帶你用底層邏輯看清樓市本質(zhì)，不盲從少踩坑。

大家好，我是米粒。

當(dāng)有了頂層“充分釋放居民住房需求”、“因城施策”的定調(diào)，救市就有了正當(dāng)?shù)睦碛?。什么都可以裝進(jìn)頂層要求“穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)”的大籮筐。

從起初的小試探到現(xiàn)在的尺度和動(dòng)作越來越大，比如降首付。

一、兩成首付大灣區(qū)也有城市跟進(jìn)了

降首付是刺激市場(chǎng)的極為重要手段之一：等于允許高杠桿進(jìn)行買房，敢于允許銀行更多的資金進(jìn)入樓市。

打響降首付第1槍的是山東菏澤：

首房首貸首付比例低至20%，

有過房貸記錄但名下無房或有房無貸款記錄首付低至25%套

二套首付比例30%。

接下來重慶、江西贛州紛紛跟進(jìn)，兩成首付重現(xiàn)江湖。

2月21日佛山也跟進(jìn)了，成為全國(guó)第4個(gè)，大灣區(qū)第1個(gè)降首付比例的城市。

非限購(gòu)區(qū)可以2成。?

另外據(jù)網(wǎng)傳，限購(gòu)區(qū)信貸政策也開始松動(dòng)。

二、利好背后是難言之隱

能這么積極政策松綁的，大都是有難言之隱的，背后往往藏著很多個(gè)迫不得已。

比如說：

土地財(cái)政依賴程度過高

庫(kù)存量太大

去化表現(xiàn)不好等等。

這些城市大都是生了“病”，大都是三四五線再或者二線不限購(gòu)區(qū)域。

這些城市大都產(chǎn)業(yè)低端、空心化或老化，收入及消費(fèi)力有限，價(jià)格天花板清晰可見。

這些城市原來可以靠棚改、舊改，左口袋倒右口袋讓錢轉(zhuǎn)起來；而如今不允許大拆大建，轉(zhuǎn)不動(dòng)了。

另外去年的調(diào)控動(dòng)搖了房?jī)r(jià)只漲不跌的信仰；加之收入增長(zhǎng)的前景也普遍不樂觀，老百姓口袋里的錢也沒那么多了，經(jīng)過洗禮之后的購(gòu)買力學(xué)會(huì)了用腳投票，三四線再想在從口袋里掏錢難上加難。

地方降首付的本質(zhì)是借助住金融，降低老百姓購(gòu)房的門檻去買房，是想把庫(kù)存去化、延續(xù)賣地和樓市的繁榮，GDP也會(huì)好看很多，業(yè)績(jī)也會(huì)漂亮很多。

三、佛山為什么會(huì)松綁？

佛山作為一個(gè)GDP超萬億的強(qiáng)二線城市，此舉你意不意外？

其實(shí)也不意外。

1.佛山土地財(cái)政依賴嚴(yán)重

佛山是一個(gè)高度依賴土地財(cái)政的一個(gè)城市，對(duì)樓市一向偏曖昧。

去年多地出臺(tái)了較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，而佛山只是佯裝的意思了一下，控的其實(shí)更多的是輿論的風(fēng)險(xiǎn)，別槍打出頭鳥。

2.高庫(kù)存，去化并不樂觀

佛山地大人又分散，很難有聚集效應(yīng)。雖說經(jīng)濟(jì)總量不錯(cuò)，但是以家居、陶瓷、衛(wèi)浴等相對(duì)低端的產(chǎn)業(yè)為主，購(gòu)買力相對(duì)有限，特別是不限購(gòu)的區(qū)域。

截止2021年末，各行政區(qū)去化周期最短周期13.9個(gè)月，而高明存量去化周期甚至超過兩年，市場(chǎng)供求量過于飽和。去化壓力明顯。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

庫(kù)存壓力如此之大，如不出手，賣地的輪子的就轉(zhuǎn)不動(dòng)了，所以“出手相救”也就情理之中了。

四、從樓市周期看趨勢(shì)找答案

歷史總是驚人的相似，但不會(huì)簡(jiǎn)單的重復(fù)，趨勢(shì)已經(jīng)在發(fā)生著微妙變化。

在過去，樓市行情是陽(yáng)光普照、會(huì)有城市間的輪動(dòng)。

2015年，始于深圳那一波行情，從一線傳導(dǎo)到東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)再到強(qiáng)省會(huì)城市，再隨著棚改貨幣化、去庫(kù)存?zhèn)鞯饺木€。樓市的繁榮和紅利人人有份，只是早晚的問題。

而2019年，行情依然始于深圳，但只傳到了一線及部分強(qiáng)二線就戛然而止了，鏈條短了許多，且城市分化明顯，一線、少數(shù)的強(qiáng)二線vs其他城市仿佛筑起了無形的壁壘。

再回到佛山，具體回顧下佛山上輪表現(xiàn)，大灣區(qū)的上輪行情始于2019年深圳東莞，大概2020年6、7月傳到廣州，而傳到佛山大約在2020年12月-2021年1月，大概都相差半年左右。佛山樓市典型的特點(diǎn)就是是大哥廣州的跟隨者。如果說佛山只能有一個(gè)中心，那么這個(gè)中心就是廣州！

那波行情也是先傳到三山新城、千燈湖、陳村等臨廣地區(qū)，還沒來得及繼續(xù)往下傳，就有了調(diào)控，加之疫情，然后就沒有后來了。

以高明為例，米粒2020年初的時(shí)候，因公司一產(chǎn)城項(xiàng)目前期調(diào)研的原因，去踩過高明的市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)大概9000-10000元/平，而經(jīng)過一輪大灣區(qū)行情之后，現(xiàn)在9000還賣不到。

在去年用力過猛之后，國(guó)家這次有意去恢復(fù)信心。

地方在有了“穩(wěn)字當(dāng)頭”的尚方寶劍之后，加上自己依賴土地財(cái)政的小九九，接下來，還會(huì)有一波波救市政策在路上，但即使暖風(fēng)頻吹，這次有些地方暖意也傳不過去，暖和不起來。

如果自住，當(dāng)然可以買，權(quán)當(dāng)生活必需消費(fèi)品就好了；

但若投資，還是小心為妙，別以投資為名掉坑!

看看血淋淋的教訓(xùn)吧！