來源:朱羅紀(jì)
春節(jié)過后,房地產(chǎn)喜憂參半,我們來整理一下,以方便繼續(xù)探討“房地產(chǎn)現(xiàn)在處在什么狀態(tài)”的問題。
我們之前的判斷再重申一遍:
1)這一波全行業(yè)流動(dòng)性危機(jī),已經(jīng)超過了2008,直追1992-1993大垮塌,但最終預(yù)料不會(huì)像彼時(shí)那么慘。
2)政策的走向?qū)⑹恰斑m度糾偏 有限寬松”,托底而非刺激,不能期待過高。
3)市場會(huì)出現(xiàn)“冰與火”并存,有“下落的元寶”也有“下落的飛刀”。
01
從節(jié)后披露的信息看,應(yīng)該說我們可以非常堅(jiān)定的維持先前的判斷。
從政策方面看,意在緩解有史以來最嚴(yán)峻的房企流動(dòng)性大危機(jī)的寬松金融政策,在繼續(xù)推進(jìn)。
我在之前的分析文章中,將本輪房企流動(dòng)性大危機(jī)歸于四個(gè)因素:
a)“三道紅線”導(dǎo)致開發(fā)商融資能力喪失,銀行抽貸雪上加霜;
b)各地預(yù)售資金過度監(jiān)管,削弱開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)能力;
c)房地產(chǎn)銷售低迷,降低開發(fā)商回款能力;
d)行政類管制調(diào)控(比如“限跌令”)阻礙了開發(fā)商自救。這四個(gè)因素互為影響,比如開發(fā)商爆雷了,銀行會(huì)迅速抽貸,各地為自保進(jìn)一步強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管,從而加劇開發(fā)商倒下,華夏銀行對佳兆業(yè)的抽貸,以及深圳對佳兆業(yè)的監(jiān)管,便是明證。
另一點(diǎn),上述四個(gè)原因里面有三個(gè)都與政策直接相關(guān),所以,求解方案也要直接向上述關(guān)聯(lián)政策來尋。
近來這些政策在快速邊際寬松,一是并購貸款不計(jì)入三道紅線推動(dòng)了“國家隊(duì)”開始籌備資金,像華潤置地與招商銀行聯(lián)手成立了200億的并購基金,是一個(gè)實(shí)質(zhì)性的信號。
二是資管公司開始被要求直接參與出險(xiǎn)房企的重組紓困工作。三是貨幣政策出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性寬松,存準(zhǔn)、利率都雙雙下調(diào),金融機(jī)構(gòu)也被要求不可以隨意抽貸。四是,各地的調(diào)控政策開始松動(dòng),比如惠州大亞灣開始在探討松動(dòng)。最重要的消息在昨天,預(yù)售資金監(jiān)管政策正在全國統(tǒng)一化,會(huì)在滿足樓盤交付的基礎(chǔ)上允許開發(fā)商按比例提取,此舉將能釋放開發(fā)商相當(dāng)部分的“受限資金”。
這些近來的政策變化,對于房企而言都構(gòu)成了非常正面的利好。具體有多大,暫時(shí)先不談,但這些信號我認(rèn)為最關(guān)鍵、最關(guān)鍵的一點(diǎn),是它再次確認(rèn)了一個(gè)近于常識的基本事實(shí):
中國無力承受房地產(chǎn)行業(yè)硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)。
這是一個(gè)底盤思維,這樣的底盤思維可以讓我們對房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀不消那么悲觀。但回到去年嚴(yán)打教培的時(shí)候,這樣的看法顯然并不占優(yōu),彼時(shí)有不少童鞋質(zhì)疑我:他們認(rèn)為既然教培能夠“錘死”,房地產(chǎn)為什么不可以,我當(dāng)時(shí)已經(jīng)解釋了為什么。形勢比人強(qiáng),不在個(gè)人意志。討論到底是誰“誰綁架誰”這樣的問題,是非常沒有意義的。討論經(jīng)濟(jì)問題,最重要關(guān)心的還是成本與收益,實(shí)現(xiàn)同樣的結(jié)果,不意味著非得使用激進(jìn)的手段,漸進(jìn)式的手段往往代價(jià)更低。
第二個(gè)釋放出的信號是,這是房地產(chǎn)政策“糾偏”的開始。我之前舉了“運(yùn)動(dòng)式減碳”的例子,房地產(chǎn)現(xiàn)在也是一樣。
02
基于我們的“國情”認(rèn)識,多數(shù)人對房地產(chǎn)的認(rèn)知都是“政策市”,政策放寬人就很容易亢奮。但如果你放眼于行業(yè)和市場的反應(yīng)來看,對于政策的期待,就需要謹(jǐn)慎一些。
