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廣州舊改,玩大的了!但擔(dān)心天量供應(yīng),就格局小了

今年以來,我們見多了“報(bào)復(fù)性旅游”,“報(bào)復(fù)性演出”,如今,還有“報(bào)復(fù)性舊改”。

跟不少行業(yè)一樣,廣州的舊改,也在瘋狂把過去幾年落下的“搶”回來。

近日,《廣州2023年城市更新項(xiàng)目年度計(jì)劃》(第二批)名單發(fā)布。


(相關(guān)資料圖)

對比第一批名單,共新增37個(gè)舊村城市更新項(xiàng)目。

其中越秀區(qū)2個(gè),海珠區(qū)5個(gè),番禺區(qū)6個(gè),南沙區(qū)5個(gè),增城和白云區(qū)各1個(gè),花都區(qū)16個(gè)。天河、黃埔兩區(qū)無新增項(xiàng)目。

新增的名單中,可以看到不少“明星”選手,例如琶洲以南的赤沙村、紅衛(wèi)村、龍?zhí)洞?,海珠西的三滘村、瑞寶村,萬博旁的員崗村、塘步東村和塘步西村等。

加上第一批名單的127個(gè)舊村,至此,廣州今年共有164個(gè)舊村城市更新項(xiàng)目列入年度計(jì)劃。

聽起來,是不是氣吞山河?

今年以來,廣州多次重要會議和文件上,都把舊改放在了重中之重的位置。之前發(fā)布的舊改新政,也讓廣州有了甩開膀子大干一場的空間。

那么,轟轟烈烈的舊改,對于廣州樓市會有什么影響呢?

廣州各區(qū),都是認(rèn)真的

從年度計(jì)劃中,我們可以看到,各個(gè)項(xiàng)目被分為三大類別:

前期工作項(xiàng)目,即改造方案還在編制階段,未得到批復(fù)的項(xiàng)目;

新開工項(xiàng)目,即改造方案已獲批復(fù),今年開工建設(shè)的項(xiàng)目;

續(xù)建項(xiàng)目,最好理解,就是改造方案已獲批復(fù),今年以前已經(jīng)開工建設(shè),目前還在繼續(xù)建設(shè)階段的項(xiàng)目。

了解了不同類別的含義,接下來,我們再具體看看各區(qū)的年度舊改計(jì)劃,看看“含金量”如何。

宇宙中心天河區(qū),今年共有7個(gè)舊改項(xiàng)目列入年度計(jì)劃。

其中新開工項(xiàng)目有三個(gè),均位于金融城東區(qū),分別是車陂村東區(qū)、車陂村起步區(qū)和前進(jìn)村東區(qū)。

這三個(gè)舊改項(xiàng)目均為政府收儲,未來是否會釋放宅地還不可知。

金融城東區(qū)定位為科技總部和數(shù)字貿(mào)易拓展區(qū),近兩年來,就推出大量商地供應(yīng),可見,這里是想在產(chǎn)業(yè)上大有一番作為的。隨著三個(gè)舊改項(xiàng)目動工,金融城接下來的建設(shè)速度,十分值得期待。

中心城區(qū)中的舊改大戶,是海珠區(qū),今年共有11個(gè)舊改列入年度計(jì)劃,足見海珠的決心。

其中,新開工項(xiàng)目僅石溪村。之前為佳兆業(yè)操刀,據(jù)悉將由某市屬國企接手。雖說還未官宣,但項(xiàng)目的推進(jìn)不必?fù)?dān)心。

而多個(gè)重磅舊改,在今年列入前期工作項(xiàng)目,開始方案的編制以及動遷。包括鳳和(康樂、鷺江)村、五鳳村、赤沙村、紅衛(wèi)村等。

就在不久前,琶洲旁的赤沙村,舊改方案就通過表決,改造工作正式提上日程。

備受關(guān)注的康鷺舊改,年初也已經(jīng)動了鏟子,開始拆違。

另外幾條舊村,今年以來也都陸續(xù)迎來進(jìn)展。

位于海珠西的瑞寶村,3月份已經(jīng)舉行舊改前期工作宣講會,下一步將進(jìn)行入戶調(diào)查;五鳳村在上月,也啟動了房屋復(fù)核。

海珠這幾條舊改,每個(gè)單拎出來,都是足以為片區(qū)帶來巨大變化的。整整8條舊村列入前期工作計(jì)劃,雖說意味著改造周期還需要很長,但也正說明海珠的舊改,是中心城區(qū)中未來想象空間最大的。

