房貸利率轉(zhuǎn)換，你辦了嗎?

自3月1日起，多家銀行發(fā)布了關(guān)于存量浮動利率個人貸款定價基準轉(zhuǎn)換的公告。從今年3月1日起到8月31日，2020年前使用商貸的買房人，需要與銀行重新簽訂合同，并且，央行把選擇權(quán)交到你的手上：是選擇LPR加點還是固定利率方式，你來定。

該工作已經(jīng)啟動了一個月時間。到底轉(zhuǎn)換的人多不多?大家都選擇了哪一種轉(zhuǎn)換模式呢?記者調(diào)查了南京多家銀行發(fā)現(xiàn)，一個月來進行轉(zhuǎn)換的客戶并不多，很多人仍在觀望糾結(jié)中。

通知發(fā)布一個月來，辦理轉(zhuǎn)換的還不多

根據(jù)人民銀行公告【2019】第30號，存量浮動利率個人貸款定價基準轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日起正式啟動，原則上于2020年8月31日前完成，根據(jù)客戶的選擇，可轉(zhuǎn)為LPR加減點浮動定價或者固定利率。

適逢該通知發(fā)布了一個月，記者昨日采訪了南京地區(qū)多家國有及股份制銀行。記者了解發(fā)現(xiàn)，雖然多家銀行都在官微上發(fā)布了該公告，并且注明了手機銀行的操作方式，但實際進行辦理轉(zhuǎn)換的客戶并不多，有的銀行甚至目前辦理人數(shù)僅在個位。而在已轉(zhuǎn)換的客戶當中，選擇LPR加減點浮動模式的人更多。

某國有大行相關(guān)人士告訴記者：“已經(jīng)轉(zhuǎn)換的只占全部房貸客戶的5%。”為何這么少呢?據(jù)悉，從一些打電話咨詢的客戶情況來看，大家糾結(jié)的是到底要不要跟著LPR每年變動。

對于一直“不動”的客戶，銀行會怎么辦?

一家國有銀行人士告訴記者，如果到了8月31日，部分客戶還是沒轉(zhuǎn)換的話，是否進行自動切換成哪一種，他們還在等具體通知。

但也有幾家銀行將直接采取批量轉(zhuǎn)換的方式，直接將存量房貸客戶的定價基準轉(zhuǎn)換為LPR。比如，招商銀行在公告上表示，將于4月上旬統(tǒng)一將轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的商業(yè)性個人住房貸款的定價基準轉(zhuǎn)換為LPR。如果希望不做轉(zhuǎn)換，仍維持原合同安排，招商銀行表示可在2020年8月31日前與該行聯(lián)系。

值得注意的是，還有部分銀行則設(shè)置了時間點，在某一時間點過后，將采取批量轉(zhuǎn)換方式。其中，興業(yè)銀行是要求截至2020年7月31日客戶尚未進行個人貸款定價基準利率轉(zhuǎn)換補充協(xié)議簽訂確認的，該行將參考銀行業(yè)普遍做法，進行個人存量貸款批量轉(zhuǎn)換。

浦發(fā)銀行也對7月20日前未轉(zhuǎn)LPR的個人住房按揭貸款，在7月下旬將批量調(diào)整為LPR浮動利率定價。

如果還不清楚怎么回事的，趕緊來補課!

1、為什么要轉(zhuǎn)?

過去，銀行向客戶發(fā)放房貸，利率都是按照央行公布的貸款基準利率定價，以“上浮××倍”“打××折”形式來確定。前兩年五年期以上貸款基準利率是4.9%，如果定價上浮1.1倍，那么最終利率就是5.39%。其定價模式為：房貸利率=貸款基準利率×上浮比例/打折數(shù)。

但是貸款基準利率不夠市場化，所以央行推動利率市場化改革，推出了LPR。2019年8月，央行改革貸款市場報價利率(LPR)，此后新發(fā)放貸款的定價基準由貸款基準利率變?yōu)長PR。今年3月起，LPR的應(yīng)用范圍從新增貸款逐步擴大到存量浮動利率貸款，貸款基準利率逐步退出歷史舞臺。

也就是說，今后貸款浮動利率將參照LPR，其定價模式為：房貸利率=LPR+固定點差(固定點差可能為負數(shù))。

2、 什么人需要轉(zhuǎn)?

需要轉(zhuǎn)換的包括如下：

2020年1月1日前已發(fā)放，或者已簽訂合同但未發(fā)放的貸款;參考的是貸款基準利率定價;貸款本來是浮動利率定價的。對房貸客戶來說，以下幾種情況不用參與轉(zhuǎn)換工作：

政策性的公積金個人住房貸款(包括組合貸款中的公積金部分)不需要轉(zhuǎn)換;

2020年12月31日前到期的個人住房貸款，不需要轉(zhuǎn)換;固定利率貸款，不需要轉(zhuǎn)換。

3、轉(zhuǎn)換規(guī)則是什么?

對于需要進行轉(zhuǎn)換合同的借款人來說，選擇有兩種：LPR加點或者固定利率。但是只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后就不能再次轉(zhuǎn)換了。此外，央行要求，轉(zhuǎn)換時，保持原合同最近的執(zhí)行利率不變進行等價轉(zhuǎn)換，加點數(shù)值=原合同最近的利率水平—2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR數(shù)值。

假設(shè)你在2008年貸款買房，和銀行簽了一筆期限20年的商業(yè)性個人住房貸款合同，現(xiàn)在剩余期限為8年。

原合同約定的利率定價方式為5年期以上貸款基準利率(4.9%)上浮10%。也就是說你目前承擔(dān)的房貸利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。

一、如果你選擇了固定利率。那就只能選擇5.39%的固定利率，在剩余的8年里繼續(xù)承擔(dān)5.39%的房貸利率。

二、如果你選擇了LPR加點。

因為在轉(zhuǎn)換初期要確保利率平穩(wěn)過渡，所以你今年2020年的房貸利率仍然是5.39%，但計算方法已經(jīng)改變。計算公式是LPR(五年期4.8%)+0.59%(加點)=5.39%。

所以2020年無論轉(zhuǎn)換前后，直到12月31日，你實際承擔(dān)的房貸利率仍是5.39%;

而今年2月份央行5年期貸款市場報價利率下調(diào)5BP至4.75%，假設(shè)這一基準利率水平直到今年12月仍維持在4.75%，那么你2021年的房貸利率就是：4.75%+0.59%=5.34%。

如果你選的是固定利率，那就還是5.39%。

自轉(zhuǎn)換后的第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月的LPR五年期利率與該加點數(shù)值重新計算確定，每年的房貸利率水平實際是在跟隨LPR的變化而浮動。在此例中，

——到2021年1月1日，房貸利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的LPR+0.59%。

——到2022年1月1日，房貸利率將調(diào)整為2021年12月發(fā)布的LPR+0.59%。