首付3W三環(huán)內(nèi)買(mǎi)套房！西安主城一樓盤(pán)小戶型大甩賣(mài)？

首付只需3萬(wàn)、月供1800左右、魚(yú)化寨地鐵口買(mǎi)套房！

相信西安很多人這兩天在朋友圈刷到了這條賣(mài)房信息。

首付低、月供少、又位于三環(huán)內(nèi)，任何一條拿出來(lái)對(duì)于購(gòu)房者都極具吸引力，特別是對(duì)于手中資金有限的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，吸引力更強(qiáng)。

(相關(guān)資料圖)

那么，這是真的嗎？

是真的！還是現(xiàn)房！

首先可以肯定，大家在朋友圈看到的信息，是真的。

這個(gè)項(xiàng)目就是華洲城領(lǐng)譽(yù)，南飛鴻開(kāi)發(fā)的。

項(xiàng)目的位置在大寨路與石驛路交匯處，屬于三環(huán)內(nèi)，向南1000多米是地鐵3號(hào)線魚(yú)化寨站，北邊距離地鐵5號(hào)線西窯頭站也就500米左右，小區(qū)東南角是配套的小學(xué)（大雁塔小學(xué)石橋華洲城分校)，小區(qū)東側(cè)緊鄰皂河，西側(cè)緊鄰西部欣橋農(nóng)產(chǎn)品物流中心。

華洲城領(lǐng)譽(yù)規(guī)劃了5棟高層（備注：1號(hào)樓為7個(gè)單元），整個(gè)小區(qū)共計(jì)3061戶，很多年前就已經(jīng)開(kāi)始開(kāi)發(fā)，早些年的時(shí)候手續(xù)不全違規(guī)銷(xiāo)售了2143套，后來(lái)銷(xiāo)售工作按下了暫停鍵，被處罰之后，剩余的918套房源今年4月份拿到了預(yù)售證進(jìn)行意向登記，屬于現(xiàn)房銷(xiāo)售。

在這918套房源中，有600套是50㎡以下的一室，有12套是53.67㎡-55.44㎡的一室，還有211套是70-85㎡的兩室，78套是91.61㎡-107.75㎡的三室，17套是107.70㎡-133.44㎡三室。

當(dāng)時(shí)推售的這批房源整體備案均價(jià)為17294元/㎡，登記情況不行，開(kāi)盤(pán)去化率只有24%。

所以，華洲城領(lǐng)譽(yù)最近就上了貝殼。

從中介人員處流傳出的可售房源表來(lái)看，在可售的752套房源中，有596套是戶型面積50㎡以下的房源，這部分房源占到總可售房源量的將近八成。

大家所看到的首付3萬(wàn)起的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，就是針對(duì)這部分50㎡以下的房源。這部分房源主要位于1號(hào)樓1單元、8號(hào)樓，分別為3T16、4T28，戶型面積從32-45㎡不等。

據(jù)介紹，購(gòu)房者可以選擇兩種方案之一：

方案一：首期款5%，按照備案價(jià)銷(xiāo)售。

方案二：首期款20%，按照備案價(jià)8.5折銷(xiāo)售。

而首付之所以最低只需3萬(wàn)元，是因?yàn)轫?xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)將優(yōu)惠直接在首付款中減去，所以降低了首付門(mén)檻。30多平米的戶型，月供算下來(lái)只需1千7、8。

是餡餅，還是陷阱？

首付3萬(wàn)起在三環(huán)內(nèi)買(mǎi)房的真實(shí)性毋庸置疑之后，我們不妨關(guān)注一下這種房子是否值得買(mǎi)。

關(guān)于華洲城領(lǐng)譽(yù)，優(yōu)勢(shì)與短板其實(shí)是非常清晰的。

優(yōu)勢(shì)集中于三環(huán)內(nèi)的位置、成熟的配套（地鐵、學(xué)校）、住宅性質(zhì)的可以落戶并劃分學(xué)區(qū)、現(xiàn)房銷(xiāo)售即買(mǎi)即住，痛點(diǎn)在于超高的容積率、梯戶比超高、這種小戶型住宅占購(gòu)房名額、項(xiàng)目西側(cè)的西部欣橋農(nóng)產(chǎn)品物流中心對(duì)周邊環(huán)境有影響。

