1
直到今天,很多人還在糾結(jié)同一個(gè)問(wèn)題:
手里就這些錢,買一線還是買二線?
深圳價(jià)格都那么高了,四萬(wàn)起步,十萬(wàn)不封頂,而武漢、成都這些強(qiáng)二線,還有很多一萬(wàn)多兩萬(wàn)多甚至七八千的房子。
這些二線和深圳相比,能級(jí)確實(shí)要弱一些,但怎么也弱不到三四倍,價(jià)差卻有三四倍,發(fā)展后勁也很足,怎么算也是買二線更安全,2萬(wàn)翻到4萬(wàn),比10萬(wàn)翻到20萬(wàn)還是容易的多。
所以,直到今天,還有很多人殺到二線去買房,強(qiáng)二線,低價(jià)格,買入不糾結(jié),拿著也踏實(shí)。
然而,這些所謂的強(qiáng)二線真的有那么穩(wěn)嗎?
我可以告訴你,你認(rèn)為很穩(wěn)很穩(wěn)的強(qiáng)二線,有不少已是投資巨坑,目前正處在投資客踩踏出貨的前夜。
如果你現(xiàn)在進(jìn)場(chǎng),感謝,無(wú)數(shù)等待清貨離場(chǎng)的投資客急需你的拯救。
最高危的強(qiáng)二線城市有哪幾個(gè)?
武漢、成都和重慶!
是不是強(qiáng)二線,是不是大家公認(rèn)的潛力城市,是不是從七八千到兩三萬(wàn),各類價(jià)位的貨源應(yīng)有盡有,總有一款適合你。
2
不要認(rèn)為大漁是信口開(kāi)河,危言聳聽(tīng),我們拿數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)話。
先看綠中介近期發(fā)布的各城市的二手房掛盤量和出租量。
我先拿北京的數(shù)據(jù)做為標(biāo)尺,為什么選北京?
因?yàn)楸本┻@兩年投資客已經(jīng)被洗的差不多了,剛需很多投機(jī)很少,樓市數(shù)據(jù)最接近市場(chǎng)真實(shí)需求。
同時(shí),北京面積很大,1.6萬(wàn)平方公里,常住人口全國(guó)第一,接近4000萬(wàn),房源也足夠多,北京的掛盤數(shù)據(jù),是剃除了投機(jī)水分后最具參考價(jià)值的。
北京目前的鏈家二手房放盤量:81158套。
再看看另外兩個(gè)一線城市上海和深圳。
上海75402套,深圳46646套,和北京相比依次遞減,這三個(gè)一線城市的二手房掛盤數(shù)據(jù),相對(duì)于它們的面積、人口和量級(jí),可以說(shuō)真實(shí)有效。
依次類推,按照城市級(jí)別、人口數(shù)量和住房需求,二線城市的二手房掛盤數(shù)據(jù)應(yīng)該是多少,五萬(wàn),四萬(wàn),還是三萬(wàn)?
結(jié)果總是出乎意料,真實(shí)數(shù)據(jù)亮瞎你的眼,熱門二線城市的二手房掛盤量遠(yuǎn)超想象,大部分在五到八萬(wàn),其中成都、重慶、武漢以接近十萬(wàn)套,勇奪前三甲。
成都97802套,重慶94716套,武漢93756套,都直逼10萬(wàn)套大關(guān)。
成都、重慶、武漢,個(gè)個(gè)都是投資客最愛(ài)的網(wǎng)紅城市,一萬(wàn)多的入場(chǎng)價(jià),在很多人看來(lái)是穩(wěn)賺不賠。
這三個(gè)城市能級(jí)遠(yuǎn)不如一線,在售房源卻遠(yuǎn)超一線,是否說(shuō)明很快要晉級(jí)一線了?
用腳趾頭想一想也知道不是。
來(lái)看看這三個(gè)城市和北上深的面積和人口對(duì)比。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出,北上深的常住人口都在兩千多萬(wàn),武漢成都只有一千多萬(wàn),重慶雖然有三千萬(wàn)人口,但重慶面積有八萬(wàn)多平方公里,接近一個(gè)小型省份,大量人口分布在各個(gè)郊縣,主城區(qū)人口不過(guò)千萬(wàn)。
面積上,除了深圳不足2000平方公里,其他都在6000平方公里以上,土地資源都不稀缺。
那么,憑什么人口不足、級(jí)別不夠的漢蓉渝,二手房掛盤量會(huì)遠(yuǎn)超北上深呢?
