2021年2月，自然資源部發(fā)布22個重點(diǎn)城市實(shí)施住宅用地“兩集中”的政策，這是土地供給的重大變革，對市場影響深遠(yuǎn)。

“兩集中”是指，集中發(fā)布出讓公告，原則上每年不超過3次；集中組織出讓活動，同批次公告出讓的土地以掛牌文件交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應(yīng)該連續(xù)集中完成拍賣活動。實(shí)施“兩集中”供地政策的有22個城市，包括北上廣深4個一線城市，及南京、蘇州、杭州、廈門、福州等18個二線城市。

從2021年的“兩集中”實(shí)施節(jié)奏和效果來看，首批集中供地出現(xiàn)恐慌式搶地并導(dǎo)致房企競相推高成交價后，監(jiān)管層及時出臺了二手房指導(dǎo)價新政，此后各個地方政府陸續(xù)就土拍規(guī)則方面設(shè)置門檻要求，第二批集中供地集體“遇冷”。

第三批集中供地土拍陸續(xù)結(jié)束。相較于首批集中供地的火熱，第二批集中供地底價成交、終止出讓、流拍等“遇冷”現(xiàn)象后，第三批集中供地經(jīng)歷政策調(diào)整后出現(xiàn)回暖跡象。

值得一提的是，2021年供地政策細(xì)則的變化成為市場風(fēng)向決定的因素之一，第二批集中供地之后，土地供給政策明顯變得寬松了很多。中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱接受《中國房地產(chǎn)金融》采訪時表示，從拍地主體看，各個城市政策最大的共性是門檻降低。各地通過各種方式降低門檻，包括但不限于保證金比例下調(diào)、取消競自持、減少捆綁配建、回爐地塊降低總價、提高新房限價或取消限價等。整體來看，市場表現(xiàn)相較第二批略有升溫，但是與首批拍地相比市場熱度仍在下降。

第三批集中供地陸續(xù)出爐

第三批集中供地已陸續(xù)出爐。據(jù)《中國房地產(chǎn)金融》不完全統(tǒng)計，從效果看，重點(diǎn)城市的市場整體還是比較平穩(wěn)，無論是土地成交數(shù)量還是成交金額，都高于第二批集中供地，土地市場略有升溫。不過從溢價和流拍來看，出現(xiàn)了新的變化。張凱表示，22個集中供地城市的溢價地塊占比在三輪之間環(huán)比持續(xù)走低，第一輪超 54% 地塊溢價成交，第二輪18%地塊溢價成交，這反映出土拍熱度在持續(xù)下降。但是第三批流拍地塊占比相較于第二輪卻顯著下降，第二批為33%，第三批截至發(fā)稿時僅18%。

從各地情況來看，杭州第三批土拍35宗地塊全部成交，24宗封頂搖號，封頂率69%，整體溢價率7%。2021年全年集中供地共成交2196億元，三批集中供地分別為1178億元、257.46億元、712.9億元。第三批市場熱度較第二批明顯上升，成交溢價率增加了2個百分點(diǎn)。

從封頂宗數(shù)占比來看，本輪集中供地共有24宗地塊溢價封頂進(jìn)入搖號階段，封頂宗數(shù)占比71%，已接近2021年上半年土拍市場水平。其中，主城區(qū)有17宗地塊封頂轉(zhuǎn)搖號，占比約90%，外圍區(qū)域7宗地塊封頂，占比亦近半，整體熱度較上輪集中供地有明顯回暖。

上海第三批次集中供地27宗地塊均出讓完畢，共成交469.19億元。上海第三批集中供地整體走勢平穩(wěn)，三輪供地平均溢價率均在3%~5%之間，本輪集中供地?zé)o土地流拍。上海三批集中供地共成交78宗含宅地塊(不含安置房等特殊用地)，建筑面積約948 萬平方米，成交總金額達(dá)到1725億元，供應(yīng)量與前年持平。若統(tǒng)計集中供地前上海已成交的含宅地塊，則2021年全年含宅地塊成交建面超過1100萬平方米，同比增加21%。

