2022年1-2月，全國(guó)有大大小小15個(gè)城市提及房貸微調(diào)政策，但基本都是商業(yè)貸款的首套+公積金政策，力度有限。

2月23日在瑞信的一個(gè)投資者會(huì)上，偉哥分享了一些觀點(diǎn)，提及一點(diǎn)小陽(yáng)春肯定會(huì)出現(xiàn)，井噴的寬松樓市政策的力度只影響剛需用處不大，必須針對(duì)改善才有用，而且二套房信貸政策肯定會(huì)很快調(diào)整，鄭州等低迷樓市城市肯定會(huì)出臺(tái)政策。

果然，在3月1日，3月第一天，鄭州樓市出臺(tái)了一系列的穩(wěn)樓市政策。

鄭州是國(guó)家中心城市、中部重點(diǎn)城市和強(qiáng)省會(huì)城市，其一舉一動(dòng)對(duì)全國(guó)有不小影響力。鄭州發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》引發(fā)市場(chǎng)轟動(dòng)。

首先，這個(gè)政策的直接影響很大，但鄭州本身因?yàn)?021年各種原因，樓市企穩(wěn)需要時(shí)日。

鄭州2021年的市場(chǎng)概述：

2021年上半年，鄭州市場(chǎng)整體有回暖跡象，尤其4、5、6三個(gè)月份銷(xiāo)售面積回升較快；但隨著720暴雨的沖擊疊加后續(xù)疫情反復(fù)，對(duì)市場(chǎng)沖擊極大，成交量呈直線下滑，政策依然嚴(yán)格，限購(gòu)限貸；剛需特征更加明顯，隨著鄭州市三批集中供地的推行，小房企拿地情況不甚樂(lè)觀；

項(xiàng)目方面以小面積總價(jià)低及央企國(guó)企品牌為特征的樓盤(pán)成為熱度項(xiàng)目，民營(yíng)房企經(jīng)營(yíng)困難，對(duì)后市的影響主要在會(huì)加重客戶(hù)觀望情緒，客戶(hù)購(gòu)房更加謹(jǐn)慎，將會(huì)直接影響市場(chǎng)成交量。

19條政策的影響：

一、對(duì)購(gòu)房者的利好：

1、支持居民改善性住房需求。居民因家庭人口增加、收入條件改善等原因賣(mài)小買(mǎi)大、賣(mài)舊買(mǎi)新的，在家庭限購(gòu)套數(shù)內(nèi)可提供個(gè)人按揭、網(wǎng)簽備案和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)辦理等方面便利。

2、引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。

3、對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

4、子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來(lái)鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房。

5、對(duì)博士研究生、碩士研究生、本科畢業(yè)生（技工院校預(yù)備技師、技師）、專(zhuān)科畢業(yè)生（技工院校高級(jí)工）在鄭創(chuàng)業(yè)就業(yè)的，符合條件的可購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房，購(gòu)買(mǎi)商品住房的按照政策給予購(gòu)房補(bǔ)貼。

6、推行貨幣化安置。實(shí)施安置房建設(shè)工作三年行動(dòng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，堅(jiān)持以貨幣化安置為主。對(duì)未開(kāi)工建設(shè)的安置房，鼓勵(lì)拆遷群眾選擇貨幣化安置。

二、對(duì)開(kāi)發(fā)商的利好：

1、穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)節(jié)奏。合理確定新增住宅用地供應(yīng)量，確保商品住宅供需平衡。在去化周期小于18個(gè)月時(shí)，適度增加住宅用地供應(yīng)量；在去化周期大于18個(gè)月時(shí)，適度減少住宅用地供應(yīng)量。

2、土地競(jìng)拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價(jià)的20％，土地出讓金可在成交后1年內(nèi)實(shí)行分期繳納。

3、對(duì)低容積率、高綠地率、環(huán)保節(jié)能和立體生態(tài)建筑予以政策支持，對(duì)銷(xiāo)售限價(jià)給予一定比例的上浮，逐步增加高品質(zhì)住宅供應(yīng)量。

4、按照依法依規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則加大房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)貸款支持，有效緩解市場(chǎng)主體資金鏈運(yùn)行壓力。

