若論深圳最受歡迎的豪宅、改善片區(qū)，絕對少不了前海的身影。

在2021年，前海片區(qū)入市4個(gè)新盤和一個(gè)尾盤項(xiàng)目，共計(jì)2452套住宅房源，吸引了6481批客戶認(rèn)籌，認(rèn)籌人數(shù)是房源量的2.6倍，而這些新盤也無一例外地實(shí)現(xiàn)了日光。

界面樓市制圖

憑借自貿(mào)區(qū)政策紅利和全新規(guī)劃建設(shè)所帶來的想象空間，前海片區(qū)自2014年第一次銷售商品房時(shí)起，就已經(jīng)是深圳人眼中的“打新第一區(qū)”。

多年過去，片區(qū)的新房價(jià)格也從最初的“4字頭”，到如今“11字頭”，二手房價(jià)也達(dá)到了12.6萬元/平方米，個(gè)別熱門小區(qū)的價(jià)格更是達(dá)到了“15字頭”。

但同時(shí)，由于房價(jià)與地價(jià)聯(lián)動機(jī)制的推廣，使得片區(qū)新房的價(jià)格又再回落至“9字頭”，倒掛空間顯得更為誘人。

在今年，前海潛在入市的項(xiàng)目有6個(gè)，含2個(gè)公寓、4個(gè)住宅。

界面樓市制圖

在這些項(xiàng)目中，有被限價(jià)的宅地，有此前入市的項(xiàng)目推新，也有曾經(jīng)的“爛尾樓”重整再入市。

而最引人矚目的是，兩宗限價(jià)宅地限制售價(jià)低至9.2萬元/平方米，即便加上裝修費(fèi)用，最高也不超過10萬元/平方米。

【住宅】

前海時(shí)代三期?

前海時(shí)代位于濱海大道與怡海大道交匯處，1號線鯉魚門站南側(cè)，屬于桂灣片區(qū)。

項(xiàng)目占地33.6萬平方米，總建面超110萬平方米，帶來了前海片區(qū)最早的商品住宅項(xiàng)目前海時(shí)代一期。

圖片來源：前海深港基金小鎮(zhèn)官網(wǎng)

2014年，前海時(shí)代一期產(chǎn)品入市，均價(jià)僅4.2萬元/平方米，目前二手房價(jià)已在15萬元/平方米左右；2016年，前海時(shí)代CEO公館入市，均價(jià)8萬元/平方米；

2021年，前海時(shí)代此前保留的24套尾盤房源入市，單價(jià)區(qū)間8.7-11萬元/平方米。

前海時(shí)代三期在去年2月傳出動工消息，此后外界紛紛猜測項(xiàng)目即將入市。根據(jù)施工許可證，項(xiàng)目總建面1.27萬平方米，基樁工程將在2022年7月完成。

前海時(shí)代周邊有華潤前海中心、前海卓越金融中心，也有陽光棕櫚園、前?；▓@等小區(qū)。根據(jù)周邊宗地性質(zhì)，未來片區(qū)將以商業(yè)（辦公）、居住功能為主。

項(xiàng)目1.5公里內(nèi)有港灣麗都、立橋城等購物中心，同時(shí)還有前海小學(xué)、北大附中（南山分校）等學(xué)校，雖然配套仍不如南山其他成熟片區(qū)，但在前海來說，配套已較為不錯(cuò)。

頤城棲灣里?

項(xiàng)目位于媽灣片區(qū)，前海深港合作區(qū)媽灣片區(qū)19單元07街坊的19-07-02、19-07-03宗地，是頤灣府的二期產(chǎn)品。

頤灣府在2019年11月開盤，推售367套房源，均價(jià)10.2萬元/平方米，吸引了870批客戶認(rèn)籌，最終去化約9成。

此次項(xiàng)目更名為“頤城棲灣里”，總建面10.44萬平方米，已于2021年9月開始為營銷中心的設(shè)計(jì)工程進(jìn)行招標(biāo)，后于12月份獲批施工總承包許可證。

據(jù)媽灣片區(qū)的用地規(guī)劃，片區(qū)規(guī)劃用地性質(zhì)多為商業(yè)用地和居住用地，并配建一所九年制學(xué)校。

而頤城棲灣里所在的19-07-02、19-07-03地塊，分別占地1.16萬平方米、1.37萬平方米，規(guī)劃建設(shè)18班幼兒園、體育活動用地等配套。

圖片來源：深圳市規(guī)劃和自然資源局

頤城棲灣里緊靠頤灣府，在地鐵5號線鐵路公園站周邊，直線距離不過300米，稱得上地鐵口物業(yè)。

周邊有深外附中初中部、荔灣小學(xué)、月亮灣公園等配套，商業(yè)配套有待周邊的住宅小區(qū)和辦公物業(yè)補(bǔ)充。

底圖：百度地圖

目前，市場上有消息稱頤城棲灣里將帶來120-190平方米的戶型房源，套數(shù)未知，具體消息有待官方公布。

深業(yè)T201-0168地塊?

