文/謝逸楓

中國房地行業(yè)冷暖，折射出政策、市場、開發(fā)商、購房者的弱點。愛給房地產(chǎn)造詞的萬科2022年提出一個新觀點，房地產(chǎn)已經(jīng)進入到黑鐵時代。說句實在話，萬科這樣的口號，對促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)、健康、長期發(fā)展沒有實質(zhì)性意義，簡單講是小丫鬟矯情。

某個經(jīng)濟學家自2018年開始，到現(xiàn)在還在危言聳聽的講：

一是房地產(chǎn)基本面變了，房地產(chǎn)邏輯變了。

二是房地產(chǎn)黃金期已經(jīng)結(jié)束，房價單邊上漲已經(jīng)結(jié)束。

三是未來房企80%會死掉、80%城市不值得投資、80%的城市房子都是爛房子。

可笑的是年年說下一個周期，可能等他死了，都不會實現(xiàn)預判。

筆者認為，以短期的樓市調(diào)控，產(chǎn)生的房地產(chǎn)市場波動、房企的調(diào)整，作為對未來房地產(chǎn)長期發(fā)展的判斷，非常不科學、不合理。對于已經(jīng)發(fā)展23年，國民經(jīng)濟第一大支柱產(chǎn)業(yè)，處于發(fā)展中水平的房地產(chǎn)。不管是對房地產(chǎn)黃金時代、白銀時代、青銅時代、 黑鐵時代判斷，都是非常片面的。

按照萬科郁亮年喊出的房地產(chǎn)進入黑鐵時代的背景看：

第一是房地產(chǎn)行業(yè)進入縮表出清階段，具體來說就是去金融化、去杠桿化、去債務化，金融資源集中房地產(chǎn)易生泡沫、危機、風險。

第二是房地產(chǎn)行業(yè)進入新的發(fā)展模式，概括為一個中心三個基本點。

一個中心指解決老百姓居住問題，三個基本點分別為，一是房住和不炒，解決合理居住需求，同時調(diào)控還會長期化，以防止房價過快上漲。二是租購并舉，解決大城市的住房問題。三是人、地、房匹配，人口凈流入多的城市，增加住宅用地指標，緩解、平衡供需矛盾。

在這樣的市場大背景下，判斷房地產(chǎn)未來會有五個大變化：

第一是市場分化越來越明顯，說白了就是城市與城市之間的分化，城市內(nèi)部之間的分化，房企與房企之間、上市房企與上市房企之間、國企、央企與民企之間的分化，大、強者恒強，小、弱者相消亡。

第二是房地產(chǎn)銷售規(guī)模將會大規(guī)模萎縮。房地產(chǎn)行業(yè)、房企、業(yè)績、盈利的增速開始放緩，逐漸轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)行業(yè)、房企、業(yè)績、盈利的規(guī)模開始萎縮。2021年全國房地產(chǎn)行業(yè)的新房銷售面積17億平方米以上，總成交額再創(chuàng)新高達到18萬億元，超過2020年，應該是歷史大頂。

第三是房住不炒，投資房地產(chǎn)將會被“持續(xù)打壓”。按照萬科的說法，“盡管政府可能會放開部分購房限制”，但是“房價漲幅限制還會保留，政府也有如稅收或限制出讓等方式管控投資投機”。

第四是大城市的住房供應量將會“激增”，供需矛盾會被緩解，不要指望“房價再次大漲”了。中國的大城市以前之所以房價上漲，主要是“人口流入太大，但土地供應太少”，是供需不匹配造成的。

第五是房企的自我調(diào)整，從戰(zhàn)略、組織、人、機制和文化五個方面切入。為了應對這種變化，萬科要從戰(zhàn)略、組織、機制、人、文化方面進行調(diào)整，節(jié)衣縮食、戰(zhàn)時氛圍，一切工作圍繞跌回穩(wěn)提升、縮表出清和長肌肉三項主要任務展開。

只能從打贏仗的隊伍里面選拔干部。管理人員都要全部下沉，身先士卒。投資紀律、各項底線紀律都要牢牢堅守。做專業(yè)高手、全能冠軍、長跑勝將的要求。實則是意圖拔高公司經(jīng)營和服務的權(quán)重。這個時代可能紛爭更多，市場競爭更加激烈，加劇房地產(chǎn)圈的內(nèi)卷。

