寫(xiě)字樓市場(chǎng)往往是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的“晴雨表”。近日，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者從北京、上海、深圳、天津等地調(diào)研了解到，受多重因素影響，各地寫(xiě)字樓空置率持續(xù)上升，個(gè)別地段甚至突破30%。業(yè)內(nèi)人士建議，積極推動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”，出臺(tái)寫(xiě)字樓科學(xué)發(fā)展規(guī)劃，摒棄攀比現(xiàn)象，引導(dǎo)城市理性發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。

空置率上升 租金有所下降

記者走訪多地發(fā)現(xiàn)，寫(xiě)字樓空置率高、空置期長(zhǎng)的問(wèn)題不同程度存在。與此同時(shí)，寫(xiě)字樓租金價(jià)格下降，許多寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)方甚至主動(dòng)提出減租以維持出租率。

在廣西南寧東葛路延長(zhǎng)線的一棟寫(xiě)字樓7樓，多個(gè)辦公室的玻璃門(mén)緊鎖，寫(xiě)有聯(lián)系電話的物業(yè)出租廣告散落在玻璃門(mén)下。由于整個(gè)樓層只有幾間辦公室有人辦公，樓道顯得空蕩蕩的。記者在8樓、9樓、11樓隨機(jī)走訪發(fā)現(xiàn)，一個(gè)樓層有23間辦公室，往往只有七八間亮著燈。

在11樓的1120辦公室門(mén)口，記者透過(guò)玻璃看到，上一家企業(yè)留下了一顆“發(fā)財(cái)樹(shù)”，由于長(zhǎng)期無(wú)人打理，滿地都是落葉。“因?yàn)榻衲杲?jīng)濟(jì)不景氣，我投資的辦公室物業(yè)好不容易才租出去，不少鄰居的物業(yè)降價(jià)也找不到合適的客戶承租，有的辦公室甚至交付多年后都沒(méi)有裝修。”南寧的一位市民告訴記者。

從事辦公樓租賃業(yè)務(wù)的南寧遠(yuǎn)程地產(chǎn)客戶經(jīng)理羅振思介紹，目前甲1棟、甲2棟、甲3棟寫(xiě)字樓入駐率均不理想。“高樓層的商家入駐率還可以，低樓層的空置率較高。”他說(shuō)，以前行情好的時(shí)候，客戶上午看好了一間辦公室沒(méi)有下定金，下午就被別人租去了，但是現(xiàn)在閑置半年的情況也常有。“此前寫(xiě)字樓出租，一個(gè)月能成交五六單，現(xiàn)在成交一兩單都不容易，有時(shí)甚至沒(méi)有。”

記者走訪北京、上海、深圳、天津等地的寫(xiě)字樓發(fā)現(xiàn)，寫(xiě)字樓空置率高、空置期長(zhǎng)的問(wèn)題不同程度存在。北京、上海等一線城市核心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃受新冠肺炎疫情影響不大，寫(xiě)字樓較高空置率主要由非核心商圈寫(xiě)字樓和普通寫(xiě)字樓資源大量閑置拉動(dòng)。戴德梁行發(fā)布報(bào)告顯示，三季度上海市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率升至21.9%，比二季度上升1個(gè)百分點(diǎn)。

深圳寫(xiě)字樓空置率仍在攀升。三季度空置率環(huán)比二季度小幅下降0.92個(gè)百分點(diǎn)至24.52%。在天津，寫(xiě)字樓空置現(xiàn)象同樣不容樂(lè)觀。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，天津市寫(xiě)字樓空置率為36.1%。受新冠肺炎疫情影響，一些往年出租率表現(xiàn)較好的寫(xiě)字樓也遭遇了出租下滑的困境。天津國(guó)際大廈招商負(fù)責(zé)人陳田介紹，國(guó)際大廈目前出租率為75%，較往年低15%左右。

與此同時(shí)，寫(xiě)字樓租金價(jià)格下降。受多方面因素影響，許多寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)方甚至主動(dòng)提出減租以維持出租率。在北京中關(guān)村的一棟寫(xiě)字樓，物業(yè)在得知一家主營(yíng)國(guó)際游學(xué)業(yè)務(wù)的企業(yè)業(yè)務(wù)萎縮后，承諾若企業(yè)再續(xù)租1年，租金將降低25%。

“今年跟往年不一樣，出現(xiàn)部分租戶退租的現(xiàn)象。同時(shí)，客戶對(duì)價(jià)格比較敏感。每平方米的平均租金降為130元，比之前低了不少。”南寧市一棟甲級(jí)寫(xiě)字樓的招商負(fù)責(zé)人說(shuō)。

