今天說北京。這一輪北京跟其他三個一線城市步調(diào)真是有點不協(xié)調(diào)，2021年，學q房漲了不少，好的片區(qū)漲個兩三成，但大部分都很穩(wěn)定，說實話，不如預期。

2021年我認為北京的行情應該不錯的，上半年上升勢頭不錯，但下半年受困于全國信貸收緊，又不可避免的陷入小幅調(diào)整中。

但我覺得，積累了幾年的需求一定會釋放一波，該有的行情，就算遲到，也不會空缺。2022年的北京樓市，我認為，會是四個一線城市中，行情最好的。

我們先看基本面，最后再做個預測。

市場行情

1.二手房

2021年，北京二手住宅網(wǎng)簽193106套，創(chuàng)下五年來的新高。在2021年初的時候，我對北京樓市的判斷很快要有行情。

從成交量來看，去年上半年北京的確開始小漲了一波也迎來了樓市小陽春。但下半年受累于全國貨幣收緊，房貸半年都貸不到款，同時嚴查經(jīng)營貸。導致北京正在緩慢回暖的市場迅速降溫，成交量跌至冰點。但2021年末，在利率下調(diào)、信貸寬松等一系列利好措施后，北京新房二手房都迎來了翹尾行情，12月份成交量再次攀升至1.5萬套。

對比2020年，北京核心區(qū)域的房價大搞漲了10%-20%。

全年下來，北京的二手房價格對比2020年末依舊上漲了8.5%。

我預計2022年北京二手房會有一波不錯的行情，我們回看過去十多年的成交量就知道，北京每五到六年就會有一輪牛市。

2009—2010年是一波牛市，然后2011—2014年調(diào)整，2015—2016又是一波牛市，接著2017—2020年又調(diào)整，2021年開始啟動，可以預見的是，2022年肯定會有一波繼續(xù)上升的行情。最簡單的邏輯就是，積累了四年的需求需要釋放。

2.新房

2021年北京新房（不含保障房）供應1095萬平米，成交1010萬平米，網(wǎng)簽87804套，同比上漲23%；住宅成交62800套；以上成交數(shù)據(jù)均創(chuàng)5年以來新高！慢慢回到了2011—2015年的水平。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)在價格上，根據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年12月，北京新房住宅成交均價為52877元/㎡，同比上漲4%。新房價格連續(xù)跌了三年后，算是見底回升了。

政策2021年北京的樓市政策主要是以打補丁為主。3月份開始嚴厲打擊經(jīng)營貸，直接揪出3.4個億，對比一些南方城市才幾千萬，北京的力度可以說是全國之最了。下半年則打擊假離婚購房，北京日報之前報道過，上半年北京約有“14%的房屋交易屬于離婚家庭購房。”離婚限購的政策升級后，這條捷徑也將被堵上。之前瘋傳北京很可能推出二手房指導價的政策并沒有出臺，其實指導價的目的也是為了降杠桿。但北京的非普線限制其實已經(jīng)非常嚴厲，五環(huán)內(nèi)普宅貸款首套首付35%，算下來最多只能貸300萬，當然你也可以按非普宅來貸款，但首套首付也要40%，而且還要多繳納增值稅，如果是改善首付80%，幾乎沒有杠桿可加。

這個普宅非普宅標準今年估計還是不會調(diào)整。不過北京今年的貸款政策肯定會放松，利率下調(diào)，放款加快，市場也能更好。

土地

在土地供應上，2021年北京集中供地共成交住宅用地57宗，成交規(guī)劃建筑面積598.33萬㎡，土地出讓金1899.94億元。2021年北京土地供應量雖然有所增加，但量不算大，和前兩年相差無幾。

2011-2021年北京市住宅用地成交總量變化如果成交繼續(xù)回暖，屆時新房市場肯定會供不應求。另外就是地價在上漲。

其實北京的地價這幾年每年都在上漲，對比2019年，北京平均樓面地價已經(jīng)上漲了8000元。當然好消息就是2022年上市的新房大多有“限價”，所以即便地價上漲很多，房價也不會漲太多。

另外在2021年的集中土拍中，57宗住宅用地，有20宗都配建了保障房或者公租房。這就意味著北京的純商品房越來越稀缺。

將來改善性的純商品住宅可能會和其他普通配建保障房/公租房住宅拉開更大的差距。今年剛需要抓緊了，東西城、海淀、麗澤、太陽宮、京昌路、豐臺等優(yōu)質(zhì)地段的限價新房，有資格有預算的話，可以買。

