“ 剛需買房是自住,不要在意房價(jià)的漲跌 ”?
這句話大家應(yīng)該經(jīng)常聽到,并且信的人還不少,事實(shí)是這樣嗎?
你前腳剛買的房子,后腳就跌了十幾萬,真不在意?
因新房降價(jià)而去售樓處鬧事的,往往是嘴上說的不在意漲跌的這批人。
在賣房時(shí),動(dòng)不動(dòng)跳價(jià)的也往往是只有一套房的人,就怕自己賣虧了,也怕自己買貴了。?
這句話正確只有一個(gè)前提:房價(jià)永遠(yuǎn)漲!?
而現(xiàn)實(shí)卻是,樓市普漲的年代已經(jīng)一去不復(fù)返了;在當(dāng)下分化的年代,該怎么買房,才是你最該學(xué)會(huì)的技能。
同樣的剛需,懂的買房與不懂的買房的兩個(gè)人,以房子為跳板,真可以實(shí)現(xiàn)階級(jí)的跨越,以后也將是兩個(gè)不同的人生。相信在房子上吃過紅利的人應(yīng)該深有體會(huì)!
其實(shí)買二套、三套房不難,最難的是首套房。
首套房選的好,后期置換很容易。首套房選不好,一套就是一輩子!?
曾經(jīng)在房子上吃過虧的我,也在房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)五年的我,給剛需和改善客戶一些實(shí)操建議:
文章篇幅略長,但能堅(jiān)持看完的朋友一定大有收獲!
1
有能力首選一線,長三角、珠三角省會(huì)城市、副省級(jí)城市、萬億俱樂部城市,再是各自的省會(huì)。
在強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略下,未來人口虹吸效應(yīng)會(huì)更嚴(yán)重,如成都、武漢、鄭州等省會(huì),基本形成了一市即一省的格局。
出生率下降,影響不了現(xiàn)在的房價(jià),未來也影響不了一二線強(qiáng)市,那是大多數(shù)三四線及小縣城才該操心的問題。
同一個(gè)城市,房產(chǎn)持有兩套以上,就要考慮換一個(gè)城市買房了。雞蛋不要放在一個(gè)籃子里,樓市是有輪動(dòng)和周期的,多城市布局才能享受到每個(gè)城市輪動(dòng)帶來的紅利 (一線除外)
2
稅是調(diào)節(jié)貧富差距的一種工具,稅又是財(cái)政收入的一種構(gòu)成。
稅收不僅是財(cái)政收入的重要來源,更是讓財(cái)富在老百姓之間進(jìn)行“二次分配”的一種重要機(jī)制,房產(chǎn)稅只是城鎮(zhèn)化見頂,土地財(cái)政見頂而出的一個(gè)稅種。
任何稅負(fù),都是成本的增加,與其擔(dān)憂稅收,不如考慮如何降低成本,如何轉(zhuǎn)嫁成本。?
征收方式基本為兩種:
要么按面積征收,要么按套數(shù)征收。
如何降低成本?就是提高資產(chǎn)質(zhì)量,降低資產(chǎn)數(shù)量。(比如一二線500萬只能買1套,三四線500萬可以買2-3套)
如何轉(zhuǎn)嫁成本?一件商品只要供不應(yīng)求,那它身上的絕大多數(shù)成本,就能輕松轉(zhuǎn)嫁給下一位接盤者。(比如核心區(qū)的房子,不愁租不愁賣)
3
其實(shí)房產(chǎn)稅還有第三種征收方式,就是不論套數(shù),按照所持有房產(chǎn)的總價(jià)值征收,按照二手房指導(dǎo)價(jià)征收。
但我國國情不同,多達(dá)14億的人口基數(shù),不是發(fā)達(dá)國家,有6億人口每月人均可支配收入只有一千多元,加上房產(chǎn)種類繁多,目前來看這種征收方式不現(xiàn)實(shí)。
按現(xiàn)行的上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn),以后哪怕真正落地,剛需首套還是免征的。
可以肯定,房產(chǎn)稅是富人的事,跟只有一兩套房子的普通人沒多大關(guān)系。?
