前段時(shí)間，有網(wǎng)友曝光了位于寶中的新盤(pán)都市名薈二期的戶(hù)型圖，時(shí)隔兩年多這個(gè)樓盤(pán)終于有了一點(diǎn)動(dòng)靜。

也就是說(shuō)，作為寶中捂盤(pán)“四巨頭”之一的都市名薈二期今年有望入市了？！

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都市名薈二期，

是真來(lái)了還是“狼來(lái)了”

從2020年下半年至今，寶中一直沒(méi)有新盤(pán)入市，開(kāi)發(fā)商都極其傲嬌，動(dòng)不動(dòng)就捂盤(pán)。

片區(qū)四大“捂盤(pán)天王”——泰華梧桐聚落、泰華梧桐林居、都市名薈二期、盛意家園，隔段時(shí)間就會(huì)風(fēng)傳即將入市，結(jié)果最后都是被證實(shí)只是“狼來(lái)了”。前段時(shí)間就連去年新拍的限價(jià)8.55萬(wàn)地塊都被傳言要自持。

而這一次都市名薈二期戶(hù)型圖的曝光，可能也預(yù)示著該盤(pán)離開(kāi)盤(pán)不遠(yuǎn)了。

戶(hù)型圖 左右滑動(dòng)查看更多

都市茗薈花園位于寶安中心和新安站之間（距離兩站都在500米左右），項(xiàng)目分為兩期開(kāi)發(fā)。一期2020年4月曾被投訴“捂盤(pán)不售”，隨后6月份開(kāi)盤(pán)推出69套199-240平大戶(hù)型房源，均價(jià)10.9萬(wàn)/平，全部售罄。（一期還剩余233套未售，據(jù)傳開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備用來(lái)做酒店，不打算入市了。）

二期緊挨著泰華梧桐聚落，一共有5棟，合計(jì)732戶(hù)，其中套內(nèi)面積小于90平的有549戶(hù)，占比75%。

都市名薈家園實(shí)景圖

項(xiàng)目正在施工，根據(jù)工程概況，原定施工時(shí)間為2017年3月10日-2021年5月10日。但在另一側(cè)，貼了一則溫馨提示，施工時(shí)間已改為2017年3月10日-2023年1月15日。

現(xiàn)在項(xiàng)目已經(jīng)建到30多層了，有消息稱(chēng)二期今年下半年會(huì)入市，吹風(fēng)價(jià)和一期的10.9萬(wàn)/平差不多，但是一期都是大戶(hù)型，二期價(jià)格可能會(huì)更高一些。

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寶中兩大高齡“鴿王”，

泰華梧桐聚落開(kāi)發(fā)商要自持了？

寶中年齡最“長(zhǎng)”的兩大“鴿王”非泰華兩個(gè)難兄難弟莫屬——泰華梧桐聚落和泰華梧桐林居。這兩個(gè)項(xiàng)目拿地至今都二十多年過(guò)去了，卻還是遲遲不肯入市。

泰華梧桐聚落

據(jù)傳開(kāi)發(fā)商將自持

泰華梧桐聚落可以說(shuō)是寶中最高齡的鴿王了。

項(xiàng)目位于片區(qū)兩大標(biāo)桿樓盤(pán)——壹方玖譽(yù)和熙龍灣之間，是片區(qū)比較中心的位置，目前已是現(xiàn)房。

自1998年取得了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，已經(jīng)過(guò)去24年了，項(xiàng)目早已現(xiàn)房落成，但是入市依然沒(méi)個(gè)準(zhǔn)信。

泰華梧桐聚落規(guī)劃3棟多層商業(yè)，5棟高層住宅，總住宅戶(hù)數(shù)362戶(hù)，其中小于套內(nèi)面積90平的占了332戶(hù)，為總量的91.7%。

