這幾天全國樓市有點(diǎn)熱鬧，降準(zhǔn)降息的利好余音未了，山東菏澤就打響了“首套房首付降至兩成”的第一炮，隨后很快傳來三個(gè)城市已經(jīng)實(shí)施兩成首付的消息，緊接著出現(xiàn)了超過四十個(gè)城市相繼推出樓市寬松政策的報(bào)道，實(shí)在有點(diǎn)目不暇給。

現(xiàn)在用“大地微微暖氣吹”來形容都有點(diǎn)不夠了，還沒有走出虎年正月，就一派“虎虎生威”的架勢，以冰雪立足的“冬奧會(huì)”剛剛結(jié)束，樓市仿佛就由“小陽春”的姿態(tài)直奔“春色滿園關(guān)不住”的大場景了，用得上當(dāng)年曾經(jīng)風(fēng)靡過的一句話：“全國山河一片紅”。

“勢”這個(gè)東西，的確是一種“擋不住的風(fēng)情”。當(dāng)去年全國經(jīng)濟(jì)走勢逐季下滑的嚴(yán)峻格局出現(xiàn)的時(shí)候，當(dāng)去年樓市在“房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域最大灰犀?！钡母呶谎信泻汀胺科笕谫Y三條紅線”、“銀行房貸集中管理制度”等調(diào)控重器約束下出現(xiàn)全國性縮變的時(shí)候，樓市的松動(dòng)就會(huì)成為一種必然呈現(xiàn)的趨勢。

國家高層從去年11月以來釋放出來的有關(guān)活躍房地產(chǎn)和樓市的積極信號(hào)以及近來全國各地在房地產(chǎn)和樓市中推出的各項(xiàng)寬松政策正是一種“順勢而為”的表現(xiàn)。

我早已在之前的文章中對(duì)國家文件中提及的“不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”做出過我的特殊解釋：在中國，房地產(chǎn)當(dāng)然不是什么“短期”刺激經(jīng)濟(jì)的手段，事實(shí)上它是“長期”的、一貫的刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

我覺得政策面根本無需“鴕鳥政策”般地故意遮掩房地產(chǎn)的這種重要功能，房地產(chǎn)能發(fā)揮其平衡全國經(jīng)濟(jì)的作用，這實(shí)在是一件大好事啊，干嘛要遮遮掩掩的？

全國樓市近期出現(xiàn)的趨暖的形勢，從全國經(jīng)濟(jì)總體形勢視角看，正是與經(jīng)濟(jì)下滑走勢形成對(duì)沖的重要力量，對(duì)于穩(wěn)定全國經(jīng)濟(jì)具有非常明顯的積極作用。

當(dāng)然，當(dāng)前樓市出現(xiàn)的下調(diào)利率、對(duì)剛需首套房購房降低首付等政策，不僅是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)下滑的對(duì)沖，也是對(duì)房地產(chǎn)本身存在的低迷形勢的對(duì)沖。

高層重提房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，顯然是對(duì)去年曾經(jīng)嚴(yán)重影響市場的“房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)中最大灰犀?！庇^點(diǎn)的糾偏，對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)和活躍低迷的樓市具有非常積極的正面作用。

在這次全國性的房地產(chǎn)和樓市的“復(fù)蘇”動(dòng)向中，我們看到一個(gè)非常有意思的現(xiàn)象，去年2月8日推出轟動(dòng)全國的二手房參考價(jià)政策從而成為全國樓市調(diào)控最嚴(yán)厲城市的深圳，在這次全國樓市的“躁動(dòng)”中至今保持低調(diào)，直到目前仍然沒有什么值得提及的趨暖性的政策動(dòng)作。

問題來了：深圳近期會(huì)跟進(jìn)全國形勢推出放松性的樓市政策嗎？

市場對(duì)深圳政策面的動(dòng)向可謂極為關(guān)注，原因很簡單，深圳過去多年來二手房的成交量一直占據(jù)樓市成交量的大約三分之二左右，而去年的二手房參考價(jià)政策出臺(tái)后，深圳二手房成交一路下滑，全年二手房成交僅4萬多套，多年來首次低于新房的5萬多套，這顯然是政策調(diào)控的效果，不是市場真實(shí)的表現(xiàn)。市場上甚至出現(xiàn)了二手房成交“斷流”的說法。