廣州市第三批住宅用地于2021年12月2日掛牌出讓，本次供地共出讓土地17宗，成交13宗，流拍4宗。三批集中供地全部結(jié)束，出讓住宅用地面積709.05公頃，建筑面積1764.62萬平方米。與前兩次相比，廣州第三批集中供地?zé)岫扔兴芈?，溢價率不及前兩次11.5%、0.8%，溢價率為零。

南京第三批集中土地拍賣，46宗地塊底價成交，1宗地塊流拍，另有 5 宗地塊因報價“觸頂”轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)，總成交價約 325 億元。成交的45 宗地塊中，35 宗宅地底價成交，5宗宅地觸及政府限價需搖號產(chǎn)生競得人。此外，與南京第三批初始公布61幅拍地相比，中間因故取消了 15 塊，可以看出出讓土地的謹(jǐn)慎。

“兩集中”背后的政策“搖擺”

自然資源部實(shí)施“兩集中”，意圖是在堅持“房住不炒”總基調(diào)下，從土地端發(fā)力，真正減少哄搶，促進(jìn)各地土地交易市場平穩(wěn)，本質(zhì)上也是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”。

但是去年“兩集中”的實(shí)施效果和政策變化可謂是“冰火兩重天”，政策的搖擺和打補(bǔ)丁成為去年土拍市場一大看點(diǎn)。

首批供地出現(xiàn)溢價走高的局面，22城共成交涉宅地850宗，成交建面10794萬平方米，成交金額10552億元。北京、深圳、廈門、杭州、合肥、重慶、成都熱度居高不下。

重慶、廈門成交樓面價較 2020年全年分別上漲85% 和 71%，其中廈門首批成交的 5 宗土地中 3 宗競價達(dá)到上限價格；杭州 41 宗地塊以競自持成交，占總土地出讓的 72%，最高自持比例達(dá) 40%；南京36 宗地塊觸頂成交，有地塊經(jīng)過 158 輪報價。

由于延續(xù)競拍、價高者得、多個馬甲競拍等模式，首批集中供地未達(dá)到穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期效果，土拍規(guī)則將迎來大調(diào)整。

2021 年 7 月 22 日，住建部表示要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管控，完善房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理規(guī)則，著力建立房地聯(lián)動機(jī)制，推廣北京市集中供地做法，限房價、控地價、提品質(zhì)，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機(jī)制。

同期，自然資源部對土地出讓規(guī)則進(jìn)行了細(xì)化，指出第二批集中供地的宅地出讓要對以下四個方面做出要求：第一，參加宅地競拍企業(yè)需具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；第二，建立有效的購地審查制度，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)購地資金的來源審查；第三，單宗地溢價率不得超過15%，絕不允許通過提高起拍價格調(diào)整溢價率，否則將嚴(yán)肅公開處理，嚴(yán)控城市樓面地價新高；第四，在達(dá)到地價或溢價率上限的時候，不得以競配建等方式增加實(shí)際地價，可通過一次性合理報價、搖號、競更高更優(yōu)品質(zhì)建設(shè)方案等方式確定競得人。

為此，天津、福州、蘇州、青島、杭州、濟(jì)南、沈陽、成都、南京等地，延期第二批集中供地，并對第二批次集中供地競拍規(guī)則進(jìn)行修改。

南京實(shí)行“限房價、定品質(zhì)、競地價”的全新出讓模式，將溢價率限定在15% 以內(nèi)，房企拿地后 6 個月內(nèi)住宅不得上市等；福州要求土地溢價率下調(diào)至 15% 及以下，地塊全部采取“限地價、搖號”方式出讓；

杭州提升房企報名門檻，競買單位需足額繳納20% 競買保證金后方可參與競買，溢價率上限由 30% 調(diào)整為20%，其中“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊溢價率上限為 10%，出讓地塊達(dá)到上限價格后，由原來的“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”；合肥由此前的“價高者得+ 最高限價時轉(zhuǎn)競配建租賃住房 + 搖號”，改為“價高者得 + 競裝配率 + 搖號”和“價高者得 + 投報高品質(zhì)住宅建設(shè)方案 + 搖號”。