這一宗地在2021年11月，由深業(yè)南方地產(chǎn)、鹽田人才安居聯(lián)合以86.65億元、配建5.7萬平方米無償配建面積的代價(jià)競得。

宗地位于前海桂灣片區(qū)三開發(fā)單元03街坊，緊靠今年年初的“日光”盤天健悅桂府（售價(jià)10.3萬元/平方米，精裝交付），并且旁邊還有在第二輪集中土拍里售出的T201-0157宗地（限售價(jià)9.2萬元/平方米）。

圖片來源：深圳公共資源交易中心

宗地所在的片區(qū)為桂灣片區(qū)，未來將被打造為“金融核心商務(wù)區(qū)”，仍在全新開發(fā)建設(shè)中，需要一段時(shí)間才能成型。

項(xiàng)目周邊人車稀少 界面樓談攝于2021年1月

宗地距離前灣地鐵站約12分鐘步行時(shí)間，1公里內(nèi)有前灣小學(xué)、寶安實(shí)驗(yàn)學(xué)校、南方醫(yī)科大學(xué)深圳醫(yī)院和荷蘭花卉小鎮(zhèn)等配套。

底圖：百度地圖

根據(jù)宗地出讓公告，項(xiàng)目占地面積約占5.14萬平方米，總建面21萬平方米，住宅19萬平方米，商業(yè)1萬平方米，配建12班幼兒園、老人日間照料中心等。

未來建成普通商品住房后，項(xiàng)目最高毛坯銷售均價(jià)為9.2萬元/平方米，即便加上裝修費(fèi)用，也止步9.7萬元/平方米。而在去年1月，天健悅桂府的備案均價(jià)為10.3萬元/平方米，如今的新房價(jià)格相對更低。

天健T201-0157地塊?

這一宗地在去年9月，被天健以52.41億元、配建2.8萬平方米的無償政策性住房面積拿下。

宗地位于前海桂灣片區(qū)三開發(fā)單元04街坊，占地面積為2.31萬平方米，總建面為12.63萬平方米，宗地規(guī)劃住宅111.78萬平方米，商業(yè)0.7萬平方米。

圖片來源：深圳公共資源交易中心

項(xiàng)目未來建成的普通商品住房，最高毛坯均價(jià)為9.2萬元/平方米。

該項(xiàng)目緊靠天健悅桂府、深業(yè)T201-0168，周邊配套和環(huán)境大同小異。

根據(jù)桂灣片區(qū)的規(guī)劃，片區(qū)用地性質(zhì)主要為商業(yè)用地，居住用地集中在片區(qū)東部，同時(shí)規(guī)劃了幾所學(xué)校，未來城市面貌將較為看好。

圖片來源：深圳市規(guī)劃和自然資源局

【公寓】

銀海藍(lán)天華庭?

銀海藍(lán)天華庭位于前灣片區(qū)，前海二路與臨海大道交匯，靠近海岸。

項(xiàng)目所在宗地（T102-0262）在出讓時(shí)就已規(guī)定須自持10年不得轉(zhuǎn)讓，因而配備的為只租不售公寓，意在前海片區(qū)的引進(jìn)人才提供居住保障，這里不再多言。

圖片來源：咚咚找房

前海瓏庭?

項(xiàng)目位于前海路東側(cè)，一路之隔是陽光棕櫚園，距離1號線大新站約700米。

前海瓏庭此前名為瓏庭天下公寓，早在2016年，項(xiàng)目就獲得了燃?xì)夤こ痰氖┕ぴS可證，但至今整整6年時(shí)間，一直未見入市動作，有坊間傳言稱項(xiàng)目曾一度爛尾。

項(xiàng)目背靠南頭村，片區(qū)建設(shè)較早，居住氛圍濃厚。

周邊有天虹商場、星宇時(shí)代購物中心、南山區(qū)人民醫(yī)院、前海學(xué)校、華府小學(xué)等，但配套并不突出，好在周邊舊改頗多，未來或帶來城市面貌改善。

目前，前海瓏庭曝光的信息不多，總建面約1.47萬平方米，包含商業(yè)、辦公等業(yè)態(tài)，主打建面52-68平方米的復(fù)式小戶型公寓，早于2020年就已完成外立面建設(shè)、脫下綠網(wǎng)。