因銀行審批貸款遲兩個(gè)月，買受人賠償490萬(wàn)，究竟發(fā)生了什么？

華商律師周爭(zhēng)鋒

最近這兩天媒體都在報(bào)道上海那個(gè)買賣二手房的買受人，因?yàn)殂y行遲延兩個(gè)月審批貸款，導(dǎo)致買受人賠償高額違約金490萬(wàn)元的案件。這個(gè)案件的一審和二審判決書我都看了。今天我們來(lái)談一下這個(gè)案件，看從這個(gè)案件中我們能夠吸取到哪些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

這案件的核心就在于買賣雙方的合同約定過于詳細(xì)，對(duì)每一個(gè)步驟的履行具體時(shí)間、違約責(zé)任的承擔(dān)均有明確約定，并且約定的步驟也具有可操作性。而合同中關(guān)于每一步驟的詳細(xì)約定，也不是買賣雙方一次性達(dá)成的，而是買受人多次遲延履行后，買賣雙方反復(fù)多次協(xié)商達(dá)成的。

也就是說(shuō)，在買受人已經(jīng)出現(xiàn)違約的情況下，出賣人已經(jīng)給過買受人機(jī)會(huì)，雙方最終達(dá)成了一個(gè)補(bǔ)充約定。一旦補(bǔ)充協(xié)議里面約定的條件成就，在沒有特別情況，法院不會(huì)調(diào)整補(bǔ)充協(xié)議約定的處理辦法和違約金額。而本案合同補(bǔ)充約定的部分內(nèi)容，對(duì)買受人不利。

買賣雙方對(duì)于合同中過戶時(shí)間的理解出現(xiàn)了偏差，買受人認(rèn)為合同上面約定的過戶時(shí)間，只是一個(gè)大概時(shí)間，而出賣人則認(rèn)為合同上約定的時(shí)間就是一個(gè)確定的時(shí)間。買受人在合同約定的過戶時(shí)間前，沒有達(dá)到合同約定的條件，取得銀行的貸款承諾函，構(gòu)成違約。

特別是買受人在簽訂買賣合同的時(shí)候，對(duì)自己貸款可能存在的問題考慮不周，盲目相信自己的資信能夠滿足銀行的審批條件，導(dǎo)致在約定的過戶時(shí)間前沒有取的銀行的貸款承諾，達(dá)到了合同約定的解約條件，在符合解約條件的情況下，出賣人當(dāng)然享有解約權(quán)。

在出賣人依據(jù)合同約定解除合同以后，在訴訟期間買賣雙方完全有條件達(dá)成和解，當(dāng)然，買受人要做出一定的讓步補(bǔ)償賣方的損失。但是買受人盲目認(rèn)為自己已經(jīng)支付了一半購(gòu)房款，在合同履行過程中，銀行已經(jīng)審批貸款成功，并且自己已經(jīng)占有并裝修了房子，法院不可能判決解除合同。在這個(gè)錯(cuò)誤觀念的誤導(dǎo)下一錯(cuò)再錯(cuò)，喪失了調(diào)解的機(jī)會(huì)。

以至于法官在說(shuō)理部分最后明確的點(diǎn)出買受人錯(cuò)誤地理解了法律的有關(guān)規(guī)定，錯(cuò)過了法院給予長(zhǎng)時(shí)間調(diào)解期用來(lái)彌補(bǔ)錯(cuò)誤的機(jī)會(huì)，法院最后只能遺憾的按照法律規(guī)定和當(dāng)事人之間的約定，判決解除合同。

在這里需要說(shuō)明一點(diǎn)，當(dāng)事人之間的約定，只要不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，就是雙方之間的法律，對(duì)雙方均有約束力。

在本案的說(shuō)理部分，法官特別注明了雙方交易的標(biāo)的是二手辦公樓，不是用于居住需求的房產(chǎn)，這是一個(gè)商業(yè)投資行為。判決的原文“請(qǐng)注意，本案涉案買賣標(biāo)的系二手辦公樓，并非一手商品房或一般意義上的居住用房?！币簿褪钦f(shuō)，對(duì)于投資行為的買受人，沒有特殊保護(hù)的必要。

