿，境外美元進入加息通道的經(jīng)濟大背景下，房企依舊獲得高額融資，這意味著創(chuàng)新融資方式(包括其他債權(quán)融資和新型股權(quán)再融資方式)已經(jīng)成為大部分房企融資的主要方式之一。

　　張吉輝稱，以6月份已披露數(shù)據(jù)來分析，創(chuàng)新融資方式所籌集資金占6月份融資總額的一半以上(50.93%)；而40家上市房企6月份整體融資成本已抬升至5%以上，更甚者達到6%以上。其中，海外融資成本受美元加息的影響明顯，較5月份以來利率整體上浮。目前，境內(nèi)境外融資環(huán)境均不寬松，債權(quán)融資成本境內(nèi)外同時提高，并且相差無幾。

　　然而，更大的壓力不是融資成本的上升，而是明后年將至的償債高峰期。

　　明后年將出現(xiàn)償債高峰期

　　有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年下半年以來，基于公司債發(fā)行門檻低、融資成本低等優(yōu)勢，公司債發(fā)行規(guī)模猛增。2015年全年房企發(fā)行公司債規(guī)模高達4302億元，其中下半年占比達到95%，2016年前7個月，已累計發(fā)行5760億元，超過去年全年水平。

　　而這些債務(wù)將在未來兩年進入集中兌付期。

　　廣發(fā)證券房地產(chǎn)分析師樂加棟預(yù)計，20 18年—2019年，樣本房企債務(wù)兌付數(shù)量是未來幾年的高點，兌付規(guī)模將分別高達3375億元和4474億元。當然，需要指出的是，大型房企憑借更高的銷售回款額度以及更加穩(wěn)健的財務(wù)水平，在融資方面將更具備優(yōu)勢。因此，真正需要警惕的是中小型房企的兌付風(fēng)險。

　　更重要的是，2016年大量銀行表外資金借道非標流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，大量的表外融資使得房企杠桿水平存在被低估的現(xiàn)象，這意味著明后年房企的償債壓力比想象中更大。

　　長江證券房地產(chǎn)分析師蒲東君也表示，由于債務(wù)“期現(xiàn)結(jié)構(gòu)”的原因，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈雖無近憂但有遠慮。從短期債務(wù)償付能力來看，貨幣資金覆蓋率長期處于1倍以上，最高可達3倍以上，意味著房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)余大量在手現(xiàn)金，短期沒有償債壓力。但是從長期來看，由于2014 年至 2016 年，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行了大量 3 年至 5 年期的公司債券等長期債務(wù)工具，將在 2017年下半年陸續(xù)迎來兌付期。

　　“大筆舉債擴張的中小企業(yè)，高價拿地的企業(yè)，甚至項目布局城市不均衡的房企都將面臨高杠桿運營帶來的償債壓力，甚至有些房企將遭遇‘生死劫’，預(yù)計今年下半年，為了生存或者減壓，房企的并購案將更多。”另有分析師向本報記者如是表示。