謝逸楓/文
由于目前全國還有5.1億平方米的庫存,房貸、信貸、刺激住房消費政策的逐漸釋放,樓市將緩慢U型回升,而不是V型迅猛反彈。值得注意的是除非即使救市政策落實不到位,銀行傳導不通暢,房地產(chǎn)未來再往下行的可能性不大。隨著政策的松綁范圍、力度擴大,預計2022年樓市小陽春會來臨。
目前全國多地的實質(zhì)性放松房地產(chǎn)調(diào)控,主要為典型的二三四線城市,有典型的一二線城市廣州、重慶、福州、南寧、合肥,還有典型的三四線城市。如筆者的判斷一樣,前期的樓市政策不可能一下就全面放松,會按照市場的變化,逐漸地放開。預計限購、限售、限貸等需求端政策將在3月份越來越多的城市加快放松。
2022年中國樓市會U型緩慢回升而非V型反彈。房價由需求決定,在很多城市,供需仍然不平衡。救市政策出臺后,樓市低谷已經(jīng)過去,如果調(diào)控放松、房企融資全面松口、房貸優(yōu)惠、稅費優(yōu)惠政策落實到位,那么二季度或三季度逆轉(zhuǎn)樓市2021年走低的趨勢。
第一是2月100城新建住宅平均房價。
中指數(shù)據(jù)顯示,2022年2月,百城新建住宅平均價格為16184元/平方米,新房價格結(jié)束三連跌態(tài)勢,環(huán)比上漲0.03%,同比上漲1.89%,漲幅較上月收窄0.17%。百城二手住宅平均價格為16009元/平方米,二手房價格結(jié)束四連跌態(tài)勢,環(huán)比上漲0.14%;同比上漲2.72%,漲幅較上月收窄0.14%。
核心一二線城市房價上漲帶動,止跌轉(zhuǎn)漲。新建住宅的廣州、上海、合肥等核心城市房價上漲帶動下,2月百城新房價格環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲,但多數(shù)城市新房價格仍呈下跌態(tài)勢,2月房價下跌城市為52個,較上月增加6個。2月二手住宅54個城市環(huán)比上漲,較上月增加20個,上漲城市數(shù)量自2021年9月以來首次超過半數(shù)。
國家城市群房價率先上漲。2022年2月長三角城市群新建住宅價格環(huán)比上漲0.09%,房價結(jié)束四連跌態(tài)勢,區(qū)域內(nèi)多數(shù)城市新房價格環(huán)比上漲,其中上海、揚州、張家港、泰州及昆山新房價格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲。蘇州、合肥、常州等城市新房價格環(huán)比持續(xù)上漲。
珠三角城市群受廣州、東莞房價上漲帶動,新建住宅價格環(huán)比上漲0.12%,漲幅居各主要城市群首位。山東半島城市群新建住宅價格環(huán)比止跌,京津冀城市群新建住宅價格環(huán)比下跌0.02%。2022年2月,長三角城市群二手住宅價格環(huán)比上漲0.30%,領漲各主要城市群。
目前長三角二手房價已連續(xù)3個月上漲,市場持續(xù)恢復。珠三角及山東半島城市群二手住宅價格環(huán)比均止跌轉(zhuǎn)漲,漲幅分別為0.20%和0.02%。京津冀城市群二手住宅價格環(huán)比下跌0.05%,跌幅有所收窄。年初國家及地方層面頻繁釋放穩(wěn)樓市信號。2月樓市調(diào)控政策方向延續(xù)前期態(tài)勢,房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。
第二是2月288城市的商品住宅銷售均價。
中房數(shù)據(jù)顯示,2022年2月288城市的商品住宅銷售均價破萬元一平方米的城市74個、2022年1月74個、2021年8月79個、9月76個、10月74個,11月70個、12月71個。2022年2月環(huán)比上漲142個,下跌141,持判5城。同比上漲117個,下跌171個。2022年1月環(huán)比上漲128個,下跌160。同比上漲120個,下跌168。
