隨著去年史上最嚴厲調(diào)控落下帷幕，今年政策暖風頻頻吹來，萬物復蘇的季節(jié)又到了。

新年伊始，上海、蘇州等地率先開啟了樓市小陽春，新房與二手房成交量都持續(xù)上漲，樓市最艱難的時間已經(jīng)過去了嗎？現(xiàn)在又能入場買房了？

如何判斷樓市死灰復燃的方法，其實很簡單，對于普通購房者來說，記住以下四點足矣：

政策、信貸、中介、成交量與庫存量。

1

政策是樓市的老天爺

我國的樓市，說白了就是政策市，沒有什么是政策打壓不了的，也沒有什么是政策抬不起來的，想與不想而已。

以前只抓信貸，現(xiàn)在信貸與供需兩手抓，以后是打是罵全憑心情。

在去年高達651次的調(diào)控威力之下，全國哀嚎遍野。

作為領頭羊的深圳，永遠漲的深圳，也早早低下了高貴的頭顱。

所以，判斷市場好不好，首先是看政策！

現(xiàn)在市場還是不好？那就是政策不夠給力！

2

信貸是樓市的晴雨表

大多數(shù)普通購房者，買房基本都要貸款，所以對貸款利率尤其關注。

去年樓市的萎靡，少不了利率高漲的推波助瀾。

往年4.9%-5.3%的首套利率，直接飚漲至6%以上。

以貸款200萬/30年為例，增加49萬的持有成本。

高漲的利率，抑制了一大批剛需的購房欲望。

雖然現(xiàn)在貸款利率已經(jīng)嚴重和lpr脫鉤，但5年期lpr利率的變動，還是至關重要！

因為bp基點的加減，屬于地方性操作，影響的只是地方；而5年期lpr屬于全國性的金融政策，影響的是全國，也是高層釋放善意的買房信號。

銀行對于利率的調(diào)整是很嚴謹?shù)模际菫榱藨獙κ袌龆{(diào)整。

2022年1月20日，雖然5年期lpr下調(diào)了5基點，但并不符合市場預期，市場普遍預期是下調(diào)10基點，所以對市場的情緒帶動有限。

這說明高層對樓市雖然采取了懷柔政策，但還是持有謹慎態(tài)度。

3

中介是樓市的風向標

春江水暖鴨先知！存量房的時代，中介就是樓市的風向標。

他們掌握一手成交數(shù)據(jù)、掛牌數(shù)據(jù)、漲跌數(shù)據(jù)、客源量數(shù)據(jù)，隨時與房東保持聯(lián)系，直面房東心態(tài)。

這就導致了中介絕對是最先了解市場冷暖的一批人！

多關注中介的朋友圈，10個中介9個在發(fā)降價、急售等信息，市場涼；反之，今天發(fā)的房源，過幾天就賣了，或者大多數(shù)房源都集體漲價，市場熱。

最直觀的判斷市場好壞的方法：

如果你所在的城市，所在的板塊，一段時間內(nèi)中介門店突然遍地開花，不要懷疑，市場已經(jīng)火熱了。

反之，如果到處都是“旺鋪轉(zhuǎn)讓”，中介門店七零八落，那市場鐵定很涼。中介門店和人員的成本開銷很高，在市場差的時候，領導層會毫不猶豫的裁員閉店。

4

成交量是樓市的發(fā)動機

量在價先，一件商品只有在供不應求的情況下，才會坐地起價，所以當成交量起來了，價格才會起來。

一手房的成交量是可以人為操控的，只能作為輔助參考。

二手房的成交量才是最有參考價值的，如果你所在的城市，成交量連續(xù)三個月以上上漲（一兩個月間斷性的成交量上漲，可能是以價換量，不好判斷市場好壞）， 那你就得警惕了，成交熱就會導致市場熱，市場熱就會人傳人。

因為普通人都有盲從的心理，這也是為什么大多數(shù)人買漲不買跌的原因，自身沒有辨別能力，寧愿買漲吃點小虧，不愿買了就跌吃大虧。

二手房的庫存量，可以很好的判斷樓市的好壞與供需。

如果庫存量持續(xù)走高，去化率持續(xù)走低，去化周期長，說明供需失衡，形成了僧多肉少的局面。這時候的市場，就變成了買方市場。?

如果庫存量日漸變少，去化率持續(xù)走高，去化周期短。那這時候就稱為賣方市場了，房東坐地起價，挑客戶選資質(zhì)的局面會再次上演。

5

基于以上四點來判斷，目前全國樓市，只有上海是最符合這四項特征。?

政策寬松、房貸利率低至4.95%、中介遍地、庫存量低至1.2萬套（未通過價格核驗的不予展示），成交量已連續(xù)上漲三個月以上。?

已經(jīng)有好多大v發(fā)聲，說上?？梢陨宪嚵?。

但我持否定觀點，我認為上海目前是最適合出清非學區(qū)老破小、遠郊盤、商鋪、公寓等非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機會，也是這個樓市周期里最后的機會！

基于以下幾個因素：

1.年底翹尾年初小陽春，是普遍的市場行為，哪怕在樓市低迷期。

2.按以往周期來判斷，一線總是帶頭領漲，不鳴則已一鳴驚人，一年漲幅翻倍、一年微跌調(diào)整、三年橫盤期，五年一個輪回，歷來如此。

3.一線并非沒有泡沫，只是用時間、一線強大的金融屬性和源源不斷涌入的精英人口來抹平泡沫。

4.上海2020初至2021年中，房價已經(jīng)暴漲，有的板塊接近翻倍，現(xiàn)在進入的是尾輪行情。

5.三價就低只是局部上調(diào)，屬于糾偏，只要三價沒全面上調(diào)，桿杠不可恢復，樓市就是無根之水。

6.一直漲的商品是不符合市場規(guī)律的，漲漲跌跌才是常態(tài)，之所以稱為小陽春，是因為也只有小陽春。今年的上海，房價不會有大漲。

6

至于其他的二線，一類是去年很可能有行情，因調(diào)控而行情消失的城市：

如蘇州、鄭州、濟南、青島、福州等城市，我認為在稍微寬松的2022年，會迎來補漲的機會，大漲基本不可能。?

第二類是去年初上漲，緊接著被打壓下跌的城市：

如武漢、佛山、珠海、重慶等城市，我認為在2022年會止住跌勢，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品可能還有小幅反彈。

已經(jīng)大漲過的城市，如深圳東莞，就不要幻想還有行情了，能橫盤止跌已是萬幸。?

因城施策，每個城市的周期與行情均不同，大家可以對照以上四個方法，在自己所在的城市各自印證，作為參考。?

本文僅代表個人觀點。