最近市場(chǎng)都在關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然各種寬松政策很多，但很多城市，特別是三四線城市依然在下調(diào)。

這幾天鄭州的19條寬松政策，其中最吸引人關(guān)注的是全面松綁二套房貸款之前的認(rèn)房又認(rèn)貸，變成了只要不欠貸款，符合限購(gòu)就算首套房。

這其實(shí)應(yīng)該是政策的趨勢(shì)！從全國(guó)范圍看，“認(rèn)房又認(rèn)貸”該松動(dòng)了！

行業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)仍在深化，信貸環(huán)境改善尚未明顯傳導(dǎo)至市場(chǎng)端，購(gòu)房者預(yù)期好轉(zhuǎn)跡象不明顯。除了少數(shù)一二線熱點(diǎn)城市，大部分市場(chǎng)依然在探底過(guò)程中，而對(duì)于市場(chǎng)影響最大的因素肯定還是兩點(diǎn)！

1：房貸利率該降低了！特別是首套房貸利率。

房地產(chǎn)調(diào)控的目的是房住不炒，首套房購(gòu)房者肯定不是炒房客，但現(xiàn)在針對(duì)首套房購(gòu)房者的利率太高了。

而且不同城市之間的房貸利率差距巨大？到目前為止沒(méi)有一個(gè)看著靠譜的解釋。從房貸數(shù)據(jù)，從房地產(chǎn)交易的需求數(shù)據(jù)看，目前全國(guó)首套房貸款利率最低的是上海，很多城市都比上海要高很多，且差距很大

房地產(chǎn)調(diào)控的目的是樓市平穩(wěn)，但現(xiàn)在看，各地房地產(chǎn)調(diào)控的結(jié)果是房?jī)r(jià)有些城市的確下行了，但如果計(jì)算購(gòu)房者的信貸利率變化，事實(shí)上，購(gòu)房者特別是從來(lái)沒(méi)有買(mǎi)過(guò)房貸款過(guò)的購(gòu)房者支付成本不僅僅沒(méi)有少，甚至增加了。

不同城市之間，房貸的利率差距巨大：

全國(guó)房貸利率執(zhí)行嚴(yán)重不均衡，從不同城市看，上海不論是不是恢復(fù)之前，依然首套房貸款有一定折扣，而更多的城市不僅僅沒(méi)有95折，基本都在上浮10%，部分三四線城市甚至上浮到了20-30%。

從銀行成本角度看，上海能夠執(zhí)行基準(zhǔn)優(yōu)惠，而其他城市基準(zhǔn)上浮，與房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o關(guān)，同樣是首套房，當(dāng)下在上?？梢韵硎懿坏?的貸款優(yōu)惠，也就是100萬(wàn)貸款30年的月供5162元，而在北京就需要月供5609（按照30年計(jì)算，對(duì)比）。

每貸款100萬(wàn)，上海的購(gòu)房者30年周期內(nèi)，比北京少還利息16萬(wàn)。而如果對(duì)比三四線城市最高的上浮30%。

上海購(gòu)房者比其他城市，最多，每100萬(wàn)30年，月供少（上浮30%對(duì)比95折）1072元，累計(jì)利息差距高達(dá)38.6萬(wàn)。

2：認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該變了

在2021年年底，銀保監(jiān)會(huì)：現(xiàn)階段要重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求 合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。但市場(chǎng)整體政策依然只在剛需有相對(duì)變化，最近多地出臺(tái)了針對(duì)剛需的微調(diào)政策。后續(xù)有望出現(xiàn)更多針對(duì)真實(shí)改善的穩(wěn)定政策！

在2021年年底住建部提及過(guò)保障住房的剛需，同時(shí)滿足合理的改善性需求，預(yù)計(jì)在2022年也會(huì)看到更多的定向政策！

2021年下半年中央及各部委多次在重要會(huì)議中提及“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”

2022年1月20日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議亦重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)要充分釋放居民住房需求。過(guò)去多年在市場(chǎng)調(diào)整期間，相關(guān)內(nèi)容均被多次提及，2009年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)任務(wù)中提到“促居民合理住房消費(fèi)。進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，進(jìn)一步搞活住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)”；

2012年提到“支持居民的合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求”；2013年提到“支持合理自住和改善性需求”；

2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到“擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存”。今年各地政府工作報(bào)告中，亦對(duì)這一部分著重強(qiáng)調(diào)，其中四川、陜西、江蘇、青海、黑龍江等地均提出“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”的相關(guān)內(nèi)容。

2021年年底以來(lái)，已有不少城市調(diào)整公積金政策，主要涉及下調(diào)公積金貸款最低首付比例、提高公積金貸款最高額度、放寬申請(qǐng)認(rèn)定條件等方面。另外，今年1月，5年期以上LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，各地首套、二套房房貸利率均有下調(diào)，進(jìn)一步引導(dǎo)合理住房需求釋放。

什么是“認(rèn)房又認(rèn)貸”？“認(rèn)房又認(rèn)貸”主要針對(duì)的是在買(mǎi)房時(shí)二套房的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。

可能大家都知道，我們?cè)谫I(mǎi)房時(shí)首套房和二套房在很多方面都是不一樣的，包括首付比例、貸款利率等都有一定的區(qū)別。

所謂的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，就是說(shuō)，如果名下有房，再買(mǎi)房就算二套；特別是如果名下曾經(jīng)有過(guò)貸款，無(wú)論現(xiàn)在貸款是否還清，再進(jìn)行買(mǎi)房都會(huì)認(rèn)定為二套。這就是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于很多真實(shí)改善購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，賣(mài)一套房再買(mǎi)就算二套房，這非常不合理。

寫(xiě)在最后：

1：“房住不炒”總基調(diào)不變，北京、上海、重慶、廣東等15個(gè)省市2022年政府工作報(bào)告中繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，北京特別提出要保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。另外，海南和四川均強(qiáng)調(diào)了加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)的調(diào)控內(nèi)容；福建、青海等強(qiáng)調(diào)因城施策實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。

2：但在限購(gòu)的前提下，針對(duì)真實(shí)剛需購(gòu)房者降低利率，針對(duì)真實(shí)改善購(gòu)房者特別是賣(mài)一買(mǎi)一的改善，應(yīng)該抓緊傾斜寬松政策。