一則單身人士放松限購(gòu)的傳言，讓成都樓市再次成為焦點(diǎn)。

此前，成都市規(guī)定，符合購(gòu)房條件的2人及以上家庭可購(gòu)兩套住房，而符合條件的單身青年只能購(gòu)一套房。近日網(wǎng)傳成都將允許符合條件的單身青年購(gòu)兩套房。

“目前圈子里都傳瘋了，但能否落實(shí)還要看官方文件，可能會(huì)在部分地區(qū)先行試一下吧?！睂?duì)于單身人士放開(kāi)限購(gòu)的政策進(jìn)展，電建地產(chǎn)成都公司的一位人士稱。

(相關(guān)資料圖)

今年一季度以來(lái)，成都新房成交熱度持續(xù)飆升，不僅成交量升到了1.5萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)16%，部分新盤甚至又出現(xiàn)了罕見(jiàn)的“萬(wàn)人搖”，把線上登記系統(tǒng)擠爆了。

但讓更多人吃驚的還是二手房市場(chǎng)。成都住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年3月，成都二手房成交量超過(guò)2.8萬(wàn)套。這不僅創(chuàng)下成都市的成交紀(jì)錄，更是超越了北京、上海這些一線城市，成為全國(guó)二手房市場(chǎng)的扛把子。

這樣的交易熱度，出乎許多人意料。作為一個(gè)西部二線城市，成都的人均GDP并不突出，但房?jī)r(jià)卻已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了15個(gè)月連漲，更是以“成都房?jī)r(jià)排名上漲第一”的話題，登上了微博熱搜。對(duì)比今年3月和一季度數(shù)據(jù)來(lái)看，成都的新房同比漲幅分別為8.5%和8.6%，而排名第二的杭州則分別為5.8%和6.2%。

然而，在各項(xiàng)繁榮的數(shù)據(jù)背后，成都樓市也呈現(xiàn)出一些“割裂”的狀況：一方面，普通買房人搖不到的“網(wǎng)紅盤”，撐起了新房市場(chǎng)的火熱；另一方面，二手交易量創(chuàng)下新高，更大規(guī)模的二手掛牌量卻同步襲來(lái)，目前已超過(guò)18萬(wàn)套。

撲朔迷離的樓市表象背后，成都樓市又會(huì)走向何方？

少數(shù)人的“搖號(hào)”狂歡

憑借熊貓、火鍋、春熙路、太古里等網(wǎng)紅標(biāo)簽，成都在社交媒體上賺足了流量。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，成都樓市熱銷，也是從這些有著套利空間的“網(wǎng)紅盤”開(kāi)始的。

網(wǎng)紅盤來(lái)源于此前成都樓市新政的產(chǎn)物：雙限地，這些地塊不僅設(shè)置了土地限價(jià)，還設(shè)置了清水限價(jià)（即毛坯房的上限價(jià)格），如果新盤限價(jià)跟周邊二手房形成巨大的價(jià)格差，那這個(gè)盤就必紅無(wú)疑。

許多成都買房人都品嘗過(guò) “網(wǎng)紅盤”帶來(lái)的幸福和煩惱。這些網(wǎng)紅盤往往自帶投資屬性，低于周邊二手房的巨大價(jià)差，讓購(gòu)房人蜂擁而至。然而，面對(duì)極低的中簽率，絕大部分購(gòu)房者仍舊是陪跑，真正入圍者寥寥。

在成都工作生活了多年的陳麗就是如此。今年29歲的陳麗，是一家面包房的主理人。在愛(ài)美食愛(ài)娛樂(lè)的成都，陳麗的面包店生意做得很火紅，但在買房這件事兒上，卻總是差了點(diǎn)兒運(yùn)氣。

陳麗目睹了成都樓市的興衰漲跌，潮起潮落。

成都房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)期始于2016年。2016年3月，成都房?jī)r(jià)開(kāi)始全面上漲，投資客和炒房團(tuán)爭(zhēng)相涌入，一次性買入上百房源，直接把樓市的新房庫(kù)存量，壓降到了4個(gè)半月的規(guī)模。而那一年，成都的新房均價(jià)才7983元/平米。

