來源:東莞淘房志
在東莞,什么房子最容易撿漏?
答案是:法拍房。
擁有價格優(yōu)勢的法拍房,其成交率在東莞曾一度沖上全省第一。
不過,隨著去年莞八條出臺,法拍房被限購,整個市場也逐漸冷了下來,據東莞某自媒體統(tǒng)計,上周共開拍36套,流拍了26套,流拍比達到了驚人的72%。
從一些拍賣平臺的數據來看,除了少部分樓盤有幾個人競拍外,其余都流拍了。
天涼好個秋,樓涼沒人出(價)...
大批的法拍房,即使是打7折、8折都無人問津,一拍沒人出價,二拍價格折上折,依舊無動于衷。
目前,市場行情持續(xù)下滑,法拍房也“覆巢之下無完卵”。
不過,如果懂得規(guī)避風險,相較于正常供應的一二手房,大多數法拍房的價格怎一個“香”字了得。
1
超筍!
低于市場100萬以上成交!
法拍房,無論如何是炒不起來了。
限購將很多炒房客,拒之門外。競拍的力度少了很多,這也給了很多有購房條件的普通人,一個“撿漏”的機會。
從最近一兩個月看,法拍房筍盤一點也不比市場上那些正常供應的二手房少。
例如南城第一國際鴻福路旁星晨大廈,一面積為132㎡的房源,起拍價居然低至227萬,在貝殼網上,相同戶型的掛牌總價約為450萬,足足低了223萬,將近五折。
也正因如此,該房源也將近有82次出價,最終成交價330萬,但總價也便宜了120萬了。
來源:京東司法拍賣
例如虎門鎮(zhèn)的東海山莊,一面積約為175㎡的房源,進入二拍后,起拍價低至304萬,在貝殼網上,其市場價約為450萬,足足低了146萬。
而此房源二拍時,僅一次出價,以起拍價競得,總價省了146萬,真正撿漏了。
來源:京東司法拍賣
例如南城的匯龍灣花園,一面積約為110㎡的房源,起拍價低至325萬,帶裝修。
此房源的市場價約為465萬,足足低了140萬。而最終以約328萬的價格被拍下,總價上省了137萬,同樣撿漏。
來源:京東司法拍賣
從上面幾個拍賣的房源中,可以看到,法拍房的價格優(yōu)勢非常大。只要稍加注意,成功“撿漏”也不是不可能的事。
不過,法拍房從買賣本質來看,也是一種風險與收益成正比的資產。
個人來說,一般可以買,但最好要做下前期的調研工作,且比較復雜耗時間,下手需要謹慎。
2
購買法拍房本質:撿漏與風險并存
說句實話,盡管法拍房的價格很誘人,但它并不適合每個人。
你以為的撿漏,或許是你險些掉進的坑。
一般來說,其價格會是市場價的六七成左右,一個200萬的房子,或許不到140萬就拍賣了。
很多人抗拒不了這種誘惑,存著撿漏的僥幸心理,就去競拍了,結果啥都沒了解,掉坑里了。
上個月,有位網友在陽光問政上,就因不懂法拍房的稅費一事,就搭進去了14萬稅費。
來源:陽光問政
當然,這個可以說是網友事前沒看拍賣公告,并非是房子問題,但存在即合理,一定也有很多人被價格所吸引,犯了同樣的錯。
而細數法拍房的風險,就會知道,只在網上瀏覽挑選,不去實地看房和背調,是很容易吃虧的。
大致上,可分為房子自身的風險、拍得房子后無法入住的風險,隱形成本風險等。
一、房子自身的風險。
前面說了,很多競拍前,或因一些原因,只在網上瀏覽,并無實地看房,對于房子本身情況并無真實的了解。
這就導致了一些房子,有可能存在缺陷,像房子因何被拍賣?房子是否完好等。
二、房子無法入住的風險。
這種情況其實很常見,像之前,深圳有一業(yè)主就因房子住了人,那人不肯搬走,導致很長一段時間都無法入住。
房子里住了人,很多時候是原業(yè)主或是租客不敢搬走,難以入住。
還有一種情況,是無法辦理產權,一些房子存在產權共有等問題,以及戶口、學wei等被占用,買方無法落戶。
三、隱形成本。
這種風險,其實就是上面陽光問政的那位網友的問題,過戶時所產生的一些稅費,以及之前未繳納的物業(yè)費等成本,都需要自己承擔。
費用依稅率及房價等決定,多的幾十萬都有,像那位網友就繳了十幾萬。
這時,他要么選擇繳費,要么悔拍,但悔拍也要被沒收保證金。
所以,法拍房的前期背調極其重要。
不過,一些風險也在逐漸降低。據去年12月,最高人民法院頒布的《關于進一步完善執(zhí)行權制約機制加強執(zhí)行監(jiān)督的意見》。
其中明確規(guī)定了,拍賣財產為不動產且被執(zhí)行人或者他人無權占用,人民法院應當依法負責騰退,不得在公示信息中載明“不負責騰退交付”等信息。
這些規(guī)定,也一度被譽為“法拍房的春天”。
3
法拍房數量暴漲187倍!真相是...
