春節(jié)已過，春天的氣息越來越濃了。然而，深圳樓市似乎依然寒風(fēng)凜凜，二月的數(shù)據(jù)出來了，深圳二手住宅成交僅823套住宅，環(huán)比下跌47.1%，為2008年以來最低成交量，創(chuàng)下15年來的新低；一手住宅成交1959套，環(huán)比減少45.2%，同比減少43%。

顯然，市場(chǎng)對(duì)去年以來一直低迷的深圳樓市仍然充滿疑慮，大量剛需仍然在徘徊觀望，在政策出現(xiàn)明顯松動(dòng)之前，精明的購房者們?nèi)匀粨?dān)心房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下滑，不愿冒險(xiǎn)闖入這個(gè)仍然充滿陰冷氛圍的樓市，不想當(dāng)接盤俠。

當(dāng)然，畢竟低迷已經(jīng)持續(xù)了太久，剛需中間也有相當(dāng)一部分人在不斷探問情況。近日不斷接到網(wǎng)友的提問：現(xiàn)在能買房嗎？

這個(gè)問題本來是很難給出一個(gè)統(tǒng)一的答案的，因?yàn)?，買房者的情況千差萬別，有的人就應(yīng)該抓緊買，有的人可以從容一點(diǎn)，不要急，看準(zhǔn)了再下手，而有的人則需要繼續(xù)觀察，不能急著出手。

我一向以來的觀點(diǎn)就是，剛需不要問我該買還是不該買。

假如你是剛需，買房是為了你的居住和生活的真實(shí)、剛性需要，哪怕在樓市低迷的時(shí)候，只要是你必須買的情況，我建議你認(rèn)真仔細(xì)選擇合適自己需要的房子去買就好了，不必過于糾結(jié)房?jī)r(jià)的小漲小跌；

若你是為投資考量，我會(huì)告訴你在樓市的低迷通道里還是多觀察、多研判，謹(jǐn)慎出手；

而對(duì)投機(jī)客來說，當(dāng)然要力勸你不要去蹚那個(gè)渾水，因?yàn)樽詮摹胺孔〔怀础钡膰叱雠_(tái)后，炒房客已經(jīng)成過街老鼠，你想去炒房，一個(gè)是沒有什么機(jī)會(huì)進(jìn)入，另一個(gè)是，即便你投機(jī)進(jìn)入，也可能面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)轭愃魄皫啄甑哪欠N炒房市道已經(jīng)完全改變了。

但是，現(xiàn)在的深圳樓市，低迷到這個(gè)份上，大概也算趴在地板上了。只要有一點(diǎn)動(dòng)力，這個(gè)低迷的樓市就有可能活起來。到了今天，2022年3月初，有點(diǎn)“于無聲處”的味道了，盡管不會(huì)出現(xiàn)“聽驚雷”的地步，但是，如論如何，樓市的響聲會(huì)出來的，買入的機(jī)會(huì)顯然在增大。因此，我要特別對(duì)深圳剛需買房者說，房子可以“擇機(jī)”去買了。

為什么是“擇機(jī)”？因?yàn)椤皺C(jī)會(huì)”很可能真的要來了，大家可以“選擇性”進(jìn)入樓市了。

從全國看，國家政策面對(duì)房地產(chǎn)和樓市的正面支持已經(jīng)非常明顯，降準(zhǔn)降息將在上半年繼續(xù)推進(jìn)，各地樓市出現(xiàn)的降低首付等回暖促銷措施不斷推出。

國家住建部最新提出的房地產(chǎn)發(fā)展信號(hào)是：精調(diào)控、穩(wěn)預(yù)期、保交付、護(hù)大盤。什么意思？放手搞活樓市，保障房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展。

目前深圳房地產(chǎn)和樓市的順應(yīng)性新政尚未出來，但作為全國調(diào)控政策最嚴(yán)厲的城市，深圳已經(jīng)被全國日益寬松的政策面和各地樓市加速回暖的態(tài)勢(shì)所“包圍”，如此這般，深圳樓市的“陰冷”氛圍還會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)下去嗎？答案顯然是否定的。深圳的房地產(chǎn)和樓市無法持續(xù)“逆水行舟”，一定會(huì)在全國回暖的房地產(chǎn)格局中適度“順勢(shì)而為”。

從需求看，深圳在全國的潛在需求量可以說是最大的。因?yàn)闆]有自有紅本房產(chǎn)的常住人口大約占比達(dá)到70%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北上廣，高于強(qiáng)二線所有城市。這龐大的潛在需求只是在等待合適的機(jī)會(huì)才會(huì)浮現(xiàn)出來。