所謂“斷流”當(dāng)然是不存在的，即便是成交量最低的今年一月，也還有1500多套，而且去年年底前，二手房已經(jīng)出現(xiàn)一點(diǎn)“翹尾”行情，顯示出需求方已經(jīng)在探求以適應(yīng)政策的方式進(jìn)入市場的動(dòng)向。

政策面會(huì)改變嗎？結(jié)論其實(shí)很簡單：當(dāng)然會(huì)。

其一，當(dāng)初制定二手房參考價(jià)政策的時(shí)候就明確指出，今后每年會(huì)根據(jù)市場變化對(duì)參考價(jià)政策做出相應(yīng)調(diào)整?，F(xiàn)在這項(xiàng)政策已經(jīng)實(shí)施一年，按道理會(huì)有調(diào)整的信息出來。

其二，如我上面所說，當(dāng)房地產(chǎn)和樓市的政策松動(dòng)在全國成為一種“勢”的時(shí)候，深圳不可能也沒必要“獨(dú)善其身”，深圳也應(yīng)該會(huì)“順勢而為”。

其三，深圳二手房參考價(jià)政策執(zhí)行一年，從政策效果看，一方面明顯起到了打擊投機(jī)、穩(wěn)定樓市的作用，深圳樓市上多年來存在的“一二手房價(jià)倒掛”的不正?，F(xiàn)象明顯弱化，另一方面二手房成交量的萎縮也明顯過頭了，大量剛需事實(shí)上也被動(dòng)遭遇“買房貸款難”，政策的確需要“糾偏”。

其四，深圳去年經(jīng)濟(jì)增長偏弱，主要原因就是兩個(gè)，一個(gè)是華為業(yè)績大幅下降，引發(fā)龍崗區(qū)GDP負(fù)增長7.6個(gè)百分點(diǎn)，直接拉低深圳GDP增速，另一個(gè)就是二手房參考價(jià)政策，引發(fā)二手房成交大幅下滑并傳導(dǎo)到房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的系列性低迷，進(jìn)而影響到深圳經(jīng)濟(jì)的增速。今年政策面必然會(huì)加大對(duì)這兩個(gè)方面的扶持力度。

其五，今年一開春，深圳的鄰居香港就爆發(fā)了新一輪嚴(yán)重的疫情，目前日確診量高達(dá)7000多例，深圳口岸盡管管制非常嚴(yán)格，但是疫情的傳導(dǎo)事態(tài)仍然出現(xiàn)了，近日深圳的確診數(shù)量也在小幅增加，深圳更多地方在實(shí)施封控或管控，這種局面顯然會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的增長，這種形勢下，更需要房地產(chǎn)和樓市以相對(duì)寬松和積極的態(tài)勢來對(duì)沖經(jīng)濟(jì)面可能出現(xiàn)的困難。

有人已經(jīng)在提問了：深圳會(huì)實(shí)施首套剛需購房首付兩成的政策嗎？我的看法是：很難。為什么？因?yàn)樯钲诤蛢?nèi)地很多實(shí)施這個(gè)政策的城市的最大不同是，內(nèi)地那些城市存在明顯的供過于求的情況，房子蓋得太多了，去庫存壓力大，就想通過降低首付的辦法吸引需求，化解賣方庫存壓力。

深圳樓市的本底是，常住人口中，僅有不到30%擁有自有紅本住房，而市面上的合法住房量嚴(yán)重不足，深圳房價(jià)高企的主要原因也在于此。

所有以往的調(diào)控政策，包括二手房參考價(jià)政策，都是針對(duì)房價(jià)上升的動(dòng)能來的，而市場目前表現(xiàn)的需求低迷并不是沒有需求，而是政策管控下潛在需求難以合理釋放。只要現(xiàn)有調(diào)控政策適當(dāng)放松，深圳的樓市成交就會(huì)趨向活躍。

