來(lái)源:朱羅紀(jì)
深圳二手房住房參考價(jià)執(zhí)行了一周年,現(xiàn)在到了一個(gè)節(jié)骨眼,不少童鞋在關(guān)心深圳二手住房參考價(jià)是否按原計(jì)劃進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。
我理解是,有些買(mǎi)家希望深圳能把住房參考價(jià)調(diào)高一些,這樣可以獲得更高成數(shù)的貸款,進(jìn)而減輕自己的首付壓力。
但我認(rèn)為不會(huì)調(diào)整,也沒(méi)有必要調(diào)整。這個(gè)判斷不是現(xiàn)在做出的,而是2.8之前做出的。
依據(jù)很簡(jiǎn)單,如果參考價(jià)繼續(xù)調(diào)低,那么會(huì)進(jìn)一步打擊已經(jīng)低迷到不行的二手房交易。如果轉(zhuǎn)頭調(diào)高,以目前房?jī)r(jià)下行的事實(shí)來(lái)看,缺乏邏輯支持,而且會(huì)被公眾理解為政府在刻意托市。所以,最可能的是維持原狀。
但之所以還要聊這件事,重點(diǎn)倒不在此,而是我認(rèn)為有幾個(gè)問(wèn)題需要辨析一二。
其一,住房參考價(jià)讓市場(chǎng)回歸“理性”了嗎?
這是我注意到有些媒體的報(bào)道視角,坦白講,這是錯(cuò)誤的。
現(xiàn)在的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng),尤其是二手房市場(chǎng),顯然不能說(shuō)是回歸“理性”,而是低迷“過(guò)冷”了,這是我們首先需要正視的基本事實(shí)。
一些媒體整理出一堆成交數(shù)據(jù)來(lái),卻只想證明一個(gè)“預(yù)設(shè)的結(jié)論”。我想說(shuō)這樣做很“危險(xiǎn)”,會(huì)引導(dǎo)政策繼續(xù)錯(cuò)誤下去,也會(huì)誤導(dǎo)買(mǎi)賣(mài)雙方錯(cuò)判市場(chǎng)。
深圳2021年全年成交了40699套二手住宅,月均3392套。4月之后開(kāi)始瘋狂腰斬,9月跌破2000套,到今年1月成交量更是低到只有1557套,創(chuàng)下2012年3月以來(lái)的最低記錄。這個(gè)略超4萬(wàn)套的成交量,比次貸危機(jī)時(shí)的2008年還要低。
而在過(guò)去的15年,深圳二手住宅的平均年度成交是81877套,按月平均6823套。2021年的二手住宅成交,比過(guò)去15年的平均值還要超過(guò)腰斬。
如果大家認(rèn)為這樣的市場(chǎng)叫回歸“理性”,那么請(qǐng)問(wèn)我們?nèi)绾味x過(guò)去15年里那些比較低迷的年份呢?比如2008、2014、2018,難道2014年高庫(kù)存、2018年下跌時(shí)的二手房市場(chǎng)代表著“過(guò)熱”?尤其是我們?nèi)绾卧俣x2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)呢?一個(gè)擁有多達(dá)600多萬(wàn)常住家庭的城市,每個(gè)月的成交量1000多套,這是很可怕的市場(chǎng)下行。
正確的理解很簡(jiǎn)單,現(xiàn)在的市場(chǎng)是“過(guò)冷”,不是“理性”。我這么說(shuō),不是指向接下來(lái)的政策變化,而是正確的認(rèn)識(shí)這個(gè)市場(chǎng)。包括住房參考價(jià)在內(nèi)的所有的調(diào)控,公開(kāi)宣稱的目的都是為了讓市場(chǎng)回到“理性”、“健康”狀態(tài),“過(guò)冷”或者“過(guò)熱”都不是目的,也都是“最壞的市場(chǎng)”。最好的市場(chǎng)是預(yù)期長(zhǎng)期穩(wěn)定的市場(chǎng),但很難實(shí)現(xiàn),市場(chǎng)經(jīng)常不是過(guò)度上漲就是過(guò)度下跌。至于這個(gè)怎么產(chǎn)生的,有人認(rèn)為是市場(chǎng)投機(jī)炒作造成的,有人認(rèn)為是政府不節(jié)制的干預(yù)造成的,難以一句話扯清楚。
其二,市場(chǎng)劇烈下行主要是因?yàn)樽》繀⒖純r(jià)嗎?
