來源：東莞淘房志

這兩天，深圳樓市又刷屏了！

整個2月份，深圳二手住宅成交只有872套，同比下降了76.53%，創(chuàng)了15年新低。

與深圳可謂難兄難弟的是，東莞。

整個2月份，東莞二手房總成交715套，住宅成交只有534套，比深圳成交量還要少，相比1月份791套的成交量，下跌了將近10%。

不到1000套的成交，是東莞近幾年非常低的量了，2020年二手成交高峰時，每月能沖到七八千套，如今才七八百的成交，可以想象有多差。

雖然這個數(shù)據(jù)是第三方機構(gòu)貝殼統(tǒng)計的，并不是最終官方發(fā)布，但貝殼的統(tǒng)計真實性相對可靠，數(shù)據(jù)相差不會太大，能反映基本事實，2月份成交肯定是挺差的。

而且我在貝殼、樂有家、中原等網(wǎng)站上粗略統(tǒng)計了下，這個月南城二手房真實的成交量可能不會超過30套.......

在市場行情趨冷，成交量低迷下，不少急賣的業(yè)主掛盤價也是大跳水了。

我在諸葛找房（其包含了貝殼、樂有家等平臺數(shù)據(jù)）上發(fā)現(xiàn)，8834 套有效二手房源中，其中24小時降價房源，就有197套之多。

不乏眾多熱門小區(qū)在大降價，例如南城的恒大御湖，一套93平3房，業(yè)主原來掛盤470萬高價，根本就無人問津，于是直接掛盤420萬，降價50萬。

只能說，市場信心依舊在低迷中.......

二手月成交才幾百套

中間店鋪倒閉了2000家，8000人離職

為什么東莞二手房成交這么慘。

關(guān)鍵在于嚴厲的調(diào)控。

2021年年初“莞六條”頒布，由于在限購、信貸等方面大幅度提高門檻，疊加春節(jié)因素影響，東莞二手房成交環(huán)比猛跌。

緊接著信貸收緊，房貸利率上漲，多行放款周期長至半年以上或直接停貸，讓東莞二手房成交量直接跌倒2000套以下。

從上圖也能明顯看出，莞六條后，東莞二手市場就冷了。如果當時止步于這項政策，后續(xù)不再補刀，市場還會好過點，沒那么苦。

但事與愿違，東莞履行承諾，繼續(xù)出臺了二手房指導(dǎo)價。

在原本就用力有些猛的情況下，再來了一記重錘，讓二手房市場真正跌倒了冰點。數(shù)據(jù)能清晰反映出，二手房指導(dǎo)價出臺后，10月成交量只有423套，環(huán)比大幅減少七成。

本來二手房就不行了，去年10月份前還有一千六七百套，之后就只有一半不到了。

現(xiàn)在看，如果二手指導(dǎo)價不松動，限購限貸不松動，很難看到東莞二手房實質(zhì)性回暖上漲了。

現(xiàn)在3月東莞又迎來了疫情了，而且是多點開花，大朗虎門常平等地，隔壁深圳也是每天二三十例，對生產(chǎn)生活還是有些影響，對二手房交易帶看也是會有影響。

我們看，整個深圳2月份都在疫情籠罩下，才破天荒的成交量這么低。

東莞3月份受疫情影響，恐怕成交量也很難上去，雖然也出臺了些刺激政策，但力度都不大，3月小陽春有點難度了。

市場行情不好，地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員也是挺慘的，尤其是中介行業(yè)。

去年至今，聽到太多的中介離職潮的消息和新聞，每次走在路邊，看著不少小區(qū)樓下的中介店鋪貼著轉(zhuǎn)讓的標志，心理也是五味雜陳。

我也查了下資料，據(jù)說東莞最高峰時期，有4000多家中介門店，而到了去年年底，中介門店數(shù)量直接少了一半，只有不到2000家。

從業(yè)人員也是從1.8萬人，縮減到只有1萬人了，很多中介從業(yè)人員，都轉(zhuǎn)行做代價和外賣小哥了。

哎，行業(yè)慘淡，為了生活沒辦法。

熱點區(qū)域松山湖、南城大降價了

業(yè)主血虧300萬

市場冷淡期，不僅中介小哥愁，就連不少業(yè)主和投資客都愁了。

在東莞指導(dǎo)價出臺之后，業(yè)主的底氣都沒剩多少了，曾經(jīng)揚言松山湖破10萬，南城金域華府破10萬的言語，似乎一夜之間煙消云散了。

近期，我們走訪了松山湖、南城這些熱門板塊，發(fā)現(xiàn)業(yè)主是真的“跪了”，降價的房源越來越多了。

例如松山湖，這個東莞曾經(jīng)的“驕子”，房價也被打壓下來了，萬科虹溪諾雅、萬科金域松湖，光大錦繡山河、保利紅珊瑚、星城翠瓏灣等指導(dǎo)價上榜的樓盤，價格都下跌了。

不少樓盤，比最高峰降價了100萬＋。

我和中介交談了一下，他說手上有一套性價比非常高的樓盤，松山湖的星城翠瓏灣，業(yè)主掛盤一套100平3房單位，總價590萬，但業(yè)主可以談，心理價位560萬左右。