而買受人之所以有這樣的觀念，很可能是因?yàn)榫琶窦o(jì)要第47條的規(guī)定。九民紀(jì)要第47條規(guī)定，合同約定的解除條件成就時(shí)，守約方以此為由請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)審查違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響守約方合同目的實(shí)現(xiàn)，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，確定合同應(yīng)否解除。

違約方的違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的實(shí)現(xiàn)，守約方請(qǐng)求解除合同的，人民法院不予支持；反之，則依法予以支持。在這里我必須明確的指出來(lái)，這只是最高人民法院的一個(gè)指導(dǎo)意見，只具有參考性，實(shí)際上這只是影響法院價(jià)值判斷問題，也就是碰見某些特殊情況，可以法外開恩，絕不是所有的當(dāng)事人都可以依據(jù)本條主張權(quán)利。九民紀(jì)要本身也不是法律法規(guī)和司法解釋，對(duì)法官?zèng)]有強(qiáng)制約束力。

如果說(shuō)購(gòu)房者購(gòu)買的是用于居住需要的商品房，法院有可能采用九民紀(jì)要第47條的規(guī)定，判決雙方的合同繼續(xù)履行，但是買受人要承擔(dān)遲延履行的違約責(zé)任，以平衡雙方的利益關(guān)系，但是偏偏本案交易對(duì)象是個(gè)二手辦公樓。

實(shí)際上，深圳在2014年也發(fā)生過類似的案件，買受人做了高評(píng)高貸，在房產(chǎn)過戶并抵押給銀行以后，銀行放款前發(fā)現(xiàn)買受人做了高評(píng)高貸，拒絕放款。而此時(shí)房產(chǎn)已經(jīng)過戶，買受人已經(jīng)不可能再重新按照二手房按揭貸款流程重新在該行申請(qǐng)二手房的按揭貸款，因此出現(xiàn)了糾紛。

房產(chǎn)過戶給買受人以后，出賣人收不到購(gòu)房款，出賣人以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由，起訴解除合同。買受人認(rèn)為房產(chǎn)已經(jīng)過戶了，只是遲延履行支付購(gòu)房款，法院最多也只是判決其支付剩余的購(gòu)房款和相應(yīng)的利息。在2015年3.30政策以后，房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了幾百萬(wàn)，買受人仍然堅(jiān)持這個(gè)觀點(diǎn)，錯(cuò)失了在法院主持下的調(diào)解的機(jī)會(huì)。

一審法院按照買受人的想法判的，但是二審法院改判出賣人售房目的不能實(shí)現(xiàn)，有權(quán)解除買賣合同，再審也維持了二審判決。

南方都市報(bào)報(bào)道了深圳的這個(gè)案件，題目是《一宗二手房交易簽了3份合同 “陰陽(yáng)合同”引房產(chǎn)權(quán)屬糾紛》。

我也寫文章，點(diǎn)評(píng)過了，題目是《高貸“慘案”：二手房過戶后又被賣家收回究竟發(fā)生了啥？》。有興趣的話，可以百度一下。

在文章的最后，就二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)做出一些提示。合同就是當(dāng)事人之間的法律，二手房買賣雙方在簽訂合同時(shí)，一定要認(rèn)真審核自身的條件。

作為出賣人，首先要審核自己有沒有權(quán)利出售房產(chǎn)，也就是說(shuō)，房產(chǎn)是不是在限售期內(nèi)，其他共有人是否同意，房產(chǎn)的承租人是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

