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環(huán)京上一次的巔峰是17年初，到現(xiàn)在整整五年了，五年時(shí)間，環(huán)京跌幅全國(guó)之最，全國(guó)惟一的腰斬就出現(xiàn)在環(huán)京。

一說(shuō)環(huán)京，很多人首先想到北三縣，其實(shí)環(huán)京遠(yuǎn)不止北三縣，當(dāng)年房?jī)r(jià)上天的也不止北三縣。

北京是內(nèi)陸城市，被張家口、承德、保定、廊坊和天津五個(gè)城市包圍，加上一塊廊坊的飛地北三縣。

北京有16000多平方公里，除了東城西城朝陽(yáng)海淀這幾個(gè)中心區(qū)，還有平谷、密云、懷柔、延慶、門頭溝、房山這些遠(yuǎn)郊，產(chǎn)業(yè)低端，發(fā)展緩慢，還有大片的村莊和農(nóng)田。

圖片來(lái)源壹書生說(shuō)房

五年前環(huán)京最火的時(shí)候，也有炒張家口、承德和保定環(huán)京的，都是純割韭菜，收智商稅。

但是環(huán)京有三個(gè)區(qū)域，概念最多，炒的最熱，投資客一茬接一茬，價(jià)值則是撲朔迷離，真假難辨。

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第一就是廊坊飛地北三縣：燕郊、大廠和香河，重鎮(zhèn)燕郊聲名赫赫。

北三縣能勝出不是偶然，首先它毗鄰近郊通州，距離朝陽(yáng)很近，能和國(guó)貿(mào)CBD實(shí)現(xiàn)通勤。

其次北京市政府遷到了通州的潞城鎮(zhèn)，和燕郊一河之隔，規(guī)劃的地鐵22號(hào)線又連通了北京和北三，這三點(diǎn)加起來(lái)，具備極強(qiáng)的炒作屬性，所以16、17年北三縣被炒的最兇，飛的最高。

去年年中，22號(hào)線開建，燕郊又被舊飯新炒，去年那么差的年景，燕郊居然逆勢(shì)上漲了，雖然漲幅有限，但在去年的樓市實(shí)屬罕見。

需要說(shuō)明的是，雖然燕郊漲了一點(diǎn)，但是大廠和香河紋絲沒動(dòng)。

環(huán)京第二名是南三縣：固安、永清和霸州。

南三縣在環(huán)京熱度僅次于北三縣，有四個(gè)原因：

一是毗鄰的大興算是北京近郊，離中心區(qū)相對(duì)較近；

二是華夏幸福在固安打造了一座產(chǎn)業(yè)新城，規(guī)劃有模有樣；

三是北京新機(jī)場(chǎng)2016年啟動(dòng)建設(shè)，位于大興南，離南三縣很近，當(dāng)時(shí)炒的極熱；

四是南三夾在北京和雄安新區(qū)之間，一個(gè)是北京，一個(gè)是未來(lái)的深圳，自然是熱的燙手。

2017年固安最高漲到2萬(wàn)多，永清和霸州也到了1萬(wàn)多。

18年之后，南三縣陰跌不止，現(xiàn)在固安孔雀城1萬(wàn)2，永清霸州8到9千，一直看不到止跌回暖的跡象。

第三名是保定的涿州，涿州能排到第三，只有一個(gè)大殺招，就是有高鐵直達(dá)北京西站。

北京到涿州每天20趟高鐵，涿州東站25分鐘抵達(dá)北京西站，可換乘地鐵7號(hào)線和9號(hào)線。

高鐵2012年開通后，涿州政府在東站建設(shè)了高鐵新城，所謂高鐵新城大家都懂，披著發(fā)展的外衣，做著房子的生意。

2016年，北京西站的房?jī)r(jià)漲到7-10萬(wàn)，高鐵新城才1萬(wàn)出頭，25分鐘車程價(jià)差八倍，怎么看也是巨大洼地，投資客一涌而入，把房?jī)r(jià)短時(shí)間抬到18000。

潮水退去之后，高鐵新城跌到現(xiàn)在的10000-12000。

北三縣、南三縣和涿州高鐵新城，做為環(huán)京概念最強(qiáng)、蹦的最高的三個(gè)片區(qū)，現(xiàn)在跌幅都有40%，北京去年的一波上漲，沒能帶動(dòng)這三個(gè)區(qū)域，除了燕郊。

至于毗鄰北京遠(yuǎn)郊的懷來(lái)、張家口、淶水和承德，環(huán)價(jià)值基本為零，17、18年借著環(huán)京的熱浪，一樣炒到上萬(wàn)，當(dāng)年在這里買房的，全部變成了沉沒資產(chǎn)。

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環(huán)京從高處跌落已經(jīng)五年，當(dāng)年無(wú)數(shù)大V和投資客看好環(huán)京的價(jià)值，認(rèn)為北京買不起房的大量剛需一定會(huì)外溢，環(huán)京就是他們最后的歸宿，現(xiàn)實(shí)結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)給大家上了一課。

2017年，是樓市第一次炒作環(huán)一線的概念，沒有任何經(jīng)驗(yàn)可借鑒，也沒有人預(yù)測(cè)到今天的結(jié)局，包括我在內(nèi)，做事后諸葛亮沒有意義，只能以史為鏡，說(shuō)說(shuō)今天的環(huán)京帶給我們的啟示。