單價算下只要5.6萬，相比這個小區(qū)最高峰7.1萬的成交價，現(xiàn)在已經(jīng)大跌了1.5萬每平，一套房子150萬就沒了。

一套萬科金域松湖一期80平帶戶口學qu的房源，業(yè)主出價320萬急售，業(yè)主的心理價位在300萬左右，單價才3.75萬。

而在東莞中心城區(qū)，我們走訪發(fā)現(xiàn)，中信新天地、中信森林湖、東泰花園等被納入指導(dǎo)價名單的小區(qū)也都降價了。

東莞城區(qū)實拍

隨意逛了好幾個中介店鋪發(fā)現(xiàn)，來訪的上門客都很少，不少中介朋友都在玩手機，看到我們來，瞬間打起了精神。

我們和中介交談得知，他說現(xiàn)在行情確實很冷，他們店里2月份沒一單成交，日子非常難熬，不少身邊的同事陸陸續(xù)續(xù)都離職了。

其還告訴我說，現(xiàn)在不少急賣的業(yè)主，降價幅度都比較高，比高峰期降價一兩萬每平也有不少。就拿最近成交的一套中信森林湖來說，165平房子僅780萬成交，單價才4.6萬。

這套相同戶型的房源，去年3月高峰期的時候，成交單價已經(jīng)到了6.8萬，現(xiàn)在降價了2萬每平了，之前買的業(yè)主已經(jīng)血虧300多萬了！

而3月份的行情，不會很樂觀，市場的觀望情緒還是比較濃厚。

降價賣房還會是必經(jīng)之路。

春節(jié)后，營銷中心無人問津

臨深盤2月才賣了幾套

現(xiàn)在這個節(jié)點，不僅二手，新房市場也是挺難熬的。

今年初東莞就取消了莞E認購上面認購人數(shù)的顯示。

為啥不顯示，網(wǎng)上已經(jīng)有很多的解釋了，總結(jié)一點就是行情太慘了，怕嚇到購房者了，打擊大家的買房信心。

圖中所示，新房去化率一路走低

在莞E認購取消顯示人數(shù)之前，有媒體統(tǒng)計了，大概有三十來個項目取得了預(yù)售證，有超過一半的新盤認購人數(shù)不足百人，有些更是只有個位數(shù)。

這個數(shù)據(jù)是有多差，大家可以想象下。

去年除了松山湖的中海、深業(yè)極少數(shù)的幾個新盤，還需要搶一下，其他的新盤，很多都是求著大家去買了。

又是首付分期、送車位、打折、工抵房這些讓利都出來了。

這個行情，從去年底一直延續(xù)到了現(xiàn)在。

前段時間，也就是春節(jié)后到大朗疫情錢，我專門去東莞不少地方的新盤售樓處逛了下，發(fā)現(xiàn)營銷中心的現(xiàn)場購房客非常少。

和項目的銷售簡單聊了下，他說最近的成交也很少，讓人感覺很冷，很這段時間的天氣一樣，好冷。

而新房市場，商品房庫存也是一路走高，庫存積壓最嚴重的當屬東南臨深片區(qū)。

我查了下資料，合富大數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，臨深片區(qū)潛在供應(yīng)居然高達177.5萬平，占據(jù)了全市三成份額，位居?xùn)|莞六大區(qū)之首，去化壓力也是最大的。

據(jù)說臨深某鎮(zhèn)一個盤，在今年2月份才賣出去幾套房子。

臨深片區(qū)，尤其是鳳崗為代表的鎮(zhèn)街，之前長期都是深圳客為主，占比很多在五成以上，但東莞調(diào)控后，需要一年社保之后，阻擋了不少深圳人。

不過，現(xiàn)在行情實在太慘了，東南臨深的盤，很多都接受社保延期一年了。

沒辦法，三四萬高價，本地人的購買力實在有限了。

還是需要深圳人過來支撐下。

2022年開春，東莞樓市慘淡開局

后市預(yù)測：不會太冷了

2022年開春，東莞樓市慘淡開局。但是，接下來到年底還會繼續(xù)嗎？

我覺得不會了。

今年是個政策偏寬松的年份，開春之后，全國多個城市都放松了調(diào)控政策，例如降首付方式，山東菏澤、贛州、南通、重慶這些城市首付直接降低到20%。

還有這兩天刷屏的鄭州，作為國家中心城市，北方的核心城市，完完全全的放開限購限貸了，二套首付六成直接降到三成了。

除了全國范圍內(nèi)，大灣區(qū)的佛山非限購區(qū)首付也降到了20%，還有惠州大亞灣直接把“首付貸和0首付”這種野生殺器也祭了出來了。

說了這么多，無非告訴大家，調(diào)控實質(zhì)性松綁了，也實質(zhì)性的蔓延擴散了。

而且這個得到了官方默許。

今年樓市一定會活躍起來，不能拖累經(jīng)濟增長。

估計在今年兩會之后，會有相關(guān)的政策文件出來，那些調(diào)控太嚴的城市，一定會糾偏，適度的寬松，讓樓市適度的活躍起來。

屆時，政策偏寬松會重回主基調(diào)。

東莞的調(diào)控政策，在整個大灣區(qū)來看，是跟著深圳走的，調(diào)控的嚴厲程度，現(xiàn)在看是僅次于廣深的。

調(diào)控的效果看，明顯是太嚴厲了，新房二手房市場都半死不活了，肯定不能再這樣繼續(xù)下去了。

接下來，東莞肯定會有動作的。

實際上，在開春之后，東莞已經(jīng)在小心翼翼的邁步放松。

先是莞E認購?fù)蝗恢g取消了認購人數(shù)，掩蓋市場信心不足，隨后東莞的房貸利率下調(diào)，放款速度也在加快，促進交易。

近期市場上消息，東莞公積金貸款額度提高25%，東莞實際用公積金買房的不多，大部分還是商貸，讓大家進場的信號更明顯。

當然還有更重磅的，就是適度放開限購限貸政策、降低首付比例、二手房指導(dǎo)價取消，提高指導(dǎo)價價格線等等，也是值得期待的。

在全國樓市政策放松的大環(huán)境下，東莞也不會獨善其身。

今年的樓市，絕不會像去年那么冷。