【熱點(diǎn)聚焦】

3月1日，鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》。通知涉及五大項(xiàng)19條，其中包括支持合理住房需求、改善住房市場(chǎng)供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。

在支持合理住房需求環(huán)節(jié)，《通知》提出，鄭州子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房；居民因家庭人口增加、收入條件改善等原因賣小買大、賣舊買新的，在家庭限購(gòu)套數(shù)內(nèi)可提供個(gè)人按揭、網(wǎng)簽備案和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)辦理等方面便利。

在加大信貸融資支持環(huán)節(jié)，《通知》指出，要降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率；對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

【熱點(diǎn)評(píng)析】

首個(gè)放松限購(gòu)限貸的城市，具有積極的示范效應(yīng)

從鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)近期表現(xiàn)來看，據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，2021年鄭州市商品住宅成交面積僅為948萬(wàn)平方米，較2020年下降24.45%。從月度成交數(shù)據(jù)來看，鄭州商品住宅成交規(guī)模自2021年5月開始同比逐月下滑，成交規(guī)模已連續(xù)9個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，至2022年1月，新建商品住宅成交面積僅46.5萬(wàn)平方米，環(huán)比減少40.0%，同比下降14.8%；從價(jià)格方面來看，自2021年8月起，鄭州新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)連續(xù)下滑，至2022年1月尚未出現(xiàn)企穩(wěn)跡象；從庫(kù)存方面來看，今年1月鄭州庫(kù)存壓力激增，狹義庫(kù)存環(huán)比上漲25%，庫(kù)存消化周期為21.9個(gè)月，環(huán)比增加2.8個(gè)月。在市場(chǎng)壓力和去化壓力下，整體市場(chǎng)信心不足。

在此背景下，鄭州此次出臺(tái)新政，從需求端、金融端等層面進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，具有一定的主動(dòng)性和急迫性，“救市”意圖展現(xiàn)無(wú)遺。下調(diào)住房貸款利率、降低改善需求首付商業(yè)貸款門檻，可以從實(shí)質(zhì)上降低購(gòu)房成本，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期，釋放改善換房需求，加快鄭州市場(chǎng)筑底修復(fù)。同時(shí)，也有利于提振市場(chǎng)信心，對(duì)其他同樣遭遇市場(chǎng)收縮的城市具有較強(qiáng)的示范效應(yīng)。

限制套數(shù)之外可以申購(gòu)一套住房，只需一個(gè)理由即可，支持合理住房需求

鄭州是本輪緊縮調(diào)控以來首個(gè)明確取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的省會(huì)城市，也是2022年來全國(guó)第16個(gè)降低首付的城市。相比其他城市出臺(tái)的樓市政策，對(duì)合理住房需求的大力支持，成為鄭州新政的亮點(diǎn)。新政規(guī)定，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，按首套房貸款政策執(zhí)行。這相當(dāng)于放松了限貸的標(biāo)準(zhǔn)，降低了購(gòu)房的首付比例，鼓勵(lì)市民賣舊買新，可以有效拉動(dòng)改善型住房消費(fèi)，滿足購(gòu)房者的合理需求，減輕置業(yè)壓力。此外，《通知》還提出，鄭州子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房。這實(shí)際上是放寬了限購(gòu)的規(guī)定，增加了投靠家庭的可購(gòu)房套數(shù)。值得注意的是，新政并未對(duì)投靠親屬的關(guān)系及新購(gòu)住房的戶型做出限制，執(zhí)行過程中存在一定的彈性。

自2021年中央政治局會(huì)議主張“支持合理住房需求”以來，高層密集發(fā)聲，強(qiáng)調(diào)滿足合理住房需求的重要性，鄭州此次針對(duì)改善型購(gòu)房需求放寬限購(gòu)及限貸政策，是對(duì)“支持合理住房需求”的響應(yīng)，有利于改善型住房需求的釋放，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展也具有積極的意義。

政策放松開始唱主角，但主基調(diào)仍以穩(wěn)樓市為主，市場(chǎng)不是簡(jiǎn)單重復(fù)原來的發(fā)展模式

與近期一些三四線城市放松首付相比較，鄭州作為省會(huì)城市發(fā)布新規(guī)，說明部分二線城市也開始進(jìn)入到政策放寬的階段。2021年下半年以來，受政策高壓的影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面降溫，市場(chǎng)投資、銷售以及房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)整體下滑，在融資收緊、成交萎縮的背景下，房企流動(dòng)性持續(xù)承壓，加劇了市場(chǎng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)暴露的擔(dān)憂；另一方面，市場(chǎng)的疲弱也拖累了上下游產(chǎn)業(yè)鏈，制約了行業(yè)整體的發(fā)展。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于筑底修復(fù)階段，調(diào)控政策既要防范市場(chǎng)過熱，也要防止由房?jī)r(jià)過快下滑引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的暴露。從《通知》的整體框架來看，鄭州此次新政是堅(jiān)持“因城施策”的政策思路，主基調(diào)仍是以穩(wěn)樓市為主，對(duì)穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)增長(zhǎng)都有積極的推進(jìn)作用，預(yù)計(jì)后續(xù)將會(huì)有更多城市出于市場(chǎng)下行壓力而采取放松調(diào)控的動(dòng)作，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。