除了旁邊的天健時(shí)尚空間，周邊二手樓盤(pán)差不多都是大戶(hù)為主，泰華梧桐聚落的小戶(hù)型產(chǎn)品一旦入市想必會(huì)很搶手。

從現(xiàn)場(chǎng)的公示牌顯示，項(xiàng)目建設(shè)周期是2018年2月1日至2020年1月31日。而在另一側(cè)，有一則簡(jiǎn)短的溫馨提示，項(xiàng)目施工時(shí)間為2019年4月30日至2021年8月30日，具體工程事項(xiàng)未做說(shuō)明，但施工單位為同一家。

樓盤(pán)附近有中介透露，項(xiàng)目已基本確定暫時(shí)不賣(mài)，開(kāi)發(fā)商打算自持。距離項(xiàng)目一街之隔的壹方玖譽(yù)，目前二手房報(bào)價(jià)在20萬(wàn)/平左右。

據(jù)悉，目前泰華梧桐聚落的辦公產(chǎn)品已經(jīng)開(kāi)始出租，面積約229-6000平，并且更名為“梧桐村”，在項(xiàng)目外墻上可以看到招租條幅。

之前就有人吐槽泰華梧桐聚落的外立面顯得很潦草廉價(jià)，像是富士康的宿舍或者招待所，對(duì)不起寶中這樣的好位置。沒(méi)想到這下倒好，直接改名叫“梧桐村”了。

網(wǎng)上有人爆料說(shuō)住宅部分已經(jīng)租完了，但是項(xiàng)目目前還沒(méi)到交付的時(shí)候，這到底是怎么操作的，也讓人倍感詫異。

泰華梧桐林居

拿地到現(xiàn)在17年過(guò)去了

泰華在寶中的另外一個(gè)項(xiàng)目——泰華梧桐林居，曾用名泰華海逸世家，也是鼎鼎大名的捂盤(pán)王，開(kāi)發(fā)商于2003年拿地，2020年才正式動(dòng)工，批地至今已經(jīng)快20年了。

從拿地到現(xiàn)在，寶中房?jī)r(jià)從4000到現(xiàn)在的10萬(wàn)+，此盤(pán)到現(xiàn)在還沒(méi)入市，在各大房產(chǎn)網(wǎng)站上掛了10多年的“開(kāi)盤(pán)時(shí)間待定“。

據(jù)公示牌顯示，項(xiàng)目建設(shè)周期是2020年3月1日至2024年12月30日。目前項(xiàng)目已經(jīng)出地面2-3層，工人在施工中，今年能入市的概率不大。

據(jù)了解，泰華梧桐林居將是寶中最后一個(gè)大型社區(qū)，建設(shè)面積43萬(wàn)平，包含住宅、公寓、商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店等；其中住宅建面38.8萬(wàn)平，共由23棟高層連體住宅組成，規(guī)劃總戶(hù)數(shù)4482套，體量之大在深圳實(shí)屬罕見(jiàn)！

網(wǎng)傳效果圖

套內(nèi)面積小于90平的約3538套，占總數(shù)比例78.94%。網(wǎng)傳戶(hù)型有：107㎡兩房一衛(wèi)、172㎡四房?jī)尚l(wèi)，整體偏改善，不過(guò)使用率偏低。

泰華梧桐林居與鴻榮源西岸觀邸為鄰，對(duì)面是之前被爆搶的海納公館，西岸觀邸二手房指導(dǎo)價(jià)10.08萬(wàn)/平，業(yè)主報(bào)價(jià)16-18萬(wàn)/平。

而梧桐林居吹風(fēng)價(jià)10萬(wàn)+/平，總價(jià)在1100萬(wàn)-2000萬(wàn)以上，與寶中其他盤(pán)差不多，存在較大限價(jià)紅利。

剛需定位+寶中地段+限價(jià)，注定這個(gè)盤(pán)將會(huì)備受關(guān)注。只不過(guò)到底什么時(shí)候能入市，還未有定論。

盛意家園

拍賣(mài)無(wú)望，入市遙遙無(wú)期

盛意家園，寶中另一個(gè)十分神奇的捂盤(pán)大師。項(xiàng)目距離寶安中學(xué)地鐵站約500米，背靠著富通好旺角，對(duì)面就是翻身片區(qū)。相比前面三個(gè)盤(pán)位置沒(méi)那么中心，整體社區(qū)面貌遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上寶中。