戴德梁行發(fā)布報(bào)告顯示，三季度，得益于市場(chǎng)租賃需求的逐步回暖和新冠肺炎疫情的有效控制，北京全市及五大核心商圈市場(chǎng)租金雖延續(xù)了年初以來(lái)的下調(diào)趨勢(shì)，但降幅較二季度有所收窄，分別環(huán)比下降2.8%和2.9%至每月每平方米人民幣348.4元和393.2元。

在上海、廣州等一線城市，商圈租金也有所下降。三季度，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓租金環(huán)比下滑0.97%，降幅比二季度有所收窄。廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓租金小幅下調(diào)0.8%至183元每月每平方米。

此外，新商圈招商壓力大，銷售難。位于天津市新八大里商圈的一棟大廈招商經(jīng)理王鈺然介紹，該寫(xiě)字樓目前入駐率為70%左右，即便如此，在附近仍屬于入駐率較高的寫(xiě)字樓。

經(jīng)濟(jì)下行壓力之下，投資者保持觀望態(tài)度，二、三線城市寫(xiě)字樓銷售遇冷。根據(jù)易居克而瑞的研究數(shù)據(jù)，2020年1至8月，南寧市6個(gè)城區(qū)寫(xiě)字樓銷售面積總計(jì)供應(yīng)47.9萬(wàn)平方米，成交27.1萬(wàn)平方米，成交率為56.5%。許多寫(xiě)字樓面臨較大銷售壓力，位于南寧市中心城區(qū)的一個(gè)寫(xiě)字樓銷售面積28萬(wàn)平方米，目前成交占比僅為20%左右。據(jù)一位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，購(gòu)買人群中投資客較多，不少人都在觀望。

資源供應(yīng)過(guò)剩 行業(yè)加速洗牌

受訪人士介紹，當(dāng)前各地寫(xiě)字樓空置率較高的背后，有供過(guò)于求的市場(chǎng)因素以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理等多重誘因。

——寫(xiě)字樓供大于求。今年上半年，深圳市累計(jì)吸納甲級(jí)寫(xiě)字樓辦公面積約14萬(wàn)平方米，超過(guò)2019年的全年吸納量。在供應(yīng)量連續(xù)四年大漲的情況下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐漸飽和。

深圳市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心總規(guī)劃師鄒兵表示，部分城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)速度快，原有的一些產(chǎn)業(yè)空間并不能充分滿足新產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展需要，為吸引更多現(xiàn)代金融、總部經(jīng)濟(jì)、研發(fā)創(chuàng)新等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)入駐，因而增加了商務(wù)辦公等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)用地的供應(yīng)量;同時(shí)，一些城市允許將舊工業(yè)區(qū)的工業(yè)用地建設(shè)成介于生產(chǎn)制造功能和商務(wù)辦公功能之間的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，其外在形式就是寫(xiě)字樓。

戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端預(yù)計(jì)，2020年至2024年，深圳可能入市的甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量將達(dá)到791萬(wàn)平方米。“由于階段性供過(guò)于求，未來(lái)幾年，深圳的甲級(jí)寫(xiě)字樓將持續(xù)維持高空置率狀態(tài)。”

——疫情影響租賃活動(dòng)。據(jù)第一太平戴維斯、CCEF提供的數(shù)據(jù)顯示，在包括北上廣深四個(gè)一線城市和杭州、成都、武漢等14個(gè)二線城市的18個(gè)樣本城市當(dāng)中，除了南京、蘇州外，其余16個(gè)城市的寫(xiě)字樓租金跌勢(shì)已超過(guò)一年。

業(yè)內(nèi)人士介紹，近年來(lái)，多地甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)快速增長(zhǎng)，但企業(yè)需求增速顯然沒(méi)有趕上寫(xiě)字樓供應(yīng)的增速，在寫(xiě)字樓資源供過(guò)于求的當(dāng)下，疫情加劇了市場(chǎng)的去庫(kù)存壓力。

高力國(guó)際華北區(qū)研究部董事陸明認(rèn)為，企業(yè)整體營(yíng)收增速受到大環(huán)境的影響，隨著疫情防控常態(tài)化持續(xù)，社會(huì)生產(chǎn)生活逐步正常運(yùn)行，但居民消費(fèi)端仍受到一定的抑制，這些因素都從一定程度上影響到需求反彈。