短期看對(duì)房價(jià)有一定遏制作用,長期看也阻止不了房價(jià)上漲,在我國,能阻止房價(jià)上漲的只有政策和貨幣。
像歐美、日韓這些老早就有房產(chǎn)稅的國家,這輪貨幣放水,核心城市的房價(jià)照樣瘋狂上漲。
既然房產(chǎn)稅無關(guān)痛癢,為什么會(huì)導(dǎo)致樓市風(fēng)聲鶴唳,人人自危?
就像打針,在扎進(jìn)身體前,充滿了對(duì)未知的恐懼,扎進(jìn)去之后也就那樣。?
4
股市,是寬進(jìn)嚴(yán)出;樓市,是嚴(yán)進(jìn)寬出。
各行各業(yè)都存在二八定律,只有樓市例外。
但從2019年開始,樓市也從普漲到分化,從八二定律向二八定律轉(zhuǎn)換;
人人都能參與的市場,已經(jīng)很難賺到錢了,設(shè)置各種門檻,限購限售越嚴(yán)格的城市,越有投資價(jià)值。
考慮在哪個(gè)城市買房,就提前準(zhǔn)備購房資格,機(jī)會(huì)只留給有準(zhǔn)備的人!
相反,那些出了“限跌令”的城市盡早逃離,都需要限制跌價(jià)來維護(hù)的市場,可見何其悲哀。
而且限跌是為了保地價(jià),美其名曰保房價(jià)。
5
“一鋪養(yǎng)三代”的黃金時(shí)代已過,現(xiàn)在連電商都開始內(nèi)卷了,實(shí)體可想而知。除非核心區(qū)板塊的核心商鋪,其余慎買。
沒有金剛鉆,就別攬瓷器活。法拍房的水很深,非專業(yè)人士別趟這趟渾水。
拖欠巨額物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)是家常便飯,一不小心拍到十年二十年的租賃房,買賣不破租賃,房子是你又不像你的。
70產(chǎn)權(quán)的居住公寓,也稱公益性公寓,除了和住宅享受一樣的稅費(fèi)、過戶與就學(xué)條件,本質(zhì)上還是屬于公寓,居住體驗(yàn)差,如確實(shí)預(yù)算有限,可作為過渡式住宅使用。
小產(chǎn)權(quán)房包括:村民自建房屋、集體土地建設(shè)房屋、部隊(duì)建房、開發(fā)商出錢村集體出地等;
這些房屋在集體土地上建造,沒有房產(chǎn)證,只能集體內(nèi)流轉(zhuǎn),也不得對(duì)外銷售,買賣不受法律保護(hù)。
實(shí)際上這些都屬于政府規(guī)定范圍以外的違章建筑,如果和國家規(guī)劃相沖突,就將面臨被拆遷的風(fēng)險(xiǎn),而且購買人明知是小產(chǎn)權(quán)還要購買的,為己方過錯(cuò),法院也不會(huì)支持其賠償損失等請(qǐng)求。
除非土豪,普通人建議只買70年產(chǎn)權(quán)的純住宅,其余通通不要碰。
6
一直以來,學(xué)qu房是中國家長永遠(yuǎn)繞不過去的一座大山。
但2021年我國的出生人口減去死亡人口,凈人口出生率只有48萬,過兩年轉(zhuǎn)負(fù)基本是板上定釘了。
所以2021年嚴(yán)打阻礙生育的教培、醫(yī)療、與學(xué)qu房三座大山,相信2022年會(huì)有支持生育的政策接踵而來。
目前學(xué)qu房政策存在不確定性及可持續(xù)性,如果確實(shí)是為了小孩上學(xué),低于市場價(jià)的學(xué)qu房該買就買,切勿追高。?
如果是抱著不僅白嫖還能賺錢的想法,祝你好運(yùn)!
7
如果你所就業(yè)的大城市,哪怕踮起腳尖都買不起,就算把錢存銀行,也不要回小縣城買房!