在實(shí)施上述政策背景下，第二批集中供地逆轉(zhuǎn)首批火熱景象，拿地溢價率大幅降低，流拍地塊增多，出現(xiàn)明顯降溫。沈陽和合肥兩座省會城市的第二次集中供地，半數(shù)地塊提前“流拍”。房企債務(wù)承壓，拿地意愿降低。

上述政策的大調(diào)整，在第二批集中供地結(jié)束后，很快迎來政策新一輪放松，廣州、杭州、南京等11 個重點(diǎn)城市三輪土拍規(guī)則進(jìn)一步調(diào)整，土地出讓政策呈“調(diào)整 - 適應(yīng) - 再調(diào)整”。而在調(diào)整細(xì)則上，主要調(diào)整了對拍地房企資質(zhì)要求、降低保證金、取消自持和提高住宅限價等。

降低參拍房企的資質(zhì)要求。典型如南京，房企資質(zhì)由二級及以上調(diào)整為三級及以上，并取消了不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)、嚴(yán)格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓等約束要求。

降低保證金、土地款首付比例。典型如蘇州，保證金比例由此前的30%~50%統(tǒng)一下調(diào)至 30%，土地款首付比例則由 60% 下調(diào)至 50%。

取消競自持。如成都降低配建要求，重慶則降低自持租賃比例，深圳、成都和廈門更是全面取消競自持。

提高住宅限價。成都多宗回爐地塊的商品住宅限價適度抬升，漲幅在3%-17% 不等。福州土拍溢價成交時，出讓價款每增加 1%，銷售指導(dǎo)價的上浮比例由 0.1% 提高至 0.3%，最高上浮比例由 1.5% 提高至 4.5%。廣州市南沙、黃埔兩區(qū)出讓地塊更是取消“限房價”要求。

“政策端 2021年集中供地受政策發(fā)布時間影響較大，三輪供地分別集中在5 月、9 月和12月，一定程度上產(chǎn)生了階段性的大量資金需求，特別是第一輪供地之后在銷售端和回款端雙雙受限的壓力下，行業(yè)資金端明顯承壓?！睆垊P對《中國房地產(chǎn)金融》表示，隨著各城市土拍政策逐步規(guī)范，預(yù)計2022年各城市的土拍時間將相對分散，能夠有效緩解市場波動。

張凱還認(rèn)為，當(dāng)前市場仍未見底，房企受制于2000多億元規(guī)模的海外債在2022年到期的影響，行業(yè)資金壓力緩解有限，2022年的市場熱度波動亦將弱于2021年。預(yù)計2022年集中供地較2021年更加平穩(wěn)。

央企、地方國企成為拿地主力

由于第二批土拍政策的調(diào)整，房地產(chǎn)金融審慎管理政策的推進(jìn)，民營房企“降杠桿、降負(fù)債、?，F(xiàn)金流”，從第二批開始，拿地主體出現(xiàn)分化，財務(wù)穩(wěn)健、債務(wù)率更低的央企、國企成為拿地的主力。

“2021 年土拍市場，比較大分野是來自國企、央企的逆勢而上。民營企業(yè)有債務(wù)考核與盈利要求，在資金成本和保證金方面都比較難和他們競爭。”一位民企房地產(chǎn)投拓部門負(fù)責(zé)人告訴《中國房地產(chǎn)金融》，從角色切換來看，央企與國企也是托市的主力。

張凱認(rèn)為，央企和國企的資金優(yōu)勢在當(dāng)下行業(yè)資金緊缺、市場下行回款難的背景下更為明顯。受一小部分民營房企爆雷的影響，大部分民營房企現(xiàn)階段融資受限，而央企和國企仍然能夠以較低成本獲取融資，因此這種國企、央企和民營房企的分化態(tài)勢還將持續(xù)擴(kuò)大。民營房企未來或?qū)⑦M(jìn)一步下沉至弱能級城市，而一二線城市則將以央企、國企和少數(shù)穩(wěn)健型的頭部民企為市場主體。

