看我公眾號(hào)的應(yīng)該知道，我個(gè)人非常關(guān)注M2這個(gè)指標(biāo)。歷史上，房?jī)r(jià)大漲的時(shí)候，基本上都是M2處于兩位數(shù)的水平。因?yàn)樾刨J是決定樓市短期走勢(shì)的關(guān)鍵信號(hào)。

昨天央媽公布了1月份的金融數(shù)據(jù)，信貸迎來(lái)開門紅。1月份的新增人民幣貸款增加了增加3.98萬(wàn)億元，同比多增3944億元。1月份社融規(guī)模增量為6.17萬(wàn)億元，比上年同期多9842億元。1月份M2繼續(xù)回升，增速達(dá)到9.8%，為2021年3月以來(lái)新高。

在去年末一系列的降準(zhǔn)降息等動(dòng)作后，數(shù)據(jù)開始逐漸回升。很多人對(duì)這個(gè)數(shù)據(jù)可能沒(méi)啥概念？

我們現(xiàn)在M2的廣義貨幣已經(jīng)243萬(wàn)億了，增加一個(gè)點(diǎn)，就意味著2W多億的錢。

這么大筆錢不管投到那個(gè)行業(yè)，都能掀起巨浪。所以千萬(wàn)不可小看多一個(gè)點(diǎn)還是少一個(gè)點(diǎn)。

另外一個(gè)與房地產(chǎn)相關(guān)的貨幣數(shù)據(jù)，就是居民長(zhǎng)期貸款，這個(gè)指標(biāo)體現(xiàn)的有一定滯后性，代表過(guò)去的一個(gè)樓市行情，現(xiàn)在看，顯然不及預(yù)期，畢竟去年樓市太差了。

資料來(lái)源：萬(wàn)得資訊，中金公司研究部居民貸款新增0.843萬(wàn)億，同比下降33.6%；其中居民長(zhǎng)期貸款新增0.742萬(wàn)億，同比下降21.5%。居民長(zhǎng)期貸款主要是房貸，長(zhǎng)期貸款下滑說(shuō)明住房消費(fèi)下滑。

去年1月份，全國(guó)不少地方樓市正處于火熱的狀態(tài)中，而今年1月份樓市還在休養(yǎng)生息，很多城市還沒(méi)有啟動(dòng)。樓市所處階段不一樣，所以同比數(shù)據(jù)有差距是意料之中。

我對(duì)比去年下半年的居民中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)，1月份的表現(xiàn)已經(jīng)不算差了，也就是說(shuō)環(huán)比已經(jīng)在好轉(zhuǎn)了。

現(xiàn)在央媽已經(jīng)明確了政策要靠前發(fā)力，而且大部分金融機(jī)構(gòu)都會(huì)在一季度加大信貸投放力度。所以接下來(lái)M2的增長(zhǎng)速度還會(huì)繼續(xù)加快，2月份很可能迎來(lái)兩位數(shù)增長(zhǎng)。

另外樓市的表現(xiàn)也不會(huì)太差，我預(yù)計(jì)3月份很多二線城市就會(huì)明顯感受到樓市回溫。

2022年相較2021年，貨幣相對(duì)會(huì)更加寬松一些，這一點(diǎn)高層已經(jīng)反復(fù)強(qiáng)調(diào)了，無(wú)需再辯解。而就在剛剛，央行發(fā)布了2021年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告。

這份報(bào)告的第五部分《貨幣政策趨勢(shì)》中也提到了中國(guó)的通脹壓力總體可控，接下來(lái)還要繼續(xù)保持貨幣信貸總量穩(wěn)定增長(zhǎng)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)有力擴(kuò)大貸款投放。

央媽這樣的定調(diào)跟現(xiàn)在整體上“穩(wěn)增長(zhǎng)”的方向完全是匹配的。所以并不奇怪。況且，大伙要理解，現(xiàn)在中國(guó)的利率還是很高的，還有很大的下調(diào)空間。之前我也預(yù)計(jì)，今年一季度還會(huì)有一次降準(zhǔn)降息?，F(xiàn)在還有一個(gè)論調(diào)說(shuō)，美國(guó)會(huì)影響中國(guó)的貨幣政策。

春節(jié)期間，美聯(lián)儲(chǔ)召開議息會(huì)議，釋放加息信號(hào)，隨即英國(guó)、巴西害怕美元回流影響經(jīng)濟(jì)，搶先一步加息。既然全球都在加息了，中國(guó)憑什么還敢降息？但很多人不懂的是，我們國(guó)家和美國(guó)的經(jīng)濟(jì)周期根本就不在一個(gè)頻道上。

受到疫情影響，有的國(guó)家經(jīng)濟(jì)恢復(fù)快，有的國(guó)家的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)慢。比如老美，復(fù)產(chǎn)復(fù)工比我們晚了差不多一年時(shí)間，他們?nèi)ツ甓荚诖笏?，而我們已?jīng)緊縮了。所以說(shuō)這一輪的經(jīng)濟(jì)周期，都是錯(cuò)位的。貨幣政策自然也不會(huì)同步，中國(guó)的宏觀政策仍然是“以我為主，兼顧外部”。