華洲城領(lǐng)譽(yù)這種首付低的小戶型住宅，比較適合剛剛大學(xué)畢業(yè)在西安工作的年輕人。畢竟在西安工作就要有地方住，隨便租個(gè)房子月租金也得一千七八，而這個(gè)是現(xiàn)房，首付又少，買(mǎi)了就是自己的房子，就當(dāng)月供是攢錢(qián)。到時(shí)候不住了把房子一賣(mài)，或者租出去。

這種房子也比較適合為了在西安落戶上學(xué)、手中資金又少的購(gòu)房者，畢竟有配套的學(xué)校，又屬于城六區(qū)，帶個(gè)孩子上個(gè)學(xué)還是可以的。

當(dāng)然，以上都是建立在手中資金有限又想在西安買(mǎi)房子的基礎(chǔ)上。如果是手中資金充足，或者是準(zhǔn)備成家、已經(jīng)成家，那么還是遠(yuǎn)離這種房子。超高容積率、超高梯戶比帶來(lái)的舒適度低不說(shuō)，這種房子是住宅性質(zhì)的還占房票，你再在西安買(mǎi)房子的話就是二套房了，買(mǎi)這種小戶型簡(jiǎn)直是浪費(fèi)購(gòu)房名額。

站在投資的角度，我們給大家算筆賬。

貝殼上華洲城領(lǐng)譽(yù)這種30㎡左右的一室目前月租金在1700元/月。如果你是按揭買(mǎi)房投資的話，月租金收入也就基本能夠覆蓋月供；如果是全款買(mǎi)房的話，年租金回報(bào)率基本能夠在4-5%。

最近大家看到的各銀行存款利率，5年期的基本在2.5%左右。

這么一算，華洲城領(lǐng)譽(yù)的租金回報(bào)率，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏銀行存款的，還算可以。

所以，大家就根據(jù)自己的情況定吧。每個(gè)人情況不同，買(mǎi)房的用途不同，能不能買(mǎi)的答案也就不同。

主城高容積率老盤(pán)的尷尬

華洲城領(lǐng)譽(yù)，實(shí)際也從一定程度上折射出了西安主城區(qū)高容積率老盤(pán)的一些尷尬。

大家都知道，灃西、涇河、空港、秦漢等外圍區(qū)域的樓盤(pán)房子不好賣(mài)，實(shí)際上主城區(qū)三環(huán)內(nèi)甚至二環(huán)內(nèi)的一些在售新房也不好賣(mài)。

主城區(qū)這些滯銷(xiāo)的樓盤(pán)，基本都是10年前城改遺留的項(xiàng)目，只是由于后來(lái)城改逐步規(guī)范化這些項(xiàng)目停了很多年，這兩年才重新亮相。

這些項(xiàng)目雖然占據(jù)主城區(qū)非常好的位置，配套也非常成熟，但其短板是非常明顯的。由于這些項(xiàng)目都是很多年前做的規(guī)劃，又是城改，因此其容積率高、建筑密度高、梯戶比高、戶型設(shè)計(jì)老舊、建筑設(shè)計(jì)老舊……說(shuō)實(shí)話，無(wú)法跟現(xiàn)在新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目相比。

同時(shí)，由于這些項(xiàng)目都是城改，又暫停了很多年，因此其售價(jià)并不便宜，普遍在1.5-2萬(wàn)元/㎡。這個(gè)價(jià)格，城市界面更好、教育配套更好、環(huán)境更好、產(chǎn)品更好的港務(wù)區(qū)等區(qū)域，顯然對(duì)購(gòu)房者更具吸引力。

因此，主城區(qū)的一些老項(xiàng)目就一直比較尷尬，賣(mài)不動(dòng)。具體在這里就不點(diǎn)名了，反正就那些項(xiàng)目。

當(dāng)然，主城區(qū)這兩年新出讓的一些凈地，則要好很多，容積率普遍在2.0-2.8，就是按照最新的規(guī)劃布局設(shè)計(jì)，再加上以品牌開(kāi)發(fā)商為主，對(duì)于喜歡主城生活的購(gòu)房者，是一個(gè)機(jī)會(huì)。例如：大明宮金茂府、中國(guó)鐵建西派城、陜建大明府……