來源：東莞淘房志

談到松山湖，東莞人第一印象就是房?jī)r(jià)高。

不得不說其優(yōu)質(zhì)的教育資源給房?jī)r(jià)添了一把柴火，越燒越燃。

“不能讓孩子輸在起跑線上”，而此前松山湖動(dòng)輒6萬(wàn)+的價(jià)格卻讓很多家長(zhǎng)止步于此。

但這段時(shí)間東莞樓市下行，連松山湖很多小區(qū)的房?jī)r(jià)都處于大跳水狀態(tài)。學(xué)qu房也難以幸免，部分學(xué)qu房降價(jià)促銷也很難賣掉。

本月初在朋友圈看到一套萬(wàn)科金域松湖一期80平帶戶口學(xué)qu的，業(yè)主出價(jià)320萬(wàn)急售，據(jù)說心理價(jià)位315萬(wàn)左右，單價(jià)僅僅3.93萬(wàn)/平。

接近月底了一問中介居然還沒有賣掉！

目前，松山湖公立小學(xué)包括松山湖中心小學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、松山湖一小、二小和北區(qū)學(xué)校5個(gè)。

萬(wàn)科金域松湖則被劃分為一小、二小及北區(qū)學(xué)校的學(xué)區(qū)，而一小屬于優(yōu)質(zhì)品牌學(xué)校。

即便被劃分為優(yōu)質(zhì)學(xué)qu房，但這套價(jià)格是同戶型掛牌最低單價(jià)！相比10個(gè)月前465萬(wàn)的掛盤價(jià)，這套同戶型要便宜近150萬(wàn)！

跟我聊天的中介說：“ 業(yè)主開價(jià)相對(duì)很低了，但是買家還是在使勁砍價(jià)?！?/p>

這種情形下，東莞學(xué)qu房的抗跌性漸漸受到了質(zhì)疑......

松山湖學(xué)qu房?jī)r(jià)格大跳水

10個(gè)月降150萬(wàn)

松山湖的教育資源是出了名的，房?jī)r(jià)之所以這么高，究其原因還是學(xué)qu房。

一直以來，“優(yōu)質(zhì)的學(xué)qu房始終是市場(chǎng)的硬通貨”這點(diǎn)成為一大共識(shí)。

萬(wàn)科金域松湖位于松山湖北部，共分為五期開發(fā)，一二期在松山湖北部，三期到五期屬于大朗。

小區(qū)緊靠萬(wàn)科金域廣場(chǎng)，距離即將開業(yè)的華潤(rùn)萬(wàn)象匯3公里，被松山湖教育辦2021年4月份劃分為松山湖第一小學(xué)、第二小學(xué)及北區(qū)學(xué)校的學(xué)區(qū)。

樓下中介店老板說目前小區(qū)掛牌均價(jià)約4.3萬(wàn)/平，指導(dǎo)價(jià)3.2萬(wàn)/平，96平剛需戶型一度賣到6萬(wàn)/平。

圖源鏈家官網(wǎng)

而最新急售的這套二手房，他說業(yè)主先后調(diào)價(jià)好幾次。雖然有幾批帶看，還是沒有成交?？磥硎袌?chǎng)基本冷到冰點(diǎn)了。

據(jù)咨詢了解，這套房帶學(xué)qu和戶口。價(jià)格低是因?yàn)闃I(yè)主誠(chéng)心賣?，F(xiàn)在整體行情都很差，筍到家了都沒人要。

中介店老板對(duì)于當(dāng)下學(xué)qu房市場(chǎng)的態(tài)度比較悲觀，他說：“學(xué)qu正在走片區(qū)化，未來也有可能實(shí)施教師輪崗制、民轉(zhuǎn)公等形式，頂級(jí)學(xué)qu的價(jià)值肯定會(huì)被削弱。”

他的觀點(diǎn)不無(wú)道理。去年4月底，松山湖的公辦小學(xué)制度就進(jìn)行了調(diào)整。

首先是開始逐步實(shí)施學(xué)wei申請(qǐng)房鎖定制度。

也就是說，如果金域松湖這套房子業(yè)主家孩子就讀了鎖定學(xué)校的小學(xué)學(xué)wei，在孩子小學(xué)未畢業(yè)之前，有人購(gòu)買了這套房子并辦理了入戶，其適齡學(xué)童就不能申請(qǐng)?jiān)撔W(xué)學(xué)wei。

因此如果是為了孩子上學(xué)而買的房，在購(gòu)房前最好登錄“松山湖入學(xué)管理平臺(tái)”進(jìn)行房產(chǎn)鎖定查詢。

其次為了進(jìn)一步促進(jìn)教育公平，防止學(xué)qu房概念炒作等原因，對(duì)松山湖內(nèi)的小學(xué)根據(jù)就近原則按片區(qū)劃分：

中心區(qū)樓盤（萬(wàn)科1號(hào)、虹溪諾雅、翔龍御湖居、長(zhǎng)城世家、松湖花園、錦繡山河、教師村、和堂等）可選擇中心小學(xué)、第一小學(xué)或第二小學(xué)；

