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深圳二手房交易新規(guī)重構(gòu)中介市場(chǎng)規(guī)則

作為一個(gè)以二手房交易為主的城市,面對(duì)二手房業(yè)坐地起價(jià)帶動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲等問(wèn)題,深圳2021年起將樓市調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng),推出二手房成交參考價(jià)機(jī)制和二手房“單邊代理”交易機(jī)制。作為全國(guó)最早啟動(dòng)二手房調(diào)控的城市,深圳二手房市場(chǎng)經(jīng)歷了巨大變化:參考價(jià)機(jī)制成效已顯,市場(chǎng)預(yù)期極速回調(diào)致量?jī)r(jià)齊跌,新房市場(chǎng)也受波及;交易新機(jī)制致市場(chǎng)規(guī)則重構(gòu),或有望解決部分市場(chǎng)頑疾。

二手房市場(chǎng)繼續(xù)下探

“現(xiàn)在是買方市場(chǎng),不降價(jià)沒(méi)人去看房?!鄙钲跇?lè)有家的經(jīng)紀(jì)人劉先生說(shuō),目前中介大力推廣的房源,都是接近參考價(jià)的筍盤,業(yè)主因?yàn)槟承┰蛑背鍪?,不僅降價(jià),還愿意幫買家補(bǔ)齊中介傭金?!耙话愣址拷灰?,是買賣雙方各付1.5%的傭金。但現(xiàn)在市場(chǎng)不好,如果買家只愿意承擔(dān)0.8%,有的賣家寧肯承擔(dān)2.2%,給我們補(bǔ)齊3%的傭金?!?/p>

二手房成交量持續(xù)探底的原因在于深圳出臺(tái)二手房成交參考價(jià)機(jī)制,并且商業(yè)銀行依照參考價(jià)發(fā)放住房貸款,收縮了購(gòu)房者的金融杠桿,最終導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期扭轉(zhuǎn)。

2021年2月,深圳市住房和建設(shè)局以住宅小區(qū)為區(qū)域網(wǎng)格單元,發(fā)布全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)。當(dāng)時(shí),市場(chǎng)反應(yīng)參考價(jià)普遍低于市場(chǎng)價(jià),引發(fā)不少爭(zhēng)議。例如深圳“網(wǎng)紅盤”華潤(rùn)城潤(rùn)府此前掛牌單價(jià)超過(guò)18萬(wàn)元,政府參考價(jià)定為13.2萬(wàn)元。

負(fù)責(zé)參考價(jià)評(píng)估工作的深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒表示,27%的小區(qū)位于熱點(diǎn)片區(qū),存在掛牌價(jià)高于實(shí)際成交價(jià)10%以上的價(jià)格虛高等炒作現(xiàn)象?!八裕拇_有的小區(qū)參考價(jià)與市民感受到的業(yè)主報(bào)價(jià)差距在三成以上?!?/p>

參考價(jià)機(jī)制發(fā)布前,市場(chǎng)普遍認(rèn)為,月均成交5000套是深圳二手房市場(chǎng)的“榮枯線”。2020年高峰期深圳一個(gè)月成交了1.34萬(wàn)套二手房。

但由于銀行根據(jù)參考價(jià)發(fā)放住房貸款,成交價(jià)和參考價(jià)之間的差價(jià)都需納入首付款,深圳二手房市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下,月成交量持續(xù)走低,2021年二手房?jī)H成交40699套,下降近6成。2022年1月,深圳二手房成交量繼續(xù)下探,僅成交1557套。

二手房交易量的大幅收縮,給房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)困難。深圳鏈家景田南店的門店經(jīng)理林雄偉說(shuō),參考價(jià)出臺(tái)后,(門店)有好幾個(gè)月都沒(méi)有成交二手房。直到去年年底,一個(gè)月也就能成交一套。今年以來(lái),二手房市場(chǎng)活躍度依然不高,到現(xiàn)在一套都沒(méi)成交?!坝锌蛻羯祥T看房,但帶看量相對(duì)來(lái)說(shuō)還是少,而且客戶還價(jià)都很低,業(yè)主接受不了?!?/p>