縣城買房是純消費(fèi),只會(huì)越買越窮。
小縣城是把農(nóng)村人趕進(jìn)城的城鎮(zhèn)化策略,大多數(shù)人沒多少錢,卻還有嚴(yán)重的新房癌,二手流通性差。
前十年在縣城買房,跟隨著城鎮(zhèn)化紅利和拆遷紅利,還能有利可圖;現(xiàn)在城鎮(zhèn)化見頂,人口虹吸,房多人少,還無外來購買力,大概率跑不贏通脹。
如果是為親情買單,請(qǐng)買商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套齊全的核心板塊,至少后期還能出手,邊緣地區(qū)千萬別碰。
如在縣城生活,建議在強(qiáng)市買房出租,自己在縣城租房住。大城市跌,小縣城跌的更狠,小縣城漲,大城市漲的更多。別怕麻煩,年輕在于折騰,現(xiàn)在不該是你養(yǎng)老的時(shí)候。
8
寧愿在豪宅區(qū)買普通住宅,再有錢也不要買棚改區(qū)旁的豪宅。
豪宅區(qū)也有父母養(yǎng)老要買小套的需求,及預(yù)算不夠又想擠豪宅區(qū)的人群。
而棚改區(qū)旁的豪宅,是窮人買不起,富人看不上系列。
寧愿買改善小區(qū)的小戶型,也不要買剛需小區(qū)的大戶型。
雖然面積小,但和改善群體享受的地段與小區(qū)配套是一樣的,小面積往往還高溢價(jià)率。
而剛需小區(qū)整體是以100平以下的小戶型為主,如個(gè)別幾棟樓是200平以上的大戶型,鶴立雞群的結(jié)果,就是被雞同化!
房產(chǎn)的升值潛力不是樓盤品質(zhì)決定的,而是板塊價(jià)值決定的。
9
同等地段,首選綠城、萬科、仁恒等,以品質(zhì)著稱的開發(fā)商。
現(xiàn)在不缺房子,只缺好房子。不可否認(rèn),好品質(zhì)與好物業(yè),會(huì)使房子有超高的溢價(jià)率。
首選總建筑面積在30萬平方以內(nèi)的小區(qū),100萬平以內(nèi)的可以綜合考慮;不僅小而美,還可以小而貴(二手房掛牌量少)。
首選人車分流的小區(qū),整潔、安全、消防與急救快速。
首選小區(qū)首排有CBD、夜景、公園綠地等景觀資源的房子,采光和視野好,二手還會(huì)有溢價(jià)率。
首選一房可改兩房,兩房可改三房的靈活戶型,首選附贈(zèng)面積多的戶型,如閣樓、露臺(tái)、花園、地下室,二手轉(zhuǎn)賣都有溢價(jià)率。
反之,如沒附贈(zèng)面積,不管是洋房還是高層,都慎入頂?shù)祝瑵B水與潮濕是通病。雖然低買低賣,但有缺陷的房子客戶群體少,轉(zhuǎn)賣周期長。
10
遠(yuǎn)離目前還是“洼地”的區(qū)域,普漲年代都不漲,分化年代還想漲?
不要相信有洼地,屁的洼地,不過是便宜貨換了個(gè)高級(jí)的說法!洼地意味著要等,可能五年,可能十年,可能一輩子都是洼地。
遠(yuǎn)離挨著高壓線、變電箱的樓棟,說沒輻射是騙人的。
遠(yuǎn)離挨著垃圾處理站的樓棟,同等價(jià)格買進(jìn),享受的是惡臭熏天的環(huán)境,二手還賣不過別人。
遠(yuǎn)離靠高架/高速的樓棟,高架的噪音是往上傳播的,樓層越高越吵。?
