“鄭州樓市現(xiàn)在遇到一些小困難,將來(lái)不會(huì)有大問(wèn)題,市場(chǎng)需求平穩(wěn)可期,供給側(cè)也在優(yōu)化調(diào)整”。
——鄭州代市長(zhǎng)何雄
這幾天鄭州代市長(zhǎng)的發(fā)言火爆全網(wǎng),沉寂了幾年的鄭州樓市,也沒(méi)想到自己以這樣的方式出圈。
今天就順著何市長(zhǎng)的發(fā)言,和大家好好聊一下鄭州,樓市到底啥時(shí)候能回暖。
鄭州樓市到底遇到什么小問(wèn)題呢?
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是:房?jī)r(jià)跌了!
2018-2021,房地產(chǎn)從白銀時(shí)代走到黑鐵時(shí)代。
在這期間,有的城市房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn):
西安樓市連漲5年
徐州樓市連漲5年
杭州樓市連漲5年
銀川樓市連漲5年
……
而鄭州呢,房?jī)r(jià)連跌4年!
有的發(fā)達(dá)三四線城市還漲了,鄭州這樣連跌4年的省會(huì)城市,大多是北方城市,比如天津太原石家莊濟(jì)南,以及南方一些比較弱的省城,南昌貴陽(yáng)。
進(jìn)入2018年7月,鄭州房?jī)r(jià)達(dá)到全年制高點(diǎn)13719元/㎡,下半年樓市進(jìn)入下行期,之后房?jī)r(jià)一路穩(wěn)降,而2022年1月份,鄭州的新房成交均價(jià)為11551元/平方米。(數(shù)據(jù)來(lái)源:鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局)
別看跌的不多,這可是全市的平均值,如果單看區(qū)域的話,根本沒(méi)法看。
主城區(qū)庫(kù)存少,需求旺盛,價(jià)格不算跌很多,大部分都在橫盤(pán)中,跌得最慘的就是郊區(qū)。
尤其是綠博,2016-2017年的時(shí)候,鄭東碧桂園高層15500元/㎡、洋房將近18000元/㎡、融創(chuàng)觀瀾壹號(hào)洋房17000元/㎡。
現(xiàn)在新房?jī)r(jià)格跌了三四成。
房?jī)r(jià)一旦下跌,就會(huì)拖累整個(gè)樓市,接著就是土地不好賣(mài),地方財(cái)政受影響,經(jīng)濟(jì)增速也會(huì)下滑。
如今鄭州的房地產(chǎn)發(fā)展停滯不前已經(jīng)嚴(yán)重拖累鄭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展了。
最直觀的,2021年鄭州GDP增速僅為4.7%,低于全國(guó)平均值,在前20強(qiáng)中增速排名倒數(shù)第一。
這里當(dāng)然有去年鄭州暴雨的原因,但房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主力軍,房地產(chǎn)衰弱了,經(jīng)濟(jì)無(wú)疑會(huì)被拖累。
最先受影響的就是土地收入,這個(gè)是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。
數(shù)據(jù):wind
盡管2021年下半年的土拍情況不容樂(lè)觀,但四年下來(lái),大部分城市隨著地價(jià)上升,土地收入也是水漲船高。
上海,廣州,無(wú)錫,長(zhǎng)沙,常州,東莞甚至直接翻了一番。
我細(xì)細(xì)看了一下這個(gè)表格,鄭州是唯一一座連續(xù)四年土地出讓金逐年減少的城市。
其次,鄭州的土地溢價(jià)率從2017年后就腰斬了,土地價(jià)格增長(zhǎng)不明顯,隨著供應(yīng)減少,土地出讓金一年不如一年。