聽起來就很難拆的越秀區(qū),今年有沙涌南、王圣堂、瑤臺三條舊村列入年度計(jì)劃,均位于廣州火車站片區(qū)。

在年初,隨著舊改新政的發(fā)布,廣州火車站片區(qū)也被列入今年推進(jìn)“做地”的四大重點(diǎn)片區(qū)之一。

目前廣州站擴(kuò)建、改造在即,周邊的舊改自然也迫在眉睫。多年來推進(jìn)緩慢的周邊舊改,近期也有機(jī)會迎來突破。像瑤臺村和王圣堂村,上月就均公布了舊改相關(guān)數(shù)據(jù)。

在中心城區(qū)中,荔灣區(qū)今年的動作倒不算大。

除了幾個(gè)續(xù)建項(xiàng)目外,僅有龍溪村和沙洛村列入前期工作項(xiàng)目,兩者已經(jīng)分別攜手星河和珠光集團(tuán)。

當(dāng)然,除了中心城區(qū),說起廣州舊改,絕對繞不開的就是黃埔。

今年以來,黃埔又開啟了一輪舊改浪潮。共有多達(dá)70個(gè)項(xiàng)目列入年度計(jì)劃,其中新開工項(xiàng)目有7個(gè),前期工作項(xiàng)目更多達(dá)32個(gè),說是廣州舊改的半壁江山也不為過。

范圍也橫跨整個(gè)黃埔,科學(xué)城知識城老黃埔雨露均沾。

白云和番禺兩區(qū),分別有9個(gè)和13個(gè)項(xiàng)目列入年度計(jì)劃。

比較值得關(guān)注的,白云區(qū)有將打造白云站TOD的棠涌村舊改,番禺區(qū)則有環(huán)繞在長隆-萬博板塊的里仁洞村、員崗村、塘步村等舊改。

舊改大幕,又在廣州十一區(qū)拉開。

那么,舊改是否會帶來“天量供應(yīng)”,對廣州樓市造成沖擊?啟動舊改的區(qū)域,又是否有機(jī)會迎來蝶變?

對于舊改,格局要打開

首先,即便舊改全面打響,廣州中心城區(qū)也不會迎來天量供應(yīng)。

雖然廣州今年已經(jīng)列出了宏偉的164條村的舊改計(jì)劃。但其中,位于中心四區(qū)的只有26個(gè),且大部分為前期工作階段。

而主城區(qū)由于拆改的難度,注定每一個(gè)舊改都會是持久戰(zhàn)。比如天河區(qū)的名單上,你依舊還能看到冼村的名字。

這些舊改項(xiàng)目帶來的商品房供應(yīng),只會在接下來幾年逐步放出,而不會一口氣帶來足以沖擊市場的貨量。

放眼廣州,接下來舊改將帶來較大商品房供應(yīng)的,就是黃埔。

70條舊村改造,即便分批亮相,也都是不小的貨量。加上黃埔還有不少舊改是“未批先拆”,前期工作項(xiàng)目名單中,有不少實(shí)質(zhì)上已經(jīng)動拆。

其中,知識城在短期內(nèi),就將迎來不少舊改項(xiàng)目的補(bǔ)貨。知識城拆改的難度本身就比主城區(qū)小,位于核心區(qū)的何棠下村、旺村、湯村、楓下村等也齊頭并進(jìn),在接下來的幾年時(shí)間,這些舊改項(xiàng)目都將輪番攪動市場。

知識城航拍

來源:廣州PLUS

其次,對于廣州的舊改,我們的格局要打開。

如今舊改之于廣州的意義,遠(yuǎn)不是給樓市補(bǔ)貨這么簡單,我們更多要關(guān)注的,是舊改帶來的產(chǎn)業(yè)升級、城市煥新、配套完善。

從主城區(qū)著力推進(jìn)的舊改項(xiàng)目就可以看出,都是將對區(qū)域的發(fā)展帶來巨大的推動。

例如越秀的三大舊改,是為了推動廣州火車站片區(qū)的整體改造;天河的舊改,主要是發(fā)力金融城的建設(shè),為這個(gè)廣州第二CBD的發(fā)展騰空間。

至于海珠更不必說,舊改可以說承載著海珠區(qū)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級蝶變、城市界面更新的重任。

海珠康鷺片區(qū)

當(dāng)然,舊改由于牽扯面廣,所需耗費(fèi)的資金大、時(shí)間周期長。

我們對廣州的舊改,可以抱有充分的信心,但也需要充分的耐心。

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