環(huán)京最大的啟示就是：環(huán)一線如果本身沒有產(chǎn)業(yè)，那它的價(jià)值只有一個(gè)，就是能實(shí)現(xiàn)和一線城市的有效通勤。

一定要注意，很多人被通勤這兩個(gè)字給忽悠瘸了。

有效通勤指的是從環(huán)一線到達(dá)一線CBD的距離，絕不是從環(huán)一線到達(dá)一線邊界的距離。

一線周邊的樓盤，很多采用“20分鐘直抵北京（上海、深圳）”，或者“距北京直線距離3公里”類似的宣傳語(yǔ)，讓人產(chǎn)生了融入一線，同城共享的幻覺?？恐@種幻覺，環(huán)一線賣出了無(wú)數(shù)房子。

現(xiàn)實(shí)是哪怕這個(gè)樓盤緊臨界碑，跨一腳就能進(jìn)一線，如果對(duì)面是一線的農(nóng)村和莊稼地，對(duì)房?jī)r(jià)提升也毫無(wú)意義。

兩城交界往往是三不管地帶，規(guī)劃最差，發(fā)展最慢，卻最容易被開發(fā)商拿來(lái)做文章。

真正的有效通勤距離，指的是從環(huán)一線樓盤到達(dá)一線CBD的距離。

以北京為例，北京有四個(gè)主流CBD：國(guó)貿(mào)、望京、中關(guān)村和上地。

只有北三縣，距離國(guó)貿(mào)CBD最近，這才是北三縣長(zhǎng)盛不衰的根本原因。

燕郊、大廠、香河三縣，只有燕郊和國(guó)貿(mào)的通勤能控制在1個(gè)半小時(shí)之內(nèi)，這才是燕郊長(zhǎng)盛不衰的根本原因，也是燕郊去年還能逆勢(shì)翻紅的根本原因。

而大廠和香河，雖然同為北三縣，但通勤距離明顯增加。

以香河北部新城為例，凡是賣北部新城的，統(tǒng)一說(shuō)辭都是：開車五分鐘上京哈高速，30分鐘直抵東五環(huán)。聽起來(lái)很靠譜，實(shí)際是瞎忽悠。

燕郊距東三環(huán)直線距離29公里，走通燕高速直接上京通快速，向西一條線直抵國(guó)貿(mào)。通勤可開車可公交可地鐵，時(shí)間能控制在60-90分鐘。

香河北部新城，距東三環(huán)直線距離46公里，只能走京哈高速，到東三環(huán)上華威橋，再向北4公里抵達(dá)國(guó)貿(mào)，實(shí)際距離60公里，無(wú)地鐵，開車最少1個(gè)半小時(shí)，公交要換乘3-4次，時(shí)長(zhǎng)2個(gè)半小時(shí)。

大廠香河和CBD的通勤時(shí)間超出了普通人的通勤極限，這才是燕郊再次翻紅大香不動(dòng)的根本原因。

南三縣也是同理，距離固安最近的豐臺(tái)麗澤CBD，直線距離46公里，超過(guò)了極限通勤。

而當(dāng)初推高南三縣房?jī)r(jià)的吉祥三寶：大興新機(jī)場(chǎng)，固安產(chǎn)業(yè)新城和雄安城際高鐵，最終證明全是毫無(wú)價(jià)值的一地雞毛。

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問(wèn)題來(lái)了，為什么高鐵通勤只有25分鐘的涿州高鐵新城也漲不動(dòng)?

我研究了北京西站的地理位置，北京西站位于西三環(huán)內(nèi)，周邊沒有產(chǎn)業(yè)，能換乘地鐵7號(hào)和9號(hào)線。

7號(hào)線向東奔朝陽(yáng)和通州，中間雖經(jīng)停29站，但沒有一站直抵CBD，都需要換乘。

9號(hào)線連接國(guó)家圖書館與豐臺(tái)，和7號(hào)線同理。

高鐵本身的通勤便利遠(yuǎn)低于地鐵，如果再不能通過(guò)地鐵換乘直抵CBD，價(jià)值就會(huì)極劇縮減。

環(huán)一線到底該如何買房?

我給大家一個(gè)最有效的測(cè)算方法：實(shí)測(cè)該樓盤距離最近CBD的通勤時(shí)間，如果開車超過(guò)70分鐘，公交地鐵超過(guò)100分鐘，價(jià)值就很小了，后期很難漲的動(dòng)。

臨深也可以采用這種測(cè)算方法。

環(huán)一線本身還有一個(gè)價(jià)值，就是安置父母和家人，周一到周五在一線上班，周末團(tuán)聚，這本來(lái)是個(gè)不錯(cuò)的選項(xiàng)。

但是環(huán)一線的市政太過(guò)貪心，建的房子太多，供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過(guò)需求，單靠這一項(xiàng)自住功能根本填不滿漫山遍野的房子。

最后我要說(shuō)明一點(diǎn)，雖然燕郊優(yōu)于其他環(huán)京，但不代表燕郊還有多少上漲空間。

目前燕郊兩萬(wàn)多的房?jī)r(jià)已基本到頂，繼續(xù)上漲的動(dòng)力不足，22號(hào)線開通不會(huì)給燕郊帶來(lái)下一波大漲，有興趣了解燕郊的可以留言，如果留言多我會(huì)再寫一篇燕郊。