來(lái)源：朱羅紀(jì)

深圳二手房住房參考價(jià)執(zhí)行了一周年，現(xiàn)在到了一個(gè)節(jié)骨眼，不少童鞋在關(guān)心深圳二手住房參考價(jià)是否按原計(jì)劃進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。

我理解是，有些買(mǎi)家希望深圳能把住房參考價(jià)調(diào)高一些，這樣可以獲得更高成數(shù)的貸款，進(jìn)而減輕自己的首付壓力。

但我認(rèn)為不會(huì)調(diào)整，也沒(méi)有必要調(diào)整。這個(gè)判斷不是現(xiàn)在做出的，而是2.8之前做出的。

依據(jù)很簡(jiǎn)單，如果參考價(jià)繼續(xù)調(diào)低，那么會(huì)進(jìn)一步打擊已經(jīng)低迷到不行的二手房交易。如果轉(zhuǎn)頭調(diào)高，以目前房?jī)r(jià)下行的事實(shí)來(lái)看，缺乏邏輯支持，而且會(huì)被公眾理解為政府在刻意托市。所以，最可能的是維持原狀。

但之所以還要聊這件事，重點(diǎn)倒不在此，而是我認(rèn)為有幾個(gè)問(wèn)題需要辨析一二。

其一，住房參考價(jià)讓市場(chǎng)回歸“理性”了嗎？

這是我注意到有些媒體的報(bào)道視角，坦白講，這是錯(cuò)誤的。

現(xiàn)在的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是二手房市場(chǎng)，顯然不能說(shuō)是回歸“理性”，而是低迷“過(guò)冷”了，這是我們首先需要正視的基本事實(shí)。

一些媒體整理出一堆成交數(shù)據(jù)來(lái)，卻只想證明一個(gè)“預(yù)設(shè)的結(jié)論”。我想說(shuō)這樣做很“危險(xiǎn)”，會(huì)引導(dǎo)政策繼續(xù)錯(cuò)誤下去，也會(huì)誤導(dǎo)買(mǎi)賣(mài)雙方錯(cuò)判市場(chǎng)。

深圳2021年全年成交了40699套二手住宅，月均3392套。4月之后開(kāi)始瘋狂腰斬，9月跌破2000套，到今年1月成交量更是低到只有1557套，創(chuàng)下2012年3月以來(lái)的最低記錄。這個(gè)略超4萬(wàn)套的成交量，比次貸危機(jī)時(shí)的2008年還要低。

而在過(guò)去的15年，深圳二手住宅的平均年度成交是81877套，按月平均6823套。2021年的二手住宅成交，比過(guò)去15年的平均值還要超過(guò)腰斬。

如果大家認(rèn)為這樣的市場(chǎng)叫回歸“理性”，那么請(qǐng)問(wèn)我們?nèi)绾味x過(guò)去15年里那些比較低迷的年份呢？比如2008、2014、2018，難道2014年高庫(kù)存、2018年下跌時(shí)的二手房市場(chǎng)代表著“過(guò)熱”？尤其是我們?nèi)绾卧俣x2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？一個(gè)擁有多達(dá)600多萬(wàn)常住家庭的城市，每個(gè)月的成交量1000多套，這是很可怕的市場(chǎng)下行。

正確的理解很簡(jiǎn)單，現(xiàn)在的市場(chǎng)是“過(guò)冷”，不是“理性”。我這么說(shuō)，不是指向接下來(lái)的政策變化，而是正確的認(rèn)識(shí)這個(gè)市場(chǎng)。包括住房參考價(jià)在內(nèi)的所有的調(diào)控，公開(kāi)宣稱的目的都是為了讓市場(chǎng)回到“理性”、“健康”狀態(tài)，“過(guò)冷”或者“過(guò)熱”都不是目的，也都是“最壞的市場(chǎng)”。最好的市場(chǎng)是預(yù)期長(zhǎng)期穩(wěn)定的市場(chǎng)，但很難實(shí)現(xiàn)，市場(chǎng)經(jīng)常不是過(guò)度上漲就是過(guò)度下跌。至于這個(gè)怎么產(chǎn)生的，有人認(rèn)為是市場(chǎng)投機(jī)炒作造成的，有人認(rèn)為是政府不節(jié)制的干預(yù)造成的，難以一句話扯清楚。