我注意到的另一個(gè)觀點(diǎn)是,深圳二手房住房參考價(jià)的威力,打破了深圳房?jī)r(jià)只漲不跌的神話。
這同樣也是有誘惑力的錯(cuò)誤,深圳房地產(chǎn)的下行,來(lái)自參考價(jià)的作用被夸大了,盡管很多人可能不認(rèn)同。
首先,房?jī)r(jià)從來(lái)都沒(méi)有只漲不跌過(guò),包括深圳房?jī)r(jià)。說(shuō)這樣話的是因?yàn)橐苍S你從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)周期,只需要去認(rèn)真的研究一下深圳房地產(chǎn)過(guò)去的20年、香港房地產(chǎn)過(guò)去的40年,就知道了。偉大城市的房?jī)r(jià)雖然長(zhǎng)期上升,但是從來(lái)沒(méi)有只漲不跌過(guò),事實(shí)上每隔2-3年都會(huì)跌一點(diǎn),隔上個(gè)10年左右會(huì)中等程度的大跌一下子。3-5年時(shí)間,總會(huì)有那么一批高杠桿的人很痛苦很煎熬的站崗。
其次,導(dǎo)致深圳房地產(chǎn)(包括價(jià)格)在2021年下半年之后展開(kāi)調(diào)整,主要力量并不是二手住房參考價(jià)帶來(lái)的,而是市場(chǎng)信心和預(yù)期收入的顯著下滑導(dǎo)致的。
住房參考價(jià)唯一有解釋力的部分是二手房成交垮塌,因?yàn)樗谋举|(zhì)是去杠桿(不止是“去杠桿”,甚至是“沒(méi)杠桿”),導(dǎo)致很多人尤其是改善買(mǎi)家買(mǎi)房時(shí)必須要支付更多的現(xiàn)金,從而造成需求量在短期內(nèi)大幅降低。
但是,如果市場(chǎng)信心猶在,那么結(jié)果一定會(huì)出現(xiàn):購(gòu)房需求高度涌向新房市場(chǎng)。因?yàn)樾路渴袌?chǎng)一沒(méi)有貸款限制,二還有嚴(yán)厲限價(jià)。從2021年的新房成交看,這一點(diǎn)是得到了證實(shí)的。2021年深圳新房成交了52417套,是過(guò)去15年來(lái)的第三高位,2016年來(lái)的新高。(當(dāng)然,這里面有供應(yīng)量大增的緣故——2021年住宅批售量是2016年來(lái)的新高,也是2011年以來(lái)的第二高位)。
可是,如果我們繼續(xù)考察,就會(huì)發(fā)現(xiàn),從去年第三季度起,深圳的新盤(pán)市場(chǎng)也垮了。上半年大家還都拼命的去搶房子,下半年,房子就開(kāi)始賣(mài)不掉了。有出現(xiàn)8個(gè)認(rèn)籌登記的,也有只賣(mài)掉1套的。到今年1月,整體去化率低到了19%。
說(shuō)明了有其它原因?qū)е铝耸袌?chǎng)下跌,這個(gè)原因與住房參考價(jià)的調(diào)整形成了“共振”。
我認(rèn)為這個(gè)主導(dǎo)因素一是,市場(chǎng)周期律自身的作用,2020年的大家聯(lián)合坐莊抬房?jī)r(jià),本身已經(jīng)預(yù)示了重大的風(fēng)險(xiǎn),市場(chǎng)自身也有向下調(diào)整的要求。二是來(lái)自供應(yīng)端方面——房企現(xiàn)金流普遍性斷裂導(dǎo)致了全行業(yè)市場(chǎng)信心喪失,10多年才有一次的房地產(chǎn)大危機(jī),讓普通購(gòu)房者果斷停下了走向售樓處的腳步。三是,來(lái)自買(mǎi)房人的預(yù)期收入下滑,也是一個(gè)重要的力量。
這些來(lái)自市場(chǎng)端而非政策端的因素,我認(rèn)為要比二手房參考價(jià)政策來(lái)得更加真實(shí)和猛烈。僅僅靠住房參考價(jià)的威力,不會(huì)讓新盤(pán)市場(chǎng)出現(xiàn)垮塌——或者說(shuō),只有當(dāng)真實(shí)二手房?jī)r(jià)格跌到比嚴(yán)厲限價(jià)的新盤(pán)價(jià)格更低時(shí),人們才會(huì)不買(mǎi)新盤(pán)。
說(shuō)這個(gè)主要是想說(shuō),不要過(guò)于高揚(yáng)政策調(diào)控的力量,誠(chéng)然它在短期能夠發(fā)揮很顯著的作用,但根本性的力量不一定是它。
其三,要注意價(jià)格的干預(yù)在未來(lái)會(huì)生出大害。
我不贊同直接對(duì)住房進(jìn)行價(jià)格干預(yù),但是如果你要說(shuō)效果,那我的確要承認(rèn),二手房住房參考價(jià)通過(guò)捆綁按揭貸款政策,在給市場(chǎng)降溫方面,是有立竿見(jiàn)影的效果。
但容我再說(shuō)一遍,如果你認(rèn)為光靠著這個(gè)參考價(jià),就可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的“長(zhǎng)治久安”(或者是房?jī)r(jià)的大跌),那是不可行的。
讓我們極端一點(diǎn)講,假定深圳未來(lái)購(gòu)房不再允許使用貸款,就像去年金融機(jī)構(gòu)針對(duì)開(kāi)發(fā)商的那樣,一刀切的斬?cái)噘J款。那么,這個(gè)住房參考價(jià)的政策就毫無(wú)意義了。但是不是說(shuō)那個(gè)情況下,就沒(méi)有人“炒房”了?
