“鄭州樓市現(xiàn)在遇到一些小困難，將來(lái)不會(huì)有大問(wèn)題，市場(chǎng)需求平穩(wěn)可期，供給側(cè)也在優(yōu)化調(diào)整”。

——鄭州代市長(zhǎng)何雄

這幾天鄭州代市長(zhǎng)的發(fā)言火爆全網(wǎng)，沉寂了幾年的鄭州樓市，也沒(méi)想到自己以這樣的方式出圈。

今天就順著何市長(zhǎng)的發(fā)言，和大家好好聊一下鄭州，樓市到底啥時(shí)候能回暖。

鄭州樓市到底遇到什么小問(wèn)題呢？

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是：房?jī)r(jià)跌了！

2018-2021，房地產(chǎn)從白銀時(shí)代走到黑鐵時(shí)代。

在這期間，有的城市房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)：

西安樓市連漲5年

徐州樓市連漲5年

杭州樓市連漲5年

銀川樓市連漲5年

……

而鄭州呢，房?jī)r(jià)連跌4年！

有的發(fā)達(dá)三四線城市還漲了，鄭州這樣連跌4年的省會(huì)城市，大多是北方城市，比如天津太原石家莊濟(jì)南，以及南方一些比較弱的省城，南昌貴陽(yáng)。

進(jìn)入2018年7月，鄭州房?jī)r(jià)達(dá)到全年制高點(diǎn)13719元/㎡，下半年樓市進(jìn)入下行期，之后房?jī)r(jià)一路穩(wěn)降，而2022年1月份，鄭州的新房成交均價(jià)為11551元/平方米。（數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局）

別看跌的不多，這可是全市的平均值，如果單看區(qū)域的話，根本沒(méi)法看。

主城區(qū)庫(kù)存少，需求旺盛，價(jià)格不算跌很多，大部分都在橫盤(pán)中，跌得最慘的就是郊區(qū)。

尤其是綠博，2016-2017年的時(shí)候，鄭東碧桂園高層15500元/㎡、洋房將近18000元/㎡、融創(chuàng)觀瀾壹號(hào)洋房17000元/㎡。

現(xiàn)在新房?jī)r(jià)格跌了三四成。

房?jī)r(jià)一旦下跌，就會(huì)拖累整個(gè)樓市，接著就是土地不好賣(mài)，地方財(cái)政受影響，經(jīng)濟(jì)增速也會(huì)下滑。

如今鄭州的房地產(chǎn)發(fā)展停滯不前已經(jīng)嚴(yán)重拖累鄭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展了。

最直觀的，2021年鄭州GDP增速僅為4.7%，低于全國(guó)平均值，在前20強(qiáng)中增速排名倒數(shù)第一。

這里當(dāng)然有去年鄭州暴雨的原因，但房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主力軍，房地產(chǎn)衰弱了，經(jīng)濟(jì)無(wú)疑會(huì)被拖累。

最先受影響的就是土地收入，這個(gè)是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。

數(shù)據(jù)：wind

盡管2021年下半年的土拍情況不容樂(lè)觀，但四年下來(lái)，大部分城市隨著地價(jià)上升，土地收入也是水漲船高。

上海，廣州，無(wú)錫，長(zhǎng)沙，常州，東莞甚至直接翻了一番。

我細(xì)細(xì)看了一下這個(gè)表格，鄭州是唯一一座連續(xù)四年土地出讓金逐年減少的城市。

其次，鄭州的土地溢價(jià)率從2017年后就腰斬了，土地價(jià)格增長(zhǎng)不明顯，隨著供應(yīng)減少，土地出讓金一年不如一年。

對(duì)于一座正在快速發(fā)展的城市而言，土地出讓金下滑則意味著城市各項(xiàng)基建的發(fā)展速度就會(huì)變緩。

而鄭州作為中原省會(huì)城市，野心肯定不小，但目前的房地產(chǎn)行情與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求肯定是不匹配的。

房?jī)r(jià)下跌過(guò)多，表面上利好剛需，但其實(shí)也暗藏風(fēng)險(xiǎn)。

一旦需要買(mǎi)房的時(shí)候，你就要承擔(dān)爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，甚至從此走上維權(quán)之路甚至住進(jìn)爛尾樓，最終的惡果還是購(gòu)房者來(lái)承受。

