01.

2月11日，預(yù)售資金松綁的傳聞，刺激了地產(chǎn)股集體爆發(fā)。其實，高估了政策的作用力。因為，預(yù)售資金總體趨勢是“監(jiān)管趨嚴(yán)”。很簡單，過去監(jiān)管得太松了。從暴雷的企業(yè)案例看，沒有不挪用或套取預(yù)售資金的。如果再從“保交樓”的樓市新任務(wù)來看，也應(yīng)該嚴(yán)格監(jiān)管。

另外，這幾年爛尾樓太多了，住建部門疲于奔命，這是在為過去行業(yè)快消式的“高周轉(zhuǎn)”在買單。未來一段時間，房地產(chǎn)要發(fā)展新模式，過去高速增長時期，5個蓋子蓋10個鍋的風(fēng)險還會暴露，還要為此買單。要痛苦少一點(diǎn)，就必須強(qiáng)化監(jiān)管。當(dāng)然，強(qiáng)化監(jiān)管不是一棍子打死。

而是，規(guī)范和一以貫之。

過去，各地都有預(yù)售資金監(jiān)管辦法，但效果不好。因為，地方政府、開發(fā)商、施工單位、銀行是同盟關(guān)系。挪用預(yù)售資金，去擴(kuò)大地產(chǎn)投資，相當(dāng)于違規(guī)“加杠桿”，對擴(kuò)大賣地買房、提高地價房價、增加貸款收益，都有好處，地方怎么會強(qiáng)監(jiān)管呢？銀行怎么會截留呢？施工和監(jiān)理單位也會配合開發(fā)商套取預(yù)售資金，一方面，他們很弱勢，另一方面能擴(kuò)大業(yè)務(wù)量。

未來，預(yù)售資金監(jiān)管的原則是規(guī)范和透明、“既管好、又不管死”。管好，就是嚴(yán)格專用賬戶，專款專用，資金閉環(huán)運(yùn)營，不能挪用、套取，嚴(yán)格按節(jié)點(diǎn)使用，確保交付、房屋質(zhì)量，這是本源?！安还芩馈保褪堑教崛」?jié)點(diǎn)、超額的、有銀行保函的、信用優(yōu)質(zhì)的，都能提。

預(yù)售資金監(jiān)管，本質(zhì)上還是回歸“預(yù)售”的本源！

也就是，我們?yōu)槭裁匆闵唐贩款A(yù)售制度，而不是現(xiàn)售，目的是“降低房屋成本、增加住房供應(yīng)”。但是，這是從開發(fā)商利益考慮的，怎么保障小業(yè)主的利益呢？那就“專用賬戶，專款專用”。既不能因噎廢食，取消預(yù)售制度；也不能不好好監(jiān)管，而是兩個方面要結(jié)合起來。

02.

疑惑都是，為啥盯著預(yù)售資金監(jiān)管？

近期，地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險爆發(fā)，司法糾紛、保護(hù)債權(quán)等，都來查封預(yù)售資金賬戶，導(dǎo)致資金被凍結(jié)、暴力“抽走”，影響工程進(jìn)度和交付。為此，前段時間最高人民法院等三部門發(fā)了一個文，大意是司法保全債權(quán)，不能影響項目建設(shè)相關(guān)費(fèi)用的正常支付，不能超額查封和劃扣。

這就扯出一個問題：

開發(fā)商項目普遍“超融”。拿預(yù)售資金做擔(dān)保的，有土地前融、有開發(fā)貸、有私募、有其他擔(dān)保等。也就是，預(yù)售款根本蓋不住債務(wù)。當(dāng)房價上漲，5個蓋子能蓋住10個鍋。當(dāng)房子賣不動了，蓋不住了，一下子冒出來很多不知名的債務(wù)人，所有債權(quán)人都慌了，都來申請查封和保全。

這時候，金融部門要“防風(fēng)險”，銀行要確保貸款質(zhì)量，也來查封；同時，“三?！保ū＝粯恰⒈Ｃ裆?、保穩(wěn)定）成了樓市的新任務(wù)，各地的住建部門擔(dān)心資金被抽走，難以保交付，也對預(yù)售資金強(qiáng)化了監(jiān)管。這里，有幾個怪現(xiàn)象，銀行抽走正常的貸款、超額查封和監(jiān)管。

說到底，市場對于如下問題，心里沒底：

銀行貸款有多少，債券有多少，私募有多少？

表內(nèi)負(fù)債有多少，表外負(fù)債有多少？

企業(yè)到底有多少可售貨值？

企業(yè)的盈利能力究竟如何？

信息極其不透明，就連“三道紅線”達(dá)標(biāo)的企業(yè)，也暴雷。到最后，所有人都關(guān)心一個問題，“到底欠了多少錢？我的錢能否拿回來？”當(dāng)債權(quán)人一個接一個浮出來，雷一個接一個爆發(fā)，市場銷售下行，情緒越來越恐慌。不趕快行動，馬上查封，借出去的錢，就打水漂了。

當(dāng)每個債權(quán)人都這么想，就會導(dǎo)致“個體理性導(dǎo)致集體非理性”的結(jié)果。于是，就出現(xiàn)了多方查封、超額查封，甚至隨意抽走賬上資金、未到期被抽貸等現(xiàn)象。對住建部門來講，也要超額監(jiān)管，確保交樓。因為，有的銷售資金根本未進(jìn)賬戶，已被拿走；隨時都有可能爆出來，某一筆材料款、農(nóng)民工工資，開發(fā)商說支付了，但其實并未支付；隨時都有維權(quán)的人堵門口。

沒辦法，只能多監(jiān)管一些資金，以防后患。

03.

