來源：東莞淘房志

春節(jié)返工，最近打折、優(yōu)惠、搶客等手段紛紛重出江湖，東莞樓市促銷戰(zhàn)正式打響，最低首付1成！

虎門保利時區(qū)聯(lián)合中建五局推出一批工抵房，除夕夜仍延續(xù)“15萬低首付優(yōu)惠”！

萬科未來之光打出“元宵節(jié)特惠房源”的招牌，最高直降34萬元，并且成交可抽家電。

石龍的中信凱旋灣近日也有特價單位，折合最高優(yōu)惠超20萬元；鳳崗的三正鵬程上花園，總價最高優(yōu)惠超21萬。

備受矚目的茶山TOD項目龍湖天曜城，直接在原價基礎(chǔ)上打99折......

去年受到二手房指導價、新房限價等絕殺技的影響，樓市直接進入了冷靜期，一月份成交數(shù)據(jù)幾乎見底。

從開年新趨勢來看，無論是“銷售紅盤”還是賣不動的冷門樓盤，幾乎都有促銷動作。

為了提振市場信心，開發(fā)商也是拼了！

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工抵房、99折、成交抽家電......

多個樓盤花式去庫存

去年最轟動的促銷活動莫過于石碣某樓盤的“買房送奔馳”，堪稱房企界楷模。要不是樓盤基本面不好，筆者都差點動心。

今年開年，不少樓盤采用渠道團購優(yōu)惠、送物管、成交抽家電等手段來激勵購房者，而讓利最直接的還是一口價特惠房源。

保利時區(qū)：“少量工抵房，15萬低首付”

