近日，京東在北京產(chǎn)權(quán)交易所，成功收購(gòu)了北京翠宮飯店有限公司100%股權(quán)，交易額近27億元人民幣，轉(zhuǎn)讓方為海淀區(qū)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)管理中心。

據(jù)天眼查信息顯示，目前，北京翠宮飯店已完成了股東變更后續(xù)。其唯一股東為北京京東尚科信息技術(shù)有限公司(下稱“京東尚科”)。而京東尚科為北京京東世紀(jì)貿(mào)易有限公司全資控股子公司，法定代表人為劉強(qiáng)東。從京東方面的回應(yīng)中得知，京東收購(gòu)翠宮飯店，并非要開(kāi)酒店，而是將其改造成寫(xiě)字樓，以自用為主，用來(lái)“筑巢引鳳”。

不開(kāi)酒店，便于吸納研發(fā)人才

北京翠宮飯店在一年內(nèi)出現(xiàn)兩次股東變更。 2018年1月22日，北京市海淀區(qū)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)管理中心剛剛成為新股東。此前，北京翠宮飯店長(zhǎng)期隸屬于北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司。

但在收購(gòu)約半年后，北京翠宮飯店再次被北京市海淀區(qū)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)管理中心掛牌出售。業(yè)績(jī)虧損以及高額負(fù)債成為翠宮飯店連續(xù)被拋售主要原因。

據(jù)2018年11月26日北京產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)信息顯示，北京翠宮飯店正式掛牌出讓，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為26.83億元。其中，債權(quán)作價(jià)7.62億元，100%股權(quán)作價(jià)19億元。值得一提的是，此次轉(zhuǎn)讓的前提條件是，意向受讓方須為高新技術(shù)企業(yè)，且2017年凈資產(chǎn)不低于50億元。

去年底，阿里巴巴籌備兩年的無(wú)人酒店在杭州正式亮相，據(jù)稱是全球第一家支持全場(chǎng)景刷臉住宿的酒店。

而京東收購(gòu)北京翠宮飯店，是否意味著京東也像阿里巴巴一樣進(jìn)軍酒店業(yè)?

對(duì)此，京東集團(tuán)副總裁宋旸則在朋友圈給予了否定。他說(shuō)，京東尚科收購(gòu)翠宮飯店將用做辦公場(chǎng)所，目前在北辰的部分研發(fā)人員將搬至翠宮辦公，“在西邊安置辦公場(chǎng)所也更方便吸納研發(fā)人才”。

從北京翠宮飯店的歷史來(lái)看，其曾是中關(guān)村的一個(gè)創(chuàng)業(yè)舞臺(tái)，那里有著高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)基因。

宋旸表示，海淀區(qū)智力資源密集、創(chuàng)新資源豐富，收購(gòu)翠宮飯店是京東集團(tuán)基于在海淀的長(zhǎng)遠(yuǎn)布局和發(fā)展，未來(lái)該項(xiàng)目也將改造成以科技研發(fā)、商務(wù)辦公為主要的使用功能，作為京東集團(tuán)在海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體空間。

從宋旸的回應(yīng)中得知，京東收購(gòu)翠宮飯店，并將其改造成寫(xiě)字樓，是以自用為主，目的在于“筑巢引鳳”。

預(yù)計(jì)物業(yè)成本未超過(guò)5萬(wàn)元/平方米

公開(kāi)資料顯示，北京翠宮飯店于1998年開(kāi)業(yè)，建筑面積達(dá)68629.04平方米，且地理位置優(yōu)越、交通便利，為中關(guān)村地區(qū)為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)，而且該地區(qū)已無(wú)可能再有新增商辦物業(yè)。

在一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，京東收購(gòu)北京翠宮飯店，從寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)上看，是一筆合算的買賣。從京東19億元購(gòu)買北京翠宮飯店100%股權(quán)來(lái)看，相當(dāng)于19億元購(gòu)買了68629.04平方米的商業(yè)物業(yè)，如此核算，單價(jià)僅為27685元/平方米，即便減去30%的地下及設(shè)備空間，再加上5億元的改造裝修成本，寫(xiě)字樓成本也僅達(dá)到49958元/平方米，沒(méi)有超過(guò)5萬(wàn)元/平方米。如果將來(lái)債權(quán)收不回來(lái)，核算下來(lái)的成本也不超過(guò)6萬(wàn)元/平方米。

戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示，2018年第四季度中關(guān)村甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金是401.8元/月/平方米，空置率僅為0.3%。而從2016到2018年的三年間，中關(guān)村區(qū)域的租金上漲了36%，而同期CBD區(qū)域的租金僅上漲了8%。

戴德梁行認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的快速發(fā)展和擴(kuò)張是中關(guān)村甲級(jí)寫(xiě)字樓租金上漲的主要?jiǎng)恿?。由于整體區(qū)域基本上沒(méi)有面積可租，因此預(yù)計(jì)未來(lái)租金仍有較大的上漲空間。

新京報(bào)記者通過(guò)寫(xiě)字樓租賃平臺(tái)好租網(wǎng)的信息可知，知春路、海淀黃莊區(qū)域的寫(xiě)字樓房源均價(jià)為8.25元/平方米/天。但是部分高端寫(xiě)字樓超過(guò)10元/平方米/天。 比如領(lǐng)航科技大廈、海淀文化藝術(shù)大廈的部分寫(xiě)字樓租金超過(guò)15元/平方米/天。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果按不超過(guò)14元/平方米/天的租金標(biāo)準(zhǔn)預(yù)估，北京翠宮飯店年收益至少在億元以上。該人士猜測(cè)，此次，海淀區(qū)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)管理中心要求收購(gòu)方須為高新技術(shù)企業(yè)，且2017年凈資產(chǎn)不低于50億元，目的也在于引進(jìn)高新企業(yè)，交易并非重點(diǎn)，而京東也被寄希望重構(gòu)中關(guān)村區(qū)域創(chuàng)新生態(tài)體系。