2020年的冬天，因多家長租公寓爆雷，讓房東和租戶陷入“受害者”相爭的漫長博弈。

危機(jī)并非一朝一夕產(chǎn)生。兩年前，長租公寓還是一片高光態(tài)勢，各路資本爭相加碼，頭部企業(yè)相繼赴美上市。但也正因資本力量的加持，一些分散式長租公寓陷入“互聯(lián)網(wǎng)式”燒錢補(bǔ)貼、越擴(kuò)張越虧損的普遍困境。

“分散式長租公寓利用高收低租等手段做大規(guī)模，并用租金貸圈錢，類似龐氏騙局。”有租賃行業(yè)資深人士告訴記者，在資本壓力下，這些長租品牌要不斷擴(kuò)張規(guī)模，但越擴(kuò)張越虧損，很難精細(xì)化運(yùn)營。

即便是行業(yè)頭部公司自如，也難逃盈利困境，這是企業(yè)戰(zhàn)略激進(jìn)的表現(xiàn)，也是行業(yè)不成熟的結(jié)果。值得注意的是，目前多地正加強(qiáng)租賃行業(yè)監(jiān)管，不規(guī)范行為有望被糾偏，但距長租企業(yè)找到可持續(xù)的盈利模式，仍道路漫長。

頻頻“爆雷”

11月30日，自如宣布戰(zhàn)略并購貝客青年精品公寓。并購?fù)瓿珊螅匀鐚⒃诒本?、上海、廣州、深圳、南京等7個城市，運(yùn)營53個集中式公寓項(xiàng)目。自如表示，此舉有助于快速提升其在核心城市的集中式公寓規(guī)模。

在當(dāng)下長租公寓市場，分散式是從個人房東處租賃房屋，經(jīng)過裝修后對外出租，獲得租金差收入，俗稱“二房東”;集中式則是將整幢物業(yè)改造后出租，房源集中，管理方便，但前期投入較大。

自如是國內(nèi)頭部長租公寓品牌，目前已形成分散式合租、整租、豪宅，以及集中式獨(dú)棟和社區(qū)的全品類租住產(chǎn)品覆蓋。高調(diào)擴(kuò)張規(guī)模的同時，自如在分散式租賃領(lǐng)域卻頻頻遭遇業(yè)主維權(quán)。

早在年初，便有自如房東向第一財經(jīng)記者反映，接到自如業(yè)務(wù)員電話，商量降租金，理由是要拆除隔斷間，收益將受影響。如果房東不同意，自如便單方面解除合同，補(bǔ)償兩個月房租，并扣除裝修費(fèi)。

受到波及的多為自如此前為搶占市場、高價拿下的房源。在疫情沖擊、租賃市場低溫等因素影響下，自如選擇“斷臂求生”。“所有遭受解約影響的租客都會友好協(xié)商，對于符合合同支持的業(yè)主，將會賠付違約金。”自如稱。

作為行業(yè)頭部公司，自如暫時尚有周轉(zhuǎn)余地，而其他已“爆雷”的公司正風(fēng)波連連。近日，多名租客反映，因其租住的長租公寓出現(xiàn)資金危機(jī)，自己年付的資金“打了水漂”，還要被迫搬離、重新找房。

“租約還剩七個月，但房東說自己也要還貸款，長租公寓已拖欠他們兩個月房租。”租客王林(化名)告訴記者，按房東的想法，如果想繼續(xù)住，雙方可重新簽一份合同，從12月份開始，直接把租金給房東。

王林并不想接受這一方案。“我們跟長租公寓還沒解約，即便想解約，押金租金能否返還還是未知，如果私下跟房東續(xù)簽，哪份有法律效力?”他說，目前各方還在觀望，自己想等下一步結(jié)果。

越擴(kuò)張越虧錢

據(jù)第一財經(jīng)記者不完全統(tǒng)計，自2017年以來，全國共有153家長租品牌“爆雷”，2020年1~11月就多達(dá)84家。其中，很大一部分原因在于“高進(jìn)低出”、“長收短付”、濫用“租金貸”等運(yùn)營模式導(dǎo)致資金鏈斷裂。

其中，“租金貸”更是長租企業(yè)被詬病的焦點(diǎn)。為獲得更多資金，長租公寓運(yùn)營方會引入金融機(jī)構(gòu)，租客與其簽訂貸款條約，分期償還租房貸款，金融機(jī)構(gòu)則將全年租金一次性打入長租公寓企業(yè)賬戶。

這種情況下，租客可能會在不知情的情況下產(chǎn)生貸款，金融機(jī)構(gòu)放出的貸款，則直接流向長租公寓。因長租公寓按月或季度給房東打款，期限錯配下會沉淀出巨大的資金池，這筆資金并沒有獨(dú)立第三方進(jìn)行監(jiān)管。

一旦“爆雷”事件發(fā)生，長租公寓資金鏈斷裂無法向房東打款，租客卻仍與金融機(jī)構(gòu)存在債務(wù)關(guān)系。毫無疑問，濫用“租金貸”助推了長租公寓無序擴(kuò)張，加大了租客權(quán)益受損的風(fēng)險，但其并非企業(yè)陷入危機(jī)的核心因素。