鄭州，就快要坐實(shí)“爛尾樓之都”了。

2020年能看出來(lái)河南的爛尾樓現(xiàn)象“一枝獨(dú)秀”，現(xiàn)在只怕會(huì)更嚴(yán)重。

河南省內(nèi)，爛尾樓最多的又?jǐn)?shù)省會(huì)鄭州和南陽(yáng)。

在我評(píng)論區(qū)，大家留言的都是與地區(qū)房?jī)r(jià)漲跌相關(guān)，鄭州卻不一樣，有鄭州粉絲專(zhuān)門(mén)在我公號(hào)留言，希望關(guān)注鄭州爛尾樓現(xiàn)象：

我在網(wǎng)上搜了一下，錦藝四季城、名門(mén)翠園都算是“爛齡”較新的爛尾樓了，還有好多都爛了七八年，把業(yè)主都搞絕望了。

豫森城已經(jīng)爛尾七年了，部分業(yè)主直接住進(jìn)爛尾樓里。

中原區(qū)的祈福城從2014年到如今8年時(shí)間，依然在爛尾當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商也被列入了失信名單。

還有集公寓、住宅、商業(yè)綜合體于一身的的清華城，本來(lái)是鄭州二環(huán)中州大道旁一道靚麗的風(fēng)景線，在十年前就已經(jīng)封頂了，卻一直未能交付。

去年，上百名業(yè)主只能住進(jìn)工地維權(quán)。

據(jù)聞現(xiàn)在已經(jīng)有深圳的開(kāi)發(fā)商接盤(pán)開(kāi)發(fā)了，但是當(dāng)?shù)孛襟w表示，目前仍未看見(jiàn)施工進(jìn)展。

這次評(píng)論區(qū)討論最廣的名門(mén)翠園項(xiàng)目呢，2017-2018年的時(shí)候可是鄭州銷(xiāo)冠，開(kāi)盤(pán)去化率100%，當(dāng)時(shí)即便捆綁車(chē)位也一房難求。

真沒(méi)想到，落得一個(gè)爛尾收?qǐng)觥?/p>

延期了兩年未交付，最新的消息是第三地塊在去年10月份迎來(lái)交付，但很明顯交付的質(zhì)量，業(yè)主是不滿意的。

其他地塊至今還處于停工狀態(tài)。

讀者在后臺(tái)留言，僅僅一個(gè)名門(mén)翠園就有6000戶家庭利益受損，而鄭州的爛尾樓項(xiàng)目十幾個(gè)是有的，可想而知，爛尾樓給鄭州百姓帶來(lái)多大的心理陰影。

但解決爛尾樓僅靠開(kāi)發(fā)商的良心是很難的，即便后面愿意接盤(pán)的開(kāi)發(fā)商也得看到利潤(rùn)才愿意接盤(pán)動(dòng)工。

而這前提是鄭州樓市停止陰跌，逐漸回暖，讓開(kāi)發(fā)商資金鏈好起來(lái)。

河南最大的房企建業(yè)地產(chǎn)，去年因?yàn)樗疄?zāi)損失50億，因?yàn)樗捻?xiàng)目大多在鄭州，后來(lái)資金鏈太緊張，只能裁員6成，調(diào)整公司架構(gòu)，節(jié)衣縮食，否則項(xiàng)目開(kāi)發(fā)都要受影響了。

2021年，在樓市下行周期+暴雨災(zāi)害+疫情的三重打擊下，鄭州新房成交創(chuàng)下了6年的新低。

如何讓市場(chǎng)回暖，迫在眉睫！

而另一頭，鄭州庫(kù)存卻創(chuàng)下五年新高，新房庫(kù)存暴增至30多個(gè)月，比2020年翻了一倍。

進(jìn)入2022年后，鄭州新房市場(chǎng)并未見(jiàn)好轉(zhuǎn)。

不論是同比還是環(huán)比，鄭州今年1月量?jī)r(jià)都在跌。

所以鄭州急了，再不發(fā)聲救助可能產(chǎn)生更多的惡性循環(huán)。

只能借助政策力量，把躺下的樓市扶起來(lái)。

這次何市長(zhǎng)提出了三個(gè)大方向的建議：

1、1+8鄭州都市圈互認(rèn)政策、吸引人才約20萬(wàn)大學(xué)生/年、支持外來(lái)務(wù)工人員買(mǎi)房；

2、降低交易稅費(fèi)；

3、大力推進(jìn)安置房貨幣化安置；

我的理解就是「擴(kuò)大需求、降低購(gòu)房交易 成本、人為增加購(gòu)房需求」。

第一點(diǎn)很明顯就是為了擴(kuò)大需求了。

何市長(zhǎng)還算了一筆賬：計(jì)劃出臺(tái)新政每年吸引20萬(wàn)大學(xué)生留鄭，鼓勵(lì)他們?nèi)陜?nèi)買(mǎi)房，需求就超過(guò)1000萬(wàn)平方米了，加上外來(lái)務(wù)工人員，幾乎就能把鄭州商品房庫(kù)存消化掉。

