1
環(huán)京上一次的巔峰是17年初,到現(xiàn)在整整五年了,五年時(shí)間,環(huán)京跌幅全國(guó)之最,全國(guó)惟一的腰斬就出現(xiàn)在環(huán)京。
一說(shuō)環(huán)京,很多人首先想到北三縣,其實(shí)環(huán)京遠(yuǎn)不止北三縣,當(dāng)年房?jī)r(jià)上天的也不止北三縣。
北京是內(nèi)陸城市,被張家口、承德、保定、廊坊和天津五個(gè)城市包圍,加上一塊廊坊的飛地北三縣。
北京有16000多平方公里,除了東城西城朝陽(yáng)海淀這幾個(gè)中心區(qū),還有平谷、密云、懷柔、延慶、門頭溝、房山這些遠(yuǎn)郊,產(chǎn)業(yè)低端,發(fā)展緩慢,還有大片的村莊和農(nóng)田。
圖片來(lái)源壹書生說(shuō)房
五年前環(huán)京最火的時(shí)候,也有炒張家口、承德和保定環(huán)京的,都是純割韭菜,收智商稅。
但是環(huán)京有三個(gè)區(qū)域,概念最多,炒的最熱,投資客一茬接一茬,價(jià)值則是撲朔迷離,真假難辨。
2
第一就是廊坊飛地北三縣:燕郊、大廠和香河,重鎮(zhèn)燕郊聲名赫赫。
北三縣能勝出不是偶然,首先它毗鄰近郊通州,距離朝陽(yáng)很近,能和國(guó)貿(mào)CBD實(shí)現(xiàn)通勤。
其次北京市政府遷到了通州的潞城鎮(zhèn),和燕郊一河之隔,規(guī)劃的地鐵22號(hào)線又連通了北京和北三,這三點(diǎn)加起來(lái),具備極強(qiáng)的炒作屬性,所以16、17年北三縣被炒的最兇,飛的最高。
去年年中,22號(hào)線開建,燕郊又被舊飯新炒,去年那么差的年景,燕郊居然逆勢(shì)上漲了,雖然漲幅有限,但在去年的樓市實(shí)屬罕見。
需要說(shuō)明的是,雖然燕郊漲了一點(diǎn),但是大廠和香河紋絲沒動(dòng)。
環(huán)京第二名是南三縣:固安、永清和霸州。
南三縣在環(huán)京熱度僅次于北三縣,有四個(gè)原因:
一是毗鄰的大興算是北京近郊,離中心區(qū)相對(duì)較近;
二是華夏幸福在固安打造了一座產(chǎn)業(yè)新城,規(guī)劃有模有樣;
三是北京新機(jī)場(chǎng)2016年啟動(dòng)建設(shè),位于大興南,離南三縣很近,當(dāng)時(shí)炒的極熱;
四是南三夾在北京和雄安新區(qū)之間,一個(gè)是北京,一個(gè)是未來(lái)的深圳,自然是熱的燙手。
2017年固安最高漲到2萬(wàn)多,永清和霸州也到了1萬(wàn)多。
18年之后,南三縣陰跌不止,現(xiàn)在固安孔雀城1萬(wàn)2,永清霸州8到9千,一直看不到止跌回暖的跡象。
第三名是保定的涿州,涿州能排到第三,只有一個(gè)大殺招,就是有高鐵直達(dá)北京西站。
北京到涿州每天20趟高鐵,涿州東站25分鐘抵達(dá)北京西站,可換乘地鐵7號(hào)線和9號(hào)線。
高鐵2012年開通后,涿州政府在東站建設(shè)了高鐵新城,所謂高鐵新城大家都懂,披著發(fā)展的外衣,做著房子的生意。
2016年,北京西站的房?jī)r(jià)漲到7-10萬(wàn),高鐵新城才1萬(wàn)出頭,25分鐘車程價(jià)差八倍,怎么看也是巨大洼地,投資客一涌而入,把房?jī)r(jià)短時(shí)間抬到18000。
潮水退去之后,高鐵新城跌到現(xiàn)在的10000-12000。
北三縣、南三縣和涿州高鐵新城,做為環(huán)京概念最強(qiáng)、蹦的最高的三個(gè)片區(qū),現(xiàn)在跌幅都有40%,北京去年的一波上漲,沒能帶動(dòng)這三個(gè)區(qū)域,除了燕郊。
至于毗鄰北京遠(yuǎn)郊的懷來(lái)、張家口、淶水和承德,環(huán)價(jià)值基本為零,17、18年借著環(huán)京的熱浪,一樣炒到上萬(wàn),當(dāng)年在這里買房的,全部變成了沉沒資產(chǎn)。
3