另外，出賣人應(yīng)格外的關(guān)注設(shè)定有抵押權(quán)的房產(chǎn)，能不能順利贖樓。贖樓義務(wù)始終是出賣人的義務(wù)，在出售房子前出賣人一定要核實(shí)是否具備贖樓條件，如已經(jīng)發(fā)現(xiàn)自己征信存在問題，或者已經(jīng)涉及訴訟，那么就要及時(shí)放棄擔(dān)保公司融資額度贖樓，和買受人協(xié)商選擇通過擔(dān)保公司現(xiàn)金贖樓，以免因?yàn)樽陨淼脑驅(qū)е聯(lián)９绢~度贖樓不能，構(gòu)成違約。

2.作為買受人，首先要審查自己有沒有購(gòu)房資格，審查購(gòu)房資格的途徑，在深圳比較麻煩，目前要求你必須先在深圳房地產(chǎn)交易信息平臺(tái)上錄入政府版本的網(wǎng)簽合同，取得網(wǎng)簽合同號(hào)，才能夠在該政府平臺(tái)上審核購(gòu)房資格。在此情況下，買受人需要多找?guī)准抑薪楣竞藢?shí)下自己的購(gòu)房資格。

并且，對(duì)于有些疑難購(gòu)房資格的認(rèn)定，有必要在合同簽訂時(shí)在合同中約定清楚，若最終經(jīng)核實(shí)買受人沒有購(gòu)房資格，雙方互不追究責(zé)任。

另外，買受人要提前知道按揭貸款銀行的審批條件，按照該銀行的要求，提前準(zhǔn)備自己的貸款資料，特別是涉及到公積金貸款的時(shí)候，要提前準(zhǔn)備一下配偶和子女、父母的相關(guān)資料。

在合同的條款中最好不要約定取得貸款承諾函的具體時(shí)間和買賣雙方最后的遞件過戶時(shí)間，以免因?yàn)殂y行的原因，導(dǎo)致自己構(gòu)成違約。

3.買受人支付首期款的時(shí)間，申請(qǐng)貸款的時(shí)間，取得貸款承諾的時(shí)間，出賣人委托擔(dān)保公司的贖樓時(shí)間，出賣人去銀行提交贖樓申請(qǐng)時(shí)間，注銷抵押權(quán)登記的時(shí)間，及雙方遞件過戶和過戶后買受人的抵押時(shí)間，要符合當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房流程的要求。

出賣人的贖樓并注銷抵押登記時(shí)間不能和合同簽訂時(shí)間掛鉤，要和買受人取得貸款承諾函時(shí)間掛鉤。約定的最后遞件過戶時(shí)間，要和買受人取得貸款承諾函時(shí)間和出賣人注銷抵押登記時(shí)間掛鉤。合同的條款搞錯(cuò)了正常交易的履行順序，或者說(shuō)把履行的時(shí)間順序安排的太緊湊，都有可能達(dá)到合同約定的解約條件，不利于雙方合同的正常履行。

——周爭(zhēng)鋒2022年1月21日寫于深圳港中旅大廈

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附：上海案件一審案件查明的事實(shí)及說(shuō)理部分

一審法院查明?

經(jīng)審理查明:2020年5月27日，原、被告簽訂房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，編號(hào)0008197。內(nèi)容：出售方（甲方）范x、應(yīng)xx，買受方（乙方）伍xx，居間方（丙方）上海XX有限公司。甲方轉(zhuǎn)讓上海市黃浦區(qū)XX路XX號(hào)XX室房屋于乙方，轉(zhuǎn)讓價(jià)格共計(jì)1550萬(wàn)元。被告應(yīng)于簽訂買賣合同示范文本并申請(qǐng)辦理公證手續(xù)（如需）當(dāng)日支付首期房?jī)r(jià)款775萬(wàn)元，第二期房?jī)r(jià)款775萬(wàn)元，通過以下方式支付：乙方應(yīng)在簽訂示范文本后五日內(nèi)向貸款銀行等申請(qǐng)貸款，若乙方貸款申請(qǐng)未在過戶前獲得足額批準(zhǔn)或無(wú)法獲得貸款，乙方應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)過戶之前將相應(yīng)部分房?jī)r(jià)款通過丙方轉(zhuǎn)付或直接支付甲方。同年5月30日，原、被告雙方簽訂補(bǔ)充條款，約定：房屋總價(jià)款仍為1550萬(wàn)元（凈到手價(jià)格，不含傭金），乙方支付定金100萬(wàn)元。1550萬(wàn)元房?jī)r(jià)拆分為合同價(jià)1490萬(wàn)元及裝修補(bǔ)償款60萬(wàn)元。約定甲方同意提前交房，乙方在2020年6月30日前付首付745萬(wàn)元，60萬(wàn)元裝修補(bǔ)償款于過戶當(dāng)日支付給甲方，剩余貸款745萬(wàn)元由銀行放款于甲方。