并不是。我們可以回到1992年前后去考察,那個(gè)時(shí)候,中國(guó)根本還沒(méi)有按揭貸款這回事兒。所有的買(mǎi)房子,都要一次性支付,而且比現(xiàn)在更加的“樓花”,但是結(jié)果依然是炒風(fēng)熾熱,房?jī)r(jià)該漲照漲。
今天的金融手段要比當(dāng)年遠(yuǎn)為豐富,比如市價(jià)2000萬(wàn)的房子,你只能給我按1200萬(wàn)貸款,沒(méi)有關(guān)系,我一次性付款(具體怎么融資,會(huì)有機(jī)構(gòu)做),那你就管不著了(自然也沒(méi)有金融風(fēng)險(xiǎn))。但我買(mǎi)到了房子之后,照樣可以做抵押經(jīng)營(yíng)貸(只要不去再買(mǎi)房子就可以了)。也就是說(shuō),這個(gè)融資的管道其實(shí)你是砍不斷的。
如果你實(shí)現(xiàn)不了那個(gè)長(zhǎng)治久安的目的,但是又不停止這個(gè)價(jià)格干預(yù)呢?今天是新房、二手房,都出現(xiàn)了,而且市場(chǎng)的確發(fā)生了嚴(yán)重的調(diào)整,我認(rèn)為是時(shí)候再“老調(diào)重彈”了。
邏輯也非常簡(jiǎn)單,都已經(jīng)是事實(shí)了。全部的住房?jī)r(jià)格都控制了,尤其是新盤(pán)價(jià)格,從土地到新盤(pán),價(jià)格全都鎖定。答案就一個(gè),開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)賺。我們回頭想想,假如限價(jià)不那么狠,今天爆雷的開(kāi)發(fā)商,估計(jì)手里出個(gè)上百億、幾百億的現(xiàn)金,都不是難事。
開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)賺,就會(huì)縮減投資,減少開(kāi)工。這會(huì)造成一個(gè)城市的固定資產(chǎn)投資率大幅下滑、地方財(cái)政收入顯著減少,這兩者會(huì)直接影響到在地城市的GDP、地方公共建設(shè),乃至地方公務(wù)員系統(tǒng)的工資發(fā)放,這些在最近3個(gè)月內(nèi)都已經(jīng)明顯的傳導(dǎo)出來(lái)了。不要覺(jué)得這個(gè)和你沒(méi)關(guān)系,代價(jià)一樣有。上游供給端的減縮,會(huì)導(dǎo)致在未來(lái)某個(gè)時(shí)段供給大幅下滑,進(jìn)而傳導(dǎo)到房地產(chǎn)價(jià)格上,會(huì)重新上漲。而如果那時(shí)候又疊加了貨幣政策放寬(經(jīng)常是如此,無(wú)外乎是大水,還是滴水,現(xiàn)在就是了),那么就又會(huì)變成暴漲。
眼下這個(gè)情況就是這樣,包括深圳,等到曾經(jīng)的那些限價(jià)新盤(pán)走向二手市場(chǎng),大家就會(huì)看到結(jié)果到底是誰(shuí)想要的。
價(jià)格干預(yù)走到最后,其實(shí)都是在自己逼自己,走不下去。推行的越長(zhǎng)久,后患越大。?
