關(guān)注米粒觀樓市，帶你用底層邏輯看清樓市本質(zhì)，不盲從少踩坑。

春節(jié)前中央多部委集中對今年定了調(diào)，米粒于1月23日公號發(fā)文《本周多部委密集發(fā)聲，定了2022年的調(diào)！關(guān)乎你的錢袋子》提出2022年注定是水年，會影響到樓市，建議大家有時間多出去看看房。

春節(jié)剛過，各城市因城施策的效率還挺高，救市政策紛至沓來，頻現(xiàn)報(bào)端；媒體們大都比較亢奮，說小陽春來了或要來了。元芳你怎么看？又要注意些什么呢？

一、超36城市釋放樓市寬松政策

截止2月14日，據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，有36個城市發(fā)布了穩(wěn)定樓市的政策，這兩天又被二成首付、搶人大戰(zhàn)刷屏。

具體而言，調(diào)控政策大致可以分為五類：

1.給予購房補(bǔ)貼：包括三胎政策購房優(yōu)惠等。目前，惠州、萊西、肇慶、瀘州、合肥、昆明、玉林、珠海、保定、湖州、亳州、瀘州等城市均有不同力度的購房補(bǔ)貼政策。補(bǔ)貼覆蓋面包括人才、農(nóng)民工、新市民等，措施包括放寬落戶限制，爭相吸納人口，為樓市注入新鮮活力。

2.放寬公積金相關(guān)政策：目前，福州、株洲、北海等10余城調(diào)整了公積金政策。中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉表示，“公積金額度不高，不會影響購房者投機(jī)，大部分公積金使用都是剛需和改善購房者，對于地方政府來說，選擇公積金政策寬松，可以給市場釋放穩(wěn)樓市信號。

3.降低首付比例：

目前已經(jīng)在實(shí)施政策的有三個城市，分別山東菏澤、江西贛州和重慶。

4.指導(dǎo)價(jià)暗松：

前兩天，廣州天河一豪宅的備案價(jià)達(dá)到14-15萬/㎡，單價(jià)突破了去年廣州新盤最高10萬的價(jià)格，引得眾人臆測紛紛。2月10日廣州住建局回應(yīng)備案價(jià)動態(tài)指導(dǎo)，沒有設(shè)置紅線。

雖然嘴上說不要，但身體比較誠實(shí)。

這種回應(yīng)，算是限價(jià)突破的信號，不方便來明的，只能來暗的。?

5.搶人大戰(zhàn)：咖位低的放松落戶限制：如嘉興、中山等城市，直接了當(dāng)；

但若論這輪搶人大戰(zhàn)的主角，那浙江當(dāng)仁不讓。論城市發(fā)展，業(yè)內(nèi)總說產(chǎn)-城-人或人-城-產(chǎn)，無論哪個，人是最關(guān)鍵要素之一；它就是那個助力機(jī)器自我運(yùn)轉(zhuǎn)的小馬達(dá)，具有自我造血功能。搶人大戰(zhàn)已持續(xù)多年，一線城市及強(qiáng)經(jīng)濟(jì)的二線城市搶人的“副作用”是會帶來房價(jià)上漲，無一例外。這次估計(jì)杭州會有不錯的行情。

二、蟄伏，如獅虎般去獵物

雖說米粒早在1月23號在公號就提醒大家早做功課，有時間多出去看看房。但看到媒體們一片看多說小陽春要來或已經(jīng)來了，米粒還是要提個醒：不要盲目樂觀，一定要謹(jǐn)慎樂觀，買錯比踏空更加可怕！今天就算是上篇的下篇吧。

此次行情只是與部分人有關(guān)，不會大水漫灌；另外，大家一定小心，注意避坑，別以為買房一定致富，也可能是“致負(fù)”。一旦掉進(jìn)坑中，交的都是真金白銀還有機(jī)會成本。

獅子老虎之所以能夠成為森林之王，有時候是性格所致，他們可以耐得住寂寞與饑餓。多日不食與不動，蟄伏靜靜觀察等待時機(jī)，一旦成熟會毫不猶豫一招將獵物斃命。

之前之所以建議大家有空多出去看看房子，是因?yàn)闃鞘信c股市的差別在于樓市趨勢是可以被預(yù)知的，從政策導(dǎo)向到啟動是有時間差的，甚至還有板塊輪動，是可以被感知和察覺。多走出去看看，一來去感知市場的溫度，春江水暖鴨先知，二來多做做功課，2022年買房難度加大，這么大宗資產(chǎn)的配置，怎么可以不修煉內(nèi)功？

蟄伏，做好功課，穩(wěn)準(zhǔn)狠像獅虎般狩獵吧！

三、幾點(diǎn)建議：

1.根據(jù)米粒對北京上海深圳廣州佛山東莞西安杭州成都等多城市2021年行情的了解與盤點(diǎn)，分化已是普世的趨勢。此次不會大水漫灌，接到水的總體來說只會是少部分城市、部分區(qū)域、甚至部分人（不排除部分城市會有整體行情）。

2.?千萬不要亂買城市、片區(qū)，僅從資產(chǎn)配置角度來說，買房不是買的鋼筋水泥，買的是城市、區(qū)域價(jià)值，是入城市的股，買的是城市增長、公共服務(wù)。具備上述屬性的城市不多，不要被宏偉“敘事體”和空頭支票割了韭菜。

3.四個一線城市，上海、北京從去年底開始成交量已放大，今年可能會有還不差的行情，其次是廣州，深圳可能要墊底。

（注：此篇文章米粒于2月15號在公號發(fā)出后，有朋友私下聯(lián)系問，不看好深圳了嗎？在這里澄清下，始終堅(jiān)定看好深圳這樣優(yōu)質(zhì)的城市，只是2022年相較其他一些城市被拍的太狠，政府騎虎難下大概率政策不會放松，所以2022年會比不過其他三個城市，但時間拉長，長期不會差。當(dāng)然世界最大的不變就是變化，今年深圳走向也要隨機(jī)而動，邊走邊看。）

4.所有投資包括房產(chǎn)都是反人性的。在別人悲觀的時候樂觀，在別人樂觀的時候悲觀，比別人早半步，會更能賺到錢。而房產(chǎn)不再是隨便買買買的時代了，越來越考驗(yàn)專業(yè)性，積淀與成長不能一蹴而就，早點(diǎn)開始準(zhǔn)備，不要停止學(xué)習(xí)、考察、感知市場。

5.若行情來了，抓住時機(jī)順勢而為，重新配置一下手中的資產(chǎn)，將爛資產(chǎn)拋掉換倉。

6.留好余糧，應(yīng)對變數(shù)，活著才可以穿越周期。

射擊的功夫和關(guān)鍵在于瞄準(zhǔn)，而不是發(fā)射。

切記，切記！