一則單身人士放松限購的傳言,讓成都樓市再次成為焦點。
此前,成都市規(guī)定,符合購房條件的2人及以上家庭可購兩套住房,而符合條件的單身青年只能購一套房。近日網(wǎng)傳成都將允許符合條件的單身青年購兩套房。
“目前圈子里都傳瘋了,但能否落實還要看官方文件,可能會在部分地區(qū)先行試一下吧。”對于單身人士放開限購的政策進展,電建地產(chǎn)成都公司的一位人士稱。
(相關(guān)資料圖)
今年一季度以來,成都新房成交熱度持續(xù)飆升,不僅成交量升到了1.5萬套,同比增長16%,部分新盤甚至又出現(xiàn)了罕見的“萬人搖”,把線上登記系統(tǒng)擠爆了。
但讓更多人吃驚的還是二手房市場。成都住建局數(shù)據(jù)顯示,今年3月,成都二手房成交量超過2.8萬套。這不僅創(chuàng)下成都市的成交紀錄,更是超越了北京、上海這些一線城市,成為全國二手房市場的扛把子。
這樣的交易熱度,出乎許多人意料。作為一個西部二線城市,成都的人均GDP并不突出,但房價卻已經(jīng)實現(xiàn)了15個月連漲,更是以“成都房價排名上漲第一”的話題,登上了微博熱搜。對比今年3月和一季度數(shù)據(jù)來看,成都的新房同比漲幅分別為8.5%和8.6%,而排名第二的杭州則分別為5.8%和6.2%。
然而,在各項繁榮的數(shù)據(jù)背后,成都樓市也呈現(xiàn)出一些“割裂”的狀況:一方面,普通買房人搖不到的“網(wǎng)紅盤”,撐起了新房市場的火熱;另一方面,二手交易量創(chuàng)下新高,更大規(guī)模的二手掛牌量卻同步襲來,目前已超過18萬套。
撲朔迷離的樓市表象背后,成都樓市又會走向何方?
少數(shù)人的“搖號”狂歡
憑借熊貓、火鍋、春熙路、太古里等網(wǎng)紅標簽,成都在社交媒體上賺足了流量。在房地產(chǎn)市場,成都樓市熱銷,也是從這些有著套利空間的“網(wǎng)紅盤”開始的。
網(wǎng)紅盤來源于此前成都樓市新政的產(chǎn)物:雙限地,這些地塊不僅設(shè)置了土地限價,還設(shè)置了清水限價(即毛坯房的上限價格),如果新盤限價跟周邊二手房形成巨大的價格差,那這個盤就必紅無疑。
許多成都買房人都品嘗過 “網(wǎng)紅盤”帶來的幸福和煩惱。這些網(wǎng)紅盤往往自帶投資屬性,低于周邊二手房的巨大價差,讓購房人蜂擁而至。然而,面對極低的中簽率,絕大部分購房者仍舊是陪跑,真正入圍者寥寥。
在成都工作生活了多年的陳麗就是如此。今年29歲的陳麗,是一家面包房的主理人。在愛美食愛娛樂的成都,陳麗的面包店生意做得很火紅,但在買房這件事兒上,卻總是差了點兒運氣。
陳麗目睹了成都樓市的興衰漲跌,潮起潮落。
成都房價的高速增長期始于2016年。2016年3月,成都房價開始全面上漲,投資客和炒房團爭相涌入,一次性買入上百房源,直接把樓市的新房庫存量,壓降到了4個半月的規(guī)模。而那一年,成都的新房均價才7983元/平米。
到了2017年,成都樓市開始調(diào)控時代,二手房市場也被納入調(diào)控體系,但這并未完全撲滅樓市的高燒。那一年,抱著“買漲不買跌”信仰的購房者,還是拿著全款沖進了市場,成都樓市從千元時代邁入了萬元時代,至年底新房均價已漲至1.2萬元。直到2017年底,“搖號”政策正式推出后,市場逐步回歸理性。
此后,成都樓市房價上漲幅度終于變得可控,越來越多的市民開始加入“搖號”的隊伍。自2020年以來,陳麗已親身經(jīng)歷了5場新房“搖號”,可一次也沒有搖中。到今年3月,陳麗決定再賭一把運氣,再次加入高新區(qū)一個網(wǎng)紅盤的搖號大軍。
陳麗深知,在新房搖號市場里,光有購房資格和“鈔能力”還不夠,關(guān)鍵還得靠運氣。然而,這一次好運還是沒有眷顧她,“買房的人太多了,搖號的人也很多,市場整體還是很火的”。
誠意金交了一個又一個,就是上不了車。最終,陳麗決定不再把買房希望寄托在搖號上,而是選擇了龍泉驛區(qū)的二手房,“價格雖然沒有網(wǎng)紅新盤的香,但我總歸能買到”。
陳麗只是眾多搖號大軍的一員。今年以來,在巨大的“房價差”面前,成都搖號人數(shù)屢創(chuàng)新高,中簽率屢創(chuàng)新低,造就了一個又一個搖號狂歡。
3月中旬,成都恒大天府半島6期開盤時,更是出現(xiàn)了戲劇性的時刻。由于項目售價1.35萬元/平方米,與周邊二手房相比,存在超8000元/平方米的價差,許多購房人都為此心動了。
▲(成都恒大天府半島售樓處。圖片來源:項目官方)