遠(yuǎn)離可辦白事、燒紙錢的拆遷小區(qū),嚴(yán)重影響居住氛圍和房價(jià)。
遠(yuǎn)離全新精裝未住人的房子,基本是炒房客包裝的表里不一的樣板房,再掛高價(jià),釣一見鐘情的客戶。就像開美顏的主播,鏡頭前很好看,背后實(shí)際什么樣,只有當(dāng)事人知道了。
遠(yuǎn)離非學(xué)區(qū)較好或地段較好的所有老破小,包括即將加裝電梯。房齡超過30年的老破小,銀行基本拒貸,連銀行都嫌棄的產(chǎn)品,絕對(duì)不是好產(chǎn)品。
遠(yuǎn)離總建筑面積超過200萬平方以上的小區(qū),臟亂差是這種小區(qū)的代名詞。物業(yè)維護(hù)不善、 盜竊頻發(fā)、群租房扎堆、交通堵塞、地鐵擁擠、停車矛盾突出,這些都是大型小區(qū)的通?。ㄗ钪饕炝康亩謷炫屏浚瑑r(jià)格內(nèi)卷)
11
距離地鐵站50米是地鐵上蓋,離地鐵300米是正地鐵房,離地鐵600米是準(zhǔn)地鐵房,1000米之內(nèi)是近地鐵房,超過1500米就是沒有地鐵。
離地鐵300~600米之間,是最安靜舒適的地鐵房;多軌交匯處,通常是城市的中心或副中心,配套設(shè)施也很完善,是買房首選。
地鐵的強(qiáng)大在于換乘,線路越多的城市,地鐵價(jià)值越大,線路越少價(jià)值越?。辉娇拷兄行?,地鐵對(duì)房價(jià)的影響越小,越到郊區(qū),地鐵對(duì)房價(jià)的影響越大。
地鐵的作用就是為了盤活遠(yuǎn)郊土地,地鐵不賺錢,賣地才賺錢,郊區(qū)的樓盤也基本是圍繞地鐵線路建設(shè)的。
遠(yuǎn)郊樓盤距離地鐵站的極限距離是2公里(步行25分鐘)超過這個(gè)距離的都是偽地鐵房。
所以買遠(yuǎn)郊盤,只能買地鐵房,非地鐵房不升值,未來可能還賣不掉!
12
剛需買房,第一準(zhǔn)則是升值,其次才是居住。
因?yàn)椴豢赡芤徊降轿?,只能靠未來升值置換后才能享受人生。所以,買到升值快且沒有硬傷的房子,才是最重要的。
首套房能住就好,切記不要裝修太好,抱著辛苦半輩子終于買房了,要好好裝修享受的想法,是要吃大虧的。
買房是增值,裝修是消費(fèi),見過太多小縣城的朋友,買房首付才二三十萬,裝修花費(fèi)就超過首付。
他們總覺得以后也不會(huì)換房了,殊不知家庭人口增多,收入上漲,住房升值都會(huì)促使換房。
而裝修使用三五年后,與毛坯房賣價(jià)相差無幾,幾十萬裝修費(fèi)打水漂。
不要過早的享受,苦個(gè)幾年,才有彎道超車的機(jī)會(huì)!能省則省,一定要減少不必要的浪費(fèi),等買到改善房了,再好好裝修不遲。
13
買房,最核心的就是買配套,但配套也有好壞之分。
在樓市下行期,房子是居住屬性的作用尤其凸顯,居住最重要的就是配套。
售樓處或中介給你羅列一大堆配套設(shè)施,仔細(xì)想想又毫無價(jià)值。?
最有價(jià)值的配套是:學(xué)區(qū)、地鐵、CBD、商業(yè)綜合體、江河湖泊、公園綠地,這每一項(xiàng)都會(huì)讓你的房產(chǎn)追漲抗跌,保值增值。
反之:機(jī)場、火車站、醫(yī)院、游樂場、高爾夫球場、體育場、批發(fā)市場、花鳥市場、國際學(xué)校等,這些都是你生活中不常用到,對(duì)房價(jià)沒有任何帶動(dòng)作用,反而有負(fù)面影響。
14
買房一定要找專業(yè)的中介,在這行混的久的都是人精,把你的需求準(zhǔn)確告訴他,他會(huì)給你專業(yè)性的分析建議及幫助,往往只要匹配三五套房源,你就能找到稱心如意的房子。
和專業(yè)的人成為朋友,好處多多,比如低于市場價(jià)的房源,他可以第一時(shí)間通知你。?
那種一問三不知,只會(huì)瘋狂推薦房源的“帶看機(jī)器”,建議遠(yuǎn)離。
看房可以找2-3個(gè)中介,最好每個(gè)公司一個(gè),切勿找相同門店的,避免惡性競爭。也切記找太多中介。
雖然互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代,信息透明,但還是有些市面上沒有的筍盤,房東怕打擾,會(huì)委托給相熟的中介。
在這三個(gè)時(shí)間段內(nèi)看過房,才能選擇該小區(qū)。
大晴天看房,可以檢驗(yàn)房子采光;
晚上看房,可以依據(jù)亮燈率判斷入住率;
下雨天看房,可以檢驗(yàn)小區(qū)排水及房屋滲漏。
15
可以有買房的沖動(dòng),但別有看一套就想買一套的沖動(dòng)!