到了2017年，成都樓市開(kāi)始調(diào)控時(shí)代，二手房市場(chǎng)也被納入調(diào)控體系，但這并未完全撲滅樓市的高燒。那一年，抱著“買漲不買跌”信仰的購(gòu)房者，還是拿著全款沖進(jìn)了市場(chǎng)，成都樓市從千元時(shí)代邁入了萬(wàn)元時(shí)代，至年底新房均價(jià)已漲至1.2萬(wàn)元。直到2017年底，“搖號(hào)”政策正式推出后，市場(chǎng)逐步回歸理性。

此后，成都樓市房?jī)r(jià)上漲幅度終于變得可控，越來(lái)越多的市民開(kāi)始加入“搖號(hào)”的隊(duì)伍。自2020年以來(lái)，陳麗已親身經(jīng)歷了5場(chǎng)新房“搖號(hào)”，可一次也沒(méi)有搖中。到今年3月，陳麗決定再賭一把運(yùn)氣，再次加入高新區(qū)一個(gè)網(wǎng)紅盤的搖號(hào)大軍。

陳麗深知，在新房搖號(hào)市場(chǎng)里，光有購(gòu)房資格和“鈔能力”還不夠，關(guān)鍵還得靠運(yùn)氣。然而，這一次好運(yùn)還是沒(méi)有眷顧她，“買房的人太多了，搖號(hào)的人也很多，市場(chǎng)整體還是很火的”。

誠(chéng)意金交了一個(gè)又一個(gè)，就是上不了車。最終，陳麗決定不再把買房希望寄托在搖號(hào)上，而是選擇了龍泉驛區(qū)的二手房，“價(jià)格雖然沒(méi)有網(wǎng)紅新盤的香，但我總歸能買到”。

陳麗只是眾多搖號(hào)大軍的一員。今年以來(lái)，在巨大的“房?jī)r(jià)差”面前，成都搖號(hào)人數(shù)屢創(chuàng)新高，中簽率屢創(chuàng)新低，造就了一個(gè)又一個(gè)搖號(hào)狂歡。

3月中旬，成都恒大天府半島6期開(kāi)盤時(shí)，更是出現(xiàn)了戲劇性的時(shí)刻。由于項(xiàng)目售價(jià)1.35萬(wàn)元/平方米，與周邊二手房相比，存在超8000元/平方米的價(jià)差，許多購(gòu)房人都為此心動(dòng)了。

▲（成都恒大天府半島售樓處。圖片來(lái)源:項(xiàng)目官方）

最終結(jié)果顯示，超5.2萬(wàn)人加入搶房大軍，一度造成了報(bào)名系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)堵塞的情況。而由于樓盤推出的房源量只有180套，實(shí)際買房人的中簽率只有0.3%，相當(dāng)于291人搶一套房。

這也是“網(wǎng)紅盤”的普遍特征，它們都是典型的房?jī)r(jià)倒掛項(xiàng)目，銷售均價(jià)明顯低于周邊市場(chǎng)均價(jià)，對(duì)購(gòu)房人吸引力十足。

據(jù)「市界」不完全統(tǒng)計(jì)，自2023年以來(lái)，成都多個(gè)新房房源一開(kāi)盤就遭到瘋搶，如川發(fā)天府上城、恒大天府半島、麓湖林語(yǔ)、建發(fā)央璽等。

憑借著“搖號(hào)”的超高性價(jià)比，成都樓市主城區(qū)的新房熱度持續(xù)回升。買房人不是在售樓部交資料，就是在通往售樓部的路上。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，一季度成都樓市去化率90%以上的項(xiàng)目全部位于一圈層（指天府新區(qū)、高新南區(qū)）核心優(yōu)質(zhì)板塊，8成以上為央國(guó)企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，基本都是120-200平方米以上的改善和深度改善產(chǎn)品。

然而，并不是所有買房人都有機(jī)會(huì)參與這場(chǎng)盛宴。

“開(kāi)發(fā)商在2020年起拿到很多設(shè)置了銷售限價(jià)的雙限地，這種樓盤一般都沒(méi)有利潤(rùn)空間，所以普遍質(zhì)量一般，如果這些樓盤售價(jià)跟周邊二手房比，沒(méi)有價(jià)格倒掛或價(jià)差不大，一般購(gòu)房者不太愿意去買這種新盤，這導(dǎo)致真正火的新盤不會(huì)太多。”上述電建地產(chǎn)成都公司員工表示。

一位成都高新區(qū)的本地中介對(duì)「市界」表示，“雖然新房目前的成交熱度看上去不錯(cuò)，但實(shí)際上分化很明顯。真正有熱度的只是那些有巨大價(jià)差的網(wǎng)紅盤，剩下的那些新盤，如果位置偏，品質(zhì)差，性價(jià)比也沒(méi)啥優(yōu)勢(shì)的話，去庫(kù)存會(huì)非常難?！?