“第三批集中拍地最大的特點(diǎn)是大量國企(特別是地方型國企)進(jìn)場托底?！睆垊P表示，從數(shù)據(jù)上看，深圳、南京、無錫、蘇州等地的地方平臺公司拿地占比均超70%，深圳該比值也將近 70%。

例如北京拍地當(dāng)中，央企華潤、金茂及北京地方國企京投、首開、京能相繼斬獲。從北京第三批出讓13 宗地塊來看，京投聯(lián)合體為最大贏家，其以 175.3 億元包攬朝陽東壩 3 宗地塊；中國金茂以 11.68 億元摘得門頭溝永定鎮(zhèn) 0001、0003 等地塊；龍湖、京能聯(lián)合體以20.8 億元斬獲朝陽區(qū)管莊地塊；首開、住總、旭輝、密云城投聯(lián)合體以 20.7 億元摘得密云水源路地塊。

廣州本地國企踴躍。保利以總價97.25 億元摘得海珠、番禺、增城地塊，廣州本土的城投公司如南沙開發(fā)建設(shè)、白云城市建設(shè)、知識城投資集團(tuán)、廣州城投和廣州地鐵分別斬獲3宗、2 宗、2 宗、1 宗和 1 宗地塊。武漢第三批集中供地出現(xiàn)本地國資與民企拿地角逐的局面。第三批集中供地 46 宗地塊中，本土房企武漢經(jīng)開投資、武漢文投集團(tuán)、黃陂城建投資、葛洲壩集團(tuán)、青山國資等國企逆勢而上，香港瑞安、南京維恒、貴州匯和等一批上市公司和民企參與拿地。

長沙市場的局面也是大致相似，參與第三批拍地的主要是以央企、地方國企為主，民企參與度非常低，23宗地塊中民企參與拿地的僅有4 宗。

上海作為全國一線城市中最具看點(diǎn)和風(fēng)向標(biāo)的城市，土地出讓一直是房企必爭之地。2021年以來，央企、國企拿地占比持續(xù)上升，三批集中拍地占比分別是 58%、65%、77%。

從第三批拍地的結(jié)果來看，除了央企、本地城投主動外，外地國企也“廝殺”進(jìn)來，成為上海土拍市場一大亮點(diǎn)。其中“上海國企+ 金茂聯(lián)合體”拿下康橋鎮(zhèn)橫沔老街地塊，這也是中國金茂首次試水上海城中村改造業(yè)務(wù)。招商蛇口與象嶼、江蘇海鴻組成的聯(lián)合體競得西虹橋地塊。上海本土房企大華集團(tuán)以19.48 億元拿下閔行華漕地塊。

省外地方國企的出現(xiàn)，打破了央企與上海本土國企拿地的局面，安徽高速奪得朱家角地塊，陜西建工與大名城組成的聯(lián)合體斬獲臨港新片區(qū)一地塊，深圳國企深業(yè)集團(tuán)摘得嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)一地塊，同處深圳的南山地產(chǎn)繼第二批合作拿地后再度出手。

央企國企向左、民企向右，成為2021 年土拍市場的一大看點(diǎn)，民企拿地謹(jǐn)慎背后的原因與當(dāng)下的大環(huán)境不無關(guān)系，融資收緊導(dǎo)致銀行放款、融資難度加大，債務(wù)壓力大，再加上“三道紅線”出臺，宏觀背景對房企發(fā)展模式和經(jīng)營水平都提出了更高的挑戰(zhàn)。

克而瑞研究表示，恒 大、佳兆業(yè)等多家房企爆雷事件也讓房企對“高杠桿拿地”持審慎的態(tài)度，預(yù)計2022年房企拿地仍將持較謹(jǐn)慎的態(tài)度