來源:朱羅紀
春節(jié)過后,房地產(chǎn)喜憂參半,我們來整理一下,以方便繼續(xù)探討“房地產(chǎn)現(xiàn)在處在什么狀態(tài)”的問題。
我們之前的判斷再重申一遍:
1)這一波全行業(yè)流動性危機,已經(jīng)超過了2008,直追1992-1993大垮塌,但最終預(yù)料不會像彼時那么慘。
2)政策的走向?qū)⑹恰斑m度糾偏 有限寬松”,托底而非刺激,不能期待過高。
3)市場會出現(xiàn)“冰與火”并存,有“下落的元寶”也有“下落的飛刀”。
01
從節(jié)后披露的信息看,應(yīng)該說我們可以非常堅定的維持先前的判斷。
從政策方面看,意在緩解有史以來最嚴峻的房企流動性大危機的寬松金融政策,在繼續(xù)推進。
我在之前的分析文章中,將本輪房企流動性大危機歸于四個因素:a)“三道紅線”導(dǎo)致開發(fā)商融資能力喪失,銀行抽貸雪上加霜;b)各地預(yù)售資金過度監(jiān)管,削弱開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)能力;c)房地產(chǎn)銷售低迷,降低開發(fā)商回款能力;d)行政類管制調(diào)控(比如“限跌令”)阻礙了開發(fā)商自救。這四個因素互為影響,比如開發(fā)商爆雷了,銀行會迅速抽貸,各地為自保進一步強化預(yù)售資金監(jiān)管,從而加劇開發(fā)商倒下,華夏銀行對佳兆業(yè)的抽貸,以及深圳對佳兆業(yè)的監(jiān)管,便是明證。
另一點,上述四個原因里面有三個都與政策直接相關(guān),所以,求解方案也要直接向上述關(guān)聯(lián)政策來尋。
近來這些政策在快速邊際寬松,一是并購貸款不計入三道紅線推動了“國家隊”開始籌備資金,像華潤置地與招商銀行聯(lián)手成立了200億的并購基金,是一個實質(zhì)性的信號。
二是資管公司開始被要求直接參與出險房企的重組紓困工作。三是貨幣政策出現(xiàn)了實質(zhì)性寬松,存準(zhǔn)、利率都雙雙下調(diào),金融機構(gòu)也被要求不可以隨意抽貸。四是,各地的調(diào)控政策開始松動,比如惠州大亞灣開始在探討松動。最重要的消息在昨天,預(yù)售資金監(jiān)管政策正在全國統(tǒng)一化,會在滿足樓盤交付的基礎(chǔ)上允許開發(fā)商按比例提取,此舉將能釋放開發(fā)商相當(dāng)部分的“受限資金”。
這些近來的政策變化,對于房企而言都構(gòu)成了非常正面的利好。具體有多大,暫時先不談,但這些信號我認為最關(guān)鍵、最關(guān)鍵的一點,是它再次確認了一個近于常識的基本事實:
中國無力承受房地產(chǎn)行業(yè)硬著陸的風(fēng)險。
這是一個底盤思維,這樣的底盤思維可以讓我們對房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀不消那么悲觀。但回到去年嚴打教培的時候,這樣的看法顯然并不占優(yōu),彼時有不少童鞋質(zhì)疑我:他們認為既然教培能夠“錘死”,房地產(chǎn)為什么不可以,我當(dāng)時已經(jīng)解釋了為什么。形勢比人強,不在個人意志。討論到底是誰“誰綁架誰”這樣的問題,是非常沒有意義的。討論經(jīng)濟問題,最重要關(guān)心的還是成本與收益,實現(xiàn)同樣的結(jié)果,不意味著非得使用激進的手段,漸進式的手段往往代價更低。
第二個釋放出的信號是,這是房地產(chǎn)政策“糾偏”的開始。我之前舉了“運動式減碳”的例子,房地產(chǎn)現(xiàn)在也是一樣。
02
基于我們的“國情”認識,多數(shù)人對房地產(chǎn)的認知都是“政策市”,政策放寬人就很容易亢奮。但如果你放眼于行業(yè)和市場的反應(yīng)來看,對于政策的期待,就需要謹慎一些。
主要表現(xiàn)在三點。
一是,政策傳導(dǎo)可能會存在“腸梗阻”。從目前看,政策寬松是“亦步亦趨”式的,也許是監(jiān)管層害怕給到公眾要重新刺激“夜壺”的聯(lián)想,針對房企的寬松顯得左顧右盼,小心翼翼,口惠而實不至。盡管政策上一直喊話,防止信貸坍塌,但是落地下來,可能存在著障礙。一個障礙是金融機構(gòu)的意愿,愿不愿意把貸款放給開發(fā)商。第二個障礙是國家隊,愿不愿意果斷接盤出險資產(chǎn)。第三個障礙是地方政府的意愿,愿不愿意擔(dān)責(zé)不去一刀切的監(jiān)管預(yù)售資金。這三個關(guān)鍵管道現(xiàn)在看來都處在初期,還需要時間觀察。尤其是要地方政府“放松”對預(yù)售資金的監(jiān)管,必須要解決問責(zé)的問題。
二是,市場終端銷售還沒有起色。上面列舉的四個原因,市場交投低迷是很關(guān)鍵的其中之一。從克爾瑞1月份數(shù)據(jù)看,是比較難看的。1月百強房企銷售操盤金額為5256億元,單月業(yè)績規(guī)模同比降低39.6%,較2021年月均水平降低43%。1月份的社融數(shù)據(jù)雖然整體超預(yù)期,但是在展現(xiàn)房地產(chǎn)景氣度的居民中長期貸款這個數(shù)據(jù)上,比去年同期為差。顯示貨幣政策的寬松,在房地產(chǎn)領(lǐng)域還沒有傳導(dǎo)到“寬信用”上,很多人基于信心喪失而暫緩了購房腳步,尤其是往年都不錯的“返鄉(xiāng)購房”,今年也沒了聲響。
三是,企業(yè)的盈利水平極差,未必能夠等到政策搭救。據(jù)Wind統(tǒng)計,至2022年1月29日,已披露年度業(yè)績預(yù)告的66家A股上市房企,30家虧損,占比約46.15%。大面積的虧損,在中國房地產(chǎn)歷史上是極為罕見的。這個暗示了,爆雷的房企只是冰山一角,徘徊在爆雷邊緣的房企不知道有多少。?
