01.
2月11日,預(yù)售資金松綁的傳聞,刺激了地產(chǎn)股集體爆發(fā)。其實,高估了政策的作用力。因為,預(yù)售資金總體趨勢是“監(jiān)管趨嚴(yán)”。很簡單,過去監(jiān)管得太松了。從暴雷的企業(yè)案例看,沒有不挪用或套取預(yù)售資金的。如果再從“保交樓”的樓市新任務(wù)來看,也應(yīng)該嚴(yán)格監(jiān)管。
另外,這幾年爛尾樓太多了,住建部門疲于奔命,這是在為過去行業(yè)快消式的“高周轉(zhuǎn)”在買單。未來一段時間,房地產(chǎn)要發(fā)展新模式,過去高速增長時期,5個蓋子蓋10個鍋的風(fēng)險還會暴露,還要為此買單。要痛苦少一點(diǎn),就必須強(qiáng)化監(jiān)管。當(dāng)然,強(qiáng)化監(jiān)管不是一棍子打死。
而是,規(guī)范和一以貫之。
過去,各地都有預(yù)售資金監(jiān)管辦法,但效果不好。因為,地方政府、開發(fā)商、施工單位、銀行是同盟關(guān)系。挪用預(yù)售資金,去擴(kuò)大地產(chǎn)投資,相當(dāng)于違規(guī)“加杠桿”,對擴(kuò)大賣地買房、提高地價房價、增加貸款收益,都有好處,地方怎么會強(qiáng)監(jiān)管呢?銀行怎么會截留呢?施工和監(jiān)理單位也會配合開發(fā)商套取預(yù)售資金,一方面,他們很弱勢,另一方面能擴(kuò)大業(yè)務(wù)量。
未來,預(yù)售資金監(jiān)管的原則是規(guī)范和透明、“既管好、又不管死”。管好,就是嚴(yán)格專用賬戶,專款專用,資金閉環(huán)運(yùn)營,不能挪用、套取,嚴(yán)格按節(jié)點(diǎn)使用,確保交付、房屋質(zhì)量,這是本源?!安还芩馈保褪堑教崛」?jié)點(diǎn)、超額的、有銀行保函的、信用優(yōu)質(zhì)的,都能提。
預(yù)售資金監(jiān)管,本質(zhì)上還是回歸“預(yù)售”的本源!
也就是,我們?yōu)槭裁匆闵唐贩款A(yù)售制度,而不是現(xiàn)售,目的是“降低房屋成本、增加住房供應(yīng)”。但是,這是從開發(fā)商利益考慮的,怎么保障小業(yè)主的利益呢?那就“專用賬戶,專款專用”。既不能因噎廢食,取消預(yù)售制度;也不能不好好監(jiān)管,而是兩個方面要結(jié)合起來。
02.
疑惑都是,為啥盯著預(yù)售資金監(jiān)管?
近期,地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險爆發(fā),司法糾紛、保護(hù)債權(quán)等,都來查封預(yù)售資金賬戶,導(dǎo)致資金被凍結(jié)、暴力“抽走”,影響工程進(jìn)度和交付。為此,前段時間最高人民法院等三部門發(fā)了一個文,大意是司法保全債權(quán),不能影響項目建設(shè)相關(guān)費(fèi)用的正常支付,不能超額查封和劃扣。
這就扯出一個問題:
開發(fā)商項目普遍“超融”。拿預(yù)售資金做擔(dān)保的,有土地前融、有開發(fā)貸、有私募、有其他擔(dān)保等。也就是,預(yù)售款根本蓋不住債務(wù)。當(dāng)房價上漲,5個蓋子能蓋住10個鍋。當(dāng)房子賣不動了,蓋不住了,一下子冒出來很多不知名的債務(wù)人,所有債權(quán)人都慌了,都來申請查封和保全。
這時候,金融部門要“防風(fēng)險”,銀行要確保貸款質(zhì)量,也來查封;同時,“三?!保ū=粯恰⒈C裆?、保穩(wěn)定)成了樓市的新任務(wù),各地的住建部門擔(dān)心資金被抽走,難以保交付,也對預(yù)售資金強(qiáng)化了監(jiān)管。這里,有幾個怪現(xiàn)象,銀行抽走正常的貸款、超額查封和監(jiān)管。
說到底,市場對于如下問題,心里沒底:
銀行貸款有多少,債券有多少,私募有多少?
表內(nèi)負(fù)債有多少,表外負(fù)債有多少?
企業(yè)到底有多少可售貨值?
企業(yè)的盈利能力究竟如何?
信息極其不透明,就連“三道紅線”達(dá)標(biāo)的企業(yè),也暴雷。到最后,所有人都關(guān)心一個問題,“到底欠了多少錢?我的錢能否拿回來?”當(dāng)債權(quán)人一個接一個浮出來,雷一個接一個爆發(fā),市場銷售下行,情緒越來越恐慌。不趕快行動,馬上查封,借出去的錢,就打水漂了。
當(dāng)每個債權(quán)人都這么想,就會導(dǎo)致“個體理性導(dǎo)致集體非理性”的結(jié)果。于是,就出現(xiàn)了多方查封、超額查封,甚至隨意抽走賬上資金、未到期被抽貸等現(xiàn)象。對住建部門來講,也要超額監(jiān)管,確保交樓。因為,有的銷售資金根本未進(jìn)賬戶,已被拿走;隨時都有可能爆出來,某一筆材料款、農(nóng)民工工資,開發(fā)商說支付了,但其實并未支付;隨時都有維權(quán)的人堵門口。
沒辦法,只能多監(jiān)管一些資金,以防后患。
03.