上述協(xié)議簽訂后，原、被告雙方即于2020年7月2日正式簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同（編號(hào)3975505）（含補(bǔ)充條款、附件）。約定：出售人（甲方）范x、應(yīng)xx，買受人（乙方）伍xx，通過上海XX有限公司居間介紹，甲方依法取得的房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)為滬（2020）黃字不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第XXXXXX號(hào)，房地產(chǎn)座落：XX路XX號(hào)XX室，房屋類型辦公樓，建筑面積180.09平方米，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款共計(jì)為1490萬(wàn)元，在2020年8月30日之前，甲、乙雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。合同附件3明確寫明：乙方應(yīng)支付甲方首期房?jī)r(jià)款計(jì)745萬(wàn)元，乙方已在原、被告簽訂本合同前通過居間方轉(zhuǎn)付或直接支付原告定金100萬(wàn)元及部分房?jī)r(jià)款400萬(wàn)元，乙方應(yīng)于2020年7月31日前（含當(dāng)日）通過居間方轉(zhuǎn)付或直接支付甲方部分首期房款計(jì)245萬(wàn)元。第二期房?jī)r(jià)款745萬(wàn)元，乙方應(yīng)在簽訂示范文本后五日內(nèi)向貸款銀行等申請(qǐng)貸款，若乙方貸款申請(qǐng)未在過戶前獲得足額批準(zhǔn)或無(wú)法獲得貸款，乙方應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)過戶之前將相應(yīng)部分房?jī)r(jià)款通過丙方轉(zhuǎn)付或直接支付甲方。合同補(bǔ)充條款另約定：乙方未按照本合同及各項(xiàng)附件等約定履行的，每逾期一日需向甲方支付總房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的賠償金，并應(yīng)繼續(xù)履行。乙方未按照本合同及各項(xiàng)附件等約定履行的，逾期超過十個(gè)工作日的，或乙方單方要求解除合同的，均視為乙方違約，甲方有權(quán)單方解除本合同，甲方解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知乙方，乙方除需支付十個(gè)工作日的賠償金（按總房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五每日計(jì)）外，還需向甲方支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)款20%的違約金。甲方可從乙方已支付的款項(xiàng)中扣除違約金、賠償金，剩余款項(xiàng)于三個(gè)工作日內(nèi)返還給乙方等。同日，原、被告雙方又簽訂協(xié)議書一份，約定：若因乙方違約導(dǎo)致買賣合同無(wú)法正常履行，乙方應(yīng)在解除合同7日內(nèi)將該房屋恢復(fù)原狀或賠償甲方房屋裝修費(fèi)180萬(wàn)元。如因甲方違約導(dǎo)致合同解除，則同樣甲方應(yīng)向乙方賠償裝修費(fèi)損失180萬(wàn)元。