最終結(jié)果顯示,超5.2萬人加入搶房大軍,一度造成了報名系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)堵塞的情況。而由于樓盤推出的房源量只有180套,實際買房人的中簽率只有0.3%,相當于291人搶一套房。
這也是“網(wǎng)紅盤”的普遍特征,它們都是典型的房價倒掛項目,銷售均價明顯低于周邊市場均價,對購房人吸引力十足。
據(jù)「市界」不完全統(tǒng)計,自2023年以來,成都多個新房房源一開盤就遭到瘋搶,如川發(fā)天府上城、恒大天府半島、麓湖林語、建發(fā)央璽等。
憑借著“搖號”的超高性價比,成都樓市主城區(qū)的新房熱度持續(xù)回升。買房人不是在售樓部交資料,就是在通往售樓部的路上。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,一季度成都樓市去化率90%以上的項目全部位于一圈層(指天府新區(qū)、高新南區(qū))核心優(yōu)質(zhì)板塊,8成以上為央國企開發(fā)的項目,基本都是120-200平方米以上的改善和深度改善產(chǎn)品。
然而,并不是所有買房人都有機會參與這場盛宴。
“開發(fā)商在2020年起拿到很多設(shè)置了銷售限價的雙限地,這種樓盤一般都沒有利潤空間,所以普遍質(zhì)量一般,如果這些樓盤售價跟周邊二手房比,沒有價格倒掛或價差不大,一般購房者不太愿意去買這種新盤,這導(dǎo)致真正火的新盤不會太多?!鄙鲜鲭娊ǖ禺a(chǎn)成都公司員工表示。
一位成都高新區(qū)的本地中介對「市界」表示,“雖然新房目前的成交熱度看上去不錯,但實際上分化很明顯。真正有熱度的只是那些有巨大價差的網(wǎng)紅盤,剩下的那些新盤,如果位置偏,品質(zhì)差,性價比也沒啥優(yōu)勢的話,去庫存會非常難。”
與此同時,在大戶型產(chǎn)品占主流的主城區(qū),買房人參與新盤搖號的入市門檻也跟著提升。“成都主城區(qū)的新房上車總價都得有400萬,低于400萬的房子只能去郊區(qū)新房或者二手房市場選了。而對于成都人來說,400萬算是一個買房的門檻,高于400萬的,對普通工薪階層來說,就有點超出預(yù)算了?!鄙鲜鲋薪楸硎?。
最終,那些“買到就賺到”的網(wǎng)紅盤房源,成了少數(shù)人的投資游戲。
二手房去化壓力仍大
面對新房首付門檻高、戶型大、熱門盤難搶,大量剛需購房者們不得不轉(zhuǎn)向二手房。
今年4月份,王麗也開始走上了看房之路,她的要求是“小戶型,總價兩百萬以內(nèi)”。然而,新房市場卻無法實現(xiàn)她這個簡單的買房愿望。
“200萬以內(nèi)在主城很難找到符合要求的新房,想要在市區(qū)內(nèi)買新房,買到交通方便一些,配套也齊全的房子,真得很難。”王麗對「市界」說道。
最終,王麗不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場。與王麗一樣,整個成都二手房市場,有越來越多的剛需群體涌入。
在成都,二手房市場的交易主體,已經(jīng)變成了總價100-200萬的剛需買房人。成都貝殼找房數(shù)據(jù)顯示,100-200萬總價的房源合計占比約40%,是當前成都二手房供應(yīng)的絕對主力。
▲(圖源:視覺中國)
隨著整個交易市場的回溫,大量剛需客涌入二手房市場,加之房東們以舊換新需求的釋放,推高了交易規(guī)模。數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,成都二手房成交量已經(jīng)突破5.6萬套,比新房要多出1.6倍。
然而,伴隨著交易量的提升,一些令房東不安的信號也開始顯現(xiàn),二手房的掛牌量在飆升。
不久前,家住成都的李成就經(jīng)歷了一段艱難的賣房歷程。李成有一套二環(huán)邊上的“老破小”住宅,雖然房齡近30年,但南北戶型,緊鄰地鐵。他本想借著這波樓市“小陽春”能賣一個好價格。然而,現(xiàn)實與預(yù)期卻有很大的差距。
“房子掛了快8個月怎么也賣不掉,最后降價30萬才出掉”,李成因此對當前的樓市熱度產(chǎn)生懷疑。但對比二手房總體的去化周期來看,他的賣房周期已經(jīng)比多數(shù)人短多了。
貝殼數(shù)據(jù)顯示,2023年一季度末,成都二手庫存去化周期26.2個月,相比2022年年底減少了11.9個月,但這一數(shù)據(jù)仍遠高于北京二手房同期平均13.4月的去化周期。
長期在主城區(qū)工作的本地中介對「市界」說道,“成都二手房的成交量雖然很大,但帶不動房價,價格像主城區(qū)和天府新區(qū)成交價格會有一個上漲,多數(shù)板塊保持持平甚至降價?!?