早在今年5月，國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室便撰文指出，即使規(guī)模較大的上市長租公寓也面臨巨大的流動性風(fēng)險，根本原因在于：企業(yè)本身經(jīng)營現(xiàn)金流為負(fù)，且規(guī)模巨大;疫情加速了融資現(xiàn)金流的波動。

以某美股上市長租公寓品牌為例，過去三年，該公司運(yùn)營的房源數(shù)量暴增，運(yùn)營效率和出租率卻持續(xù)走低，租金成本增速超過收入增速，越擴(kuò)張越虧損。即便沒有疫情沖擊，這家公司的流動性風(fēng)險也難以忽視。

同策資管也認(rèn)為，只要該公寓能正常運(yùn)營，保持一定的資金流動性，未引發(fā)租客信任危機(jī)，以及進(jìn)一步的集中退房等問題，租金貸本身不會成為危機(jī)的導(dǎo)火索，更不是企業(yè)運(yùn)營出現(xiàn)困境的主要矛盾。

該機(jī)構(gòu)還認(rèn)為，危機(jī)發(fā)生的根源在于，在目前商業(yè)模式和管理方式下，長租企業(yè)每間運(yùn)營中的公寓都在貼錢。自2018年起，全國各城市開始嚴(yán)查隔斷房、群租房，加上疫情影響，出租率及租金下跌，加速了長租企業(yè)資金鏈問題的暴露。

急需擺脫“野蠻生長”

盡管“爆雷”、“甲醛房”、“租金貸”等問題頻發(fā)，但長租公寓的出現(xiàn)，仍滿足了當(dāng)下年輕人的租賃需求，是解決我國租賃市場結(jié)構(gòu)性失衡的重要途徑。作為一種新興業(yè)態(tài)，長租行業(yè)急需步入有序發(fā)展的軌道。

易居控股CEO丁祖昱認(rèn)為，長租公寓正如早期的共享單車、滴滴，拼資金、拼實(shí)力、拼規(guī)模是行業(yè)早期階段的正常表現(xiàn)。“大浪淘沙”之后，行業(yè)將走向成熟，中端企業(yè)逐漸退出，最終達(dá)到多方制衡的健康狀態(tài)。

國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室也發(fā)文表示，應(yīng)設(shè)立行業(yè)準(zhǔn)入門檻，制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范(如隔間、裝修、安全等)，定期組織行業(yè)形勢研討;地方政府應(yīng)會同住建部門建設(shè)長租公寓信息平臺，房客租金應(yīng)在銀行開立專戶進(jìn)行監(jiān)管。

近日，多地已發(fā)文加強(qiáng)監(jiān)管。其中，濟(jì)南要加強(qiáng)對“高進(jìn)低出”、“長收短付”經(jīng)營模式的監(jiān)管，對不具備持續(xù)經(jīng)營能力、擴(kuò)張規(guī)模過快的企業(yè)實(shí)施約談告誡、暫停網(wǎng)簽備案、發(fā)布風(fēng)險提示、依法依規(guī)查處等舉措。

針對“租金貸”問題，成都明確表示，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%;深圳也明確，住房租賃企業(yè)不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費(fèi)貸款。

克而瑞租售認(rèn)為，監(jiān)管政策密集出臺，要讓長租公寓回歸“住”的本質(zhì)。這意味著，長租公寓依靠“高收低出”、“長租短付”、“租金貸”等手段大舉擴(kuò)張的時期已經(jīng)過去，行業(yè)正從重視規(guī)模轉(zhuǎn)向深耕運(yùn)營。

不過，一些業(yè)內(nèi)人士對分散式長租品牌的發(fā)展并不認(rèn)可。上述租賃行業(yè)人士告訴記者，分散式長租公寓以租金貸融資，通過收購房源再轉(zhuǎn)租的方式擴(kuò)張規(guī)模，但越擴(kuò)張就會越虧損，很難做到精細(xì)化運(yùn)營。

相較而言，集中式公寓因?yàn)楣芾硇矢蛹谢?，并且通過精細(xì)化運(yùn)營這個放大器，能有效提升收益，獲得持續(xù)發(fā)展;而分散式前期資本沉淀較少，利于企業(yè)在短期內(nèi)快速擴(kuò)張，但成本利潤難以控制。

以萬科、龍湖等房企運(yùn)營的集中式長租公寓為例，這些品牌正有意放緩規(guī)模擴(kuò)張速度，轉(zhuǎn)而提升經(jīng)營質(zhì)量和效率。近三年來，龍湖冠寓整體出租率提升，今年上半年攀升至85.3%，且不會運(yùn)用“租金貸”模式。

長租公寓并非暴利行業(yè)，任何盲目追求規(guī)模、獲取房源成本過高、濫用金融杠桿的行為，都可能使企業(yè)資金承壓。在穩(wěn)妥處理“爆雷”公寓的遺留問題后，唯有精細(xì)化運(yùn)營，才能讓行業(yè)獲得持續(xù)發(fā)展。