剛需首套購房的新房貸款首付難以下降為兩成，二手房就更不可能了。以目前的政策效果，銀行按照參考價(jià)執(zhí)行放貸，購房者真正拿到的貸款成數(shù)只有大約五成、四成甚至三成，也就是說，事實(shí)上的首付高達(dá)五成、六成甚至七成。

這種政策剛剛實(shí)施一年，還會(huì)長期實(shí)施，怎么可能在政策剛剛執(zhí)行一年的時(shí)候就讓首付從五成、六成、七成的高成數(shù)一下子降到兩成的低位呢？如果真出現(xiàn)了首付兩成，那還會(huì)有什么參考價(jià)政策嗎？

所以，對(duì)于深圳二手房來講，政策要調(diào)整的方向完全不是“直降到二成”，而是可能在既定的銀行按評(píng)估價(jià)確定首付成數(shù)和放貸成數(shù)的基礎(chǔ)上，探求專門針對(duì)剛需首套購房適當(dāng)調(diào)低首付成數(shù)的政策調(diào)整，以便修正對(duì)首套剛需的“誤傷”，讓他們實(shí)現(xiàn)國家提出的“滿足剛需人群合理的住房貸款需求”的政策訴求。

調(diào)低多少成數(shù)呢？現(xiàn)在的二手房實(shí)際成交中，大多數(shù)的首付是五成甚至以上，未來的調(diào)整，如果確認(rèn)是剛需首套購房，在按照評(píng)估值測算的首付成數(shù)基礎(chǔ)上，直接下調(diào)一成，這種可能性最大。

比如，你要買的那套房子，按照參考價(jià)政策評(píng)估下來，只能從銀行獲得五成貸款，也就是首付需要五成，由于你是剛需首套購房，那就在評(píng)估價(jià)確定的首付五成的基礎(chǔ)上，可由銀行把貸款成數(shù)提升到六成，也就是可以四成首付。

對(duì)于房價(jià)高企的深圳來講，減少一成的首付對(duì)于剛需首套購房者來說，已經(jīng)是很大的優(yōu)惠了，比如你要買的房子評(píng)估總價(jià)是500萬，一成就是50萬，這對(duì)于很多剛需來講能省下這么大一筆購房開支，是很開心的事了。

有人會(huì)繼續(xù)問了：這種特殊性的剛需首套購房首付下調(diào)政策會(huì)不會(huì)力度再大一些呢？比如，在評(píng)估值約定的首付成數(shù)基礎(chǔ)上，下調(diào)兩成，由原來的五成下調(diào)到三成首付？我估計(jì)這種下調(diào)的可能性并不是完全不存在，但可能性不大，為什么？

因?yàn)橄抡{(diào)力度大，可能引發(fā)首套剛需的大量進(jìn)場，甚至迅速形成需求井噴，從而引發(fā)房價(jià)波動(dòng)上揚(yáng)，這就會(huì)沖抵政策的調(diào)控訴求。

所以，從穩(wěn)定政策執(zhí)行效果的角度看，即便是針對(duì)剛需首套購房，應(yīng)該也不會(huì)推出力度偏大的修正性政策，基本上應(yīng)該保持在平緩修正的政策調(diào)整力度上。

深圳樓市政策的這種穩(wěn)健性體現(xiàn)的是“因城施策”的效果，是深圳不同于其他城市的房地產(chǎn)和樓市本底狀況的客觀表現(xiàn)，深圳在現(xiàn)有的住房供需關(guān)系條件下，不可能也沒有必要采取一些偏向激進(jìn)的政策方向，因?yàn)楹苋菀滓l(fā)房價(jià)波動(dòng)和市場震蕩。

即便在一些人看來，二手房參考價(jià)政策力度有點(diǎn)過大，但從某種意義上看，也正是這種大力度的政策才管住了“桀驁不馴”的市場投機(jī)者，才讓市場得以恢復(fù)穩(wěn)定，在這個(gè)局面的基礎(chǔ)上，回頭再來解決同時(shí)出現(xiàn)的市場趨冷的問題。