南部樓盤（盛世山湖、教師村）可選擇實(shí)驗(yàn)小學(xué)、第二小學(xué)或北區(qū)學(xué)校；

北部樓盤（保利紅珊瑚、星城翠瓏灣、嘉宏松湖里的魚、金域松湖、月荷居、聽湖居等）可選擇第一小學(xué)、第二小學(xué)或北區(qū)學(xué)校。

在市場(chǎng)下行期，再加上學(xué)wei被打亂等不確定性因素，部分松山湖學(xué)qu房一跌再跌，一落千丈。

松山湖中心區(qū)學(xué)qu房

一年跌50萬(wàn)

當(dāng)然，個(gè)例并不能代表整體情況。像這樣以跳樓價(jià)降價(jià)急賣的房子還是少數(shù)。

從松山湖目前學(xué)qu房掛盤價(jià)來看，大多數(shù)掛盤價(jià)格還是在5萬(wàn)+。

圖源中房報(bào)

很多人為了讓孩子獲得最優(yōu)質(zhì)的教育資源，會(huì)考慮買入中心區(qū)如虹溪諾雅、長(zhǎng)城世家、光大錦繡山河等，其對(duì)應(yīng)的松山湖中心小學(xué)、一小等都是品牌學(xué)校。

地段好、漲幅高、抗跌、稀缺、教育資源優(yōu)質(zhì)等成為松山湖這幾個(gè)學(xué)qu房的關(guān)鍵詞。

經(jīng)歷了一輪大洗牌的瘋狂期，其跌幅也在合理范圍內(nèi)，核心價(jià)值依然堅(jiān)挺。

拿最適合剛需、低總價(jià)投資的香餑餑——長(zhǎng)城世家來說，目前貝殼網(wǎng)上在售還不到20套。

其中最適合剛需上車的52平小戶型目前僅一套在售。

房源實(shí)景圖 | 圖源貝殼APP

在2019年前，長(zhǎng)城世家52平的戶型成交價(jià)還不到200萬(wàn)。而2020年7月，這個(gè)戶型成交價(jià)去到323萬(wàn)元，單價(jià)約6.2萬(wàn)元/平。

2021年2月份，最高峰時(shí)期含稅的成交價(jià)約400萬(wàn)左右，單價(jià)直沖7.69萬(wàn)/平。

圖源貝殼APP

當(dāng)下正值樓市下行期，本以為降幅會(huì)有個(gè)百八十萬(wàn)。但貝殼的中介報(bào)價(jià)是350萬(wàn)含稅，折合單價(jià)6.7萬(wàn)。雖然降了，但是降的不多。

漲起來瘋狂的漲，跌起來價(jià)格稍稍浮動(dòng)。相必這就是當(dāng)下核心學(xué)qu房的價(jià)值規(guī)律。

教育優(yōu)質(zhì)，學(xué)qu房就有價(jià)值

在房產(chǎn)市場(chǎng)上，有一些產(chǎn)品是一旦買入就會(huì)被套牢的。比如說Loft、偏遠(yuǎn)地區(qū)老破小等。

這些產(chǎn)品盲目購(gòu)買，就像冬天起床用力過猛缺血導(dǎo)致的眩暈，也像是在賭場(chǎng)上孤注一擲地冒險(xiǎn)。

而購(gòu)買學(xué)qu房，一方面是為了解決孩子的教育大計(jì)，另一方面也是資產(chǎn)配置的一種手段。

關(guān)于學(xué)qu房，市場(chǎng)上的聲音也不少。有部分人在唱衰學(xué)qu房，直言買了就是接盤俠等等。

而對(duì)于有孩子的家庭則直言，學(xué)qu房也是剛需。買學(xué)qu房是給孩子的教育投資，也愿意為了優(yōu)質(zhì)的教育一擲千金。

有的投資客則不理會(huì)這些吵鬧聲，不聲不響的低價(jià)購(gòu)入、高價(jià)拋出，血賺一筆。

筆者認(rèn)為，促進(jìn)教育公平是一大方向，但是道路很漫長(zhǎng)。一個(gè)學(xué)校的師資力量、教學(xué)氛圍、開放程度乃至于同班同學(xué)的綜合素質(zhì)等都有深刻影響。

只要學(xué)wei依然緊缺，學(xué)qu房就是有價(jià)值的。松山湖占領(lǐng)科技高地，學(xué)wei制度也擋不住家長(zhǎng)們涌入購(gòu)置學(xué)qu房的熱情，一再發(fā)出公辦學(xué)校學(xué)wei預(yù)警警告。

學(xué)qu房最大的風(fēng)險(xiǎn)是政策的不確定性。考慮到東莞特殊的行政區(qū)劃（沒有縣&區(qū)一級(jí)），以及特殊的教育生態(tài)：非戶籍生占大多數(shù)（超過70%），民辦教育的規(guī)模大且質(zhì)量尚可，民辦狂熱等。

當(dāng)前東莞的中小學(xué)公辦學(xué)wei供應(yīng)整體平衡，供需矛盾不算突出，只是東城等個(gè)別鎮(zhèn)街學(xué)wei供應(yīng)非常緊張。

況且相比起莞城一些無(wú)人問津的老破小學(xué)qu房，松山湖大多數(shù)學(xué)qu房樓齡較新，住起來比較舒適，小學(xué)學(xué)wei位也有保障。

每個(gè)人都是時(shí)代的一粒沙，緊跟政策變動(dòng)趨勢(shì)，明確方向才能避免入坑。