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40個(gè)!松綁改善“第一棒”從鄭州開(kāi)始,哪些城市會(huì)跟?

2022年1-2月,全國(guó)有大大小小15個(gè)城市提及房貸微調(diào)政策,但基本都是商業(yè)貸款的首套+公積金政策,力度有限。

2月23日在瑞信的一個(gè)投資者會(huì)上,偉哥分享了一些觀點(diǎn),提及一點(diǎn)小陽(yáng)春肯定會(huì)出現(xiàn),井噴的寬松樓市政策的力度只影響剛需用處不大,必須針對(duì)改善才有用,而且二套房信貸政策肯定會(huì)很快調(diào)整,鄭州等低迷樓市城市肯定會(huì)出臺(tái)政策。

果然,在3月1日,3月第一天,鄭州樓市出臺(tái)了一系列的穩(wěn)樓市政策。

鄭州是國(guó)家中心城市、中部重點(diǎn)城市和強(qiáng)省會(huì)城市,其一舉一動(dòng)對(duì)全國(guó)有不小影響力。鄭州發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》引發(fā)市場(chǎng)轟動(dòng)。

首先,這個(gè)政策的直接影響很大,但鄭州本身因?yàn)?021年各種原因,樓市企穩(wěn)需要時(shí)日。

鄭州2021年的市場(chǎng)概述:

2021年上半年,鄭州市場(chǎng)整體有回暖跡象,尤其4、5、6三個(gè)月份銷(xiāo)售面積回升較快;但隨著720暴雨的沖擊疊加后續(xù)疫情反復(fù),對(duì)市場(chǎng)沖擊極大,成交量呈直線下滑,政策依然嚴(yán)格,限購(gòu)限貸;剛需特征更加明顯,隨著鄭州市三批集中供地的推行,小房企拿地情況不甚樂(lè)觀;

項(xiàng)目方面以小面積總價(jià)低及央企國(guó)企品牌為特征的樓盤(pán)成為熱度項(xiàng)目,民營(yíng)房企經(jīng)營(yíng)困難,對(duì)后市的影響主要在會(huì)加重客戶(hù)觀望情緒,客戶(hù)購(gòu)房更加謹(jǐn)慎,將會(huì)直接影響市場(chǎng)成交量。

19條政策的影響:

一、對(duì)購(gòu)房者的利好:

1、支持居民改善性住房需求。居民因家庭人口增加、收入條件改善等原因賣(mài)小買(mǎi)大、賣(mài)舊買(mǎi)新的,在家庭限購(gòu)套數(shù)內(nèi)可提供個(gè)人按揭、網(wǎng)簽備案和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)辦理等方面便利。

2、引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放,下調(diào)住房貸款利率。

3、對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

4、子女、近親屬在鄭工作、生活的,鼓勵(lì)老年人來(lái)鄭投親養(yǎng)老,允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房。

5、對(duì)博士研究生、碩士研究生、本科畢業(yè)生(技工院校預(yù)備技師、技師)、專(zhuān)科畢業(yè)生(技工院校高級(jí)工)在鄭創(chuàng)業(yè)就業(yè)的,符合條件的可購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房,購(gòu)買(mǎi)商品住房的按照政策給予購(gòu)房補(bǔ)貼。

6、推行貨幣化安置。實(shí)施安置房建設(shè)工作三年行動(dòng),結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì),堅(jiān)持以貨幣化安置為主。對(duì)未開(kāi)工建設(shè)的安置房,鼓勵(lì)拆遷群眾選擇貨幣化安置。

二、對(duì)開(kāi)發(fā)商的利好:

1、穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)節(jié)奏。合理確定新增住宅用地供應(yīng)量,確保商品住宅供需平衡。在去化周期小于18個(gè)月時(shí),適度增加住宅用地供應(yīng)量;在去化周期大于18個(gè)月時(shí),適度減少住宅用地供應(yīng)量。

2、土地競(jìng)拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價(jià)的20%,土地出讓金可在成交后1年內(nèi)實(shí)行分期繳納。

3、對(duì)低容積率、高綠地率、環(huán)保節(jié)能和立體生態(tài)建筑予以政策支持,對(duì)銷(xiāo)售限價(jià)給予一定比例的上浮,逐步增加高品質(zhì)住宅供應(yīng)量。