隨著時(shí)間的推移,成交量低迷帶動(dòng)二手房掛牌價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)態(tài)勢(shì)。如今,“接近參考價(jià)放盤”是中介掛牌推廣的標(biāo)配。深圳中原研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2021年12月,有63%的樣本房源掛牌價(jià)格跌幅在5%至10%之間,19%跌幅在5%以內(nèi)。

林雄偉介紹,該門店維護(hù)的二手房房源,掛盤價(jià)基本上跟之前的市場(chǎng)價(jià)格差不多?!安惶辟u的業(yè)主,報(bào)價(jià)略有松動(dòng),但幅度不大。非常著急賣的業(yè)主,定價(jià)會(huì)更靠近參考價(jià),但量很少?!?/p>

二手房交易新規(guī)重構(gòu)中介市場(chǎng)規(guī)則

中介機(jī)構(gòu)累積的房源“瞬間歸零”,忙于“搶客”,發(fā)布“一對(duì)一”管家式賣房服務(wù)廣告,爭(zhēng)取拿到賣方的獨(dú)家委賣合同。行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布通知,嚴(yán)禁中介以“返傭”“定金”等不正當(dāng)方式誘導(dǎo)消費(fèi)者簽訂委賣合同,并對(duì)涉嫌引導(dǎo)賣方解除與其他中介方簽訂委賣合同的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行約談……2021年11月,深圳上線新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)重構(gòu)了中介市場(chǎng)規(guī)則。

新系統(tǒng)通過(guò)與民政、社保、不動(dòng)產(chǎn)登記等多部門的數(shù)據(jù)對(duì)接,將掛牌、委托代理、產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)、購(gòu)房資格查驗(yàn)、網(wǎng)簽備案等環(huán)節(jié)全面線上化,并納入政府監(jiān)管。此次系統(tǒng)調(diào)整帶來(lái)了中介行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的兩大變化:一是從“多方委托”變?yōu)椤蔼?dú)家委托”;二是從“雙邊代理”變?yōu)椤皢芜叴怼薄?/p>

以往,業(yè)主賣房一般會(huì)把房源委托給多個(gè)中介機(jī)構(gòu)掛牌銷售,存在“跳單”等糾紛隱患,買賣雙方可能為了少支付中介費(fèi),繞開(kāi)已經(jīng)提供服務(wù)的中介,自行成交或者選擇收費(fèi)更低的中介成交房源。2021年1月深圳就發(fā)生過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)博主發(fā)布購(gòu)買的房屋視頻后被指“跳單”事件,博主、經(jīng)紀(jì)人和深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)都就此發(fā)聲,一度鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng),最終還上了法院。

新系統(tǒng)規(guī)定在同一個(gè)時(shí)間段內(nèi),賣方只能把房源獨(dú)家委托給一個(gè)中介機(jī)構(gòu)的一位經(jīng)紀(jì)人掛牌銷售。記者從中介機(jī)構(gòu)了解到,簽了委賣協(xié)議后,二手房網(wǎng)簽必須由簽約的經(jīng)紀(jì)公司操作,可以避免“跳單”爭(zhēng)議。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為,此舉倒逼賣方謹(jǐn)慎選擇為其服務(wù)的中介和經(jīng)紀(jì)人。因此,中介從業(yè)人員今后將更有動(dòng)力制定長(zhǎng)期職業(yè)規(guī)劃、珍視其信用信譽(yù)、提升專業(yè)能力。

此前,二手房交易存在中介“吃差價(jià)”問(wèn)題。2021年2月,深圳市民李先生在購(gòu)買一套價(jià)值1940萬(wàn)元的房產(chǎn)過(guò)程中,意外發(fā)現(xiàn)自己手里的和中介機(jī)構(gòu)留檔的三方合同所寫購(gòu)房金額不一致,揭開(kāi)經(jīng)紀(jì)人收取了60萬(wàn)差價(jià)的違規(guī)行為。

新系統(tǒng)打破了以往買賣雙方委托同一家機(jī)構(gòu),甚至同一名中介的模式,建議買方委托與賣方不同的中介機(jī)構(gòu)購(gòu)置房產(chǎn),促使買賣雙方與各自的受托中介機(jī)構(gòu)形成單邊委托關(guān)系。中介方“各為其主”,只向自己的委托人負(fù)責(zé),以爭(zhēng)取委托方在實(shí)際交易中的利益最大化。