深圳樓市政策適應(yīng)全國房地產(chǎn)形勢和深圳的實(shí)際需要，向適度寬松的方向調(diào)整或糾偏，這都是順勢而為的事情，但肯定不會(huì)再次一步回到“原點(diǎn)”，必然是盡量采取相對(duì)穩(wěn)健的方式和策略，比如上面估計(jì)的對(duì)剛需首套購房實(shí)施在評(píng)估值首付成數(shù)基礎(chǔ)上的專項(xiàng)性下調(diào)一成的可能性的修正政策。深圳樓市的發(fā)展需要這種“因城施策”的定力，深圳政策面也有這樣的定力，客觀上，這也是深圳樓市市場平穩(wěn)發(fā)展的內(nèi)在需要。

假如深圳二手房參考價(jià)政策真的能在近期發(fā)生上述格局的修正，加上房地產(chǎn)和樓市的其他適度寬松政策，那可以預(yù)計(jì)，二季度深圳樓市理應(yīng)出現(xiàn)看得見的回暖態(tài)勢。

這里面有一個(gè)政策的時(shí)效性問題，因?yàn)檫€得與全國房地產(chǎn)的形勢形成良性呼應(yīng)，若新的修正性政策不投放或投放太晚，就會(huì)與國家級(jí)政策的投放發(fā)生錯(cuò)位，這對(duì)于穩(wěn)定深圳房地產(chǎn)和樓市顯然是不利的，我想，政策面對(duì)這一點(diǎn)是看得很清楚的，因此市場準(zhǔn)備好承接可能的修正性新政應(yīng)當(dāng)是情理之中的事情。

其實(shí)，我覺得我們更應(yīng)該關(guān)心深圳房地產(chǎn)在更大層面上正在發(fā)生的事情，那就是從2020年開始的宅地供應(yīng)的大幅增長?？梢钥隙?，深圳十四五期間的宅地供應(yīng)都會(huì)呈現(xiàn)非常寬松的局面，這是深圳住房問題的大趨勢決定的。

過去多年來，深圳的住房缺口一直存在，而政策對(duì)住房卻一直采取嚴(yán)控的態(tài)勢，加劇了深圳的住房問題?，F(xiàn)在開始持續(xù)加大宅地供應(yīng)，就是要從根基啟動(dòng)，實(shí)施戰(zhàn)略糾偏，解決深圳長期存在的住房緊缺問題。過去深圳每年新房供應(yīng)大都在3萬套到5萬套之間，和北上廣的10萬套以上的成交量沒法相比。

按照目前的宅地供應(yīng)情況，深圳今后也應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)年度新房供應(yīng)10萬套以上的局面，加上其他渠道的住房供應(yīng)增量，深圳的住房困局會(huì)大幅緩解，到那個(gè)時(shí)候，二手房還用得著現(xiàn)在的參考價(jià)政策如此管控高壓嗎？那時(shí)候，有可能二手房參考價(jià)政策都會(huì)取消了。

所以，我們一方面需要關(guān)注在全國房地產(chǎn)政策趨向適度寬松條件下，深圳二手房參考價(jià)政策會(huì)不會(huì)適度放松的問題，另一方面，我們更要關(guān)注深圳在宅地供應(yīng)大幅增加的背景下，未來一些年新房總量的顯著上升、供需關(guān)系的戰(zhàn)略扭轉(zhuǎn)、相應(yīng)的房地產(chǎn)政策的重大調(diào)整以及房地產(chǎn)和樓市業(yè)態(tài)的深刻改變。

因?yàn)?，這些戰(zhàn)略性動(dòng)向才是在更大層面、更深刻價(jià)值上改善廣大市民居住生活條件和提升他們居住生活品質(zhì)的重大因素。

所以，“全國山河一片紅”的時(shí)候，深圳盡管也應(yīng)該會(huì)迎來樓市的“春暖花開”，但可能不會(huì)那么“太紅”，因?yàn)椋钲诜康禺a(chǎn)和樓市在全國“紅”得太久、太深、太高了，深圳樓市可能真正需要的是從這個(gè)春天的政策角落里輕盈飄來的一片“溫和的紅云”。