來源:東莞淘房志
這兩天,深圳樓市又刷屏了!
整個2月份,深圳二手住宅成交只有872套,同比下降了76.53%,創(chuàng)了15年新低。
與深圳可謂難兄難弟的是,東莞。
整個2月份,東莞二手房總成交715套,住宅成交只有534套,比深圳成交量還要少,相比1月份791套的成交量,下跌了將近10%。
不到1000套的成交,是東莞近幾年非常低的量了,2020年二手成交高峰時,每月能沖到七八千套,如今才七八百的成交,可以想象有多差。
雖然這個數(shù)據(jù)是第三方機構(gòu)貝殼統(tǒng)計的,并不是最終官方發(fā)布,但貝殼的統(tǒng)計真實性相對可靠,數(shù)據(jù)相差不會太大,能反映基本事實,2月份成交肯定是挺差的。
而且我在貝殼、樂有家、中原等網(wǎng)站上粗略統(tǒng)計了下,這個月南城二手房真實的成交量可能不會超過30套.......
在市場行情趨冷,成交量低迷下,不少急賣的業(yè)主掛盤價也是大跳水了。
我在諸葛找房(其包含了貝殼、樂有家等平臺數(shù)據(jù))上發(fā)現(xiàn),8834 套有效二手房源中,其中24小時降價房源,就有197套之多。
不乏眾多熱門小區(qū)在大降價,例如南城的恒大御湖,一套93平3房,業(yè)主原來掛盤470萬高價,根本就無人問津,于是直接掛盤420萬,降價50萬。
只能說,市場信心依舊在低迷中.......
二手月成交才幾百套
中間店鋪倒閉了2000家,8000人離職
為什么東莞二手房成交這么慘。
關(guān)鍵在于嚴厲的調(diào)控。
2021年年初“莞六條”頒布,由于在限購、信貸等方面大幅度提高門檻,疊加春節(jié)因素影響,東莞二手房成交環(huán)比猛跌。
緊接著信貸收緊,房貸利率上漲,多行放款周期長至半年以上或直接停貸,讓東莞二手房成交量直接跌倒2000套以下。
從上圖也能明顯看出,莞六條后,東莞二手市場就冷了。如果當時止步于這項政策,后續(xù)不再補刀,市場還會好過點,沒那么苦。
但事與愿違,東莞履行承諾,繼續(xù)出臺了二手房指導(dǎo)價。
在原本就用力有些猛的情況下,再來了一記重錘,讓二手房市場真正跌倒了冰點。數(shù)據(jù)能清晰反映出,二手房指導(dǎo)價出臺后,10月成交量只有423套,環(huán)比大幅減少七成。
本來二手房就不行了,去年10月份前還有一千六七百套,之后就只有一半不到了。
現(xiàn)在看,如果二手指導(dǎo)價不松動,限購限貸不松動,很難看到東莞二手房實質(zhì)性回暖上漲了。
現(xiàn)在3月東莞又迎來了疫情了,而且是多點開花,大朗虎門常平等地,隔壁深圳也是每天二三十例,對生產(chǎn)生活還是有些影響,對二手房交易帶看也是會有影響。
我們看,整個深圳2月份都在疫情籠罩下,才破天荒的成交量這么低。
東莞3月份受疫情影響,恐怕成交量也很難上去,雖然也出臺了些刺激政策,但力度都不大,3月小陽春有點難度了。
市場行情不好,地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員也是挺慘的,尤其是中介行業(yè)。
去年至今,聽到太多的中介離職潮的消息和新聞,每次走在路邊,看著不少小區(qū)樓下的中介店鋪貼著轉(zhuǎn)讓的標志,心理也是五味雜陳。
我也查了下資料,據(jù)說東莞最高峰時期,有4000多家中介門店,而到了去年年底,中介門店數(shù)量直接少了一半,只有不到2000家。
從業(yè)人員也是從1.8萬人,縮減到只有1萬人了,很多中介從業(yè)人員,都轉(zhuǎn)行做代價和外賣小哥了。
哎,行業(yè)慘淡,為了生活沒辦法。
熱點區(qū)域松山湖、南城大降價了
業(yè)主血虧300萬
市場冷淡期,不僅中介小哥愁,就連不少業(yè)主和投資客都愁了。
在東莞指導(dǎo)價出臺之后,業(yè)主的底氣都沒剩多少了,曾經(jīng)揚言松山湖破10萬,南城金域華府破10萬的言語,似乎一夜之間煙消云散了。
近期,我們走訪了松山湖、南城這些熱門板塊,發(fā)現(xiàn)業(yè)主是真的“跪了”,降價的房源越來越多了。
例如松山湖,這個東莞曾經(jīng)的“驕子”,房價也被打壓下來了,萬科虹溪諾雅、萬科金域松湖,光大錦繡山河、保利紅珊瑚、星城翠瓏灣等指導(dǎo)價上榜的樓盤,價格都下跌了。
不少樓盤,比最高峰降價了100萬+。
我和中介交談了一下,他說手上有一套性價比非常高的樓盤,松山湖的星城翠瓏灣,業(yè)主掛盤一套100平3房單位,總價590萬,但業(yè)主可以談,心理價位560萬左右。
單價算下只要5.6萬,相比這個小區(qū)最高峰7.1萬的成交價,現(xiàn)在已經(jīng)大跌了1.5萬每平,一套房子150萬就沒了。
一套萬科金域松湖一期80平帶戶口學qu的房源,業(yè)主出價320萬急售,業(yè)主的心理價位在300萬左右,單價才3.75萬。
而在東莞中心城區(qū),我們走訪發(fā)現(xiàn),中信新天地、中信森林湖、東泰花園等被納入指導(dǎo)價名單的小區(qū)也都降價了。
東莞城區(qū)實拍
隨意逛了好幾個中介店鋪發(fā)現(xiàn),來訪的上門客都很少,不少中介朋友都在玩手機,看到我們來,瞬間打起了精神。
我們和中介交談得知,他說現(xiàn)在行情確實很冷,他們店里2月份沒一單成交,日子非常難熬,不少身邊的同事陸陸續(xù)續(xù)都離職了。
其還告訴我說,現(xiàn)在不少急賣的業(yè)主,降價幅度都比較高,比高峰期降價一兩萬每平也有不少。就拿最近成交的一套中信森林湖來說,165平房子僅780萬成交,單價才4.6萬。
這套相同戶型的房源,去年3月高峰期的時候,成交單價已經(jīng)到了6.8萬,現(xiàn)在降價了2萬每平了,之前買的業(yè)主已經(jīng)血虧300多萬了!
