圖:@視覺中國
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“以租養(yǎng)貸”是不少人買房的好辦法,讓別人來幫自己“供屋”,聽起來很“著數(shù)”,首次置業(yè)的小李就采取這種辦法供了一套祈福新村的小兩房單位。但不是所有買家都適合采用“以租養(yǎng)貸”的方式,有兩套房買家就發(fā)現(xiàn)不如賣一買一。業(yè)內人士教路,市民采取“以租養(yǎng)貸”前要算好一筆賬,如收益預期不佳,可結合理財產品對家庭資產進行更合理的配置。
情況1
首次置業(yè)買房“以租養(yǎng)貸” 更劃算
小李今年26歲,在廣州已工作2年多。今年年初,在父母的勸說下,他入手了番禺祈福新村一套88平方米的兩房單位,首付和稅費加起來一共支付了30萬元,月供4000元左右。不過,小李并沒有搬到自己的房子住,而是住在海珠區(qū)赤崗一帶,月收入5500元中有1000元用于租房。他認為,自己一個人在廣州打拼,沒必要在居住上花太多的錢,而且祈福比較遠,上班不方便,“以租養(yǎng)貸”更符合自己目前的經濟狀況:“如果我自己住,簡單裝修和家私的添置成本算下來也要幾萬元,我現(xiàn)在沒有那么多積蓄,如果出租的話就可以省下這筆錢了。”
據(jù)了解,目前祈福新村舊區(qū)2房單位租金在1600~2000元/月之間,如果按照每月1600元計算,小李僅需每月支付房貸2400元。他一年的房貸支出約4.8萬元,租金收入約2萬元/年,扣除租金后每年僅需2.8萬元供樓款,壓力會大大減輕。
建議:關注二線熱門板塊。房天下廣州理財分析師陳徑芝表示,對于剛需買家來說,首次置業(yè)后以租養(yǎng)貸是一種不錯的選擇,尤其是房子總價在100萬~200萬元的情況,月供多在4000~7500元/月之間,而根據(jù)地段的不同,租金也多在1500~4000元/月之間。按照100萬元商貸30年、月供3715元/月計算,租金每月1500元/月,以租養(yǎng)貸的比例為40%,而同等情況下,投資收益較高的理財產品如銀行的理財產品,最高收益多在7.15%以下,30萬元年收益為2.1萬元,但以租養(yǎng)貸年租金最低收益約為1.8萬元/年,尚且不計算房產增值部分,因此對于首次置業(yè)者的業(yè)主而言,以租養(yǎng)貸是更符合自身需求的投資方式。
業(yè)內人士建議,打算以租養(yǎng)貸的年輕買家可以重點關注“二線熱門板塊”如天河區(qū)東圃、番禺區(qū)市橋、海珠區(qū)南洲及機場路板塊的二手房源。這些地段二手房價格相較于周邊板塊更低,但交通便利、配套完善、租客云集,更適合首次置業(yè)的買家以租養(yǎng)貸。
情況2
改善型買家“以租養(yǎng)貸” 年收益虧損
有的改善型買家購買第二套物業(yè)后,會用閑置的第一套物業(yè)的租金來養(yǎng)第二套物業(yè),張女士也打算這么做。今年年初,張女士入手了海珠羅馬家園一期的一套三房單位,成交價格為475萬元,因為網簽在限購前,而首套已經結清貸款,當時以首付三成、商貸七成辦理了按揭手續(xù),首付142萬元,月供21760元/月左右。目前張女士夫妻二人月收入約為5萬,并無太多月供壓力。購買二套的因原是張女士計劃生二胎,而其住的麗江花園一套小三居無法滿足未來二孩出生的需求。
建議:選擇中心區(qū)域物業(yè)。據(jù)了解,目前麗江花園三房單位的月租金約為2800~3200元,對于李女士而言,這個租金收入只是“杯水車薪”,而按照目前市場價格,其小三房的出售價格在185萬元以上,若出售該套物業(yè)轉而投資理財產品,按年收益5%計算,一年收益約為9.25萬元,相比3.36萬元的年租金高出275%。
房天下廣州二手房高級分析師李超建議,改善型買家可以在月供壓力較小的情況下,選擇出售首套物業(yè)投入理財產品,年收益率較高,尤其是限購后,全市二手房市場整體趨平穩(wěn),投資理財是增值資產的較好選擇。他還建議,如果剛需買家計劃以租養(yǎng)貸,一定要在地段上做出合適規(guī)劃,選擇中心區(qū)交通便利的區(qū)域,因其配套和基礎建設更加完善、需求大、空置率也會更低。(林琳)
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