其二，市場(chǎng)劇烈下行主要是因?yàn)樽》繀⒖純r(jià)嗎？

我注意到的另一個(gè)觀點(diǎn)是，深圳二手房住房參考價(jià)的威力，打破了深圳房?jī)r(jià)只漲不跌的神話。

這同樣也是有誘惑力的錯(cuò)誤，深圳房地產(chǎn)的下行，來(lái)自參考價(jià)的作用被夸大了，盡管很多人可能不認(rèn)同。

首先，房?jī)r(jià)從來(lái)都沒(méi)有只漲不跌過(guò)，包括深圳房?jī)r(jià)。說(shuō)這樣話的是因?yàn)橐苍S你從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)周期，只需要去認(rèn)真的研究一下深圳房地產(chǎn)過(guò)去的20年、香港房地產(chǎn)過(guò)去的40年，就知道了。偉大城市的房?jī)r(jià)雖然長(zhǎng)期上升，但是從來(lái)沒(méi)有只漲不跌過(guò)，事實(shí)上每隔2-3年都會(huì)跌一點(diǎn)，隔上個(gè)10年左右會(huì)中等程度的大跌一下子。3-5年時(shí)間，總會(huì)有那么一批高杠桿的人很痛苦很煎熬的站崗。

其次，導(dǎo)致深圳房地產(chǎn)（包括價(jià)格）在2021年下半年之后展開(kāi)調(diào)整，主要力量并不是二手住房參考價(jià)帶來(lái)的，而是市場(chǎng)信心和預(yù)期收入的顯著下滑導(dǎo)致的。

住房參考價(jià)唯一有解釋力的部分是二手房成交垮塌，因?yàn)樗谋举|(zhì)是去杠桿（不止是“去杠桿”，甚至是“沒(méi)杠桿”），導(dǎo)致很多人尤其是改善買(mǎi)家買(mǎi)房時(shí)必須要支付更多的現(xiàn)金，從而造成需求量在短期內(nèi)大幅降低。

但是，如果市場(chǎng)信心猶在，那么結(jié)果一定會(huì)出現(xiàn)：購(gòu)房需求高度涌向新房市場(chǎng)。因?yàn)樾路渴袌?chǎng)一沒(méi)有貸款限制，二還有嚴(yán)厲限價(jià)。從2021年的新房成交看，這一點(diǎn)是得到了證實(shí)的。2021年深圳新房成交了52417套，是過(guò)去15年來(lái)的第三高位，2016年來(lái)的新高。（當(dāng)然，這里面有供應(yīng)量大增的緣故——2021年住宅批售量是2016年來(lái)的新高，也是2011年以來(lái)的第二高位）。

可是，如果我們繼續(xù)考察，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，從去年第三季度起，深圳的新盤(pán)市場(chǎng)也垮了。上半年大家還都拼命的去搶房子，下半年，房子就開(kāi)始賣(mài)不掉了。有出現(xiàn)8個(gè)認(rèn)籌登記的，也有只賣(mài)掉1套的。到今年1月，整體去化率低到了19%。

說(shuō)明了有其它原因?qū)е铝耸袌?chǎng)下跌，這個(gè)原因與住房參考價(jià)的調(diào)整形成了“共振”。

我認(rèn)為這個(gè)主導(dǎo)因素一是，市場(chǎng)周期律自身的作用，2020年的大家聯(lián)合坐莊抬房?jī)r(jià)，本身已經(jīng)預(yù)示了重大的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)自身也有向下調(diào)整的要求。二是來(lái)自供應(yīng)端方面——房企現(xiàn)金流普遍性斷裂導(dǎo)致了全行業(yè)市場(chǎng)信心喪失，10多年才有一次的房地產(chǎn)大危機(jī)，讓普通購(gòu)房者果斷停下了走向售樓處的腳步。三是，來(lái)自買(mǎi)房人的預(yù)期收入下滑，也是一個(gè)重要的力量。

這些來(lái)自市場(chǎng)端而非政策端的因素，我認(rèn)為要比二手房參考價(jià)政策來(lái)得更加真實(shí)和猛烈。僅僅靠住房參考價(jià)的威力，不會(huì)讓新盤(pán)市場(chǎng)出現(xiàn)垮塌——或者說(shuō)，只有當(dāng)真實(shí)二手房?jī)r(jià)格跌到比嚴(yán)厲限價(jià)的新盤(pán)價(jià)格更低時(shí)，人們才會(huì)不買(mǎi)新盤(pán)。

說(shuō)這個(gè)主要是想說(shuō)，不要過(guò)于高揚(yáng)政策調(diào)控的力量，誠(chéng)然它在短期能夠發(fā)揮很顯著的作用，但根本性的力量不一定是它。

其三，要注意價(jià)格的干預(yù)在未來(lái)會(huì)生出大害。

我不贊同直接對(duì)住房進(jìn)行價(jià)格干預(yù)，但是如果你要說(shuō)效果，那我的確要承認(rèn)，二手房住房參考價(jià)通過(guò)捆綁按揭貸款政策，在給市場(chǎng)降溫方面，是有立竿見(jiàn)影的效果。