如果一套房子你很滿意,請(qǐng)先回家冷靜冷靜,找出房子的缺點(diǎn)綜合對(duì)比。
哪有什么一見鐘情、完美無缺的房子,你看到的無非是別人想讓你看到的。?
專業(yè)的中介及精明的房東,一定會(huì)放大優(yōu)點(diǎn),掩蓋缺點(diǎn)。
比如原始戶型差,就在裝修上下功夫;低層潮濕,就讓大晴天再來看房;室內(nèi)采光差,就讓晚上來看房等等。
一定要多看幾套好房子,哪怕你買不起,至少也能知道它為什么貴!
買房就是一個(gè)提高認(rèn)知的過程,如果你的認(rèn)知達(dá)不到,很容易花高于市場的價(jià)格,反而買了平平無奇的破房子(農(nóng)村上來的、貨幣拆遷、或者一直奮斗,從沒買過房的群體最容易踩坑)
除了看小區(qū),也得實(shí)際看看小區(qū)外圍的配套及建筑,如有污染企業(yè)等等,都會(huì)嚴(yán)重影響小區(qū)的房價(jià)。
16
如果你是高校在讀生,或985雙一流,有落戶一線城市的資格,趕緊落戶!
一線聚集了全國最頂級(jí)的經(jīng)濟(jì)、交通、教育、醫(yī)療各方面資源;醫(yī)保、生育金、養(yǎng)老金等社會(huì)福利,也比普通地區(qū)高太多。?
你的戶口決定了你小孩的出生地,在哪里出生,決定了他人生的起點(diǎn)和開局。
出生在一線,就享受了一線最強(qiáng)大的配套資源,就比同齡人快了一大步,哪怕高考都能降低門檻。
別想著公平,每個(gè)人生下來就是為了戰(zhàn)勝各種不公平的。
家里有條件,在大學(xué)時(shí)就盡早把未來要就業(yè)城市的房子買了。不要幻想著不靠父母,自己賺錢買房,哪怕算借,以后有能力了再還父母。?
按2021年碩士10110元,博士14800元的平均工資,幾時(shí)能買房?學(xué)歷的變現(xiàn)能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房子。
17
結(jié)婚前不管男女,特別是女孩,在能力范圍之內(nèi),最好貸款買套屬于自己的房子,錢多買兩房,錢少就一房,房子不在大,有房就行。(只買70年純住宅)
新婚姻法對(duì)婚前財(cái)產(chǎn)是嚴(yán)加保護(hù)的,無論你未來婚姻、事業(yè)如何,這套房子都會(huì)一直陪著你,比老公、孩子、公司都要靠譜的多。
如果雙方婚前都有能力買房,切記在買房前不要領(lǐng)證,首套首貸這種杠桿一定要最大化利用,一線城市購買二套房,首付基本7成起步。
ps:如要在一線買房,切勿在環(huán)一線貸款,用掉首貸資格,在一線買普宅首付5成,非普宅首付7成。
18
為什么越有錢的人越喜歡貸款??
1、貸款買房能保持自身資金充沛,利用錢生錢。
2、房貸是普通人能借到的年限最長,而利息又便宜的貸款。
3、貸款買房是一種理財(cái)方式及保值投資。
4、能夠抵抗通貨膨脹,錢在貶值的同時(shí),你的債務(wù)也在貶值。(打個(gè)比方,十年前月供3000很吃力,現(xiàn)在月供3000很輕松。不是你賺錢能力變強(qiáng)了,其實(shí)是錢貶值了)?