在履行上述合同時(shí)，被告在支付合同約定的部分首期房款245萬(wàn)元時(shí)即發(fā)生逾期支付的情況，經(jīng)原告催討,原、被告雙方于2020年7月2日簽訂補(bǔ)充條款一份，約定：由于乙方（被告）未按合同約定于2020年6月30日支付完首付，余下245萬(wàn)元首付未付，現(xiàn)甲方（原告）同意乙方從2020年7月1日起至付清之日止，以245萬(wàn)元為本金，按每日萬(wàn)分之2.73支付給甲方利息損失。乙方須在2020年7月31日前一次性支付上述費(fèi)用。如未支付，則房屋買賣合同自動(dòng)解除，乙方應(yīng)償付甲方違約金（合同總價(jià)的20%），且賠償甲方原有的裝修損失180萬(wàn)元。后該部分逾期付款利息被告已向原告實(shí)際支付。同時(shí)其余應(yīng)付的首期房?jī)r(jià)款，截止至2020年7月13日被告共計(jì)付款745萬(wàn)元，對(duì)此原告予以確認(rèn)，表示收到該款，金額沒有異議。同時(shí)明確，依據(jù)雙方的合同約定，在被告承擔(dān)了其應(yīng)負(fù)的違約和賠償責(zé)任（直接抵扣相應(yīng)款項(xiàng)）后，剩余的已付房款可以由原告退還被告。

原告實(shí)際于2020年6月左右即將涉案房屋交付于被告使用。之后由于被告申請(qǐng)辦理的貸款745萬(wàn)元（用于支付第二期房?jī)r(jià)款）發(fā)生延期，直至2020年10月29日才得以經(jīng)相關(guān)銀行審核通過。期間，2020年9月15日，原告以律師函方式，告知和催告被告，內(nèi)容：合同約定于2020年8月30日前過戶，被告應(yīng)于過戶前付清全款，但被告卻嚴(yán)重違約，至今尚有805萬(wàn)元未支付，希望被告在收函之日起3日內(nèi)將錢付清，如仍然不付，原告有權(quán)解除合同，并要求被告賠償違約金及裝修損失等。后同年9月30日，原告又向被告發(fā)出解除買賣合同通知書一份，明確：被告在收到上述律師函后仍未按照約定期限付款，因此原告行使合同約定解除權(quán)，并要求被告搬離并歸還涉案房屋，償付房款總價(jià)的20%的違約金，和房屋裝修損失180萬(wàn)元等。對(duì)于上述兩份函件，被告于2020年10月7日均確認(rèn)收到，未有異議。

審理中，被告堅(jiān)持認(rèn)為，被告的情況不屬于貸款未獲批。延誤和未通過是不同概念，被告并非申請(qǐng)貸款被拒絕，而只是延誤，同時(shí)認(rèn)為在2020年10月7日原告還同意配合被告辦理延期貸款，故原告現(xiàn)在的單方解約行為是不合法的。被告要求繼續(xù)履行合同。對(duì)此，原告未予認(rèn)可，被告也未能提供相應(yīng)的事實(shí)和法律依據(jù)。

以上事實(shí)，由上海市房地產(chǎn)買賣合同（含補(bǔ)充條款、附件）、協(xié)議書、付款收據(jù)、律師函以及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述等證據(jù)予以證實(shí)。

一審法院認(rèn)為?

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)涉及：

1.被告堅(jiān)持認(rèn)為，其貸款延期雖是事實(shí)，但結(jié)果并非是遭到銀行拒絕貸款，而僅僅是影響到了交易（過戶）時(shí)間，因此，被告的行為并非根本性違約（而導(dǎo)致買賣合同提前解除）。對(duì)此，本院難以認(rèn)同。因現(xiàn)已查明的事實(shí)和證據(jù)均表明，在第二期付款義務(wù)到期時(shí)，乙方即被告選擇的系銀行貸款方式，同時(shí)約定如逾期（獲得貸款）則應(yīng)及時(shí)在申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)過戶之前向中介或原告用現(xiàn)金的方式支付相應(yīng)部分房?jī)r(jià)款，如不然，則構(gòu)成違約，原告有權(quán)解約并請(qǐng)求賠償。而房屋買賣合同約定的過戶時(shí)間是2020年8月30日，審理中被告提供的相關(guān)證據(jù)證明，被告最終獲得貸款的時(shí)間在2020年10月29日，已大大超出了合同約定的時(shí)間，也超出了原、被告當(dāng)事人自己的預(yù)期，當(dāng)然貸款延期獲批的原因和原告無(wú)關(guān)，和被告本身的資信能力等可能也無(wú)關(guān)，對(duì)此原、被告并無(wú)異議。但是，本院認(rèn)為，作為適格的民商事主體，對(duì)于在交易中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)已明知，尤其在合同已明確約定（且本案涉案交易經(jīng)雙方多次以補(bǔ)充條款，協(xié)議書明確約定）的情況下，被告卻未及時(shí)履行其付款義務(wù)（尤指第二期的房?jī)r(jià)付款義務(wù)，其首付房?jī)r(jià)款部分被告同樣有逾期支付情況，且為此還償付了利息），在最終并未能取得本案原告諒解和許可的前提下，相應(yīng)的違約責(zé)任被告是無(wú)法免除的。