去年10月份，監(jiān)管部門提出，開發(fā)商合理融資需求要滿足；去年12月又提出，鼓勵國企央企、穩(wěn)健民企“收并購”出險企業(yè)項目，且這類貸款和債券不計入“三道紅線”。但是，1月份的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)債券凈融資為-154億，延續(xù)了去年下半年以來持續(xù)負(fù)增長的態(tài)勢。

簡單來講，到底欠了多少錢，貨值是否貨真價實，風(fēng)險到底有多大，這些都沒有搞清楚的情況下，對非頭部、非國有房企，銀行的態(tài)度仍然相當(dāng)謹(jǐn)慎。這也就不奇怪，為何被稱為“第一單”的招商蛇口30億并購票據(jù)，未去“救民企”，而是去并購國企上海城投旗下的城更項目。

即便是有洽談的項目，“殺價”也很厲害。已經(jīng)賣掉的項目，比如世茂、融創(chuàng)、雅居樂等，要么是資產(chǎn)清晰的物業(yè)管理項目，要么就是產(chǎn)生正現(xiàn)金流的項目。反正，都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而且還得“割肉”。說來也唏噓，正所謂禍兮福所倚，福兮禍所伏；成也蕭何，敗也蕭何。

政府絕不“拉郎配”，也不擔(dān)心部分企業(yè)暴雷、倒閉。因為，“壞的市場經(jīng)濟(jì)出清”，這是防風(fēng)險的長效機(jī)制。想想上世紀(jì)90年代，沒有大批僵尸國企倒閉，哪來今天的“中國制造”。何況，不夸張地說，部分民企作奸犯科，盈利進(jìn)了老板腰包，風(fēng)險給了農(nóng)民工、小業(yè)主和金融機(jī)構(gòu)。

有人問我，難道不擔(dān)心地產(chǎn)下行，沖擊經(jīng)濟(jì)、投資、就業(yè)嗎？想多了，風(fēng)物長宜放眼量，結(jié)構(gòu)調(diào)整早已開展，國企、央企、城投、穩(wěn)健民企，已經(jīng)成為行業(yè)的生力軍。土地供應(yīng)和城市更新，基本向他們傾斜。別再較勁“國進(jìn)民退”了，現(xiàn)在要糾偏壞的市場化，回歸地產(chǎn)的公共屬性。

未來，上述企業(yè)既要推進(jìn)地產(chǎn)項目，也要承擔(dān)社會責(zé)任，比如大量基建開發(fā)、城市更新、老舊改造。地產(chǎn)盈利彌補(bǔ)基建上的虧損和現(xiàn)金流缺口，已經(jīng)成為新模式了。國家“十四五”規(guī)劃，在構(gòu)建國內(nèi)消費(fèi)大循環(huán)中，有這么一句話：促進(jìn)金融，房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

上面講的地產(chǎn)新模式（之一），就是地產(chǎn)和實體經(jīng)濟(jì)的無縫對接?，F(xiàn)在，新老基建、公共設(shè)施補(bǔ)短板，已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的引擎，背后則是地產(chǎn)的強(qiáng)大支撐。同時，金融資源的調(diào)整，已經(jīng)開始了。2月8日，央行發(fā)文，保障性租賃住房貸款不納入銀行房地產(chǎn)貸款集中度考核。

04.

回過頭，再看預(yù)售資金新政，就更能理解其正本清源的本色了：該嚴(yán)格監(jiān)管的，一毫也不差，確?？⒐そ桓?，確保農(nóng)民工和小業(yè)主的利益；該提取的，絕對讓你提取。但根本上講，預(yù)售資金監(jiān)管的重點(diǎn)，就在“保民生”、“保穩(wěn)定”。在這種情況下，能救企業(yè)的，只有企業(yè)自己。

絕不是，不負(fù)責(zé)任的所謂專家說的“房企有望獲更多流動性”，“放松對預(yù)售資金賬戶的監(jiān)管”。

記住，靠貨幣放水、房價上漲，讓問題自動消解，把風(fēng)險、內(nèi)卷再推高一個層級、留給明后年，這不可能。未來，只有兩條路，一是賣房子，二是賣資產(chǎn)。供給端沖擊（民企債務(wù)風(fēng)險）繼續(xù)存在，促銷賣房和割肉賣項目，還會是普遍現(xiàn)象。由此，市場情緒就不會太高，資金不會大規(guī)模流入地產(chǎn)。

1月份政策如此友好，但居民長期貸款明顯下降，同比減少了4270億元。供給端沖擊繼續(xù)存在，風(fēng)險未出清，大家還是觀望的好。即便今年二季度樓市回升，至多也是不好不壞的“溫吞水”行情。

近期，郁亮講了，“行業(yè)進(jìn)入縮表出清階段”，縮表出清就是去金融化，這是個必然的趨勢，也是痛苦的過程。今年背水一戰(zhàn)，要么死、要么活，沒有中間狀態(tài)。能解決過去累積下來的包袱就有開始新征程的機(jī)會，包袱甩不掉就活不下去。不要再心存幻想，必須要快速、堅決出清。