據阿里拍賣數據顯示,目前全國法拍房的數量約174萬套,網傳目前阿里平臺法拍房已暴增187倍。
咋一看,全國約174萬套好像也不多。
但是在2017年全國法拍房僅9000多套,還不到一萬,而2018年也才2萬套,快速飆升時期是前三年,19年猛拉至50萬套,20年133萬套,21年168萬套。
而東莞,去年共掛拍了720套,環(huán)比增長20.83%。
法拍房數量為何這幾年急劇飆升?筆者認為有以下幾點:
一、在2019年初,阿里平臺有全國99%的法院入駐,平臺發(fā)展壯大以及法拍房形式逐漸普及,這是重要原因。
二、法拍房的來源較多。近兩年,由于疫情等因素,很多人的收入受到嚴重影響,無力繼續(xù)擔負月供,導致斷供潮,很多房子被銀行回收拍賣。
此外,從平臺的資產類型來看,像涉刑資產、訴訟資產、破產資產等等也比較多,絕非簡單的斷供。
來源:阿里拍賣平臺
法拍房數量急劇增加,其性質來看屬于二手房,在未限購時,一度也是購房者的火熱選擇之一。
那么,它與二手房有什么區(qū)別嗎?
1.購買費用。普通二手房是由買賣雙方確定交易價格,而法拍房是通過競拍,前期會設置一個較低的起拍價,一般低于市場價,最終由出價高者競得,所以如果競價人少,起拍價成交也是有可能,也就是“檢漏價”。
2.購房流程。法拍房由法院指定機構在固定時間統(tǒng)一看房,如果有意向,可以在平臺繳納保證金,獲得參拍資格。拍中后拿取法院出具的相關證明到相關機構辦理過戶手續(xù),最后由法院騰房交付。
3.購房渠道。只能通過法定的拍賣平臺購買,例如阿里拍賣、京東拍賣、中國拍賣行業(yè)協(xié)會等,房源信息公開透明。
4.付款要求。支付時間上有明確要求,通常10天左右完成支付,否則可能會被收回購買權,并且沒收保證金。
5.入住時間。相比普通二手房交付萬便可入住,法拍房的入住時間無法保證,因為會出現上文所說的導致無法入住的一些情況。
4
近期部分法拍房房源
1.厚街鎮(zhèn)的君匯華庭,面積125.52㎡,起拍價163萬,這個價格還是很筍的,目前其市場價278萬,價差約115萬左右。
來源:京東拍賣 下同
2.南城的尚書銀座,面積是44㎡一房的小戶型,但好在滿5,且其起拍價約為115萬,這價格對于這個小區(qū)來說還是挺不錯的。
3.松山湖錦繡山河,760平的大獨棟,豪華裝修,私人泳池,3個室內車位,起拍價2615萬,同戶型市場一般在3500-3800萬左右。
4.寮步鎮(zhèn)的時代華庭,43平單間,精裝修,起拍價57萬,適合資金不多的購房客。
5.虎門的萬科紫臺。190㎡雙證,起拍價為376萬。
6.塘廈鎮(zhèn)的觀瀾碧桂園。面積約為169平,起拍價為287萬,市場價為400萬,價差113萬,明天(3.2)開拍。
7.最近很熱的厚街鎮(zhèn)海逸豪庭,面積約68平,起拍價103萬,市場價160萬左右,價差57萬。
以上筆者搜集到的近期部分法拍房房源,感興趣的朋友可以去了解。但筆者還是要提醒一句,法拍房存在一定的風險,一定要謹慎!
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