目前,成都二手房掛牌均價約1.77萬元/平米,相比往年平均1.8萬/平米的價格還要略低,整體還保持著平穩(wěn)價格。
而更讓人心憂的是,二手房的掛牌數(shù)量還在上升。鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,目前成都二手房掛牌量為18.19萬套,而南京、蘇州、廣州、西安、合肥的二手房掛牌量分別為14.94萬套、14.40萬套、12.64萬套、11.23萬套、10.45萬套。
10年人口增了600多萬
少不入川,老不出蜀。成都這座被譽為“天府之國”的城市,一直給人一種悠閑、舒適、愜意的印象。
最近幾年,隨著產(chǎn)業(yè)升級,成都展現(xiàn)出強大的虹吸效應(yīng),越來越多年輕人開始涌入這座城市。
▲(圖源:視覺中國)
在成都工作兩年后,今年年初,霄云搞定了買房這件人生大事。北漂期間,她一直沒有考慮過買房,但回到成都后,她終于有機會圓了自己的買房夢。
2023年1月,霄云在玉林板塊看了幾套房子后,迅速確定了自己心儀的目標,是一個不到70平方米的小兩居,房價也從110萬元談到了89萬元。雖然房子不大,但它卻讓霄云對未來生活充滿憧憬。
“在快節(jié)奏的北京待久了,到了慢節(jié)奏的成都,人整個松弛下來了?!彼嬖V「市界」。
2022年,成都GDP已破2萬億,總?cè)丝?126.8萬,當年新增常住人口7.6萬人,常住人口直逼北京上海,相比十年前,人口凈增了近616萬。
此外,政策利好也為成都樓市添了把火。近兩年,成都進一步優(yōu)化了區(qū)域限購政策,在保持高新南區(qū)限購不變基礎(chǔ)上,將核心限購區(qū)域進一步打通,讓更多購房者參與進來。
與此同時,來自金融層面的支持,也讓買房人有了更多信心。目前,成都首套貸款利率從之前的4.3%下調(diào)至4.1%,第二套房則下調(diào)至4.9%。
購房的政策環(huán)境迎來了罕見的寬松期。不過,許多業(yè)內(nèi)人依然心存疑慮,一季度樓市中脫穎而出的成都,是否能延續(xù)火熱行情。
4月18日的成都土拍,為許多人遞上了一顆“定心丸”。當日,50多家房企競相爭奪成都中心城區(qū)的三宗土地。結(jié)果,3宗地均達到土地最高限價,進入抽簽環(huán)節(jié)。
房企爭奪最激烈的“青羊金沙街道清江社區(qū)地塊”,在32家房企抽簽的情況下,中建三局下屬子公司以約11.17億元總價成為幸運兒,成交樓面價18900元/㎡。尤其值得一提的是,該地塊清水限價35000元/㎡,為目前成都最高的住宅清水限價地塊。
成都本地的一位房企投拓人士對「市界」說道,“從今天土拍的表現(xiàn)來看,成都土地價格面臨馬上斷檔跳升的情況。目前也確實需要一些政策,來支持開發(fā)商進一步漲價?!?
不過,再多的支持政策,也只能作為撬動樓市的支撐點,而不是發(fā)力點。畢竟,經(jīng)濟復(fù)蘇、老百姓收入的持續(xù)增長,才是樓市回暖的真正動力。
( 注:陳麗、王麗、霄云、李成均為化名)
作者 | 李 逗
編輯 | 孫春芳
運營 | 解一帆
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