4、按照依法依規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則加大房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)貸款支持,有效緩解市場(chǎng)主體資金鏈運(yùn)行壓力。

其次:鄭州發(fā)布的系統(tǒng)性寬松樓市政策對(duì)全國(guó)的影響。

鄭州房地產(chǎn)新政19條文字很多,但最關(guān)鍵力度最大的一條是,降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放,下調(diào)住房貸款利率。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

這也是2022年來(lái)全國(guó)第16個(gè)降低首付的城市,也是第一個(gè)降低改善需求首付商業(yè)貸款門(mén)檻的城市。

鄭州二套房認(rèn)定政策變成了只要符合限購(gòu)沒(méi)有欠房貸就算首套房,這比認(rèn)房不認(rèn)貸更寬松。

鄭州作為一個(gè)二線城市,發(fā)布穩(wěn)定樓市19條意義非常大,相比之前全國(guó)累積超過(guò)50個(gè)城市發(fā)布穩(wěn)樓市政策,這是第一個(gè)系統(tǒng)性救樓市政策,政策力度更大,覆蓋面更廣,影響肯定也更明顯。

2月雖然是春節(jié)月,但依然全國(guó)有多城市發(fā)布了不同內(nèi)容的35次房地產(chǎn)調(diào)控政策,疊加1月份的66次,年內(nèi)累積房地產(chǎn)政策全國(guó)次數(shù)已經(jīng)高達(dá)101次,相比2021年同期的87次明顯上漲,刷新了開(kāi)年房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)記錄。

與2021年開(kāi)年1-2月房地產(chǎn)調(diào)控全面收緊相比,2022年樓市政策出現(xiàn)了明顯的全面寬松跡象。

整體看,2022年開(kāi)年房地產(chǎn)調(diào)控政策相比之前延續(xù)了四季度政策方向,隨著信貸政策的穩(wěn)定,各地房地產(chǎn)穩(wěn)樓市政策頻繁發(fā)布,最典型的政策內(nèi)容是公積金政策寬松,人才補(bǔ)貼,購(gòu)房補(bǔ)貼。2022年1月份2月份從中央部位到地方省市,都在出臺(tái)發(fā)力穩(wěn)定樓市的政策。從市場(chǎng)看,隨著政策底部的出現(xiàn),市場(chǎng)成交的底部也逐漸開(kāi)始接近。

鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷,統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),一月新建住宅環(huán)比下調(diào)0.2%,二手房業(yè)下調(diào)了0.2%。房?jī)r(jià)持續(xù)下調(diào),市場(chǎng)在疫情和洪水等影響下,非常低迷,出臺(tái)政策穩(wěn)定樓市是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的必須。

從趨勢(shì)看,預(yù)計(jì)3月開(kāi)始更多的一二線城市也有可能出臺(tái)穩(wěn)定樓市的全面性政策,政策寬松趨勢(shì)明顯。預(yù)計(jì)更多的針對(duì)剛需、改善需求的政策會(huì)在最近井噴出現(xiàn)。

第三:哪些城市可期待政策會(huì)跟上?

從市場(chǎng)看,鄭州屬于一個(gè)典型的二線城市,但也以為2021年的部分特殊事件而成為第一個(gè)出臺(tái)寬松改善信貸的政策。

雖然之前部分城市也有窗口指導(dǎo),只做不說(shuō)的寬松,但預(yù)計(jì)隨著鄭州政策的發(fā)布,后續(xù)會(huì)有更多的城市在3-4月份出臺(tái)寬松改善,松綁改善的政策。預(yù)計(jì)整體看,起碼有40個(gè)以上城市會(huì)針對(duì)改善需求出臺(tái)穩(wěn)定政策。

除了少數(shù)熱點(diǎn)一二線城市外,全國(guó)針對(duì)首套房的認(rèn)定政策都會(huì)寬松,認(rèn)房又認(rèn)貸政策會(huì)全面修改,在堅(jiān)持房住不炒的前提下,限購(gòu)范圍內(nèi)可購(gòu)房的家庭,都可以享受首套房信貸政策,將成為市場(chǎng)趨勢(shì)。

房住不炒+穩(wěn)剛需和改善是未來(lái)政策趨勢(shì),這個(gè)政策影響下,預(yù)計(jì)樓市將很快走出低迷,二季度開(kāi)始,市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯的小陽(yáng)春,最近想買(mǎi)房的可以抓緊看看了。

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