我們知道，深圳市從2020年開始，已經(jīng)在大幅增加宅地供應(yīng)，預(yù)計(jì)十四五期間，每年開發(fā)、竣工和開盤的住宅新盤（包括商品住房和保障性住房）的數(shù)量會(huì)大幅增加，深圳房地產(chǎn)和樓市將呈現(xiàn)出新房供應(yīng)占比明顯上升的“補(bǔ)課時(shí)間窗”，新房市場(chǎng)將趨向供需雙向性活躍。

政府已經(jīng)表示，市場(chǎng)非常關(guān)注的二手房參考價(jià)政策將會(huì)按照去年政策投放時(shí)約定的年度調(diào)整目標(biāo)，在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)候予以公布。

深圳房地產(chǎn)和樓市的回暖，應(yīng)該已經(jīng)在路上了。

春江水暖鴨先知。近來，房地產(chǎn)界和樓市上，已經(jīng)有很多房企和剛需購房者在以自己的方式先行啟動(dòng)了。比如，近日有央企新盤高調(diào)推出“一成首付”的銷售方式，以“90天內(nèi)補(bǔ)齊剩余首付款”為注腳直白推出，而政府竟然并沒有出面干涉。這種情形，放在去年，是無法想象的，但現(xiàn)在已經(jīng)真實(shí)發(fā)生了。

樓市中更多出現(xiàn)的是降價(jià)銷售的現(xiàn)象，而且降價(jià)樓盤不少，降價(jià)幅度也普遍比較大，其中，羅湖區(qū)去年新盤上市量較大，一些新盤在優(yōu)惠降價(jià)上也是十分大方，例如背靠梧桐山與仙湖、擁有好學(xué)校資源和地鐵口的東海富匯豪庭以精裝修登場(chǎng)，卻以貼近政府定價(jià)85折這樣的大底價(jià)推向市場(chǎng)，最高的盤直降151萬，如此大幅讓利促銷，為購房者提供了難得的選擇機(jī)會(huì)。

深圳的房貸利率一直以來就是相對(duì)偏低的，在今年上半年全國進(jìn)一步的降準(zhǔn)降息通道內(nèi)，不排除繼續(xù)下探的可能性，為購房者創(chuàng)造更加經(jīng)濟(jì)和便利的貸款機(jī)會(huì)。

這里需要提醒的是，對(duì)于樓市上已經(jīng)自發(fā)出現(xiàn)的市場(chǎng)化放松態(tài)勢(shì)，政府不去干預(yù)就是一種值得關(guān)注的信號(hào)，從道理上講，接下來出現(xiàn)政策面的適度放松就會(huì)顯得比較自然。

當(dāng)然，因?yàn)樯钲诜康禺a(chǎn)和樓市的本底里面存在一種“沖動(dòng)”的勢(shì)能，或者說叫“給點(diǎn)陽光就燦爛”，因此政策面的松動(dòng)應(yīng)該不會(huì)很大，政府已經(jīng)明確表示，今年會(huì)繼續(xù)整治市場(chǎng)秩序。事實(shí)上，堅(jiān)持“房住不炒”調(diào)控背景下的偏溫和的松動(dòng)應(yīng)該更有利于深圳樓市的穩(wěn)健回暖和合理運(yùn)行。

所以，大家完全不必?fù)?dān)心深圳房地產(chǎn)和樓市政策再度放松背景下房?jī)r(jià)又會(huì)盲目上沖，可以說，這樣的“無厘頭”市道和行情在深圳已經(jīng)被政策“摁死”掉了，沒有出路了。

這個(gè)春天深圳很不容易，隔壁香港近期一天內(nèi)的新冠疫情的確診病例就能暴增到5萬多例，而深圳受其影響，確診病例也在增加，很多小區(qū)被封控或管控，全市800多個(gè)核酸檢測(cè)點(diǎn)非常繁忙。這種情況下，深圳經(jīng)濟(jì)面臨的壓力顯然會(huì)加大。

由此判斷，房地產(chǎn)和樓市趨向活躍的機(jī)率更大了，有效甚至大幅增加成交量已經(jīng)是政策面、市場(chǎng)需求面和整體經(jīng)濟(jì)面穩(wěn)健而活躍運(yùn)行的客觀而迫切的需要了。

對(duì)于剛需來講，在將要回暖的樓市里，踩準(zhǔn)政策和市場(chǎng)的脈點(diǎn)，及時(shí)淘到一套心水房，何嘗不是一種福分。