對(duì)于留住大學(xué)生，鄭州還是有一定底氣的。

河南本身就是一個(gè)上億的人口大省，在河南，鄭州完全找不到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

七普數(shù)據(jù)中，鄭州十年來(lái)共增長(zhǎng)了397萬(wàn)人，新增人口全國(guó)排名第五，平均一年新增39萬(wàn)。

另外，別看鄭州m校不多，但各大高校數(shù)量不少。

根據(jù)城市戰(zhàn)爭(zhēng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2020年，鄭州在校本專(zhuān)科生數(shù)量高達(dá)116萬(wàn)人，僅次于廣州，每年就有超30萬(wàn)人畢業(yè)。

加上河南本地想回家鄉(xiāng)發(fā)展的大學(xué)生，留住20萬(wàn)大學(xué)生的目標(biāo)不難達(dá)到。

市長(zhǎng)還提到了“1+8鄭州都市圈互認(rèn)政策”，我預(yù)計(jì)后面鄭州的限購(gòu)政策也會(huì)有所放松，都市圈戶籍內(nèi)人口，都能購(gòu)買(mǎi)鄭州房子。

第二就是降低購(gòu)房資金門(mén)檻。

鄭州的房貸利率已經(jīng)在下調(diào)了，但相比之下，鄭州百姓更關(guān)心2015年之后出臺(tái)的政策，不滿五年唯一，差額要20%的個(gè)稅是否取消。

目前鄭州人民對(duì)取消20%差額個(gè)稅的呼聲非常高！

領(lǐng)導(dǎo)留言板截圖?

你以100萬(wàn)購(gòu)入的房子，如果賣(mài)200萬(wàn)，就需要繳納（200萬(wàn)-100萬(wàn)）×20%=20萬(wàn)的差額稅。

這么高的稅，全國(guó)除北京外，也就剩鄭州了。

北京這么厲害的購(gòu)買(mǎi)力，看到高昂的稅也要抖三抖，何況鄭州，動(dòng)輒幾萬(wàn)以上的差額稅，直接把二手房的流動(dòng)性鎖死了。

二手房賣(mài)不出去，改善客沒(méi)法置換，最終傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)同樣成交慘淡。

這樣不符合市場(chǎng)發(fā)展的調(diào)控措施實(shí)在沒(méi)必要保留著，取消是早晚的事。

第三點(diǎn)：大力推進(jìn)安置房貨幣化安置。

也許這是對(duì)鄭州樓市最立竿見(jiàn)影的一項(xiàng)政策了。

貨幣化安置的威力大家早已領(lǐng)教過(guò)了，2016年，鄭州連續(xù)兩次發(fā)文，表示要大力推進(jìn)推進(jìn)貨幣化安置，此后鄭州樓市開(kāi)啟向上的大行情。

與此同時(shí)，這項(xiàng)政策的藥力太猛，在2018年后已經(jīng)很少城市敢主動(dòng)提起來(lái)。

鄭州的情況太特殊了，而且鄭州房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)多年回調(diào)后，還是有一定上升空間的。

只要棚改的力度和節(jié)奏把握好，問(wèn)題就不大。

分析完以上三點(diǎn)，不得不說(shuō)，這一次鄭州的決心非常大，市長(zhǎng)的發(fā)言和給出的方向非常具有針對(duì)性。

如果接下來(lái)政策也按這個(gè)方向走，鄭州樓市回暖指日可待。

剛需們有條件的還是要趁早上車(chē)。

只是我不建議大家去抄底那些跌的很厲害的郊區(qū)盤(pán)，樓市上漲的分化效應(yīng)太明顯了，即便是鄭州陰跌這么久，有的區(qū)域還能一直保持橫盤(pán)微漲。

圖片丨陪你去看房

比如說(shuō)北龍湖，這些年新房從4萬(wàn)漲到5萬(wàn)+，已經(jīng)算是鄭州豪宅天花板了，預(yù)算足夠的，還是優(yōu)先北龍湖。

預(yù)算不夠的，考慮楊金、管南、金水北，新房普遍在1.5萬(wàn)-2萬(wàn)區(qū)間。

一旦鄭州市場(chǎng)起來(lái)了，這些地區(qū)肯定會(huì)率先領(lǐng)漲，漲50%都有可能。

而那些郊區(qū)盤(pán)，也許很長(zhǎng)一段時(shí)間都沒(méi)法回到昔日的高光了。