環(huán)京從高處跌落已經(jīng)五年,當(dāng)年無(wú)數(shù)大V和投資客看好環(huán)京的價(jià)值,認(rèn)為北京買不起房的大量剛需一定會(huì)外溢,環(huán)京就是他們最后的歸宿,現(xiàn)實(shí)結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)給大家上了一課。
2017年,是樓市第一次炒作環(huán)一線的概念,沒有任何經(jīng)驗(yàn)可借鑒,也沒有人預(yù)測(cè)到今天的結(jié)局,包括我在內(nèi),做事后諸葛亮沒有意義,只能以史為鏡,說(shuō)說(shuō)今天的環(huán)京帶給我們的啟示。
環(huán)京最大的啟示就是:環(huán)一線如果本身沒有產(chǎn)業(yè),那它的價(jià)值只有一個(gè),就是能實(shí)現(xiàn)和一線城市的有效通勤。
一定要注意,很多人被通勤這兩個(gè)字給忽悠瘸了。
有效通勤指的是從環(huán)一線到達(dá)一線CBD的距離,絕不是從環(huán)一線到達(dá)一線邊界的距離。
一線周邊的樓盤,很多采用“20分鐘直抵北京(上海、深圳)”,或者“距北京直線距離3公里”類似的宣傳語(yǔ),讓人產(chǎn)生了融入一線,同城共享的幻覺??恐@種幻覺,環(huán)一線賣出了無(wú)數(shù)房子。
現(xiàn)實(shí)是哪怕這個(gè)樓盤緊臨界碑,跨一腳就能進(jìn)一線,如果對(duì)面是一線的農(nóng)村和莊稼地,對(duì)房?jī)r(jià)提升也毫無(wú)意義。
兩城交界往往是三不管地帶,規(guī)劃最差,發(fā)展最慢,卻最容易被開發(fā)商拿來(lái)做文章。
真正的有效通勤距離,指的是從環(huán)一線樓盤到達(dá)一線CBD的距離。
以北京為例,北京有四個(gè)主流CBD:國(guó)貿(mào)、望京、中關(guān)村和上地。
只有北三縣,距離國(guó)貿(mào)CBD最近,這才是北三縣長(zhǎng)盛不衰的根本原因。
燕郊、大廠、香河三縣,只有燕郊和國(guó)貿(mào)的通勤能控制在1個(gè)半小時(shí)之內(nèi),這才是燕郊長(zhǎng)盛不衰的根本原因,也是燕郊去年還能逆勢(shì)翻紅的根本原因。
而大廠和香河,雖然同為北三縣,但通勤距離明顯增加。
以香河北部新城為例,凡是賣北部新城的,統(tǒng)一說(shuō)辭都是:開車五分鐘上京哈高速,30分鐘直抵東五環(huán)。聽起來(lái)很靠譜,實(shí)際是瞎忽悠。
燕郊距東三環(huán)直線距離29公里,走通燕高速直接上京通快速,向西一條線直抵國(guó)貿(mào)。通勤可開車可公交可地鐵,時(shí)間能控制在60-90分鐘。
香河北部新城,距東三環(huán)直線距離46公里,只能走京哈高速,到東三環(huán)上華威橋,再向北4公里抵達(dá)國(guó)貿(mào),實(shí)際距離60公里,無(wú)地鐵,開車最少1個(gè)半小時(shí),公交要換乘3-4次,時(shí)長(zhǎng)2個(gè)半小時(shí)。
大廠香河和CBD的通勤時(shí)間超出了普通人的通勤極限,這才是燕郊再次翻紅大香不動(dòng)的根本原因。
南三縣也是同理,距離固安最近的豐臺(tái)麗澤CBD,直線距離46公里,超過(guò)了極限通勤。
而當(dāng)初推高南三縣房?jī)r(jià)的吉祥三寶:大興新機(jī)場(chǎng),固安產(chǎn)業(yè)新城和雄安城際高鐵,最終證明全是毫無(wú)價(jià)值的一地雞毛。
4
問(wèn)題來(lái)了,為什么高鐵通勤只有25分鐘的涿州高鐵新城也漲不動(dòng)?
我研究了北京西站的地理位置,北京西站位于西三環(huán)內(nèi),周邊沒有產(chǎn)業(yè),能換乘地鐵7號(hào)和9號(hào)線。
7號(hào)線向東奔朝陽(yáng)和通州,中間雖經(jīng)停29站,但沒有一站直抵CBD,都需要換乘。
9號(hào)線連接國(guó)家圖書館與豐臺(tái),和7號(hào)線同理。
高鐵本身的通勤便利遠(yuǎn)低于地鐵,如果再不能通過(guò)地鐵換乘直抵CBD,價(jià)值就會(huì)極劇縮減。
環(huán)一線到底該如何買房?