與此同時(shí)，在大戶型產(chǎn)品占主流的主城區(qū)，買房人參與新盤搖號(hào)的入市門檻也跟著提升?！俺啥贾鞒菂^(qū)的新房上車總價(jià)都得有400萬(wàn)，低于400萬(wàn)的房子只能去郊區(qū)新房或者二手房市場(chǎng)選了。而對(duì)于成都人來(lái)說(shuō)，400萬(wàn)算是一個(gè)買房的門檻，高于400萬(wàn)的，對(duì)普通工薪階層來(lái)說(shuō)，就有點(diǎn)超出預(yù)算了?！鄙鲜鲋薪楸硎?。

最終，那些“買到就賺到”的網(wǎng)紅盤房源，成了少數(shù)人的投資游戲。

二手房去化壓力仍大

面對(duì)新房首付門檻高、戶型大、熱門盤難搶，大量剛需購(gòu)房者們不得不轉(zhuǎn)向二手房。

今年4月份，王麗也開(kāi)始走上了看房之路，她的要求是“小戶型，總價(jià)兩百萬(wàn)以內(nèi)”。然而，新房市場(chǎng)卻無(wú)法實(shí)現(xiàn)她這個(gè)簡(jiǎn)單的買房愿望。

“200萬(wàn)以內(nèi)在主城很難找到符合要求的新房，想要在市區(qū)內(nèi)買新房，買到交通方便一些，配套也齊全的房子，真得很難?！蓖觖悓?duì)「市界」說(shuō)道。

最終，王麗不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場(chǎng)。與王麗一樣，整個(gè)成都二手房市場(chǎng)，有越來(lái)越多的剛需群體涌入。

在成都，二手房市場(chǎng)的交易主體，已經(jīng)變成了總價(jià)100-200萬(wàn)的剛需買房人。成都貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，100-200萬(wàn)總價(jià)的房源合計(jì)占比約40%，是當(dāng)前成都二手房供應(yīng)的絕對(duì)主力。

▲（圖源：視覺(jué)中國(guó)）

隨著整個(gè)交易市場(chǎng)的回溫，大量剛需客涌入二手房市場(chǎng)，加之房東們以舊換新需求的釋放，推高了交易規(guī)模。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，成都二手房成交量已經(jīng)突破5.6萬(wàn)套，比新房要多出1.6倍。

然而，伴隨著交易量的提升，一些令房東不安的信號(hào)也開(kāi)始顯現(xiàn)，二手房的掛牌量在飆升。

不久前，家住成都的李成就經(jīng)歷了一段艱難的賣房歷程。李成有一套二環(huán)邊上的“老破小”住宅，雖然房齡近30年，但南北戶型，緊鄰地鐵。他本想借著這波樓市“小陽(yáng)春”能賣一個(gè)好價(jià)格。然而，現(xiàn)實(shí)與預(yù)期卻有很大的差距。

“房子掛了快8個(gè)月怎么也賣不掉，最后降價(jià)30萬(wàn)才出掉”，李成因此對(duì)當(dāng)前的樓市熱度產(chǎn)生懷疑。但對(duì)比二手房總體的去化周期來(lái)看，他的賣房周期已經(jīng)比多數(shù)人短多了。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度末，成都二手庫(kù)存去化周期26.2個(gè)月，相比2022年年底減少了11.9個(gè)月，但這一數(shù)據(jù)仍遠(yuǎn)高于北京二手房同期平均13.4月的去化周期。

長(zhǎng)期在主城區(qū)工作的本地中介對(duì)「市界」說(shuō)道，“成都二手房的成交量雖然很大，但帶不動(dòng)房?jī)r(jià)，價(jià)格像主城區(qū)和天府新區(qū)成交價(jià)格會(huì)有一個(gè)上漲，多數(shù)板塊保持持平甚至降價(jià)?！?

