本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：羅韜

房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了連續(xù)兩個(gè)月的新房?jī)r(jià)格上漲后，再次迎來(lái)拐點(diǎn)，價(jià)格開(kāi)始環(huán)比下跌，市場(chǎng)進(jìn)入博弈期。

6月1日， 中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)一份報(bào)告顯示上述信息。2023年5月，百城新建住宅平均價(jià)格為16180元/平方米，環(huán)比止?jié)q轉(zhuǎn)跌，跌幅為0.01%；同比跌幅擴(kuò)大至0.11%。此前的3月、4月，百城新建住宅平均價(jià)格均環(huán)比上漲0.02%。

(資料圖片)

“5月整體樓市表現(xiàn)疲軟，市場(chǎng)分化較為明顯，一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)三四線城市而言更有活力。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷

“5月份我們?nèi)珖?guó)在售項(xiàng)目來(lái)訪人數(shù)幾乎在下滑，客戶(hù)成交意愿不如今年2、3月，我們也不得不采取一些價(jià)格措施去促進(jìn)成交?！币晃籘OP30房企營(yíng)銷(xiāo)人士向時(shí)代財(cái)經(jīng)坦言。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與上述人士的感受不謀而合。

第三方地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，5月百城新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量分別為54個(gè)和83個(gè)，較上月分別增加10個(gè)和7個(gè)，其中新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均下跌城市數(shù)量共44個(gè)，較上月增加9個(gè)。

從成交量看，受到觀望情緒加重影響，5月多數(shù)城市銷(xiāo)售面積環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，加之各大房企推盤(pán)意愿不足，供需兩端表現(xiàn)低迷。

第三方地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)現(xiàn)，5月樓市重點(diǎn)30城供應(yīng)僅為2019-2021年同期一半，成交環(huán)比下挫8%。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，市場(chǎng)供需兩淡的核心原因還是購(gòu)房信心不足，加之前期剛需釋放殆盡，樓市增長(zhǎng)動(dòng)能持續(xù)放緩。

從全國(guó)城市看，房?jī)r(jià)趨勢(shì)分化日益明顯。

一線城市房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺，顯示出資產(chǎn)的“保值”能力，而三四線城市房?jī)r(jià)則并不樂(lè)觀。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，5月一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.04%，房?jī)r(jià)保持穩(wěn)?。欢€城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比止?jié)q轉(zhuǎn)跌，跌幅為0.01%，半數(shù)城市房?jī)r(jià)呈回落狀態(tài)；三四線代表城市新房?jī)r(jià)格已連續(xù)10個(gè)月下跌，本月跌幅擴(kuò)大至0.05%。

雖然一線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)健，但是5月成交量降速卻高于全國(guó)重點(diǎn)30城。

克而瑞統(tǒng)計(jì)，5月一線城市成交環(huán)比下滑22%、降幅高于全國(guó)重點(diǎn)30城平均。主要原因是前期熱度較高的北京、上海、深圳均出現(xiàn)成交轉(zhuǎn)降。

其中，北京主要受限于供應(yīng)，連續(xù)2月供求比不足0.5。上海、深圳雖然供應(yīng)放量，但是受外圍區(qū)域推盤(pán)量占比增加影響，成交表現(xiàn)一般。以上海為例，外郊環(huán)和郊環(huán)外等外圍區(qū)域供應(yīng)占比超65%，也使得5月成交環(huán)比下降39%。

而對(duì)于二三線城市而言，成交熱度也在小幅回落，城市分化格局顯現(xiàn)。

其中，成都單月成交面積突破200萬(wàn)平方米，獨(dú)占鰲頭。前期略顯低迷的武漢、濟(jì)南、佛山、寧波、東莞、長(zhǎng)春等存在不同程度的觸底回升行情，環(huán)比持增。而多數(shù)城市環(huán)比持降，以合肥、嘉興、徐州為典型代表。

“沒(méi)人著急買(mǎi)房了?！边@幾乎成為地產(chǎn)人的目前階段的共識(shí)。

市場(chǎng)預(yù)期謹(jǐn)慎樂(lè)觀

市場(chǎng)整體較為低迷，大部分地產(chǎn)商對(duì)后市預(yù)期亦較為謹(jǐn)慎。

“年初，我們認(rèn)為下半年市場(chǎng)可能會(huì)回暖，目前看來(lái)，預(yù)計(jì)今年市場(chǎng)還是較為艱難。”一家資金出險(xiǎn)的房企高級(jí)副總裁向時(shí)代財(cái)經(jīng)透露。

他的謹(jǐn)慎不無(wú)道理。從克而瑞統(tǒng)計(jì)的5月銷(xiāo)售看，百?gòu)?qiáng)房企僅2成的銷(xiāo)售環(huán)比增長(zhǎng)。從業(yè)績(jī)看，部分在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)突出的區(qū)域型房企大華集團(tuán)、偉星房產(chǎn)等才實(shí)現(xiàn)了單月業(yè)績(jī)的環(huán)比增長(zhǎng)。

此外，從累計(jì)銷(xiāo)售額看，銷(xiāo)售額同比增速較快大多為央國(guó)企。

時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，包括中國(guó)海外發(fā)展（0688.HK）、華潤(rùn)置地（1109.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、越秀地產(chǎn)（0123.HK）等公司前5月同比增速超50%。

“市場(chǎng)整體還是銷(xiāo)售困難，銷(xiāo)售增速快的公司無(wú)非是新推出的貨值多，還有一個(gè)原因是部分公司產(chǎn)品定位比較準(zhǔn)，目前市場(chǎng)上好地段的高端戶(hù)型銷(xiāo)售相對(duì)容易。”上述營(yíng)銷(xiāo)人士分析。

好的消息是，積極而寬松的政策還在繼續(xù)出臺(tái)。5月，包括杭州、南京部分區(qū)域放松限購(gòu)。寧波支持在風(fēng)險(xiǎn)可控前提下，放寬房貸年齡限制。貴州、海南、廣州、南京、南昌、營(yíng)口等省市調(diào)整公積金政策，涵蓋提高公積金貸款及租房提取額度，降低二套房公積金首付比例，放寬公積金購(gòu)買(mǎi)二套房限制條件，支持公積金支付首付等。鄭州、重慶、滁州等城市發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼。

中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)計(jì)，6月中央及地方政府將加快推進(jìn)穩(wěn)樓市政策的出臺(tái)，進(jìn)一步探索豐富政策工具箱，以支持居民合理住房需求的釋放，修復(fù)市場(chǎng)信心和預(yù)期。

克而瑞則認(rèn)為，6月是上半年房企關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，為了沖刺年中業(yè)績(jī)，房企也將加快推盤(pán)節(jié)奏，提升折扣力度，供應(yīng)預(yù)期環(huán)比持增，成交也將有望迎來(lái)小幅放量。

“我們預(yù)計(jì)6月的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該還在震蕩和修復(fù)期。今年其實(shí)是不錯(cuò)的買(mǎi)房時(shí)間窗口，一線城市好地段的新房是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，保值能力也強(qiáng)。但是，三四線城市看，目前的市場(chǎng)彈性較差，買(mǎi)房可能需根據(jù)自身情況謹(jǐn)慎看待?！北R文曦認(rèn)為。