《法治周末》記者 肖莎
在哈爾濱租戶私拆承重墻案件中還有一個(gè)信息值得關(guān)注,即該事件源于一位租戶出于個(gè)人目的,為了開設(shè)臺(tái)球廳,私自毀壞了承重墻。
(相關(guān)資料圖)
但是涉事房屋本身是住宅,如果將住宅改成臺(tái)球廳,就涉及改變房屋用途了。
民法典第二百七十九條規(guī)定,業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。
北京盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌告訴《法治周末》記者,事實(shí)上現(xiàn)行物權(quán)法早已經(jīng)對(duì)類似情況有所規(guī)定,要求業(yè)主將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,但這一規(guī)定可能很多業(yè)主不知道,導(dǎo)致有業(yè)主用住宅開工前未經(jīng)正常法律程序,而其他業(yè)主發(fā)現(xiàn)鄰居把住宅商用后也不知該如何解決。
民法典在措辭上,把物權(quán)法中“經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”,改為了“經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意”。
在郭韌看來,這樣的措辭變化,增加了法條的確定性。
這也就意味著,只要有利害關(guān)系的業(yè)主中有一戶不同意,業(yè)主就不能將住宅改成經(jīng)營(yíng)性住房。
但民法典實(shí)施后,在全國(guó)各地,住宅商用的問題仍不鮮見,不少人為了節(jié)約資金,用自己的房子或租來的住宅當(dāng)作辦公室。還有的美容院、培訓(xùn)機(jī)構(gòu),出于各種各樣的原因,把店開在住宅小區(qū)內(nèi)。
北京市民湯立告訴《法治周末》記者,他們家所在的小區(qū)是一個(gè)相對(duì)高端的小區(qū),每棟樓兩梯兩戶,她家對(duì)面長(zhǎng)期處于無(wú)人居住狀態(tài)。曾經(jīng)有好長(zhǎng)一段時(shí)間,業(yè)主自己把房子當(dāng)成了辦公室,對(duì)門每天都有各色人等出入,而且經(jīng)常都有人站在樓道里抽煙,她在家里經(jīng)??梢月劦綕鉂獾臒熚?。雖然她多次向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映此事,也未能得到有效解決。
《法治周末》記者在中央政府門戶網(wǎng)站“政民互動(dòng)”欄目搜索關(guān)鍵詞“住宅 經(jīng)營(yíng)性”,發(fā)現(xiàn)就在今年4月還有天津市民投訴其所在小區(qū)某業(yè)主將房屋出租,目前用來開展賣菜、賣水果等業(yè)務(wù),造成小區(qū)單元門整天敞開,喪失防盜的作用,存在安全隱患。
“法律規(guī)定的很清楚,不過在實(shí)務(wù)操作中肯定存在很多細(xì)節(jié)問題。例如,如何認(rèn)定及由誰(shuí)認(rèn)定有利害關(guān)系的業(yè)主名單?有利害關(guān)系業(yè)主如何表達(dá)同意或者反對(duì)意見?相關(guān)利害關(guān)系業(yè)主的同意或反對(duì)聲明由誰(shuí)確認(rèn)真實(shí)性等。”上海錦天城(福州)律師事務(wù)所合伙人蔡思斌說。
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》里規(guī)定,業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房,本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi),本棟建筑物之外的業(yè)主,主張與自己有利害關(guān)系的,應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。
郭韌補(bǔ)充,理解“有利害關(guān)系的業(yè)主”,具體還要看公司性質(zhì)和影響范圍,比如,公司是一家小型企業(yè),人員流動(dòng)量小,對(duì)周邊穩(wěn)定生活環(huán)境產(chǎn)生的改變較少或可以忽略不計(jì),利害關(guān)系人可能僅指對(duì)門、樓上、樓下的鄰居或指“同棟樓房里其他的業(yè)主”,但如果公司人員流動(dòng)量大,對(duì)周邊生活環(huán)境產(chǎn)生重大改變,則利害關(guān)系人除了“同棟樓房里其他的業(yè)主”,也包括“其他樓房里受到影響的業(yè)主”,甚至擴(kuò)大到全體業(yè)主。
《法治周末》記者在采訪中還了解到,很多業(yè)主是在相關(guān)公司正式在小區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)后才知道住宅變成了經(jīng)營(yíng)性用房,這也就意味著小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主很難在住宅用途變更前提出反對(duì)意見。
蔡思斌建議,為徹底解決這類問題,工商登記部門可進(jìn)一步完善審批手續(xù),例如,要求申請(qǐng)改變房屋用途的人出具所有利害關(guān)系人一致同意的聲明書。
“但是有的公司登記地址和實(shí)際辦公場(chǎng)所不一定是同一地址。民法典和物權(quán)法的規(guī)定,給了業(yè)主維權(quán)的一個(gè)法律依據(jù),如果業(yè)主認(rèn)為住宅改成經(jīng)營(yíng)性住房影響了自身權(quán)益,可以通過民事訴訟維權(quán)?!北本┦新蓭焻f(xié)會(huì)物業(yè)管理法律專業(yè)委員會(huì)副主任王佳紅說。
對(duì)于這一問題,蔡思斌補(bǔ)充道,有些住宅轉(zhuǎn)化為經(jīng)營(yíng)性用房根本不辦理相關(guān)手續(xù),所以后續(xù)對(duì)此行為的處罰應(yīng)予以明確,同時(shí)明確處罰幅度,如此才能真正有效保障業(yè)主的權(quán)利,否則該類行為都通過訴訟途徑解決,過于耗時(shí)耗力。
“法律的這個(gè)規(guī)定本身,是妥善處理相鄰關(guān)系、充分尊重相鄰權(quán)的具體表現(xiàn)。如果相關(guān)的業(yè)主不同意,即使法律、法規(guī)和管理規(guī)約沒有禁止,也不能將住宅改作經(jīng)營(yíng)性用房。”郭韌認(rèn)為隨著法條影響力的擴(kuò)大和群眾法律意識(shí)的提高,再出現(xiàn)住宅商用的,有利害關(guān)系的業(yè)主可以要求業(yè)主承擔(dān)排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的責(zé)任。
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