2.由于被告違約，就原告的解約行為而言，依據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同。另依據(jù)本案涉案合同的約定，被告逾期履行債務(wù)超過十日原告即享有單方解除權(quán)的條件也早已成就。本案原告相關(guān)解約律師函已送達(dá)被告，同樣依據(jù)法律規(guī)定（及本案涉案合同的自身約定），合同自解約通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。原告的解約通知于2020年9月30日發(fā)出，于10月7日經(jīng)被告以微信方式確認(rèn)收到，故原告訴請(qǐng)確認(rèn)雙方的涉案房屋買賣合同（含補(bǔ)充條款、附件）及協(xié)議書均于2020年10月7日解除的請(qǐng)求，有事實(shí)和法律依據(jù)，本院依法予以支持（至于被告堅(jiān)持認(rèn)為的，事實(shí)上2020年10月7日原告仍同意配合被告延期辦理貸款，故原告之前的單方發(fā)函解約行為系不合法的觀點(diǎn)，由于被告并未能提供相應(yīng)的事實(shí)和法律依據(jù)，原告也未予以認(rèn)可，故本院依法不予采信）。同時(shí)被告理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，其導(dǎo)致的原告的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失，包括涉案房屋的裝修損失180萬(wàn)元等，有相應(yīng)的事實(shí)和法律依據(jù)（雙方的協(xié)議書中亦予以了確認(rèn)違約方的該部分義務(wù)），對(duì)此，被告并無(wú)異議，因此，本院依法當(dāng)予以支持。至于被告認(rèn)為原告主張的違約金（房款總價(jià)20%）的數(shù)額過高的觀點(diǎn)，本院依法亦難以認(rèn)同，因房屋買賣合同本身具有其自身的特殊性，因其交易標(biāo)的涉及金額一般較大（且本案涉案買賣標(biāo)的系辦公樓，而非一般居住用房），則會(huì)因一方違約所引致的相對(duì)方的所承受的經(jīng)濟(jì)損失亦相應(yīng)較大，結(jié)合本案相關(guān)已查明事實(shí)表明，本案原告由于被告的違約（逾期付款、逾期過戶）而可能產(chǎn)生其須對(duì)案外人（案外房屋的出售人）承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任（可能數(shù)額也不會(huì)太?。?。因此，考慮到我國(guó)合同法相關(guān)的法律規(guī)定，并不排斥當(dāng)事人可以同時(shí)主張違約金和實(shí)際損失賠償?？紤]到本案被告違約導(dǎo)致的實(shí)際后果，原告至今未能正常另行購(gòu)房成功等（房屋市場(chǎng)交易價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)），經(jīng)濟(jì)損失巨大，故本院對(duì)原告主張的違約金和實(shí)際損失賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求，采取一并支持的處理方式，應(yīng)為適宜的。另對(duì)于原告主張的有權(quán)直接將被告已付房?jī)r(jià)款項(xiàng)抵扣完上述違約金、賠償金后，再將剩余的部分退還被告的觀點(diǎn)，亦因有合同依據(jù)，與法無(wú)悖，且未實(shí)際影響到被告的合法權(quán)益，故本院對(duì)此亦予以許可和采納。

