在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)明顯不同于過(guò)去的情況下，一些城市根據(jù)自身情況對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，完全是可以理解的。

12月18日晚，山東菏澤一則關(guān)于取消住房限售政策的通知引發(fā)了廣泛的關(guān)注。

菏澤樓市調(diào)控不具代表性

這個(gè)名為菏澤市《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中明確規(guī)定，取消新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施。

對(duì)于這個(gè)被媒體解讀為“打響樓市調(diào)控第一槍”的舉措，山東省住建廳先是表示菏澤的文件“沒有報(bào)備，已經(jīng)要求菏澤住建局盡快進(jìn)行政策解讀”。隨后，山東省住建廳人士回應(yīng)稱：關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控，山東省住建廳和國(guó)家的調(diào)控政策是一致的，采用一城一策、因城施策的管控措施。因?yàn)楦鞯胤匠鞘星闆r不一樣，在政策方面也不是一刀切，省住建廳不干涉各個(gè)地方住建部門的具體政策。

19日晚間，菏澤市住建局就此事作出說(shuō)明，表示有不少市民，特別是棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)氖忻?，因不能辦理過(guò)戶而無(wú)法購(gòu)買合適的存量住房，要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。同時(shí)，為防商品住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)大的波動(dòng)，決定取消已出臺(tái)的限制新購(gòu)和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。

對(duì)于菏澤取消限售，一方面，我認(rèn)為輿論的反應(yīng)有點(diǎn)過(guò)頭了，這不過(guò)是個(gè)非熱點(diǎn)的四五線城市調(diào)控政策的微調(diào)，并不具有代表性;另一方面，站在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大局和房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)下的具體情況，一些城市根據(jù)自身情況取消限售等措施，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，完全是必要和可以理解的。

眾所周知，本輪房地產(chǎn)調(diào)控始于2016年的“9·30”政策。在兩年多的時(shí)間里，各地出臺(tái)了從限購(gòu)、限售、限貸、限離等一系列調(diào)控措施，調(diào)控力度之大，覆蓋范圍之廣，調(diào)控程度之嚴(yán)厲，都可謂空前。

以限售為例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)有接近90個(gè)城市出臺(tái)了限售措施。在兩年多的時(shí)間里，高層一方面不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控的預(yù)期，不斷強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的定調(diào)。特別是在今年7月政治局會(huì)議上，罕見強(qiáng)調(diào)“下決心解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題”，決心之大，前所未有。另一方面，在加強(qiáng)調(diào)控的同時(shí)，不斷強(qiáng)調(diào)加快房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)已告別高燒

從房地產(chǎn)市場(chǎng)看，經(jīng)歷兩年多的調(diào)控，到今年上半年，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已趨于穩(wěn)定，遏制投資投機(jī)的政策目標(biāo)基本已經(jīng)達(dá)到。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面也在悄然變化。隨著市場(chǎng)的穩(wěn)定，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期也在改變。特別是下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體已明顯降溫。

第一，從70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，從下半年開始，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力基本衰竭，包括一線城市在內(nèi)的熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定的調(diào)整，多地二手房出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的情況;

第二，土地市場(chǎng)明顯降溫，無(wú)論是土地溢價(jià)率，還是土地市場(chǎng)的溫度，都和去年不可同日而語(yǔ)。前11個(gè)月，全國(guó)300個(gè)城市住宅類用地平均溢價(jià)率為7%，較去年同期下降15個(gè)百分點(diǎn)。土地流拍也創(chuàng)下2014年以來(lái)的新高。土地市場(chǎng)被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)的先行指標(biāo)，從土地市場(chǎng)的情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫已成定局;

第三，從房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售以及景氣指數(shù)等指標(biāo)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已告別高燒，回復(fù)常態(tài)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期已經(jīng)從看漲向看跌轉(zhuǎn)變;

最后，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)判斷趨于謹(jǐn)慎，一些開發(fā)商喊“活下來(lái)”，一些開發(fā)商開始“去地產(chǎn)化”。這都意味著，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的變化。

就中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，前不久召開的中央政治局會(huì)議定調(diào)2019年中國(guó)經(jīng)濟(jì)，面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的局面，中央強(qiáng)調(diào)要增強(qiáng)優(yōu)惠意識(shí)，重申要“穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期”。

“穩(wěn)”可以說(shuō)是明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)政策的核心，中央雖然沒有明確提出“穩(wěn)地產(chǎn)”的說(shuō)法，但穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，也是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的應(yīng)有之義。在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)明顯不同于過(guò)去的情況下，對(duì)政策進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出問題，是必要的。

但這不意味著又鼓勵(lì)房?jī)r(jià)上漲，放棄“房住不炒”的基本理念。抑制投資投機(jī)是長(zhǎng)期的，但根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況對(duì)調(diào)控政策調(diào)整，更加有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。如果后續(xù)有城市跟進(jìn)調(diào)整，也不必大驚小怪。