03
說到這里,我們要強調(diào)一點,現(xiàn)在市場的目光都高度聚焦在出險房企的處置上——比如恒大、世茂等等,反而忽視了目前沒有爆雷的上市房企。實際上,中國房企的高臺跳水是“前赴后繼”的,正榮地產(chǎn)股價今日突然崩盤——2小時暴跌8成,收盤暴跌66%,便是有力的證據(jù)。它暗示了中國房地產(chǎn)這個爆雷跳水的過程還沒有完結(jié),依然在中繼的過程中。原因也正是上面四點,大家之前都是按照原來的套路玩的游戲,規(guī)則突然變化之后,幾乎沒有民營房企可以幸免?,F(xiàn)在反而是已經(jīng)爆雷的房企更安全,因為風(fēng)險已經(jīng)完全的暴露,而那些還沒有爆雷的高負債民營房企,卻都可能成為下一個大雷。
所以,看今天的房地產(chǎn)市場,冰山之下未展現(xiàn)的風(fēng)險更重要。房子不好賣,市場不給融資,預(yù)售資金不能動,那么,幾乎很少房企可以全身而退,這是我們要密切關(guān)注的。不要說那些出險的房企,就是現(xiàn)在負債低活得不錯的房企,據(jù)我的了解,今年的各項支出也都大幅壓縮在2成以上,深圳也有幾家非上市房企都已經(jīng)發(fā)不出工資了。從房企的市值角度來看,過去半年一直到現(xiàn)在,實質(zhì)上都是中國房企的“明斯基時刻”——市值完全崩潰,類似世茂集團、中國恒大,市值蒸發(fā)都高達9成,游戲已經(jīng)完全不能玩了。
我想,這整個一季度乃至上半年都將是:一方面是政策寬松帶來的情緒回溫,一方面是出險房企大額資產(chǎn)并購帶來的市場興奮,但同時,也可能會不斷有房企繼續(xù)表演令人恐懼的高臺跳水。
新化月報網(wǎng)報料熱線:886 2395@qq.com
相關(guān)文章
最近更新
- “小心翼翼”的救市,“前赴后繼”的跳水2022-02-12
- 拆除重建!擴建為48班,光明這所老校將有大變化2022-02-12
- 復(fù)工生產(chǎn)2022-02-12
- 江西省與德國費森尤斯卡比集團項目對接(視頻)會舉行2022-02-12
- 春暖贛南2022-02-12
- 我省發(fā)布優(yōu)化營商環(huán)境對標(biāo)提升方案2022-02-12
- 萍鄉(xiāng)任免一批領(lǐng)導(dǎo)干部2022-02-12
- 228條硬核舉措助力 營商環(huán)境優(yōu)化升級2022-02-12
- 掛花燈 迎元宵2022-02-12
- 打造中醫(yī)藥科創(chuàng)人才集聚“強磁場”2022-02-12
- 向世界展現(xiàn)江西瓷之韻 傳遞中國文化含蓄之美2022-02-12
- 【青春未檢】叮咚!這份檢察官的“集體作業(yè)”請查收!2022-02-12
- 醴陵:擁有陶瓷企業(yè)757家,力爭三年內(nèi)產(chǎn)值過千億元2022-02-12
- 新建改建27條道路,增加停車位5064個!青島這里要“變樣”啦2022-02-12
- 相隔10余年,郴州生豬重返香港 今年預(yù)計向港澳市場發(fā)運4萬頭2022-02-12
- 蔬菜苗身價翻三倍!他們,種菜一年純利潤超200萬元!怎么做到的?2022-02-12
- 去年株洲高新區(qū)157家企業(yè)實現(xiàn)營收增長,較上年增加58家2022-02-12
- 湘潭高新區(qū)累計淘汰清退22家高污染高耗能企業(yè)2022-02-12
- 岳陽“春風(fēng)行動”送崗位2022-02-12
- 邵陽交警全警上路護航春節(jié)交通安全2022-02-12
- 湘鄉(xiāng):家書話廉潔 紙筆傳真情2022-02-12
- 惠民:搶抓時機忙清淤 力保春灌為民生2022-02-12
- 19年,守護村民健康(記錄中國)2022-02-12
- 平安和守護,是我們送給你的節(jié)日禮物!2022-02-12
- 這周末,或有小雪光顧邯鄲2022-02-12
- 餐廚垃圾高效處理還需關(guān)鍵技術(shù)2022-02-12
- 以檢察聽證優(yōu)化法律監(jiān)督職權(quán)行使2022-02-12
- 石家莊市發(fā)文嚴禁對國企招標(biāo)投標(biāo)活動“說情打招呼”2022-02-12
- 部門動態(tài)丨聞喜公安交警“三面發(fā)力”開展道路交通秩序大整治2022-02-12
- 滿負荷生產(chǎn)!目標(biāo)“互聯(lián)網(wǎng)+醫(yī)療”2022-02-12