由于目前二手房市場(chǎng)處于低迷狀態(tài),新系統(tǒng)解決市場(chǎng)頑疾的作用是否能有效發(fā)揮還需要進(jìn)一步觀察。

新房市場(chǎng)不再需要積分排名購(gòu)房

長(zhǎng)期以來(lái),深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)交易以二手房為主,占比達(dá)七成。因此,深圳的房?jī)r(jià)實(shí)際上由二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)決定。實(shí)行二手房成交參考價(jià)機(jī)制后,深圳出現(xiàn)了自2007年以來(lái)首次二手房成交量低于新房的局面。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,自2021年5月起,深圳二手房?jī)r(jià)格已連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下滑。二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌傳導(dǎo)至新房市場(chǎng),遏制住了此前因一二手房?jī)r(jià)格倒掛而出現(xiàn)的“打新熱”現(xiàn)象。尤其是到了2021年四季度,新房市場(chǎng)也呈現(xiàn)出了后勁不足的問(wèn)題,甚至網(wǎng)紅盤也遭遇了“滑鐵盧”。

華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期2020年11月開(kāi)盤吸引萬(wàn)人搶房,而2021年12月開(kāi)盤的華潤(rùn)城潤(rùn)璽二期,售價(jià)沒(méi)變,房源數(shù)量基本沒(méi)變,但開(kāi)盤當(dāng)天卻有約200套沒(méi)賣掉。這一現(xiàn)象充分說(shuō)明了購(gòu)房者市場(chǎng)預(yù)期扭轉(zhuǎn),下手越來(lái)越謹(jǐn)慎,信心不足。

除了少數(shù)條件特別硬的新盤,很多新盤都不再需要積分排名按分購(gòu)房了。伴隨著新房市場(chǎng)回歸冷靜,不少開(kāi)發(fā)商采取促銷手段,也增加了和中介機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)介合作。貝殼深圳新房策略顧問(wèn)中心的數(shù)據(jù)顯示,2021年9月,深圳新房代理渠道開(kāi)通率迎來(lái)拐點(diǎn),提升至77%,此前開(kāi)通率約60%。

記者春節(jié)后走訪了多個(gè)新盤售樓處,每個(gè)售樓處都“非常空曠”,其中兩個(gè)只有記者一組購(gòu)房者,最多的一個(gè)也只有三組購(gòu)房者。

佳兆業(yè)云望府位于華為所在的坂田片區(qū),1月7日拿到預(yù)售證,推出130套房源,目前還剩一半房源待售?,F(xiàn)場(chǎng)除了記者外,還有兩組購(gòu)房者看房。銷售人員告訴記者,售樓處大年初三就營(yíng)業(yè)了,但春節(jié)期間客流少,每天就兩三組客人。開(kāi)盤時(shí)推出過(guò)9.95折疊加送物業(yè)費(fèi)的促銷活動(dòng)。由于佳兆業(yè)陷入現(xiàn)金流危機(jī),售樓處專門公示了龍崗區(qū)住建局給購(gòu)房者的提示,請(qǐng)購(gòu)房者務(wù)必將定金、首付款等預(yù)售款項(xiàng)轉(zhuǎn)入項(xiàng)目資金監(jiān)管賬戶——廣東省深圳市龍崗公證處六號(hào)。資金由龍崗區(qū)住建局、龍崗公證處和中國(guó)銀行共同監(jiān)管,以確保項(xiàng)目資金專款專用,實(shí)現(xiàn)“保交樓”目標(biāo)。

與此同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)另一個(gè)現(xiàn)象再度卷土重來(lái):期房業(yè)主對(duì)未交付的房屋質(zhì)量敏感度大幅提升。

近期交付的位于深圳光明區(qū)的華潤(rùn)置地公園九里花園,一些業(yè)主因小區(qū)臨近高速公路存在噪音污染問(wèn)題拒絕收樓;仍在建設(shè)中的位于深圳寶安區(qū)的尖崗山壹號(hào)花園,被業(yè)主投訴外墻材料與購(gòu)房時(shí)銷售人員介紹的不一致。

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