去年10月份,監(jiān)管部門提出,開發(fā)商合理融資需求要滿足;去年12月又提出,鼓勵國企央企、穩(wěn)健民企“收并購”出險企業(yè)項目,且這類貸款和債券不計入“三道紅線”。但是,1月份的數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)債券凈融資為-154億,延續(xù)了去年下半年以來持續(xù)負(fù)增長的態(tài)勢。
簡單來講,到底欠了多少錢,貨值是否貨真價實,風(fēng)險到底有多大,這些都沒有搞清楚的情況下,對非頭部、非國有房企,銀行的態(tài)度仍然相當(dāng)謹(jǐn)慎。這也就不奇怪,為何被稱為“第一單”的招商蛇口30億并購票據(jù),未去“救民企”,而是去并購國企上海城投旗下的城更項目。
即便是有洽談的項目,“殺價”也很厲害。已經(jīng)賣掉的項目,比如世茂、融創(chuàng)、雅居樂等,要么是資產(chǎn)清晰的物業(yè)管理項目,要么就是產(chǎn)生正現(xiàn)金流的項目。反正,都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),而且還得“割肉”。說來也唏噓,正所謂禍兮福所倚,福兮禍所伏;成也蕭何,敗也蕭何。
政府絕不“拉郎配”,也不擔(dān)心部分企業(yè)暴雷、倒閉。因為,“壞的市場經(jīng)濟(jì)出清”,這是防風(fēng)險的長效機(jī)制。想想上世紀(jì)90年代,沒有大批僵尸國企倒閉,哪來今天的“中國制造”。何況,不夸張地說,部分民企作奸犯科,盈利進(jìn)了老板腰包,風(fēng)險給了農(nóng)民工、小業(yè)主和金融機(jī)構(gòu)。
有人問我,難道不擔(dān)心地產(chǎn)下行,沖擊經(jīng)濟(jì)、投資、就業(yè)嗎?想多了,風(fēng)物長宜放眼量,結(jié)構(gòu)調(diào)整早已開展,國企、央企、城投、穩(wěn)健民企,已經(jīng)成為行業(yè)的生力軍。土地供應(yīng)和城市更新,基本向他們傾斜。別再較勁“國進(jìn)民退”了,現(xiàn)在要糾偏壞的市場化,回歸地產(chǎn)的公共屬性。
未來,上述企業(yè)既要推進(jìn)地產(chǎn)項目,也要承擔(dān)社會責(zé)任,比如大量基建開發(fā)、城市更新、老舊改造。地產(chǎn)盈利彌補(bǔ)基建上的虧損和現(xiàn)金流缺口,已經(jīng)成為新模式了。國家“十四五”規(guī)劃,在構(gòu)建國內(nèi)消費(fèi)大循環(huán)中,有這么一句話:促進(jìn)金融,房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。
上面講的地產(chǎn)新模式(之一),就是地產(chǎn)和實體經(jīng)濟(jì)的無縫對接?,F(xiàn)在,新老基建、公共設(shè)施補(bǔ)短板,已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的引擎,背后則是地產(chǎn)的強(qiáng)大支撐。同時,金融資源的調(diào)整,已經(jīng)開始了。2月8日,央行發(fā)文,保障性租賃住房貸款不納入銀行房地產(chǎn)貸款集中度考核。
04.
回過頭,再看預(yù)售資金新政,就更能理解其正本清源的本色了:該嚴(yán)格監(jiān)管的,一毫也不差,確??⒐そ桓?,確保農(nóng)民工和小業(yè)主的利益;該提取的,絕對讓你提取。但根本上講,預(yù)售資金監(jiān)管的重點(diǎn),就在“保民生”、“保穩(wěn)定”。在這種情況下,能救企業(yè)的,只有企業(yè)自己。
絕不是,不負(fù)責(zé)任的所謂專家說的“房企有望獲更多流動性”,“放松對預(yù)售資金賬戶的監(jiān)管”。
記住,靠貨幣放水、房價上漲,讓問題自動消解,把風(fēng)險、內(nèi)卷再推高一個層級、留給明后年,這不可能。未來,只有兩條路,一是賣房子,二是賣資產(chǎn)。供給端沖擊(民企債務(wù)風(fēng)險)繼續(xù)存在,促銷賣房和割肉賣項目,還會是普遍現(xiàn)象。由此,市場情緒就不會太高,資金不會大規(guī)模流入地產(chǎn)。
1月份政策如此友好,但居民長期貸款明顯下降,同比減少了4270億元。供給端沖擊繼續(xù)存在,風(fēng)險未出清,大家還是觀望的好。即便今年二季度樓市回升,至多也是不好不壞的“溫吞水”行情。
近期,郁亮講了,“行業(yè)進(jìn)入縮表出清階段”,縮表出清就是去金融化,這是個必然的趨勢,也是痛苦的過程。今年背水一戰(zhàn),要么死、要么活,沒有中間狀態(tài)。能解決過去累積下來的包袱就有開始新征程的機(jī)會,包袱甩不掉就活不下去。不要再心存幻想,必須要快速、堅決出清。
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