對(duì)于一座正在快速發(fā)展的城市而言,土地出讓金下滑則意味著城市各項(xiàng)基建的發(fā)展速度就會(huì)變緩。
而鄭州作為中原省會(huì)城市,野心肯定不小,但目前的房地產(chǎn)行情與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求肯定是不匹配的。
房?jī)r(jià)下跌過(guò)多,表面上利好剛需,但其實(shí)也暗藏風(fēng)險(xiǎn)。
一旦需要買(mǎi)房的時(shí)候,你就要承擔(dān)爛尾的風(fēng)險(xiǎn),甚至從此走上維權(quán)之路甚至住進(jìn)爛尾樓,最終的惡果還是購(gòu)房者來(lái)承受。
鄭州,就快要坐實(shí)“爛尾樓之都”了。
2020年能看出來(lái)河南的爛尾樓現(xiàn)象“一枝獨(dú)秀”,現(xiàn)在只怕會(huì)更嚴(yán)重。
河南省內(nèi),爛尾樓最多的又?jǐn)?shù)省會(huì)鄭州和南陽(yáng)。
在我評(píng)論區(qū),大家留言的都是與地區(qū)房?jī)r(jià)漲跌相關(guān),鄭州卻不一樣,有鄭州粉絲專(zhuān)門(mén)在我公號(hào)留言,希望關(guān)注鄭州爛尾樓現(xiàn)象:
我在網(wǎng)上搜了一下,錦藝四季城、名門(mén)翠園都算是“爛齡”較新的爛尾樓了,還有好多都爛了七八年,把業(yè)主都搞絕望了。
豫森城已經(jīng)爛尾七年了,部分業(yè)主直接住進(jìn)爛尾樓里。
中原區(qū)的祈福城從2014年到如今8年時(shí)間,依然在爛尾當(dāng)中,開(kāi)發(fā)商也被列入了失信名單。
還有集公寓、住宅、商業(yè)綜合體于一身的的清華城,本來(lái)是鄭州二環(huán)中州大道旁一道靚麗的風(fēng)景線,在十年前就已經(jīng)封頂了,卻一直未能交付。
去年,上百名業(yè)主只能住進(jìn)工地維權(quán)。
據(jù)聞現(xiàn)在已經(jīng)有深圳的開(kāi)發(fā)商接盤(pán)開(kāi)發(fā)了,但是當(dāng)?shù)孛襟w表示,目前仍未看見(jiàn)施工進(jìn)展。
這次評(píng)論區(qū)討論最廣的名門(mén)翠園項(xiàng)目呢,2017-2018年的時(shí)候可是鄭州銷(xiāo)冠,開(kāi)盤(pán)去化率100%,當(dāng)時(shí)即便捆綁車(chē)位也一房難求。
真沒(méi)想到,落得一個(gè)爛尾收?qǐng)觥?/p>
延期了兩年未交付,最新的消息是第三地塊在去年10月份迎來(lái)交付,但很明顯交付的質(zhì)量,業(yè)主是不滿意的。
其他地塊至今還處于停工狀態(tài)。
讀者在后臺(tái)留言,僅僅一個(gè)名門(mén)翠園就有6000戶家庭利益受損,而鄭州的爛尾樓項(xiàng)目十幾個(gè)是有的,可想而知,爛尾樓給鄭州百姓帶來(lái)多大的心理陰影。
但解決爛尾樓僅靠開(kāi)發(fā)商的良心是很難的,即便后面愿意接盤(pán)的開(kāi)發(fā)商也得看到利潤(rùn)才愿意接盤(pán)動(dòng)工。
而這前提是鄭州樓市停止陰跌,逐漸回暖,讓開(kāi)發(fā)商資金鏈好起來(lái)。
河南最大的房企建業(yè)地產(chǎn),去年因?yàn)樗疄?zāi)損失50億,因?yàn)樗捻?xiàng)目大多在鄭州,后來(lái)資金鏈太緊張,只能裁員6成,調(diào)整公司架構(gòu),節(jié)衣縮食,否則項(xiàng)目開(kāi)發(fā)都要受影響了。
2021年,在樓市下行周期+暴雨災(zāi)害+疫情的三重打擊下,鄭州新房成交創(chuàng)下了6年的新低。
如何讓市場(chǎng)回暖,迫在眉睫!
