在東莞，剛需上車的門檻是多少？

貝殼研究院的《2021城市剛需購(gòu)房報(bào)告》給出了答案：

175萬(wàn)！

全國(guó)排名第十！

比2020年的上車門檻160萬(wàn)足足漲了15萬(wàn)！

1

東莞剛需上車要175萬(wàn)，平均年齡35歲！

“剛需”是指為了實(shí)現(xiàn)住房居住需求、不易受房?jī)r(jià)系數(shù)影響，又有購(gòu)房需求的人群。從購(gòu)房群體的人數(shù)來(lái)看，剛需依然是中國(guó)購(gòu)房群體中的“主要力量”。

剛需想要“上車”，擺在眼前就是“錢夠不夠”的問(wèn)題，一套房的總均價(jià)無(wú)疑是最具參考價(jià)值的指標(biāo)。

根據(jù)《2021城市剛需購(gòu)房報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱<報(bào)告>）顯示，分城市來(lái)看，“北上廣深”等一線城市毫無(wú)疑問(wèn)在排名前列，剛需上車難度較高。

而東莞的剛需們，上車的門檻是175萬(wàn)！

比2020年的上車門檻160萬(wàn)足足漲了15萬(wàn)！

2021年新一線城市套均總價(jià)約為149.5萬(wàn)元，東莞剛需上車套均總價(jià)高于平均水平，相比于大部分新一線城市，東莞剛需上車難度更高。

東莞剛需置業(yè)的平均年齡是35.3歲，和一線城市平均置業(yè)年齡33.5差不多，也反映了東莞剛需群體購(gòu)房壓力是比較大的。

并且隨著一線城市的價(jià)格越高，剛需購(gòu)房的年齡相對(duì)越高。

2

首付需要52.5萬(wàn)，首套按揭月供6280！

按照《報(bào)告》的上車門檻，我們來(lái)算一筆賬。

175萬(wàn)東莞剛上車”總價(jià)，按首套首付三成來(lái)算，需52.5萬(wàn)元。

根據(jù)1月5日智聯(lián)招聘發(fā)布的《中國(guó)企業(yè)招聘薪酬報(bào)告》顯示，2021年第四季度東莞平均月薪為9924元。

如果不吃不喝，需要四年多（約50多個(gè)月）時(shí)間攢夠首付。

貸款122.5萬(wàn)，分期三十年，按商業(yè)貸款首套利率計(jì)算，月供需要大約6280元，還款總額約226萬(wàn)元。

如果按這筆賬來(lái)算，能達(dá)到平均工資9924元的剛需，日常供房壓力也相對(duì)較大，僅供日常生活消費(fèi)。何況是沒(méi)有達(dá)到9924元月薪資的打工人？

《報(bào)告》中用月供收入比來(lái)衡量家庭的月供壓力情況。

將30%定義“舒適線”，即一個(gè)剛需家庭拿出月可支配收入的30%用于房貸月供，可以保證家庭日常消費(fèi)的同時(shí)維持相對(duì)舒適的生活水準(zhǔn)；

將50%定義為“安全線”，即能夠保持家庭正常開支的同時(shí)有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

由此來(lái)看，東莞一對(duì)夫妻共同供一套房，如果按照平均工資來(lái)算，也僅僅能保持在“安全線”的范圍。

3

剛需上車套均80.5㎡，三房結(jié)構(gòu)還算合理

《報(bào)告顯示》，城市之間剛需上車的套均面積差異也比較大。

前五個(gè)城市里，剛需套均面積都在70㎡以下，很大程度上與購(gòu)房負(fù)擔(dān)、住房供給結(jié)構(gòu)等因素有關(guān)。

深圳套均甚至只有56㎡，約等于一個(gè)小單間或一房一廳。

東莞剛需上車的套均面積是80.5㎡，基本符合當(dāng)下家庭人口需求，兩房?jī)蓮d或三房?jī)蓮d的結(jié)構(gòu)對(duì)于剛需家庭來(lái)說(shuō)綽綽有余。

4

剛需上車鎮(zhèn)街少，多集中于水鄉(xiāng)、松湖以北、東部產(chǎn)業(yè)園

以松山湖為中心，松山湖以及往南邊的環(huán)松山湖鎮(zhèn)街，基本是外地投資客主導(dǎo)的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)處于第一梯隊(duì)，單價(jià)高、總價(jià)高、上車門檻高；

大部分東莞本土需求則被擠壓到了松山湖、城區(qū)以外的市場(chǎng)，包括麻涌、中堂、高埗、石碣、石龍、石排等區(qū)域，這些都是東莞剛需上車的集中區(qū)。

如果按照套均80.5㎡，套均總價(jià)175萬(wàn)來(lái)計(jì)算，要單價(jià)在21875元/平可以滿足剛需上車門檻。

前幾日，住建局公布了2022年1月的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，按照1月份的數(shù)據(jù)情況來(lái)看，單價(jià)與21875元/平持平的鎮(zhèn)街，基本可以滿足剛需上車的基本需求。

例如松山湖片區(qū)的石龍、石排；水鄉(xiāng)新城片區(qū)的所有鎮(zhèn)街；東南臨深片區(qū)的樟木頭；東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)的謝崗、常平、橋頭等鎮(zhèn)街。

在東莞，剛需上車的門檻越來(lái)越高，可以選擇的地區(qū)和優(yōu)質(zhì)樓盤也越來(lái)越少。

但剛過(guò)春節(jié)“休市期”，2022年諸多的購(gòu)房福祉、寬松的信貸環(huán)境，預(yù)示著2022年是剛需上車的日子。

尤其最近春節(jié)、情人節(jié)、元宵節(jié)，諸多開發(fā)商都開啟了各種各樣的促銷活動(dòng)。詳情可看《首付1成！降價(jià)34萬(wàn)！剛剛東莞5家新盤打響虎年促銷第一槍......》

5

剛需上車樓盤不多，推薦下圖幾個(gè)

根據(jù)東莞淘房志不完全統(tǒng)計(jì)，目前175萬(wàn)內(nèi)供剛需上車的樓盤約20多個(gè)，以下是淘房志整理的部分剛需上車樓盤。