傳說中的“灣區(qū)動脈，東莞頂流”———保利時區(qū)繼“一成首付”浪潮后，現(xiàn)聯(lián)合中建五局推出了一批工抵房，但房源較少。

而關(guān)于房源具體的優(yōu)惠數(shù)額，保利銷售表示在售的房源由于朝向、樓層等價格差異較大，優(yōu)惠后的金額也不同，看來很是含蓄啊。

春節(jié)期間，保利時區(qū)的活動也是花樣繁多。除夕夜沒有打烊，打出“15萬低首付”的優(yōu)惠。

坐擁虎門TOD，住宅均價3.8萬/㎡起，公寓最低1.8萬/平。以公寓最小面積77平來算，正常首付要去到約40萬，看來首付一成的操作仍在延續(xù)！

據(jù)了解，首付剩余的數(shù)額則采用免息分期一年半支付的方式。

萬科未來之光：最高優(yōu)惠34萬，成交抽家電

據(jù)說萬科未來之光代表了虎門人的希望。在樓盤剛開盤時，團隊踩盤就發(fā)現(xiàn)有不少本地改善客戶前來看房。

在剛剛過去的元宵節(jié)，更是推出了10套秒殺一口價房源。優(yōu)惠總價幅度在20-34萬之間。

優(yōu)惠力度最高的是一套143平的四房，折合最高優(yōu)惠了2344元/平，相比之前同戶型，直接降了34萬！

除此以外，還有一些朋友圈集贊贏獎品的活動，獎品如華為手機、戴森吹風機、烤箱等。并且成交抽家電十件套，目前到訪還有禮品。

銷售說，年后銀行利率下調(diào)了，有不少年初猶豫的客戶下單。

當然，買房這件大事還是要結(jié)合自己對樓層、戶型的具體要求，看看打折的房源是否有硬傷，不能因為優(yōu)惠就貿(mào)然下單。

中信凱旋灣：最高優(yōu)惠20萬

直降2000元/平！

中信凱旋灣地處石龍成熟商圈，公寓戶型也出人意料，實屬品質(zhì)樓盤。

此前住宅均價2.4萬/平起，現(xiàn)在居然推出了單價一字頭的住宅產(chǎn)品！

不過仔細一看，這套1字頭的房源樓層較低，無論是居住體驗還是考慮到未來置換出手，相比同戶型價值確實要打點折扣。

可能是產(chǎn)品底氣加持，公寓價格優(yōu)惠力度較小?？們r優(yōu)惠3萬元左右，也抵得上幾年的物管費了。

三正鵬程上花園：總價最高優(yōu)惠超21萬

作為臨深代表的三正鵬程上花園，目前也推出了“總經(jīng)理一口價特惠房源”。優(yōu)惠力度最高的是一套115的三房，優(yōu)惠總價達21萬！

此前最新備案均價在3.7萬/平左右（精裝交付），相比起其他鳳崗在售新盤價格相對較低。

而2022年鳳崗還有8個純新盤將入世，供應量較大，一場激戰(zhàn)即將拉響。

截至發(fā)稿，部分優(yōu)惠房源顯示“已售”，看來優(yōu)惠力度夠大還是有市場的。

龍湖金地天曜城，元宵節(jié)特惠99折

龍湖金地天曜城位于茶山TOD，商業(yè)可期。此前1月份加推的新品，備案均價26378元/平（毛坯）。

元宵節(jié)期間，龍湖金地天曜城推出了“特惠99折”的折扣。

以97平最小住宅單位為例，原價約256萬，折后總價約253萬?？們r優(yōu)惠了3—4萬左右。

2

新房銷量持續(xù)走低

29盤啟動中介聯(lián)動

今年1月份臨近春節(jié)各樓盤推貨量不多，營銷攻勢不強。在政策加持下市場也持續(xù)處于觀望狀態(tài)，新房銷售數(shù)據(jù)顯得比較慘淡。

恰逢元宵，房企開始搞花樣促銷了。

筆者認為這一方面是為了增強購房者的信心，給還在觀望猶豫的人推把力，打上一劑“強心劑”。

另一方面在于這幾大熱銷樓盤基本處于尾貨清盤階段，開發(fā)商急于清貨或者即將推出下一期新品。

除了促銷以外，開發(fā)商也在大范圍啟動中介聯(lián)動，畢竟終極目標還是獲客。

據(jù)貝殼研究院官方資料，截止到2022年2月15日，東莞全市范圍內(nèi)啟動中介聯(lián)動的樓盤數(shù)量高達29個。

貝殼部分合作樓盤?|?圖源貝殼研究院

從樓盤區(qū)位看，很多都位于東莞的熱門區(qū)域如莞城、萬江、虎門、寮步大嶺山等地。

而回顧去年，2021年貝殼的新房主戰(zhàn)場基本在中山、惠州、中堂等東莞外溢地區(qū)。

在傭金方面，一位中介朋友表示，根據(jù)產(chǎn)品類型及樓盤綜合情況等不同，傭金點數(shù)也不同。

如住宅產(chǎn)品，在東莞貝殼合作樓盤中，開發(fā)商會給中介2%--5%左右，不按點計算的多在幾萬元以上。而公寓和商鋪則要高一點。

此外，部分樓盤前還標有“墊”字。為了鼓勵成交，有些樓盤是貝殼替開發(fā)商給經(jīng)紀人墊付傭金。

也就是說，只要網(wǎng)簽后，扣除4%的傭金墊付費，中介就能拿到自己的傭金。

在部分樓盤巨額傭金的誘惑下，中介可能會瘋狂推介。如果接到偏遠樓盤的中介推介電話，就要小心了。

但是像虎門、萬江等區(qū)域的樓盤，即使啟動了中介聯(lián)動，成交大多數(shù)還是來源于現(xiàn)場來訪?；㈤T某紅盤的銷售表示，現(xiàn)場成交居多。

某銷售聊天記錄

去年下半年的新房市場，用開發(fā)商的話來說就是市場預期銷售不足，簡單點就是不好賣了。

因此，除了多樣化的促銷手段以外，基本上大多數(shù)樓盤都啟動了中介聯(lián)動等推動去化。

3

市場要回暖：一靠刺激，二靠時間

過去很多樓盤賣不動，可能是因為非品牌開發(fā)商、配套有硬傷或周邊村落多，影響觀感等。

從東莞樓盤銷售具體狀況來看，據(jù)此前“莞e認購”小程序認購數(shù)據(jù)，部分樓盤去年開盤首期火爆，但后續(xù)加推認購人數(shù)直線下降。

其中不乏一些大品牌開發(fā)商、品質(zhì)過硬的樓盤。筆者認為終極原因還是政策層層加碼，消費者的購房信心不足。

那么回暖要等到什么時候呢？

一是需要刺激。這段時間市場暖風頻吹，先是東莞各大銀行下調(diào)房貸利率。

首套利率降至5.4%—5.75%之間，而去年11月份東莞的銀行利率還停留在5.65%—6.05%之間。

且銀行放款速度明顯加快，據(jù)了解中信銀行辦完抵押后2—3天即可放款。此前最快也需要兩周左右。

以及在開發(fā)商強烈的促銷攻勢下，加上部分樓盤加推新的樓棟，這個月的新房銷售數(shù)據(jù)必然比上個月好的多。

二是時間問題。

業(yè)內(nèi)普遍認為，房價調(diào)整可能還會持續(xù)一段時間。房貸放寬、利率下調(diào)等帶來的影響，在需求端不會立馬急劇升溫。

當然，比起北方城市房價如鄭州、天津、青島等地的新房呈腰斬狀，東莞新房的促銷幅度還是在合理的范圍內(nèi)。

總之，東莞的房產(chǎn)市場不會持續(xù)處于冷靜狀態(tài)，畢竟房價漲跌是有周期性的。