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不能說的秘密

帶你用底層邏輯看清樓市本質(zhì),不盲從少踩坑。

首先要跟大家說抱歉,最近比較忙,更新有點(diǎn)慢,今天就給大家來一點(diǎn)干貨。

下圖是不是很多人都在朋友圈見過,月供壓力小了,還省錢,還不小的一筆,是不是很誘人?

真實(shí)情況果真如此嗎?今天我就說說大實(shí)話

——那些金融中介不能說的秘密。(可能也是他們所不知道的事)

本文將以上圖的兩個(gè)產(chǎn)品房貸的等額本息VS抵押貸的先息后本展開和延伸

一、偷梁換柱

上圖其實(shí)是偷換了一個(gè)概念,就是計(jì)算基準(zhǔn)。

標(biāo)尺不同,卻放在一起說了。

雖說抵押貸和房貸表面上在計(jì)算月償還利息公式是一樣的:

利息=本金X月利息率

但公式中“本金”的定義是不同的:

①房抵貸公式中的“本金”=第一次銀行放給你的錢

整個(gè)基準(zhǔn)在你還款的歲月里,恒定不變;

②房貸公式中的“本金”=當(dāng)前欠銀行的錢

隨著還款的增加在變小,是動(dòng)態(tài)的。

以等額本息為例,下圖是房貸隨著還款年份的變化,利息與本金的的占比分析圖。

無論是怎樣的房貸利率,隨著年份的增加,本金的占比越來越高,利息越來越少;無論哪種利率,都有這樣的趨勢。

而且大概在十五年左右作為分水嶺,本金占比超過利息。

舉一個(gè)簡單的例子:比如說你向銀行借了100萬,房貸利率4.95%,還了5年,此刻房貸變成了約91.6萬來計(jì)算利息;而如果是抵押貸,先息后本,卻依然是按欠100萬在計(jì)息。

如果拿同樣的尺子來說呢?

意不意外?驚不驚喜?

二、用一個(gè)標(biāo)尺去量

米粒在跟一些金融中介溝通的時(shí)候,發(fā)現(xiàn)大多數(shù)中介根本沒有這個(gè)意識——這兩種產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)不一,更不用說幫你真正的成本分析、方案比較了。

言歸正傳,其實(shí)兩種不同的產(chǎn)品要放在同一起跑線進(jìn)行精算,還是蠻復(fù)雜的,變量比較多,如房貸持有幾年了,年利率多少、房抵貸要持有幾年等等。

米粒以4.25%和4.95%兩個(gè)最常見的房貸利率來進(jìn)行分析:

假如

①當(dāng)你還房貸N年后,轉(zhuǎn)換成抵押貸,并持有3年或5年,

②上述同樣的時(shí)點(diǎn)和持有周期內(nèi),你不做產(chǎn)品轉(zhuǎn)化,還是老老實(shí)實(shí)還房貸,那么這個(gè)時(shí)間段(3/5年)你的實(shí)際房貸利息支出按照房抵貸利息的計(jì)算規(guī)則折算

即同等條件下,房貸利率4.25%、4.95%所等效的同口徑的經(jīng)營貸利率詳見下圖:

如果你有幸趕上7折的時(shí)代,從省錢的角度,房貸才是最優(yōu)解!

如果房貸在5%左右,且持有一段時(shí)間了,還是要算算帳,未必劃算

以上還只是基于產(chǎn)品本身,還沒有考慮房貸轉(zhuǎn)抵押貸的交易成本,考慮后才是真金白銀下的真實(shí)方案比較。

三、到底劃算嗎?

房貸轉(zhuǎn)抵押貸操作成本:

包括贖樓費(fèi)、中介費(fèi)、銀行的評估費(fèi)等等通常成本,有的可能還有提前還款銀行罰息。

由于米粒采用的是精算,它會(huì)因任何參數(shù)的變化,導(dǎo)致結(jié)果的變化。

米粒以最常見的4.25%、4.95% 、5.25%三種房貸利率帶你看下趨勢:

下面分析,沿用開篇廣告的假設(shè),貸款500萬:

從供了3年房后開始到第15年期間的某一年,你將房貸轉(zhuǎn)成了房抵貸,還是現(xiàn)在市面上基本上最優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品——3.7%利率,先息后本,并持有3年、5年,考慮到交易成本的結(jié)果后,與還是老老實(shí)實(shí)還房貸比到底省不省錢?

注:①表中成本計(jì)算均按市場常規(guī)計(jì):中介費(fèi)按1%,過橋費(fèi)萬八每天,不考慮銀行罰息(按還款三年后開始計(jì)算),忽略不計(jì)評估費(fèi)等其他小錢。

②選取持有三年和五年的原因,房抵貸市面上最常見的周期即是3年和5年

四、結(jié)語

1.如果當(dāng)初你拿的七折房貸,怎么樣的房抵貸產(chǎn)品都不劃算;

2. 如果房貸利率在5%左右的,可以搞,但省的是牙縫的錢,能省錢的前提是你供樓時(shí)間不算太長,大概5年內(nèi)的;且要房抵貸持有時(shí)間足夠長,大于3年,否則意義不大;另外如果控不好成本,做了還要費(fèi)錢。

3. 如果房貸利率5.25%及以上,確實(shí)是可省些錢,但沒有宣傳的那么多;

而且還有前提:供樓不是太長也不能太短,最好供了3-7年之間,少于3年大多數(shù)銀行提前還款有罰息,會(huì)吃掉省的收益(評估價(jià)實(shí)施下,可能連可能性都沒有或空間不大);

4.房抵貸持有時(shí)間盡量長一些,以攤博成本,因?yàn)橹脫Q成本如中介費(fèi)、過橋費(fèi)都是一次性支出,唯有持有時(shí)間長才可以攤薄年度成本。如果你只持有一年,會(huì)吃掉你所有的利差,什么產(chǎn)品都不劃算。

以上僅基于開篇廣告以置換省成本邏輯,普世情況下進(jìn)行的分析;當(dāng)然經(jīng)營貸不是不能做,它還有其他的功能和用途,因人而異、看自己最看重什么,在這里就不展開了。

如果是為了省成本,一要同一標(biāo)尺,二要考慮交易成本,自己算清楚不要被忽悠了。

我接觸的那么多中介,沒見過一個(gè)人做配置方案給我分析這個(gè),講這些......

天哪,我要得罪人了!

注:本文分析都是基于開篇的廣告產(chǎn)品及邏輯進(jìn)行展開,產(chǎn)品千差萬別,個(gè)人情況千差萬別,關(guān)注點(diǎn)也千差萬別,具體的還需一事一議。

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