2021年12月環(huán)比上漲131個,下跌157。同比上漲134個,下跌154。11月環(huán)比上漲143個,下跌145。同比上漲148個,下跌140。10月環(huán)比上漲112個,下跌176。同比上漲166個,下跌122。9月環(huán)比上漲125城,下跌163城。同比上漲179城,下跌109城。說明房價普跌結(jié)束,超過半數(shù)的城市房價上漲。
2022年2月14個大灣區(qū)、經(jīng)濟帶、城市群里面,其中環(huán)杭州灣大灣區(qū)環(huán)比漲幅度最大,15.84%。其次為長三角超級灣區(qū)漲幅13.03%及粵港澳大灣區(qū)漲幅11.03%,這三個城市群的房價最為堅挺,主要是人口與資金流入最多,全國資源最豐富,需求旺盛,房價見底最快。
第三是未來2022年房價趨勢。
當前樓市將進入底部徘徊周期,政策暖風加大。一月樓市成交腰斬,春節(jié)期間零成交,預示著進入實質(zhì)性下跌探底期。第二、三季度市場會開始走強,要讓房價迅速上升,至少還需要9個月到12個月的時間。預計2022年第4季度,房價就有可能從底部回升到正增長,2023年下行周期結(jié)束。
中國樓市短期是政策市,長期是周期性,每一次漲幅都會大于跌幅。股市上很難抄底,房市上一樣。第二次再漲上來的時候,一定比跌下去的時候房價要高,這永遠是歷史規(guī)律。長期看,房價還得漲,因為現(xiàn)在3%房屋供應量滿足20%有錢買房的人,還遠遠不夠。
房地產(chǎn)四條規(guī)律揭示,未來的中國房價還會漲。房價的規(guī)律,漲的時間比跌的時間翻倍,漲的幅度比跌的幅度翻倍。調(diào)控的規(guī)律,漲時壓,壞時救。土地供應的規(guī)律,人地分離。經(jīng)濟增長的模式是投資驅(qū)動。說明房價基本面,沒有完全改變之前,上漲是大趨勢。
中長期看,未來房價上漲的大趨勢,不可避免。不管是按照城鎮(zhèn)化率、需求增長、人口增長、土地供應、地價等因素,目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策依然是治標不治本,解決不了供應端,需求端堵塞解決不了供需平衡。這就是政策周期之下的樓市周期。
房地產(chǎn)已經(jīng)進入穩(wěn)定、適度增長的階段。土地供給的矛盾,對土地財政的依賴又讓土地的價格處于一個較高的增長過程。人口不斷往大中城市集中、城鎮(zhèn)化、戶籍制度的改革、人才的政策、城市更新,短期的剛性需求在10年-20年內(nèi)處于高峰、高位之間上下波動。
第四是未來2022年樓市政策趨勢。
自2021年12月開始,到2022年2月份,各地房貸(公積金或商業(yè)按揭)首付(首套或二套)比例(零、首套20%、30%、二套40%)下降的城市達到1省18市,分別為郴州、惠州;泰安、安徽、自貢、北海、南寧、福州、合肥、晉中;駐馬店、鞏義、菏澤、佛山、重慶、贛州、南通、溫州、鄭州。
自2021年12月開始,到2022年2月份,各地房貸、按揭額度提高、首付下降的省市超過2省30月,分別為深圳、廣州、鄭州、南京、杭州、郴州、惠州、泰安、自貢、北海、南寧、福州、合肥、晉中、駐馬店、鞏義、菏澤、佛山、重慶、贛州、南通、溫州、鄭州、衢州、東莞、安徽、廣西區(qū)、新鄉(xiāng)、中山、宜昌等。
2021年12月至今,全國超過60城市,發(fā)布了各種穩(wěn)定樓市的寬松政策。從取消限價、放松限購限貸限售、房貸利率下降、降首付比例與調(diào)整認房認貸標準、降低交易稅費、放寬落戶限制、人才與農(nóng)民工購房補貼、提高公積金貸款額度政策。
還有包括二手房指導價放松,取消認房又認貸,允許家庭購買第三套。商品房預售條件、預售款監(jiān)管比例下降、重啟棚改貨幣化安置、優(yōu)化三條紅線,房地產(chǎn)貸款集中管理制、22城宅地出讓限制政策等方面對調(diào)控放松,釋放出新一輪住房刺激信號。
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