主要表現(xiàn)在三點(diǎn)。
一是,政策傳導(dǎo)可能會(huì)存在“腸梗阻”。從目前看,政策寬松是“亦步亦趨”式的,也許是監(jiān)管層害怕給到公眾要重新刺激“夜壺”的聯(lián)想,針對房企的寬松顯得左顧右盼,小心翼翼,口惠而實(shí)不至。盡管政策上一直喊話,防止信貸坍塌,但是落地下來,可能存在著障礙。一個(gè)障礙是金融機(jī)構(gòu)的意愿,愿不愿意把貸款放給開發(fā)商。第二個(gè)障礙是國家隊(duì),愿不愿意果斷接盤出險(xiǎn)資產(chǎn)。第三個(gè)障礙是地方政府的意愿,愿不愿意擔(dān)責(zé)不去一刀切的監(jiān)管預(yù)售資金。這三個(gè)關(guān)鍵管道現(xiàn)在看來都處在初期,還需要時(shí)間觀察。尤其是要地方政府“放松”對預(yù)售資金的監(jiān)管,必須要解決問責(zé)的問題。
二是,市場終端銷售還沒有起色。上面列舉的四個(gè)原因,市場交投低迷是很關(guān)鍵的其中之一。從克爾瑞1月份數(shù)據(jù)看,是比較難看的。1月百強(qiáng)房企銷售操盤金額為5256億元,單月業(yè)績規(guī)模同比降低39.6%,較2021年月均水平降低43%。1月份的社融數(shù)據(jù)雖然整體超預(yù)期,但是在展現(xiàn)房地產(chǎn)景氣度的居民中長期貸款這個(gè)數(shù)據(jù)上,比去年同期為差。顯示貨幣政策的寬松,在房地產(chǎn)領(lǐng)域還沒有傳導(dǎo)到“寬信用”上,很多人基于信心喪失而暫緩了購房腳步,尤其是往年都不錯(cuò)的“返鄉(xiāng)購房”,今年也沒了聲響。
三是,企業(yè)的盈利水平極差,未必能夠等到政策搭救。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì),至2022年1月29日,已披露年度業(yè)績預(yù)告的66家A股上市房企,30家虧損,占比約46.15%。大面積的虧損,在中國房地產(chǎn)歷史上是極為罕見的。這個(gè)暗示了,爆雷的房企只是冰山一角,徘徊在爆雷邊緣的房企不知道有多少。?
03
說到這里,我們要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn),現(xiàn)在市場的目光都高度聚焦在出險(xiǎn)房企的處置上——比如恒大、世茂等等,反而忽視了目前沒有爆雷的上市房企。實(shí)際上,中國房企的高臺(tái)跳水是“前赴后繼”的,正榮地產(chǎn)股價(jià)今日突然崩盤——2小時(shí)暴跌8成,收盤暴跌66%,便是有力的證據(jù)。它暗示了中國房地產(chǎn)這個(gè)爆雷跳水的過程還沒有完結(jié),依然在中繼的過程中。原因也正是上面四點(diǎn),大家之前都是按照原來的套路玩的游戲,規(guī)則突然變化之后,幾乎沒有民營房企可以幸免?,F(xiàn)在反而是已經(jīng)爆雷的房企更安全,因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)完全的暴露,而那些還沒有爆雷的高負(fù)債民營房企,卻都可能成為下一個(gè)大雷。
所以,看今天的房地產(chǎn)市場,冰山之下未展現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)更重要。房子不好賣,市場不給融資,預(yù)售資金不能動(dòng),那么,幾乎很少房企可以全身而退,這是我們要密切關(guān)注的。不要說那些出險(xiǎn)的房企,就是現(xiàn)在負(fù)債低活得不錯(cuò)的房企,據(jù)我的了解,今年的各項(xiàng)支出也都大幅壓縮在2成以上,深圳也有幾家非上市房企都已經(jīng)發(fā)不出工資了。從房企的市值角度來看,過去半年一直到現(xiàn)在,實(shí)質(zhì)上都是中國房企的“明斯基時(shí)刻”——市值完全崩潰,類似世茂集團(tuán)、中國恒大,市值蒸發(fā)都高達(dá)9成,游戲已經(jīng)完全不能玩了。
我想,這整個(gè)一季度乃至上半年都將是:一方面是政策寬松帶來的情緒回溫,一方面是出險(xiǎn)房企大額資產(chǎn)并購帶來的市場興奮,但同時(shí),也可能會(huì)不斷有房企繼續(xù)表演令人恐懼的高臺(tái)跳水。
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