——部分城市新興產(chǎn)業(yè)不足。天津財(cái)經(jīng)大學(xué)教授叢屹認(rèn)為，一些城市目前處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整階段，互聯(lián)網(wǎng)、平臺(tái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚不夠完善，缺少如頭部互聯(lián)網(wǎng)公司、在線教育等一批能夠?yàn)樯虅?wù)樓盤(pán)帶來(lái)需求亮點(diǎn)的新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)企業(yè)。

在北京、上海、廣州等地，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)成為寫(xiě)字樓吸納主力。前期快速擴(kuò)張且租戶結(jié)構(gòu)以初創(chuàng)公司為主的商務(wù)品牌開(kāi)始出現(xiàn)退租撤場(chǎng)現(xiàn)象，行業(yè)洗牌現(xiàn)象加劇。

科學(xué)合理規(guī)劃 促進(jìn)良性發(fā)展

受訪人士表示，大量寫(xiě)字樓涌現(xiàn)，一方面增加了城市景觀和天際輪廓線，推動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)，展現(xiàn)一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的成就，另一方面，其暗藏的風(fēng)險(xiǎn)隱患也不容忽視。建議在控制商業(yè)樓宇數(shù)量和規(guī)模的同時(shí)，理性制定規(guī)劃城市發(fā)展路線。

南開(kāi)大學(xué)濱海研究院副院長(zhǎng)薄文廣認(rèn)為，商業(yè)樓宇本身的資金回報(bào)率并不高，許多城市的摩天大樓拔地而起，僅僅作為城市形象的展示之用。就目前辦公資源供大于求的現(xiàn)狀來(lái)看，需要合理規(guī)劃進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院住房政策研究中心主任助理李宇嘉認(rèn)為，近年來(lái)，一些城市及其各個(gè)城區(qū)，招商引資展開(kāi)了“競(jìng)標(biāo)賽”，新區(qū)動(dòng)輒和紐約曼哈頓、倫敦金融城等標(biāo)志性區(qū)域?qū)?biāo)。當(dāng)前企業(yè)、個(gè)人在創(chuàng)業(yè)上心態(tài)愈發(fā)務(wù)實(shí)，靠高檔寫(xiě)字樓裝飾門(mén)面獲得市場(chǎng)青睞并不現(xiàn)實(shí)。因此，各地應(yīng)降低期待，放慢腳步，理性制定規(guī)劃城市發(fā)展路線。

同時(shí)，調(diào)整土地供應(yīng)思路。據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局副局長(zhǎng)王策飛介紹，針對(duì)供地結(jié)構(gòu)失調(diào)帶來(lái)的寫(xiě)字樓供應(yīng)過(guò)多，為優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，深圳市2020年縮減了商服用地的供應(yīng)量。

其次，在稅收、金融等方面出臺(tái)積極政策。廣西房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)李景新建議，寫(xiě)字樓招商可由企業(yè)分散招商轉(zhuǎn)向由政府層面統(tǒng)籌的集中招商，寫(xiě)字樓資源閑置率高的問(wèn)題持續(xù)多年，已非市場(chǎng)端通過(guò)自身調(diào)試能夠解決，需要政府引導(dǎo)“放水養(yǎng)魚(yú)”。龍光地產(chǎn)廣西區(qū)域公司營(yíng)銷管理事業(yè)一部負(fù)責(zé)人陳梁認(rèn)為，金融市場(chǎng)的支持也至關(guān)重要。當(dāng)前貸款難度大、門(mén)檻高，且利率上浮較多，給有購(gòu)買寫(xiě)字樓意愿的客戶造成較大約束。“寫(xiě)字樓方面貸款一次最多500萬(wàn)元，建議金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)放寬政策，以刺激市場(chǎng)活力。”

此外，根據(jù)市場(chǎng)新需求調(diào)整發(fā)展方向。薄文廣認(rèn)為，商業(yè)樓宇開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)走出思維誤區(qū)，不要將目光只放在建設(shè)“高大上”的項(xiàng)目上，也可為新興的中小企業(yè)“量身定做”一些走“親民路線”的辦公資源。在寫(xiě)字樓租賃成本不低的情況下，技術(shù)范式的變革引發(fā)了辦公形式的諸多變化：騰訊會(huì)議、釘釘?shù)绒k公軟件的出現(xiàn)和功能不斷完善，使一些資金不充足的中小企業(yè)失去了承租辦公場(chǎng)地的動(dòng)力。因此，針對(duì)這一部分需求，要求開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)換思路，讓中小企業(yè)不再“望樓興嘆”。

(記者覃星星、梁姊、關(guān)桂峰、張超、趙瑞希、李亭、鄭鈞天采寫(xiě))