所以貸款買房的好處多多,每次貸款一定要貸足30年,月供越少越好,不到賣房的那一刻,決不要提前還款。
公積金利率雖低,但可貸額度少,一定要做組合貸(商貸+公積金),只做純公積金的是傻子,白白浪費(fèi)了首貸資格,卻沒有最大限度的套取銀行貸款。
選擇貸款銀行,一定要了解清楚:提前還款是否有違約金,常規(guī)操作是還款1年后免違約金,建行是隨時(shí)還無違約金,而中行是只要提前還款都有違約金。
19
花唄、借唄、京東白條等,都是典型的窮人產(chǎn)品。
目前此類產(chǎn)品,已經(jīng)全面接入央行征信系統(tǒng),能注銷的趁早注銷。
有人覺得只要沒逾期就沒事,按時(shí)還款還可以增加信用。?
增加屁的信用!你只要月月消費(fèi),就月月在征信報(bào)告上多一條小額消費(fèi)貸的永久記錄。如果你用各種小貸軟件,那征信報(bào)告上就會(huì)顯示你琳瑯滿目的各種借款信息。
銀行一看幾百上千元都需要借款,還怎么敢借你幾十上百萬?會(huì)影響你貸款審批的通過率。?
增加信用最好的辦法,就是使用信用卡和房貸,并且按時(shí)還款。(信用卡只要不逾期,永久只有一條記錄)
20
2022年1月1日開始,震懾力、穿透力巨大的二代征信系統(tǒng)正式運(yùn)營,貸款監(jiān)管將更嚴(yán)格。
假離婚、假流水、假收入證明都行不通了。
夫妻雙方共同還款,男方是主貸人,女方征信也體現(xiàn)負(fù)債(以前不體現(xiàn))即便離婚,非主貸人再次買房也屬于有房有貸。
個(gè)人信息記錄將更完整全面,逾期、呆賬等不良信息記錄更長久,從保留2年改成5年。
電信業(yè)務(wù)、自來水業(yè)務(wù)、欠稅、民事裁決、強(qiáng)制執(zhí)行、行政處罰、低保救助、執(zhí)業(yè)資格和行政獎(jiǎng)勵(lì)等個(gè)人工作與生活的信息,都將全面被記錄。
所以,請(qǐng)好好珍惜良好的征信,在未來,失去信用,你將寸步難行!
21
永遠(yuǎn)不要為任何人擔(dān)保,不管是自己所在的公司,還是骨肉至親,哪怕是兄弟姐妹,都不要擔(dān)保。
截止2021年,160萬套法拍房有三成(48萬套)是因?yàn)閹退藫?dān)保而承擔(dān)連帶責(zé)任,被強(qiáng)制拍賣的。
從現(xiàn)在開始,擔(dān)保行為也被視作一種負(fù)債,成為銀行衡量你總體負(fù)債的一個(gè)重要指標(biāo)。
為他人擔(dān)保,將直接影響你自己申請(qǐng)房貸、經(jīng)營貸、抵押貸等審批通過率。包括影響你信用卡的漲額!
假如你擔(dān)保的人或公司出現(xiàn)債務(wù)危機(jī),你將被凍結(jié)資產(chǎn),限制消費(fèi)等,嚴(yán)重的就是以你資產(chǎn)抵債!
22
不要學(xué)炒股,炒股只是合法的賭博,人性的貪婪會(huì)讓你怎么賺到的,再怎么加倍還回去。
不要和無房的人討論房子,他永遠(yuǎn)理解不了別人為什么會(huì)拿幾百萬買一堆鋼筋水泥。
不要借沒有償還能力的錢去投資,你不配。
不要借錢給他人投資,他也不配。
不要老想著創(chuàng)業(yè),疫情年代,各行各業(yè)都在搖擺,人前光鮮亮麗,人后窮困潦倒的創(chuàng)業(yè)者一大堆。
富人通縮,窮人通脹;打工不賺錢,資產(chǎn)升值才賺錢。?
踏踏實(shí)實(shí)上班,安安心心存錢,靜悄悄的買房, 除了父母,沒人希望你過的好。
現(xiàn)在不買房,以后也要買房;你不買房,你的孩子也要買房。在當(dāng)下,誰都逃不過要買房的宿命。
希望此篇文章,對(duì)即將買房的你有所幫助,也請(qǐng)轉(zhuǎn)發(fā)給有需要的親朋好友,提醒,有時(shí)候也能救命!
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