3.對(duì)于原告主張的逾期付款產(chǎn)生的賠償金部分的請(qǐng)求，本院認(rèn)為，結(jié)合上述2點(diǎn)意見，該部分請(qǐng)求應(yīng)已吸收合并到上述的違約金和實(shí)際裝修損失訴請(qǐng)中，不應(yīng)再單獨(dú)計(jì)算，否則，則有不恰當(dāng)加重當(dāng)事人負(fù)擔(dān)的嫌疑（雖則本案被告是違約方，這是無(wú)疑的），因我國(guó)法律不僅對(duì)守約方，對(duì)違約方的合法權(quán)益同樣亦應(yīng)予以注意和保護(hù)。同理，對(duì)于原告舉證中提到的律師費(fèi)損失等，原告并未單獨(dú)將其作為一條訴訟請(qǐng)求，同時(shí)從公平誠(chéng)信的角度出發(fā)，原告即使單列了該條請(qǐng)求，法院大概率也是依據(jù)上述相同的吸收合并的原理，予以同樣處理（即不會(huì)單獨(dú)再就該律師費(fèi)損失予以支持）。

4.關(guān)于原、被告雙方及居間方（丙方）共同簽署的原房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，則因當(dāng)事人已于之后簽訂了正式的標(biāo)準(zhǔn)樣本的上海市房地產(chǎn)買賣合同（即俗稱的“網(wǎng)簽合同”），所有原居間協(xié)議中涉及到的買賣合同義務(wù)均已轉(zhuǎn)移確認(rèn)至后合同中，故該居間協(xié)議的解除與否已無(wú)需再在本案中單獨(dú)予以提及（原告訴請(qǐng)解除的標(biāo)的中亦未提及），也未嘗不可。因如涉及到本案原、被告與居間方有傭金等糾紛（在本案審理中，原、被告均自認(rèn)無(wú)傭金糾紛），則與本案糾紛的處理亦無(wú)關(guān)。

5.至于審理中，被告堅(jiān)持認(rèn)為的涉案房屋的房?jī)r(jià)款，被告已實(shí)際支付了50%，故原房屋買賣合同應(yīng)予以繼續(xù)履行為妥的觀點(diǎn)，雖具有一定合理性，如盡量維持合同交易的持續(xù)和穩(wěn)定性，有利于減少合約雙方的損失，但在本案原告堅(jiān)持依據(jù)合同約定，所賦予其的單方解除權(quán)（及損害賠償權(quán)）的情況下，則被告所提出的所謂因已經(jīng)支付了房款50%而導(dǎo)致合同不能解除的觀點(diǎn)，是顯然沒有任何相關(guān)法律依據(jù)的，我國(guó)的合同法相關(guān)規(guī)定及相應(yīng)的關(guān)于買賣合同的司法解釋，并無(wú)相關(guān)的強(qiáng)制性的規(guī)定（即買受人付款超過房?jī)r(jià)50%則合同不得解除，請(qǐng)注意，本案涉案買賣標(biāo)的系二手辦公樓，并非一手商品房或一般意義上的居住用房），對(duì)此，本院也只能無(wú)奈地表示遺憾（因本院已注意到給予雙方充分合理的庭外和解時(shí)間，以期雙方或許能繼續(xù)履約），法官不得拒絕裁判，且只應(yīng)也只能依據(jù)現(xiàn)有的法律規(guī)定進(jìn)行裁決，本案涉案的房屋買賣合同，并非我國(guó)法律必須予以強(qiáng)制保護(hù)履行（否則將損害國(guó)家、公共或第三人利益）的特殊合同，換言之，如在本案原告享有合法的單方合同解除權(quán)的情況下，卻強(qiáng)行判決雙方繼續(xù)履行合同，則反而有構(gòu)成“強(qiáng)買強(qiáng)賣”的風(fēng)險(xiǎn)，這是嚴(yán)重違背民商事主體在進(jìn)行民商事活動(dòng)中契約自由的原則的。