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多城開啟小陽春,樓市能否恢復活力?

隨著去年史上最嚴厲調(diào)控落下帷幕,今年政策暖風頻頻吹來,萬物復蘇的季節(jié)又到了。

新年伊始,上海、蘇州等地率先開啟了樓市小陽春,新房與二手房成交量都持續(xù)上漲,樓市最艱難的時間已經(jīng)過去了嗎?現(xiàn)在又能入場買房了?

如何判斷樓市死灰復燃的方法,其實很簡單,對于普通購房者來說,記住以下四點足矣:

政策、信貸、中介、成交量與庫存量。

1

政策是樓市的老天爺

我國的樓市,說白了就是政策市,沒有什么是政策打壓不了的,也沒有什么是政策抬不起來的,想與不想而已。

以前只抓信貸,現(xiàn)在信貸與供需兩手抓,以后是打是罵全憑心情。

在去年高達651次的調(diào)控威力之下,全國哀嚎遍野。

作為領頭羊的深圳,永遠漲的深圳,也早早低下了高貴的頭顱。

所以,判斷市場好不好,首先是看政策!

現(xiàn)在市場還是不好?那就是政策不夠給力!

2

信貸是樓市的晴雨表

大多數(shù)普通購房者,買房基本都要貸款,所以對貸款利率尤其關注。

去年樓市的萎靡,少不了利率高漲的推波助瀾。

往年4.9%-5.3%的首套利率,直接飚漲至6%以上。

以貸款200萬/30年為例,增加49萬的持有成本。

高漲的利率,抑制了一大批剛需的購房欲望。

雖然現(xiàn)在貸款利率已經(jīng)嚴重和lpr脫鉤,但5年期lpr利率的變動,還是至關重要!

因為bp基點的加減,屬于地方性操作,影響的只是地方;而5年期lpr屬于全國性的金融政策,影響的是全國,也是高層釋放善意的買房信號。

銀行對于利率的調(diào)整是很嚴謹?shù)模际菫榱藨獙κ袌龆{(diào)整。

2022年1月20日,雖然5年期lpr下調(diào)了5基點,但并不符合市場預期,市場普遍預期是下調(diào)10基點,所以對市場的情緒帶動有限。

這說明高層對樓市雖然采取了懷柔政策,但還是持有謹慎態(tài)度。

3

中介是樓市的風向標

春江水暖鴨先知!存量房的時代,中介就是樓市的風向標。

他們掌握一手成交數(shù)據(jù)、掛牌數(shù)據(jù)、漲跌數(shù)據(jù)、客源量數(shù)據(jù),隨時與房東保持聯(lián)系,直面房東心態(tài)。

這就導致了中介絕對是最先了解市場冷暖的一批人!

多關注中介的朋友圈,10個中介9個在發(fā)降價、急售等信息,市場涼;反之,今天發(fā)的房源,過幾天就賣了,或者大多數(shù)房源都集體漲價,市場熱。

最直觀的判斷市場好壞的方法:

如果你所在的城市,所在的板塊,一段時間內(nèi)中介門店突然遍地開花,不要懷疑,市場已經(jīng)火熱了。

反之,如果到處都是“旺鋪轉(zhuǎn)讓”,中介門店七零八落,那市場鐵定很涼。中介門店和人員的成本開銷很高,在市場差的時候,領導層會毫不猶豫的裁員閉店。

4

成交量是樓市的發(fā)動機

量在價先,一件商品只有在供不應求的情況下,才會坐地起價,所以當成交量起來了,價格才會起來。

一手房的成交量是可以人為操控的,只能作為輔助參考。

二手房的成交量才是最有參考價值的,如果你所在的城市,成交量連續(xù)三個月以上上漲(一兩個月間斷性的成交量上漲,可能是以價換量,不好判斷市場好壞), 那你就得警惕了,成交熱就會導致市場熱,市場熱就會人傳人。

因為普通人都有盲從的心理,這也是為什么大多數(shù)人買漲不買跌的原因,自身沒有辨別能力,寧愿買漲吃點小虧,不愿買了就跌吃大虧。

二手房的庫存量,可以很好的判斷樓市的好壞與供需。

如果庫存量持續(xù)走高,去化率持續(xù)走低,去化周期長,說明供需失衡,形成了僧多肉少的局面。這時候的市場,就變成了買方市場。?

如果庫存量日漸變少,去化率持續(xù)走高,去化周期短。那這時候就稱為賣方市場了,房東坐地起價,挑客戶選資質(zhì)的局面會再次上演。

5

基于以上四點來判斷,目前全國樓市,只有上海是最符合這四項特征。?

政策寬松、房貸利率低至4.95%、中介遍地、庫存量低至1.2萬套(未通過價格核驗的不予展示),成交量已連續(xù)上漲三個月以上。?

已經(jīng)有好多大v發(fā)聲,說上??梢陨宪嚵?。

但我持否定觀點,我認為上海目前是最適合出清非學區(qū)老破小、遠郊盤、商鋪、公寓等非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機會,也是這個樓市周期里最后的機會!

基于以下幾個因素:

1.年底翹尾年初小陽春,是普遍的市場行為,哪怕在樓市低迷期。

2.按以往周期來判斷,一線總是帶頭領漲,不鳴則已一鳴驚人,一年漲幅翻倍、一年微跌調(diào)整、三年橫盤期,五年一個輪回,歷來如此。

3.一線并非沒有泡沫,只是用時間、一線強大的金融屬性和源源不斷涌入的精英人口來抹平泡沫。

4.上海2020初至2021年中,房價已經(jīng)暴漲,有的板塊接近翻倍,現(xiàn)在進入的是尾輪行情。

5.三價就低只是局部上調(diào),屬于糾偏,只要三價沒全面上調(diào),桿杠不可恢復,樓市就是無根之水。

6.一直漲的商品是不符合市場規(guī)律的,漲漲跌跌才是常態(tài),之所以稱為小陽春,是因為也只有小陽春。今年的上海,房價不會有大漲。

6

至于其他的二線,一類是去年很可能有行情,因調(diào)控而行情消失的城市:

如蘇州、鄭州、濟南、青島、福州等城市,我認為在稍微寬松的2022年,會迎來補漲的機會,大漲基本不可能。?

第二類是去年初上漲,緊接著被打壓下跌的城市:

如武漢、佛山、珠海、重慶等城市,我認為在2022年會止住跌勢,優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品可能還有小幅反彈。

已經(jīng)大漲過的城市,如深圳東莞,就不要幻想還有行情了,能橫盤止跌已是萬幸。?

因城施策,每個城市的周期與行情均不同,大家可以對照以上四個方法,在自己所在的城市各自印證,作為參考。?

本文僅代表個人觀點。

關鍵詞: 小陽春 樓市
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