來源：洪波大視野

“現(xiàn)在二手房能成交的，都是業(yè)主降價(jià)的。

有的情況是，著急換房的業(yè)主，和他要買房那邊的業(yè)主談好了，可以降價(jià)，然后他這邊賣房，才會(huì)降價(jià)?！?/p>

這位鏈家的中介不緊不慢地和我講著，表現(xiàn)出了些許無奈。

“只能兩邊都降價(jià)，才能成交?！?/p>

盡管他講話語速很慢，但是能看得出來，經(jīng)驗(yàn)還是比較豐富的。

深圳市場(chǎng)橫盤了一年時(shí)間，二手成交幾乎“冰凍”。經(jīng)驗(yàn)少一些的中介，很多都撐不下去離開這個(gè)行業(yè)了。

二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀到底怎么樣，還在降價(jià)嗎？

到底有沒有回暖？

前兩天，我去探訪了某中介門店，有些意外的發(fā)現(xiàn)。

近一年沒有成交，

急賣業(yè)主報(bào)價(jià)已降2萬/平！

這家中介門店，位于龍華民治片區(qū)。

店鋪里很冷清，門可羅雀。

店員也很少，除了帶我看房的這位，另外只有一位男生，看起來還不太像中介。

“這套房業(yè)主誠心賣，價(jià)格還可以談的。

你看，這個(gè)戶型去年上半年成交了一套，34平的成交價(jià)去到了320萬，現(xiàn)在有個(gè)業(yè)主報(bào)價(jià)268萬了。

實(shí)際上，前幾天已經(jīng)談到了252萬，但由于買家資金有點(diǎn)問題沒能成交，所以這個(gè)價(jià)格還是可以談的。”

作者實(shí)拍

從該中介后臺(tái)看到，二手房指導(dǎo)價(jià)政策出臺(tái)之前，該小區(qū)成交單價(jià)已經(jīng)到了9萬/平米。

由于從去年以來成交量銳減，如今，誠心賣的業(yè)主報(bào)價(jià)，已經(jīng)接近7萬/平米。

“從你這里看到，2020年成交還是很活躍的，指導(dǎo)價(jià)政策出臺(tái)后，好像就只成交了一套？

因?yàn)槌山惶?，所以業(yè)主很難賣得出去，也就只好降價(jià)了是吧?！?/p>

“是的，降價(jià)是從去年下半年開始的，這套房的價(jià)格已經(jīng)降到7萬多，算是比較正常的水平了。

這個(gè)價(jià)格買，也會(huì)比較抗跌?！?/p>

他的言外之意是，指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)前的價(jià)格，確實(shí)有些高。

現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格，再降也降不到哪里去了。

“還是要完全按照指導(dǎo)價(jià)貸款嗎，沒有任何放松？”我問道。

“是的，按照指導(dǎo)價(jià)貸款，沒有放松?！?/p>

因?yàn)榘凑罩笇?dǎo)價(jià)貸款，大部分小區(qū)的首付大大提高了，二手房市場(chǎng)瞬間冰凍。

一座2200萬人的一線城市，2月份竟然只有800多套，創(chuàng)下近自2007年以來的新低。這顯然是不正常的。

如今，在指導(dǎo)價(jià)“緊箍咒”之下，市場(chǎng)仍然不見好轉(zhuǎn)。

市場(chǎng)冰凍之下，

報(bào)價(jià)降到參考價(jià)附近才能成交

我去看的這個(gè)小區(qū)，從去年下半年以來，就沒有任何成交了。

這些少量的成交，都是些什么情況呢？

第一，大多數(shù)是深圳東部的龍崗、羅湖等片區(qū)，部分老舊小區(qū)成交價(jià)往往和指導(dǎo)價(jià)差不多，甚至有些還低于指導(dǎo)價(jià)。

其次，就是業(yè)主著急用錢的，或者著急換房的。比如小孩塊要上學(xué)了，需要換個(gè)更好的學(xué)區(qū)房。

上面講到的這個(gè)例子，業(yè)主就是這種情況。

“這個(gè)小區(qū)的學(xué)位還是不錯(cuò)的，在龍華排在前面，過去每到開學(xué)季前成交量就會(huì)比較高?！?/p>

急賣的業(yè)主，只能把掛牌價(jià)下調(diào)至接近參考價(jià)，才有可能成交。

總的來說，二手房市場(chǎng)，業(yè)主要想成交，就只能降價(jià)。

據(jù)中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年2月，深圳成交房源中約六至七成的成交價(jià)，位于參考價(jià)1.1倍以內(nèi)。

要么本來就便宜，要么是業(yè)主降價(jià)降的。

實(shí)際上，從數(shù)據(jù)上看，深圳房價(jià)并沒有明顯下跌，只能說是平穩(wěn)中的微跌。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房市場(chǎng)的實(shí)際放盤量多達(dá)七八萬套，但是超過95%在售房源的掛牌價(jià)并沒有出現(xiàn)明顯下降。

這是為什么？

很簡單，因?yàn)槎紱]有成交。沒有成交，價(jià)格就還能撐得住，這些往往是不著急賣的業(yè)主。

那么，能撐多久呢？

等政策放松，等市場(chǎng)回暖，大家愿意相信市場(chǎng)會(huì)好起來，唯一不確定的就是時(shí)間。

業(yè)主想的是，不但要賣出去，還得要自行車。

關(guān)鍵是，你能不能等得起？

同時(shí)，有些購房者想的是，市場(chǎng)這么冷，也不急著買。等一等，價(jià)格降得就更多了。

這是政策和市場(chǎng)的博弈，也是業(yè)主和購房者的博弈。

與那位中介交談，也聊到了新房。

“二手房幾乎沒有成交，新房應(yīng)該好一些？”

“對(duì)，很多人都去買新房去了。我這前幾天剛有個(gè)成交，光明的項(xiàng)目。”

中介一邊說著，一邊從手機(jī)上找出成交的信息給我看。

對(duì)于剛需來說，在現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境下，打新確實(shí)是更好的選擇。畢竟首付低，和你搶房的人也少，有更大概率能買到位置比較好的房子。