而3月份的行情,不會很樂觀,市場的觀望情緒還是比較濃厚。
降價賣房還會是必經(jīng)之路。
春節(jié)后,營銷中心無人問津
臨深盤2月才賣了幾套
現(xiàn)在這個節(jié)點,不僅二手,新房市場也是挺難熬的。
今年初東莞就取消了莞E認購上面認購人數(shù)的顯示。
為啥不顯示,網(wǎng)上已經(jīng)有很多的解釋了,總結(jié)一點就是行情太慘了,怕嚇到購房者了,打擊大家的買房信心。
圖中所示,新房去化率一路走低
在莞E認購取消顯示人數(shù)之前,有媒體統(tǒng)計了,大概有三十來個項目取得了預(yù)售證,有超過一半的新盤認購人數(shù)不足百人,有些更是只有個位數(shù)。
這個數(shù)據(jù)是有多差,大家可以想象下。
去年除了松山湖的中海、深業(yè)極少數(shù)的幾個新盤,還需要搶一下,其他的新盤,很多都是求著大家去買了。
又是首付分期、送車位、打折、工抵房這些讓利都出來了。
這個行情,從去年底一直延續(xù)到了現(xiàn)在。
前段時間,也就是春節(jié)后到大朗疫情錢,我專門去東莞不少地方的新盤售樓處逛了下,發(fā)現(xiàn)營銷中心的現(xiàn)場購房客非常少。
和項目的銷售簡單聊了下,他說最近的成交也很少,讓人感覺很冷,很這段時間的天氣一樣,好冷。
而新房市場,商品房庫存也是一路走高,庫存積壓最嚴重的當屬東南臨深片區(qū)。
我查了下資料,合富大數(shù)據(jù)顯示,截至2021年末,臨深片區(qū)潛在供應(yīng)居然高達177.5萬平,占據(jù)了全市三成份額,位居?xùn)|莞六大區(qū)之首,去化壓力也是最大的。
據(jù)說臨深某鎮(zhèn)一個盤,在今年2月份才賣出去幾套房子。
臨深片區(qū),尤其是鳳崗為代表的鎮(zhèn)街,之前長期都是深圳客為主,占比很多在五成以上,但東莞調(diào)控后,需要一年社保之后,阻擋了不少深圳人。
不過,現(xiàn)在行情實在太慘了,東南臨深的盤,很多都接受社保延期一年了。
沒辦法,三四萬高價,本地人的購買力實在有限了。
還是需要深圳人過來支撐下。
2022年開春,東莞樓市慘淡開局
后市預(yù)測:不會太冷了
2022年開春,東莞樓市慘淡開局。但是,接下來到年底還會繼續(xù)嗎?
我覺得不會了。
今年是個政策偏寬松的年份,開春之后,全國多個城市都放松了調(diào)控政策,例如降首付方式,山東菏澤、贛州、南通、重慶這些城市首付直接降低到20%。
還有這兩天刷屏的鄭州,作為國家中心城市,北方的核心城市,完完全全的放開限購限貸了,二套首付六成直接降到三成了。
除了全國范圍內(nèi),大灣區(qū)的佛山非限購區(qū)首付也降到了20%,還有惠州大亞灣直接把“首付貸和0首付”這種野生殺器也祭了出來了。
說了這么多,無非告訴大家,調(diào)控實質(zhì)性松綁了,也實質(zhì)性的蔓延擴散了。
而且這個得到了官方默許。
今年樓市一定會活躍起來,不能拖累經(jīng)濟增長。
估計在今年兩會之后,會有相關(guān)的政策文件出來,那些調(diào)控太嚴的城市,一定會糾偏,適度的寬松,讓樓市適度的活躍起來。
屆時,政策偏寬松會重回主基調(diào)。
東莞的調(diào)控政策,在整個大灣區(qū)來看,是跟著深圳走的,調(diào)控的嚴厲程度,現(xiàn)在看是僅次于廣深的。
調(diào)控的效果看,明顯是太嚴厲了,新房二手房市場都半死不活了,肯定不能再這樣繼續(xù)下去了。
接下來,東莞肯定會有動作的。
實際上,在開春之后,東莞已經(jīng)在小心翼翼的邁步放松。
先是莞E認購?fù)蝗恢g取消了認購人數(shù),掩蓋市場信心不足,隨后東莞的房貸利率下調(diào),放款速度也在加快,促進交易。
近期市場上消息,東莞公積金貸款額度提高25%,東莞實際用公積金買房的不多,大部分還是商貸,讓大家進場的信號更明顯。
當然還有更重磅的,就是適度放開限購限貸政策、降低首付比例、二手房指導(dǎo)價取消,提高指導(dǎo)價價格線等等,也是值得期待的。
在全國樓市政策放松的大環(huán)境下,東莞也不會獨善其身。
今年的樓市,絕不會像去年那么冷。
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