人們都很喜歡“立竿見(jiàn)影”的“雷霆手段”,一下子就可以見(jiàn)到效果——比如直接抓一批人。很少有人會(huì)忍受“潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲”的長(zhǎng)期堅(jiān)持,喜歡眼下多過(guò)長(zhǎng)遠(yuǎn),是人性。但人生是一個(gè)不斷躍遷的過(guò)程,不可能你在每個(gè)階段都能得利,在某個(gè)階段受損也不打緊。不妨多學(xué)著一點(diǎn)“終局思維”,利用一些“黃金般的市場(chǎng)調(diào)整期”給自己充電學(xué)習(xí),積累下來(lái),會(huì)對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知有根本性的改觀。
新化月報(bào)網(wǎng)報(bào)料熱線:886 2395@qq.com
相關(guān)文章
最近更新
- 住房參考價(jià)讓市場(chǎng)回歸“理性”了嗎?2022-02-18
- 向雪而行,國(guó)網(wǎng)岳陽(yáng)供電公司快速迎戰(zhàn)暴雪2022-02-18
- 山東高速交建集團(tuán)工程技術(shù)研究中心“心動(dòng)力”志愿服務(wù)紀(jì)實(shí)2022-02-18
- 長(zhǎng)春市綠園區(qū)委書(shū)記宋長(zhǎng)者調(diào)度推進(jìn)國(guó)有公司組建事宜2022-02-18
- 聊城市東昌府區(qū)侯營(yíng)鎮(zhèn)召開(kāi)創(chuàng)建全國(guó)文明城市推進(jìn)會(huì)議2022-02-18
- 退休后,安排專職司機(jī)吃空餉為其服務(wù),被判入獄11年,曾任貴陽(yáng)市交通運(yùn)輸局紀(jì)委書(shū)記2022-02-18
- 人居環(huán)境“百日攻堅(jiān)”在行動(dòng),東莞沙田持續(xù)推進(jìn)城鄉(xiāng)環(huán)境整治2022-02-18
- 誠(chéng)勢(shì)篤行 悅享周年|德誠(chéng)集團(tuán)福州名城展廳四周年慶2022-02-18
- 創(chuàng)新專家引進(jìn)機(jī)制,助力盈康生命生態(tài)成員運(yùn)城第一醫(yī)院大學(xué)科建設(shè)2022-02-18
- 淮北啟動(dòng)校園食品安全風(fēng)險(xiǎn)隱患排查工作 守護(hù)師生舌尖上的安全2022-02-18
- 共慶奪金時(shí)刻!冰雪時(shí)光狂送千杯金牌產(chǎn)品2022-02-18
- 海外理財(cái)平臺(tái)有哪些?你需要認(rèn)識(shí)的優(yōu)質(zhì)銀行 2022-02-18
- 常德啟動(dòng)城市交通秩序整治 首日查處交通違法行為400余起2022-02-18
- 公正審判凝聚人心!揚(yáng)州市中院公布2021年十大典型案例2022-02-18
- 醫(yī)者仁心 熱血濃情2022-02-18
- 濟(jì)寧高新區(qū)科技創(chuàng)新局:勇?lián)率姑?干出新業(yè)績(jī)2022-02-18
- 矛盾糾紛源頭治理再發(fā)力,64起糾紛訴前解了!2022-02-18
- 警探號(hào)丨他們每天十二時(shí)辰守護(hù) 只為保閉環(huán)內(nèi)外雙重安全2022-02-18
- 新民快評(píng)|快遞要“快”,快遞員的心也要“暖”2022-02-18
- 以開(kāi)放心態(tài)迎接人才紅利時(shí)代,跨越速運(yùn)科技和人才理念值得借鑒2022-02-18
- 南昌保障性租賃住房要來(lái)了2022-02-18
- 書(shū)寫(xiě)助力雙“一號(hào)工程”的稅務(wù)答卷2022-02-18
- 江西今年中考下月15日起網(wǎng)報(bào)2022-02-18
- 企業(yè)春節(jié)不停產(chǎn) 奮力沖刺開(kāi)門(mén)紅2022-02-18
- 社融超6萬(wàn)億元!開(kāi)年信貸投放強(qiáng)勁開(kāi)局,房地產(chǎn)類融資釋放暖意2022-02-18
- 冬奧引爆“冰雪熱”,房企“冰雪夢(mèng)”能否成真?2022-02-18
- 搶抓返鄉(xiāng)務(wù)工時(shí)機(jī) 提前謀劃服務(wù)企業(yè)2022-02-18
- 明星“跳單”之后:房產(chǎn)中介收費(fèi)模式再陷輿論旋渦2022-02-18
- 標(biāo)普:116家房企年內(nèi)債券到期金額約為2300億元2022-02-18
- 佛吉亞中國(guó)汽車(chē)電子全產(chǎn)業(yè)鏈項(xiàng)目在豐城開(kāi)工2022-02-18