盛意家園2010年拿地，2020年現(xiàn)房落成，但是現(xiàn)在12年過(guò)去了，還沒(méi)有開(kāi)盤(pán)跡象。

去年8月初，盛意家園因?yàn)檎麠澊虬?.8億起拍的事情鬧得滿(mǎn)城風(fēng)雨，最后被迫中止，后面開(kāi)發(fā)商解釋說(shuō)“拍賣(mài)為不實(shí)消息，將依法公開(kāi)銷(xiāo)售?！?/p>

項(xiàng)目占地面積僅3100平，規(guī)劃1棟2個(gè)單元高層住宅，28層，戶(hù)型面積段47-154平，共220戶(hù)。雖然體量小，但它的戶(hù)型很適合剛需，是寶中幾個(gè)樓盤(pán)中戶(hù)型最小的上車(chē)盤(pán)。

據(jù)傳之所以遲遲不開(kāi)盤(pán)，是因?yàn)槭⒁饧覉@限價(jià)8.5萬(wàn)/平，而周邊二手房普遍10萬(wàn)+，開(kāi)發(fā)商心有不甘。

整體來(lái)說(shuō)，寶中這四個(gè)盤(pán)位置都很不錯(cuò)，只不過(guò)拖延太久，產(chǎn)權(quán)年限大幅縮短，打新人也要理性看待。

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延遲開(kāi)盤(pán)有風(fēng)險(xiǎn)，

捂盤(pán)需謹(jǐn)慎

開(kāi)發(fā)商通過(guò)“自持”、“封盤(pán)轉(zhuǎn)租”等延遲開(kāi)盤(pán)的做法，在深圳新房市場(chǎng)并不新奇。不排除有開(kāi)發(fā)商博弈限價(jià)，追求利潤(rùn)最大化，用時(shí)間換利潤(rùn)的可能，但也有部分樓盤(pán)受客觀因素影響成無(wú)奈之舉。

還記得被稱(chēng)為“龍華萬(wàn)年妖盤(pán)”的潤(rùn)達(dá)圓庭嗎，當(dāng)初與周邊的中航天逸、水榭春天5期、匯龍灣等項(xiàng)目幾乎同期開(kāi)工建設(shè)，但周邊樓盤(pán)早已入市，僅剩該樓盤(pán)遲遲未能入市。

2016年沉寂了數(shù)年的潤(rùn)達(dá)圓庭終于有了動(dòng)靜——未能售出的1500多套房源全部入市招租，轉(zhuǎn)為長(zhǎng)租社區(qū)。

而同樣在2016年入市的另一個(gè)龍華的“捂盤(pán)王”潛龍曼海寧，卻因推遲幾年入市升值22億。

2009年，潛龍曼海寧一期開(kāi)盤(pán)起價(jià)1.8萬(wàn)/平，而后每年擠牙膏式推盤(pán)，每次單價(jià)漲1萬(wàn)。后來(lái)一直賣(mài)不完，開(kāi)發(fā)商直接封盤(pán)轉(zhuǎn)為租賃，直到2016年又重新推出2000套房源，開(kāi)盤(pán)價(jià)已為5.5萬(wàn)/平，根據(jù)入市面積測(cè)算，數(shù)年間，開(kāi)發(fā)商已升值22億！

是靜待時(shí)日一夜飛升還是拖拖拉拉自此一蹶不振，這不僅關(guān)乎實(shí)力還關(guān)乎運(yùn)氣。

不過(guò)，打新人也不用太過(guò)惆悵，根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，深圳3月預(yù)計(jì)24個(gè)新房入市，其中不乏網(wǎng)紅盤(pán)，有需要的購(gòu)房者可以先關(guān)注新盤(pán)情況，提前做好購(gòu)房準(zhǔn)備。