目前，成都二手房掛牌均價(jià)約1.77萬(wàn)元/平米，相比往年平均1.8萬(wàn)/平米的價(jià)格還要略低，整體還保持著平穩(wěn)價(jià)格。

而更讓人心憂的是，二手房的掛牌數(shù)量還在上升。鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前成都二手房掛牌量為18.19萬(wàn)套，而南京、蘇州、廣州、西安、合肥的二手房掛牌量分別為14.94萬(wàn)套、14.40萬(wàn)套、12.64萬(wàn)套、11.23萬(wàn)套、10.45萬(wàn)套。

10年人口增了600多萬(wàn)

少不入川，老不出蜀。成都這座被譽(yù)為“天府之國(guó)”的城市，一直給人一種悠閑、舒適、愜意的印象。

最近幾年，隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)，成都展現(xiàn)出強(qiáng)大的虹吸效應(yīng)，越來(lái)越多年輕人開(kāi)始涌入這座城市。

▲（圖源：視覺(jué)中國(guó)）

在成都工作兩年后，今年年初，霄云搞定了買房這件人生大事。北漂期間，她一直沒(méi)有考慮過(guò)買房，但回到成都后，她終于有機(jī)會(huì)圓了自己的買房夢(mèng)。

2023年1月，霄云在玉林板塊看了幾套房子后，迅速確定了自己心儀的目標(biāo)，是一個(gè)不到70平方米的小兩居，房?jī)r(jià)也從110萬(wàn)元談到了89萬(wàn)元。雖然房子不大，但它卻讓霄云對(duì)未來(lái)生活充滿憧憬。

“在快節(jié)奏的北京待久了，到了慢節(jié)奏的成都，人整個(gè)松弛下來(lái)了?！彼嬖V「市界」。

2022年，成都GDP已破2萬(wàn)億，總?cè)丝?126.8萬(wàn)，當(dāng)年新增常住人口7.6萬(wàn)人，常住人口直逼北京上海，相比十年前，人口凈增了近616萬(wàn)。

此外，政策利好也為成都樓市添了把火。近兩年，成都進(jìn)一步優(yōu)化了區(qū)域限購(gòu)政策，在保持高新南區(qū)限購(gòu)不變基礎(chǔ)上，將核心限購(gòu)區(qū)域進(jìn)一步打通，讓更多購(gòu)房者參與進(jìn)來(lái)。

與此同時(shí)，來(lái)自金融層面的支持，也讓買房人有了更多信心。目前，成都首套貸款利率從之前的4.3%下調(diào)至4.1%，第二套房則下調(diào)至4.9%。

購(gòu)房的政策環(huán)境迎來(lái)了罕見(jiàn)的寬松期。不過(guò)，許多業(yè)內(nèi)人依然心存疑慮，一季度樓市中脫穎而出的成都，是否能延續(xù)火熱行情。

4月18日的成都土拍，為許多人遞上了一顆“定心丸”。當(dāng)日，50多家房企競(jìng)相爭(zhēng)奪成都中心城區(qū)的三宗土地。結(jié)果，3宗地均達(dá)到土地最高限價(jià)，進(jìn)入抽簽環(huán)節(jié)。

房企爭(zhēng)奪最激烈的“青羊金沙街道清江社區(qū)地塊”，在32家房企抽簽的情況下，中建三局下屬子公司以約11.17億元總價(jià)成為幸運(yùn)兒，成交樓面價(jià)18900元/㎡。尤其值得一提的是，該地塊清水限價(jià)35000元/㎡，為目前成都最高的住宅清水限價(jià)地塊。

成都本地的一位房企投拓人士對(duì)「市界」說(shuō)道，“從今天土拍的表現(xiàn)來(lái)看，成都土地價(jià)格面臨馬上斷檔跳升的情況。目前也確實(shí)需要一些政策，來(lái)支持開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步漲價(jià)。”

不過(guò)，再多的支持政策，也只能作為撬動(dòng)樓市的支撐點(diǎn)，而不是發(fā)力點(diǎn)。畢竟，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、老百姓收入的持續(xù)增長(zhǎng)，才是樓市回暖的真正動(dòng)力。

（ 注：陳麗、王麗、霄云、李成均為化名）

作者 | 李 逗

編輯 | 孫春芳

運(yùn)營(yíng) | 解一帆