而另一頭,鄭州庫(kù)存卻創(chuàng)下五年新高,新房庫(kù)存暴增至30多個(gè)月,比2020年翻了一倍。
進(jìn)入2022年后,鄭州新房市場(chǎng)并未見(jiàn)好轉(zhuǎn)。
不論是同比還是環(huán)比,鄭州今年1月量?jī)r(jià)都在跌。
所以鄭州急了,再不發(fā)聲救助可能產(chǎn)生更多的惡性循環(huán)。
只能借助政策力量,把躺下的樓市扶起來(lái)。
這次何市長(zhǎng)提出了三個(gè)大方向的建議:
1、1+8鄭州都市圈互認(rèn)政策、吸引人才約20萬(wàn)大學(xué)生/年、支持外來(lái)務(wù)工人員買(mǎi)房;
2、降低交易稅費(fèi);
3、大力推進(jìn)安置房貨幣化安置;
我的理解就是「擴(kuò)大需求、降低購(gòu)房交易 成本、人為增加購(gòu)房需求」。
第一點(diǎn)很明顯就是為了擴(kuò)大需求了。
何市長(zhǎng)還算了一筆賬:計(jì)劃出臺(tái)新政每年吸引20萬(wàn)大學(xué)生留鄭,鼓勵(lì)他們?nèi)陜?nèi)買(mǎi)房,需求就超過(guò)1000萬(wàn)平方米了,加上外來(lái)務(wù)工人員,幾乎就能把鄭州商品房庫(kù)存消化掉。
對(duì)于留住大學(xué)生,鄭州還是有一定底氣的。
河南本身就是一個(gè)上億的人口大省,在河南,鄭州完全找不到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
七普數(shù)據(jù)中,鄭州十年來(lái)共增長(zhǎng)了397萬(wàn)人,新增人口全國(guó)排名第五,平均一年新增39萬(wàn)。
另外,別看鄭州m校不多,但各大高校數(shù)量不少。
根據(jù)城市戰(zhàn)爭(zhēng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù),2020年,鄭州在校本專(zhuān)科生數(shù)量高達(dá)116萬(wàn)人,僅次于廣州,每年就有超30萬(wàn)人畢業(yè)。
加上河南本地想回家鄉(xiāng)發(fā)展的大學(xué)生,留住20萬(wàn)大學(xué)生的目標(biāo)不難達(dá)到。
市長(zhǎng)還提到了“1+8鄭州都市圈互認(rèn)政策”,我預(yù)計(jì)后面鄭州的限購(gòu)政策也會(huì)有所放松,都市圈戶籍內(nèi)人口,都能購(gòu)買(mǎi)鄭州房子。
第二就是降低購(gòu)房資金門(mén)檻。
鄭州的房貸利率已經(jīng)在下調(diào)了,但相比之下,鄭州百姓更關(guān)心2015年之后出臺(tái)的政策,不滿五年唯一,差額要20%的個(gè)稅是否取消。
目前鄭州人民對(duì)取消20%差額個(gè)稅的呼聲非常高!
領(lǐng)導(dǎo)留言板截圖?
你以100萬(wàn)購(gòu)入的房子,如果賣(mài)200萬(wàn),就需要繳納(200萬(wàn)-100萬(wàn))×20%=20萬(wàn)的差額稅。
這么高的稅,全國(guó)除北京外,也就剩鄭州了。
北京這么厲害的購(gòu)買(mǎi)力,看到高昂的稅也要抖三抖,何況鄭州,動(dòng)輒幾萬(wàn)以上的差額稅,直接把二手房的流動(dòng)性鎖死了。
二手房賣(mài)不出去,改善客沒(méi)法置換,最終傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)同樣成交慘淡。
這樣不符合市場(chǎng)發(fā)展的調(diào)控措施實(shí)在沒(méi)必要保留著,取消是早晚的事。
第三點(diǎn):大力推進(jìn)安置房貨幣化安置。
也許這是對(duì)鄭州樓市最立竿見(jiàn)影的一項(xiàng)政策了。
貨幣化安置的威力大家早已領(lǐng)教過(guò)了,2016年,鄭州連續(xù)兩次發(fā)文,表示要大力推進(jìn)推進(jìn)貨幣化安置,此后鄭州樓市開(kāi)啟向上的大行情。
與此同時(shí),這項(xiàng)政策的藥力太猛,在2018年后已經(jīng)很少城市敢主動(dòng)提起來(lái)。
鄭州的情況太特殊了,而且鄭州房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)多年回調(diào)后,還是有一定上升空間的。
只要棚改的力度和節(jié)奏把握好,問(wèn)題就不大。
分析完以上三點(diǎn),不得不說(shuō),這一次鄭州的決心非常大,市長(zhǎng)的發(fā)言和給出的方向非常具有針對(duì)性。
如果接下來(lái)政策也按這個(gè)方向走,鄭州樓市回暖指日可待。
剛需們有條件的還是要趁早上車(chē)。
只是我不建議大家去抄底那些跌的很厲害的郊區(qū)盤(pán),樓市上漲的分化效應(yīng)太明顯了,即便是鄭州陰跌這么久,有的區(qū)域還能一直保持橫盤(pán)微漲。
圖片丨陪你去看房
比如說(shuō)北龍湖,這些年新房從4萬(wàn)漲到5萬(wàn)+,已經(jīng)算是鄭州豪宅天花板了,預(yù)算足夠的,還是優(yōu)先北龍湖。
預(yù)算不夠的,考慮楊金、管南、金水北,新房普遍在1.5萬(wàn)-2萬(wàn)區(qū)間。
一旦鄭州市場(chǎng)起來(lái)了,這些地區(qū)肯定會(huì)率先領(lǐng)漲,漲50%都有可能。
而那些郊區(qū)盤(pán),也許很長(zhǎng)一段時(shí)間都沒(méi)法回到昔日的高光了。
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