樓市的表現(xiàn)說(shuō)簡(jiǎn)單也簡(jiǎn)單，只要貨幣寬松，只要有水注入，市場(chǎng)就會(huì)回溫。當(dāng)然未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)將會(huì)兩極分化，經(jīng)濟(jì)落后的地方，房?jī)r(jià)再便宜，房子也沒(méi)人要。一二線隨著通脹，隨著放水，房?jī)r(jià)還是有行情。信貸層面還有一個(gè)掣肘就是土地市場(chǎng)。

去年開發(fā)商沒(méi)錢，都不拍地，地方收入減少，加上現(xiàn)在又要搞大基建，搞消費(fèi)補(bǔ)貼刺激，但是這些東西都要錢。所以信貸需要松一松，確保開發(fā)商有錢來(lái)拍地呀。

2021年全年的土地成交面積縮水，房企突然被掐斷了水龍頭，紛紛“躺平”，到現(xiàn)在還沒(méi)有恢復(fù)元?dú)?，除了那幾個(gè)頭部的央企之外，大部分民企拿地意愿較低。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家信息中心，智研咨詢整理

據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積全年的成交規(guī)模較去年同期仍有超兩成的差距；土地總成交金額達(dá)68060億元，比2020下降了9%。

尤其是作為成交主力的二三線城市，2021年成交建面同比2020年降幅都在25%以上。

圖片：中指研究院

具體大家可以看一下每座城市的土地成交面積。

一線的情況還比較穩(wěn)，只有廣州是同比減少；二線中南京、成都、重慶、西安、佛山、廈門、寧波、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)都有不同幅度的下降，其中長(zhǎng)春從比例來(lái)看至少降了4成；三線的情況就更加不容樂(lè)觀了，大部分都是同比下降的。

這里有多少是地方城投拿的地我不知道，如果減掉的話，去年的成交可能更慘淡。商品房說(shuō)到底還是一件商品，會(huì)受供求關(guān)系的影響。

在目前需求并未明顯減少的前提下，如果好的城市供應(yīng)大幅減少，那么勢(shì)必會(huì)造成供不應(yīng)求。成都樓市和重慶樓市就是兩個(gè)最好的例子。

在2013年之前，重慶和成都的供應(yīng)量是相似的，房?jī)r(jià)也相差不大。但是后來(lái)就走出了兩條完全不一樣的道路，供應(yīng)量的天差地別是這兩座城市房?jī)r(jià)分道揚(yáng)鑣的重要原因之一。

2021年大部分城市的土拍受阻，其實(shí)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)并不是一件好事。庫(kù)存越少，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力則越強(qiáng)。

還有一點(diǎn)挺有趣的，就是大伙對(duì)待房地產(chǎn)的態(tài)度也能判斷一二。過(guò)去幾年經(jīng)過(guò)多番重錘后，如今大眾對(duì)樓市的悲觀態(tài)度應(yīng)該說(shuō)是僅次于2008年。就我的評(píng)論區(qū)而言，絕大部分人內(nèi)心還是傾向一二線房?jī)r(jià)下跌的，為啥？就是想房?jī)r(jià)下跌了、橫盤了自己好入手啊。

這說(shuō)明了什么？無(wú)論改善還是首次置業(yè)，起碼一二線城市的購(gòu)房需求還是非常強(qiáng)烈的。

實(shí)際上這個(gè)現(xiàn)象本身就是在看多樓市，這種心態(tài)就是一二線樓市的強(qiáng)力支撐。等到哪一天，大家都有房子了，甚至不止一套，大家就會(huì)盼望著房產(chǎn)上漲，房地產(chǎn)行情才結(jié)束。就像1997年的香港樓市、2008年的美國(guó)樓市一樣，房?jī)r(jià)下跌了之后市場(chǎng)怨聲載道，各種辱罵zf。

因?yàn)榇蠹也粌H僅期待房?jī)r(jià)上漲自己從中受益，還會(huì)利用房子抵押信用貸款進(jìn)行投資，一旦房?jī)r(jià)體系崩堤，全社會(huì)都會(huì)遭殃。那時(shí)全民皆房托，大家生怕房?jī)r(jià)有啥風(fēng)吹草動(dòng)。

也是到那個(gè)時(shí)候，樓市才會(huì)迎來(lái)一次真正的大洗牌，牛市行情就此結(jié)束。我們很明顯還沒(méi)到那樣的階段。況且即便香港美國(guó)樓市經(jīng)過(guò)大調(diào)整，但是幾次貨幣寬松后，核心地段該漲的一點(diǎn)沒(méi)落下。放長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，核心地段房?jī)r(jià)的漲幅永遠(yuǎn)高于通貨膨脹。有一句話很殘酷：不想當(dāng)韭菜，就是提前讓自己變成鐮刀。以上懂的人自然懂。