自年初以來，全國多個(gè)城市房地產(chǎn)利好政策頻現(xiàn)，不斷扭轉(zhuǎn)行業(yè)頹勢。

近期，多地更是相繼傳出信貸政策局部松動(dòng)的消息，進(jìn)一步助力房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定。

信貸政策頻現(xiàn)松動(dòng)，多地首套房首付比例降至兩成

率先在信貸政策開展新動(dòng)作的，是2018年曾因取消樓市限售令被冠以打響救市“第一槍”的山東菏澤。

市場消息稱，2月14日起菏澤多家銀行已將首套房貸款首付比例由30%下調(diào)至20%，目前菏澤大部分樓盤可按照20%首付比例進(jìn)行操作。同時(shí)，首套房貸款利率也由去年末的5.95%下調(diào)至5.6%，二套房貸款利率由去年末的6.14%下調(diào)至5.95%。

菏澤之后，全國多個(gè)城市均出現(xiàn)了房貸首付比例下調(diào)的情況。據(jù)了解，截至目前包括重慶、江西贛州、河南駐馬店在內(nèi)的城市下調(diào)了商業(yè)貸款首付比例。廣東佛山非限購區(qū)域的部分樓盤首付比例也出現(xiàn)了最低降至兩成的情況。

除商業(yè)貸款外，一些城市也對公積金首付比例進(jìn)行了下調(diào)。

如2月18日，南寧發(fā)布《住房公積金個(gè)人住房貸款管理實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，執(zhí)行首套房公積金貸款政策的，首付款比例不得低于住房價(jià)值的20%，二套首付款比例不得低于30%。在此之前，同屬廣西的北海，也明確將二套的公積金貸款首付降低至40%。

初步來看，目前全國至少已經(jīng)有7個(gè)城市明確下調(diào)了購房首付比例。不過，還有一些省市雖然沒有“官宣”首付比例下調(diào)，但在實(shí)際操作上，可以根據(jù)買房人的征信和銀行流水，給予所謂優(yōu)客戶兩成首付。

另外值得注意的是，除部分城市首付比例有所松動(dòng)外，還有一些城市的貸款利率也出現(xiàn)了下調(diào)。

2月21日，市場消息稱，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲銀行等六家銀行下調(diào)了廣州地區(qū)房貸利率。其中，首套房利率從此前的LPR+100BP(5.6%)下調(diào)至LPR+80BP(5.4%)，二套房利率由LPR+120BP(5.8%)下調(diào)至LPR+100BP(5.6%)。

從公開報(bào)道來看，蘇州地區(qū)首套房貸款利率已最低降為4.8%。南京地區(qū)部分銀行也于近期將首套房貸利率下調(diào)至6%以下，最低可至5.7%。

貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月份其監(jiān)測的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸平均利率為5.47%，二套房貸款平均利率為5.75%，均較上月回落9BP。

另外，從市場人士處獲悉，今年房貸不僅額度相對充裕，放款時(shí)間也大多縮短至2個(gè)月內(nèi)。根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，2月份平均放款周期為38天，較上月縮短12天。

市場有望企穩(wěn)

自去年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢明顯。不過，經(jīng)過階段調(diào)整后，政策底部已現(xiàn)，房地產(chǎn)市場開始呈現(xiàn)逐步企穩(wěn)的態(tài)勢。

據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，今年以來共有14個(gè)省市相繼落地房地產(chǎn)紓困政策，主要涉及“放松公積金貸款、非限購城市重啟最低首付20%、通過財(cái)稅刺激托底樓市”等三方面內(nèi)容。

值得一提的是，無論是放松公積金貸款，還是非限購城市重啟最低首付20%，都是在現(xiàn)有房地產(chǎn)信貸政策框架范圍內(nèi)的適度調(diào)整。

事實(shí)上，2016年2月，央行和原銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》曾明確，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。

依此來看，非“限購”城市實(shí)施兩成住房商業(yè)貸款首付比例合乎規(guī)定，但不能以此理解為房地產(chǎn)信貸政策出現(xiàn)根本性的轉(zhuǎn)向，只是屬于因城施策下的局部合理調(diào)整。

對此，中房研協(xié)指出，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場調(diào)控整體已取得一定成效，市場炒房熱情得到有效抑制，中央層面多次強(qiáng)調(diào)要支持合理購房需求，房地產(chǎn)市場調(diào)控由全面降溫深入至因城施策、雙向調(diào)節(jié)階段，政策環(huán)境出現(xiàn)局部松動(dòng)。另一方面，菏澤、重慶、贛州等地房地產(chǎn)市場持續(xù)下滑，市場風(fēng)險(xiǎn)加大。降低住房商業(yè)貸款首付比例，即是為了降低居民購房門檻，刺激居民購房需求，助力樓市穩(wěn)定。

中信證券的一份研報(bào)表示，此次菏澤調(diào)整個(gè)人住房貸款首付比例，符合規(guī)定的首付比例浮動(dòng)范圍，屬于因城施策下的局部合理調(diào)整，判斷為銷售下行背景下的“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”應(yīng)對措施，后續(xù)各地需求端政策有望依據(jù)銷售情況推進(jìn)。

另一方面，隨著多地房地產(chǎn)政策的調(diào)整，市場也開始出現(xiàn)止跌企穩(wěn)的跡象。

國家統(tǒng)計(jì)局1月21日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降勢減弱，同比漲幅總體回落。其中，新房價(jià)格指數(shù)在此前連續(xù)四個(gè)月下跌的基礎(chǔ)上，1月份數(shù)據(jù)已經(jīng)基本止跌，二手房價(jià)指數(shù)環(huán)比跌幅也出現(xiàn)了收窄態(tài)勢。

克而瑞研究中心分析認(rèn)為，在“房住不炒”的政策大環(huán)境下，未來房地產(chǎn)金融政策將精準(zhǔn)收放，既要支持居民自住及改善性購房消費(fèi)，支持房企合理融資需求，更要堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)“過度金融化”問題死灰復(fù)燃，真正將房企負(fù)債率、居民杠桿率平穩(wěn)調(diào)降到相對合理的水平，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展。盡管當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了方方面面的問題，但行業(yè)去杠桿還將繼續(xù)落實(shí)下去，房企融資的“三道紅線”、房貸管理的“兩道紅線”仍將持續(xù)發(fā)力，嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。