我給大家一個(gè)最有效的測(cè)算方法:實(shí)測(cè)該樓盤距離最近CBD的通勤時(shí)間,如果開車超過(guò)70分鐘,公交地鐵超過(guò)100分鐘,價(jià)值就很小了,后期很難漲的動(dòng)。
臨深也可以采用這種測(cè)算方法。
環(huán)一線本身還有一個(gè)價(jià)值,就是安置父母和家人,周一到周五在一線上班,周末團(tuán)聚,這本來(lái)是個(gè)不錯(cuò)的選項(xiàng)。
但是環(huán)一線的市政太過(guò)貪心,建的房子太多,供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過(guò)需求,單靠這一項(xiàng)自住功能根本填不滿漫山遍野的房子。
最后我要說(shuō)明一點(diǎn),雖然燕郊優(yōu)于其他環(huán)京,但不代表燕郊還有多少上漲空間。
目前燕郊兩萬(wàn)多的房?jī)r(jià)已基本到頂,繼續(xù)上漲的動(dòng)力不足,22號(hào)線開通不會(huì)給燕郊帶來(lái)下一波大漲,有興趣了解燕郊的可以留言,如果留言多我會(huì)再寫一篇燕郊。
新化月報(bào)網(wǎng)報(bào)料熱線:886 2395@qq.com
相關(guān)文章
你可能會(huì)喜歡
最近更新
- 環(huán)京五年,全國(guó)惟一的腰斬出現(xiàn)在這2022-02-22
- 建面近120萬(wàn)平!沙井鴻榮源奧萊項(xiàng)目真要來(lái)了,規(guī)劃許可公示2022-02-22
- 高寒草原保護(hù)修復(fù) 青海交出靚麗答卷2022-02-22
- 安徽小伙在拼多多把云南的春天“賣”向全國(guó)2022-02-22
- 虹口連續(xù)3年打“飛的”助云南對(duì)口幫扶四縣百余名外出務(wù)工人員返滬復(fù)工2022-02-22
- 永登縣法院:剛?cè)岵?jì)文明執(zhí)行 冰釋前嫌案結(jié)事了 執(zhí)行局成功執(zhí)結(jié)2起關(guān)聯(lián)案件2022-02-22
- 黨建引領(lǐng)聚合力 布朗山鄉(xiāng)普法又添新陣地2022-02-22
- 天譽(yù)置業(yè)(00059.HK)榮獲“2021年上市公司年度大獎(jiǎng)”,集團(tuán)堅(jiān)持行穩(wěn)致遠(yuǎn)發(fā)展2022-02-22
- 錦旗不斷,植得口腔第七屆德國(guó)種牙節(jié)備受患者贊譽(yù)2022-02-22
- Trifo Ollie掃拖機(jī)器人,做你的智能清潔小管家2022-02-22
- 均價(jià)27925元/㎡!恒大深匯大廈安居型商品房銀行貸款、聯(lián)系方式2022-02-22
- 河南省總工會(huì)開展交通安全宣教活動(dòng)2022-02-22
- 飛鶴獲評(píng)“國(guó)品之光”,開拓創(chuàng)新打造中國(guó)奶粉民族品牌2022-02-22
- 寶安在全市率先啟動(dòng)“商改保”項(xiàng)目 將提供256套安居房2022-02-22
- 大連機(jī)場(chǎng):在大連中轉(zhuǎn)乘機(jī)可免費(fèi)住宿和接送2022-02-22
- 惠州龍門積極做好防寒防凍工作2022-02-22
- 防曬功課不能落!敏肌防曬認(rèn)準(zhǔn)薇諾娜清透防曬乳2022-02-22
- 百利好: 投資新手小秘笈 助你輕松掌握必勝級(jí)2022-02-22
- 薇諾娜舒敏保濕修護(hù)精華液,給敏感肌專業(yè)護(hù)膚方案2022-02-22
- 居家運(yùn)動(dòng)熱潮來(lái)襲,F(xiàn)ITURE引領(lǐng)智能健身新趨勢(shì)2022-02-22
- 岳陽(yáng)將增設(shè)一批“電子警察” 進(jìn)一步推動(dòng)城市交通綜合整治2022-02-22
- 圣元開啟又一戰(zhàn)略合作,加速品牌高質(zhì)量發(fā)展2022-02-22
- 眾星孵化平臺(tái)2022年全國(guó)戰(zhàn)略合作—財(cái)富私享會(huì)即將開啟!2022-02-22
- 遼寧全面深入排查食品安全風(fēng)險(xiǎn)隱患 集中治理突出問(wèn)題2022-02-22
- 秦皇島公布21項(xiàng)民生實(shí)事項(xiàng)目 聚焦解決群眾“急難愁盼”問(wèn)題2022-02-22
- 衡水深州確定25項(xiàng)民生實(shí)事項(xiàng)目 涉及醫(yī)療教育等多個(gè)方面2022-02-22
- 《王者榮耀》音樂(lè)奏響冬奧賽場(chǎng)!游戲與民樂(lè)的跨界創(chuàng)新彰顯文化自信2022-02-22
- 做好群眾“貼心人” ——記系馬樁街道松柏巷社區(qū)黨委書記曹歡2022-02-22
- 毛鋪和文化錄 | “冰雪女王”楊揚(yáng)閃亮登場(chǎng)2022-02-22
- 引漢濟(jì)渭工程秦嶺輸水隧洞貫通 長(zhǎng)江黃河兩大流域新增一條連接通道2022-02-22