其次：鄭州發(fā)布的系統(tǒng)性寬松樓市政策對(duì)全國(guó)的影響。

鄭州房地產(chǎn)新政19條文字很多，但最關(guān)鍵力度最大的一條是，降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

這也是2022年來(lái)全國(guó)第16個(gè)降低首付的城市，也是第一個(gè)降低改善需求首付商業(yè)貸款門(mén)檻的城市。

鄭州二套房認(rèn)定政策變成了只要符合限購(gòu)沒(méi)有欠房貸就算首套房，這比認(rèn)房不認(rèn)貸更寬松。

鄭州作為一個(gè)二線城市，發(fā)布穩(wěn)定樓市19條意義非常大，相比之前全國(guó)累積超過(guò)50個(gè)城市發(fā)布穩(wěn)樓市政策，這是第一個(gè)系統(tǒng)性救樓市政策，政策力度更大，覆蓋面更廣，影響肯定也更明顯。

2月雖然是春節(jié)月，但依然全國(guó)有多城市發(fā)布了不同內(nèi)容的35次房地產(chǎn)調(diào)控政策，疊加1月份的66次，年內(nèi)累積房地產(chǎn)政策全國(guó)次數(shù)已經(jīng)高達(dá)101次，相比2021年同期的87次明顯上漲，刷新了開(kāi)年房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)記錄。

與2021年開(kāi)年1-2月房地產(chǎn)調(diào)控全面收緊相比，2022年樓市政策出現(xiàn)了明顯的全面寬松跡象。

整體看，2022年開(kāi)年房地產(chǎn)調(diào)控政策相比之前延續(xù)了四季度政策方向，隨著信貸政策的穩(wěn)定，各地房地產(chǎn)穩(wěn)樓市政策頻繁發(fā)布，最典型的政策內(nèi)容是公積金政策寬松，人才補(bǔ)貼，購(gòu)房補(bǔ)貼。2022年1月份2月份從中央部位到地方省市，都在出臺(tái)發(fā)力穩(wěn)定樓市的政策。從市場(chǎng)看，隨著政策底部的出現(xiàn)，市場(chǎng)成交的底部也逐漸開(kāi)始接近。

鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，一月新建住宅環(huán)比下調(diào)0.2%，二手房業(yè)下調(diào)了0.2%。房?jī)r(jià)持續(xù)下調(diào)，市場(chǎng)在疫情和洪水等影響下，非常低迷，出臺(tái)政策穩(wěn)定樓市是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的必須。

從趨勢(shì)看，預(yù)計(jì)3月開(kāi)始更多的一二線城市也有可能出臺(tái)穩(wěn)定樓市的全面性政策，政策寬松趨勢(shì)明顯。預(yù)計(jì)更多的針對(duì)剛需、改善需求的政策會(huì)在最近井噴出現(xiàn)。

第三：哪些城市可期待政策會(huì)跟上？

從市場(chǎng)看，鄭州屬于一個(gè)典型的二線城市，但也以為2021年的部分特殊事件而成為第一個(gè)出臺(tái)寬松改善信貸的政策。

雖然之前部分城市也有窗口指導(dǎo)，只做不說(shuō)的寬松，但預(yù)計(jì)隨著鄭州政策的發(fā)布，后續(xù)會(huì)有更多的城市在3-4月份出臺(tái)寬松改善，松綁改善的政策。預(yù)計(jì)整體看，起碼有40個(gè)以上城市會(huì)針對(duì)改善需求出臺(tái)穩(wěn)定政策。

除了少數(shù)熱點(diǎn)一二線城市外，全國(guó)針對(duì)首套房的認(rèn)定政策都會(huì)寬松，認(rèn)房又認(rèn)貸政策會(huì)全面修改，在堅(jiān)持房住不炒的前提下，限購(gòu)范圍內(nèi)可購(gòu)房的家庭，都可以享受首套房信貸政策，將成為市場(chǎng)趨勢(shì)。

房住不炒+穩(wěn)剛需和改善是未來(lái)政策趨勢(shì)，這個(gè)政策影響下，預(yù)計(jì)樓市將很快走出低迷，二季度開(kāi)始，市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯的小陽(yáng)春，最近想買(mǎi)房的可以抓緊看看了。