筆者認為，房地產(chǎn)不是進入什么黑鐵時代，是在經(jīng)濟、行業(yè)、支持發(fā)生變化時，正在醞釀一場顛覆性的變革，不是變局。房地產(chǎn)的變天，主要是體現(xiàn)在八個變化：

第一是房地產(chǎn)市場的基本面變了，區(qū)域供應、庫存過剩，結(jié)構(gòu)性變化。

第二是房地產(chǎn)市場單一的紅利變化，之前是城鎮(zhèn)化、人口、土地、金融、管理，未來加上產(chǎn)品、城市更新、科技。

第三是房地產(chǎn)的基本定位變化，房住不炒，去不合理的投資化，去不合理的金融化。

第四是房地產(chǎn)核心競爭力和市場價值鏈的變化，拿地能力、融資能力、開發(fā)能力之外，產(chǎn)品與管理及發(fā)展模式、創(chuàng)新越來越重要。

第五是市場主角、發(fā)展方式的變化，國企、央企、城投的房企，逐漸成為土地市場主角，投資開發(fā)模式，合作、聯(lián)合逐漸成大城市的發(fā)展主要方式。

第六是住房、土地供應的周期變化，供應下降、土地價格上漲、調(diào)控政策的影響，大城市的住房、土地供應周期拉長。

第七是房價走勢、調(diào)控與政策的周期變化，房價大漲大跌后，進入平穩(wěn)上漲周期。調(diào)控周期拉長，政策周期變短。

第八是房企利潤、盈利的變化，融資、土地、人力、材料的成本上升，房價的限價，總體房企的平均利潤率低了。

數(shù)據(jù)顯示，2020年中國住房市值為62.6萬億美元（人民幣397萬億），2020年全國商品房銷售額17.36萬億元，截至2021年底，A股上市公司總數(shù)為4662家，總市值達到92.35萬億元，而GDP總量2020年為101.60萬億元。

筆者認為，中國房地產(chǎn)不存在黑鐵時代，究竟啥叫黑鐵時代?？梢载撠熑蔚闹v，絕對不是破銅爛鐵時代，不管房地產(chǎn)是黃金，還是白銀、青銅，還是黑鐵，都是對行業(yè)的誤解。

下一個短周期、階段，房地產(chǎn)是鉆石時代，即是大洗牌時代。

第一是房地產(chǎn)玩法、游戲、規(guī)則變革時代。

第二是國進民退，國企、央企成主角時代。

第三是房地產(chǎn)投資、開發(fā)、運營盈利模式顛覆時代。

土地供應的根子、資源配置沒有解決時，供求依然不平衡。城市更新推動下，未來的爛房子將會變成好房子。城鎮(zhèn)化率、人均住宅面積未達到發(fā)達國家水平時，未來10年-20年，房地產(chǎn)依然是支柱產(chǎn)業(yè)、80％的房企絕對不會死掉、房價單邊上漲沒有結(jié)束。

筆者非常不贊同萬科郁亮“房地產(chǎn)“黑鐵”時代”觀點，經(jīng)濟下行、增速換檔、三大壓力、土地與融資成本上漲的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)、房企規(guī)模、盈利增速放緩，是正常的市場波動，是政策的調(diào)整。去金融去債務去杠桿，長期看，有利促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康長期發(fā)展。

鑒于中國經(jīng)濟基本面、市場基本面的平穩(wěn)，行業(yè)依然處于黃金升級版的鉆石時代，行業(yè)、房企、產(chǎn)品、模式進入新一輪洗牌、淘汰、升級、變革。只要經(jīng)濟的增長、發(fā)展模式，還是投資驅(qū)動型，市場還有巨大的發(fā)展空間、住房需求，房地產(chǎn)依然是支柱產(chǎn)業(yè)，這個是未來20年不變的。

