去年9月，當時樓市還處于水深火熱，嚴厲打擊中，整個市場一片唱衰，不少人在情緒的渲染下，覺得房地產要完蛋了。

當時天津有個老粉問我，市場傳言今年有經濟危機，弄得他都不敢買期房了。

我當時就回復他，2022年會救市！

今天他說我預判很準，去年9月其實他就交了定金，只是心里沒底，問了我的意見后，他就安心買房了，現在天津也在回暖了。

他因為經歷過2014年那一波救市行情，知道所有人都悲觀的時候，可能就是買房時機，但當市場情緒都看空時，任何人都會懷疑自己的判斷。

為什么我當時敢這么判斷呢？其實恰恰就是因為經濟不好，所以才會救市。

你見過經濟火熱的時候有救市的嗎？等經濟好起來了，夜壺就要收起來了。

最近幾個月各種救市信號接連釋放后，樓市終于回暖了！

最新的1月份70城房價數據就看出一些跡象。

老粉們應該知道我的觀點向來非常直接干脆，如果還在質疑樓市處于下跌通道的，我覺得只會痛失良機。

1月份統(tǒng)計局數據顯示，70城房價下行趨勢整體收住了。

去年9月份開始，房價就連續(xù)跌跌跌，今年1月70城價格指數終于不跌了，新房同比在漲了。

環(huán)比下降的城市也少了11個。

有的城市回暖很明顯，比如蘇州、重慶等城市，開發(fā)商在1月就不再打折促銷了。

二手房也在好轉。最明顯的就是房價環(huán)比上漲的城市增加了，下跌的城市減少了。

所以不管是新房、二手環(huán)比價格跌幅縮小，還是下跌城市數量減少、上漲城市數量增加，都可以說明當前房價確實已經走出最低迷的時期。

畢竟2022年以來，利好樓市的政策頻頻出臺，單是1月就出臺了超66次。

包括北海、南寧、自貢、青島、濟南等在內的多個城市，就先后發(fā)布了公積金新政，明確放寬公積金貸款要求，內容包括提高公積金貸款最高額度、放寬公積金貸款條件以及優(yōu)化異地貸款政策等。

各地的房貸也明顯放松了，信貸是樓市短期命脈的關鍵。水來了，市場哪有不流動起來的道理？

再加上最近樓市各種利好瘋狂來襲：

菏澤、贛州、重慶、佛山部分區(qū)域降首付；鄭州喊話全方位救市；廣州降利率等等。

這些舉措都是在降低買房門檻，對激活樓市肯定是有作用的。

接下來還會有各種利好。今天還有業(yè)內人士在傳深圳指導價上調了，但目前還沒印證。

不過整體趨勢是明顯的，樓市肯定只會更好，不會更差。

當然也不是所有都回暖了，70城里面，就明顯分化了。

1月份數據里，領漲的都是一二線城市。而且大部分都是南方重點城市，北方就只有北京和西安。

部分城市小陽春已經躍躍欲試了。

一線城市里的北京、上海，連續(xù)兩個月二手房價格都在上漲。北京二手房是全國領漲的城市。

我之前的預判文章里也寫過了，今年看好的一線城市小陽春只有北京和上海。

而且北京還不止小陽春，今年行情都會很好，除非是太火爆了，后面就會引發(fā)調控。

其他二線省會城市回暖也很快，重慶、西安、長沙的數據反應是漲的不少，但我感覺真實的市場，還不如成都蘇州熱度高。

而領跌的城市，有三類：

要么就是三四線，比如牡丹江，南充，安慶等；

要么就是北方省會城市，比如太原，石家莊；

要么就是旅游城市，比如北海，大理等，總之經濟偏弱的地方，房價回暖就慢。

低能級城市的人口吸引力、經濟發(fā)展動能都比較弱，而它們又主要靠賣地來拉動經濟發(fā)展，房子多，人少，人均住房又已經過剩，這些都奠定了大部分三線城市的房子價值不高。

比如跌的最狠的牡丹江，十年間人口減少50.85萬，據貝殼研究院統(tǒng)計，在不考慮通脹前提下，2020年牡丹江二手房房價跌回5年前。

這說明人口、產業(yè)往南方遷移不可逆的趨勢確實影響到樓市。

北方產業(yè)升級困難、人口流出、老齡化等現象嚴重的區(qū)域，樓市越來越脆弱。南方樓市則支撐力越來越強。

最后總結一下：

一二線城市小陽春會來已經是共識，三四線城市樓市調整仍然漫長。

以一線北京上海為領頭，蘇州?？诘榷€城市也在蠢蠢欲動，建議趕緊看房入手。

當然，目前樓市不會普漲，更不要指望像2008年后的報復性上漲。

對應的給大家?guī)讉€建議：

1、賣掉小城市的二套或者多套，去重點城市買。

南北差異拉大是趨勢，房價也會逐漸拉開差距。北方除了北京、西安、青島濟南、值得關注外，建議選擇南方重點城市，尤其關注長三角、珠三角。

當然如果是自住，那沒辦法，根據自己的情況買就好了。

很多人會問房票的問題，這個說過很多次，都要提前按照那個城市的購房資格提前準備，機會只會給有準備的人。

2、重點城市內部也分化，可以考慮升級自己的資產。

最近幾年里，重點城市上漲最快的都是核心地段的好房子，或者有明顯規(guī)劃利好的新區(qū)。老破舊、非核心區(qū)的房子，漲的都很慢。

學q房在沒有打壓之前漲的也很快，但現在還處在打壓之中，很多地方的學q房都跌了百分之三四十，如果你需要上學，我覺得完全可以買，但盡量買面積小總價低的學q房，用完就賣。

如果是好房子又帶學區(qū)，那絲毫不用擔心，買就是了。但不建議再去單純的投資學q房了。

以后能夠長久升值的，還是核心地段的品質好房，如果帶學區(qū)那就更好。