但容我再說(shuō)一遍，如果你認(rèn)為光靠著這個(gè)參考價(jià)，就可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的“長(zhǎng)治久安”（或者是房?jī)r(jià)的大跌），那是不可行的。

讓我們極端一點(diǎn)講，假定深圳未來(lái)購(gòu)房不再允許使用貸款，就像去年金融機(jī)構(gòu)針對(duì)開(kāi)發(fā)商的那樣，一刀切的斬?cái)噘J款。那么，這個(gè)住房參考價(jià)的政策就毫無(wú)意義了。但是不是說(shuō)那個(gè)情況下，就沒(méi)有人“炒房”了？

并不是。我們可以回到1992年前后去考察，那個(gè)時(shí)候，中國(guó)根本還沒(méi)有按揭貸款這回事兒。所有的買(mǎi)房子，都要一次性支付，而且比現(xiàn)在更加的“樓花”，但是結(jié)果依然是炒風(fēng)熾熱，房?jī)r(jià)該漲照漲。

今天的金融手段要比當(dāng)年遠(yuǎn)為豐富，比如市價(jià)2000萬(wàn)的房子，你只能給我按1200萬(wàn)貸款，沒(méi)有關(guān)系，我一次性付款（具體怎么融資，會(huì)有機(jī)構(gòu)做），那你就管不著了（自然也沒(méi)有金融風(fēng)險(xiǎn)）。但我買(mǎi)到了房子之后，照樣可以做抵押經(jīng)營(yíng)貸（只要不去再買(mǎi)房子就可以了）。也就是說(shuō)，這個(gè)融資的管道其實(shí)你是砍不斷的。

如果你實(shí)現(xiàn)不了那個(gè)長(zhǎng)治久安的目的，但是又不停止這個(gè)價(jià)格干預(yù)呢？今天是新房、二手房，都出現(xiàn)了，而且市場(chǎng)的確發(fā)生了嚴(yán)重的調(diào)整，我認(rèn)為是時(shí)候再“老調(diào)重彈”了。

邏輯也非常簡(jiǎn)單，都已經(jīng)是事實(shí)了。全部的住房?jī)r(jià)格都控制了，尤其是新盤(pán)價(jià)格，從土地到新盤(pán)，價(jià)格全都鎖定。答案就一個(gè)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)賺。我們回頭想想，假如限價(jià)不那么狠，今天爆雷的開(kāi)發(fā)商，估計(jì)手里出個(gè)上百億、幾百億的現(xiàn)金，都不是難事。

開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)賺，就會(huì)縮減投資，減少開(kāi)工。這會(huì)造成一個(gè)城市的固定資產(chǎn)投資率大幅下滑、地方財(cái)政收入顯著減少，這兩者會(huì)直接影響到在地城市的GDP、地方公共建設(shè)，乃至地方公務(wù)員系統(tǒng)的工資發(fā)放，這些在最近3個(gè)月內(nèi)都已經(jīng)明顯的傳導(dǎo)出來(lái)了。不要覺(jué)得這個(gè)和你沒(méi)關(guān)系，代價(jià)一樣有。上游供給端的減縮，會(huì)導(dǎo)致在未來(lái)某個(gè)時(shí)段供給大幅下滑，進(jìn)而傳導(dǎo)到房地產(chǎn)價(jià)格上，會(huì)重新上漲。而如果那時(shí)候又疊加了貨幣政策放寬（經(jīng)常是如此，無(wú)外乎是大水，還是滴水，現(xiàn)在就是了），那么就又會(huì)變成暴漲。

眼下這個(gè)情況就是這樣，包括深圳，等到曾經(jīng)的那些限價(jià)新盤(pán)走向二手市場(chǎng)，大家就會(huì)看到結(jié)果到底是誰(shuí)想要的。

價(jià)格干預(yù)走到最后，其實(shí)都是在自己逼自己，走不下去。推行的越長(zhǎng)久，后患越大。?

人們都很喜歡“立竿見(jiàn)影”的“雷霆手段”，一下子就可以見(jiàn)到效果——比如直接抓一批人。很少有人會(huì)忍受“潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲”的長(zhǎng)期堅(jiān)持，喜歡眼下多過(guò)長(zhǎng)遠(yuǎn)，是人性。但人生是一個(gè)不斷躍遷的過(guò)程，不可能你在每個(gè)階段都能得利，在某個(gè)階段受損也不打緊。不妨多學(xué)著一點(diǎn)“終局思維”，利用一些“黃金般的市場(chǎng)調(diào)整期”給自己充電學(xué)習(xí)，積累下來(lái)，會(huì)對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知有根本性的改觀。