回顧過去的23年，房地產(chǎn)的發(fā)展、走勢，主要七股力量的推動、主導：

第一是城鎮(zhèn)化推進，大量的人口進入城市，城鎮(zhèn)化紅利。

第二是住房福利分房結(jié)束，商品房貨幣化，金融紅利開始。

第三是土地計劃化結(jié)束，土地出讓市場化，土地紅利開始。

第四是房企的管理、產(chǎn)品突飛猛進，形成的管理、產(chǎn)品紅利。

第五是嬰兒潮、新生孩，單獨人口上升，到現(xiàn)在的二孩、三孩的人口推動，人口紅利開始。

第六是人民幣貶值、貨幣放水，資產(chǎn)配置的不平衡，房地產(chǎn)成為主要的投資、理財產(chǎn)品，資產(chǎn)紅利開始。

第七是政策的調(diào)控，房地產(chǎn)的波動，每一次政策調(diào)控的影響直接有關，政策周期紅利。

筆者認為，房地產(chǎn)未來20年九個不變：

其一是房地產(chǎn)依然是支柱產(chǎn)業(yè)地位不變。官方再次重申房地產(chǎn)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，這是常識。中國城鎮(zhèn)化、城市化還沒有完成，況且城市更新才剛剛開始。

其二是M2／GDP比、通脹、貶值角度，長期看，房地產(chǎn)是最好的保值增值資產(chǎn)，是資產(chǎn)配置的主要工具不變。

其三是大中城市商品房商品住宅土地供應緊張不變，高端品質(zhì)、質(zhì)量好的商品住房緊缺不變，土地供應、人、地的不匹配，無法解決有錢人的需求，追求好房子的住房需求不變。

其四是房價短期波短，政策短期無法解決住房需求、供需關系、資源配置的波動，長期上漲的趨勢不變。

其五是房價下跌周期短，上漲周期長，房價上漲幅度超過下跌幅度，房價上漲的幅度翻倍趨勢不變。

其六是大中城市的人、地、房價不匹配，房企生產(chǎn)房子供應、需求增長不匹配趨勢，不變。

其七是好時壓，壞時救的政策短周期趨勢不變，房企的市場集中度上升的趨勢不變。

其八是城市與城市之間的分化、城市內(nèi)部之間的分化、開發(fā)商之間的分化與洗牌趨勢不變。

其九是買房周期的變化，房價上漲不會結(jié)束、高利潤不會消失，需求不會消亡，貶值不會停止，調(diào)控與政策周期不會停止，限價、限購、限貸時代，買房就是最好時機。

筆者認為，房地產(chǎn)未來之路、增長動力、風口、發(fā)展空間、市場需求：

其一是城鎮(zhèn)化率達到80％，剛需非常大，新型城鎮(zhèn)化的城市。

其二是二三孩放開、人口家庭結(jié)構(gòu)分裂、戶數(shù)分裂、單身人口（老年人口、離婚人口、獨自人口），新剛需增加的城市。

其三是19城市城市群、34個都市圈，城市更新，改善需求非常龐大。

其四是中國人均住房使用面積（國外是實際使用面積，國內(nèi)是建筑面積）、套戶比，未達到發(fā)達國家水平。

其五是主業(yè)，主業(yè)+新的產(chǎn)業(yè)多元化。

是六是綠色、低碳、數(shù)字化、智能、機器人，科技進入房地產(chǎn)。

七是產(chǎn)品和長期主義的堅持。

值得注意的是每次萬科喊出的房地產(chǎn)形勢判斷，都會讓市場掀起一股強烈悲觀、悲傷、消極情緒討論。從白銀時代到活下去的口號，無不例如的演變成房地產(chǎn)救市的前奏。取而代之的是萬科銷售業(yè)績暴漲、房價大漲、四處攻城略地、大量收購并購。?

2018年，萬科喊出房地產(chǎn)進入白銀時代，政策一波收緊。上一輪房價自2015年4月開始上漲，一直到2021年9月結(jié)束上漲，上漲的周期達到6年4個月。2020年，萬科喊出活下去的口號，政策一大波刺激，房價再次上漲，到2021年9月上漲結(jié)束。

2022年2月萬科喊出破釜沉舟、背水一戰(zhàn)，要么死，要么活，沒有中間狀態(tài)的房地產(chǎn)進入黑鐵時代。希望出現(xiàn)政策大刺激，貨幣大放松，可能性已經(jīng)不存在，相對的克制放松，是肯定的。即使是克制的政策放松，房地產(chǎn)依然是平穩(wěn)的，不會大幅度下行。

過去5年，萬科從2018年房地產(chǎn)進入白銀時代，到2020年房企活下去時代，再到2022年非活即死的房地產(chǎn)進入黑鐵時代，背后的邏輯，基本是經(jīng)濟下行、政策收緊、去金融去杠桿去債務，房企的吃香喝辣舒服、好日子變得沒有的那么爽快。