庫存

從下面的供需表格可以看到，2017年-2020年，連續(xù)四年北京新房都是處于供大于求的局面。

但是2021年卻發(fā)生了變化，成交面積>供應面積。另外一直都說便宜的限競房拉低了北京的房價，但截至2021年12月，總計114宗限競房項目，眼下只有6宗尚未開售。2021年的限競房明顯開始供不應求，而前面三年都是供過于求。

也就是說2022年的北京樓市，限競房對市場供應過多的威脅已經(jīng)解除，高品質(zhì)的商品房將重新奪回北京樓市主戰(zhàn)場。庫存方面：截至12月底，北京商品住宅（不含保障房）庫存量約為1167.73萬平方米，出清周期回升至13.9個月。圖：2020-2021年12月北京商品住宅（不含保障房）庫存情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

相比2020年6月最高30多個月的庫存，當下已經(jīng)明顯已經(jīng)減大半了。2022年的供求會走向平衡，如果需求爆發(fā)，隨時可能面臨供應緊張。

市場預判和購房建議

至于2022年，北京樓市如何走呢？我覺得這一波的北京樓市行情還沒有完全結束，機會還是有的，當然行情還是以分化為主。

原因有三

1、信貸逐漸寬松由于北京一直以來嚴控信貸政策，房價始終未能像上海深圳那樣，出現(xiàn)大幅上漲。2020年年初北京之所以迎來一波小行情，疫情后放水有很大原因，還有就是jy貸寬松，很多投資客利用jy貸來降杠桿，一直到年中北京收緊jy貸和信貸了，市場才恢復平靜。但是年末信貸寬松后，北京市場成交明顯開始回暖。2022年的信貸肯定比去年更加寬松，所以北京今年值得看好。

2、需求并未釋放完，供需平衡。北京在2021年之前已經(jīng)沉寂了四年了，壓抑了四年的剛需和改善型需求，其實是沒有完全釋放的，2021年的成交量反彈就是最好的說明。至于二手房行情，一旦限價新房受到熱捧，甚至出現(xiàn)搶不到的盛況，肯定會有一批剛需轉(zhuǎn)向二手房市場。

3、是限競房快消化完了，供給量在下降，今年就可以達到供需平衡，甚至是供不應求。最后北京的學q房是否還值得投資？2021下半年，北京西城學q房多校劃片暴雷后，引發(fā)全國學q房大地震，西城區(qū)的德勝、月壇的下跌幅度在15%-20%。

我在7月份的時候也有分析過「多校劃片暴雷后，學q房還能買嗎？」，現(xiàn)在依舊還是當初那個觀點，頂級學q房學w不夠的，需要多校劃片的，三年內(nèi)不適合投資，因為你買了也上不了，北京的學q房需求要等2026年才能變少，那時候頂級學q房的價值又會重新體現(xiàn)。我不知道你看懂沒有。

現(xiàn)在不夠緊張，沒有執(zhí)行多校劃片的學q房還是可以買。2021年11月和12月，北京學q房成交已經(jīng)陸續(xù)回暖了。隨著政策最嚴時期已過去，北京很可能是第一個走出樓市成交低谷的一線城市。

總結：

貨幣適度寬松，大環(huán)境下支持住房消費，2022年北京結構性牛市大概率如約而至。只是北京執(zhí)行了那么多年的非普線是不會輕易放松的，而且北京是全國調(diào)控的樣板，如果大漲后肯定又會面臨調(diào)控的升級。

所以我想北京漲個三成是比較合適的，如果漲到五成以上的話，肯定會調(diào)控，后面又會回調(diào)。

北京樓市有區(qū)別于全國其他城市非常不一樣的特點。首先其杠桿率極低，全都是低杠桿買房，購買力非常強大，民間財富巨大。

其次，北京是中國城市化最早的城市，住房的戶型設計，樓齡老舊，很多存量住房的供應都是無效供應。這導致其供需是嚴重失衡的，真正的有效供應是非常短缺的，好房子很少。

再次，在四個一線城市里面，北京實際上從2017年以來已經(jīng)調(diào)整了四五年，而房價最多的都只跌了兩成，這恰恰說明北京購買力和需求非常強大。

同時，說明北京的房價泡沫是很小的，樓市發(fā)展更具備可持續(xù)性。不過我也要提醒一下大家。樓市行情通常都是出人意料的，很多時候都是牛短熊長，就是行情來了后，漲的太快太急。一年就能把高潮走完，行情去了就要慢跌幾年，股市也是這個特點。

因為人的情緒是這樣，不漲的時候都不想買，還想等著再跌一點抄個底。一旦行情開始了，就一窩蜂入市，生怕后面漲太多買不起了。能夠逆勢操作的人太少了。

所以我的建議是，能買的現(xiàn)在趕快買，2022漲多了就不要買了。