只有一個(gè)答案,這三個(gè)城市將近30萬(wàn)套二手房源里,大部分是投資客在拋盤。
3
我們?cè)倏吹诙€(gè)數(shù)據(jù),銷售量。
2016、2017、2018這三年,北京、深圳、武漢、成都、重慶這五個(gè)城市,到底各賣了多少套房子?
數(shù)據(jù)很驚人,武漢、成都、重慶在2016、17、18三年的年成交量都在30萬(wàn)套左右,超出北京深圳將近一倍。
和北京深圳二手房占去大半的成交比例不同,這三個(gè)城市都以新房成交為主,新房占去了七到八成的份額。
北京和深圳的成交數(shù)據(jù),都是可查證的真實(shí)成交量,這三個(gè)城市則不同,因?yàn)檫@幾年這些城市炒房太盛,銷量太高,政府已刻意不向外界公布真實(shí)成交數(shù)據(jù),或者只公布新房成交數(shù)據(jù)。
它們的真實(shí)成交數(shù)量,很可能會(huì)比查到的數(shù)據(jù)更夸張。
這三個(gè)城市,充分體現(xiàn)了什么叫做房炒不住。
炒房客買的房子,不是用來(lái)住的,是升值之后用來(lái)賣的,所以,我們才能看到這幾個(gè)城市二手市場(chǎng)激增的拋盤量。
更要命的是,成都、武漢和重慶這三個(gè)城市,現(xiàn)在拋向市場(chǎng)的十萬(wàn)套房子,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是全部。
投資高峰期的16、17、18年,投資客買入的大部分是新房,只有16年的有部分交房拿到房本,可以拋向市場(chǎng),17、18年的大量新盤還未交付,無(wú)法拋售。
同時(shí),重慶疊加限售兩年,成都限售三年,這兩個(gè)城市都對(duì)賣出的房源進(jìn)行了時(shí)間鎖定。
然而鎖定只能讓拋盤時(shí)間推遲,不能讓這些房源憑空消失。
照這個(gè)時(shí)間來(lái)推算,隨著后期大量房源被解鎖,十萬(wàn)套掛盤量遠(yuǎn)不是終點(diǎn)。
未來(lái)至少五到七年,這三個(gè)城市的二手房供應(yīng)量只會(huì)越來(lái)越多,供應(yīng)端不斷加大,購(gòu)買端卻是恒定的,形成堰塞湖效應(yīng)幾乎是必然。
如果沒(méi)有下一波大行情的到來(lái),沒(méi)有下一波投資客的大量入場(chǎng),長(zhǎng)期供大于求的結(jié)局只有一個(gè),就是橫盤和下跌。
這個(gè)時(shí)候,你還認(rèn)為一萬(wàn)多兩萬(wàn)多的單價(jià)便宜嗎?
這個(gè)世界沒(méi)有所謂的便宜,只有供需。
供需失衡達(dá)到了一定的比例,什么量級(jí)的城市、什么便宜的價(jià)格也挽救不了。
4
最后一個(gè)問(wèn)題,這三個(gè)城市,各自三年九十萬(wàn)套的成交量,都成交到了哪里?
主城區(qū)當(dāng)然有不少,但大部分成交在新區(qū)。
重慶的兩江新區(qū)、茶園新區(qū)、空港新城、西部新城;成都的天府新區(qū),龍泉新城,北部新城;武漢的光谷新區(qū),濱江新區(qū),漢口北新區(qū)。
這些新區(qū)面積一個(gè)比一個(gè)大,名頭一個(gè)比一個(gè)響,規(guī)劃一個(gè)比一個(gè)震撼。
新區(qū)的優(yōu)點(diǎn)是避開(kāi)了擁擠老化的老城區(qū),是一塊全新的凈地,可以按新城鎮(zhèn)的模式去規(guī)劃建設(shè),非常適合做增量經(jīng)濟(jì)。
各二線城市都有七八千到一萬(wàn)多平方公里土地,地有的是,只要遠(yuǎn)離主城區(qū),全都是土地,因此,各個(gè)新區(qū)都把框架拉的很大,規(guī)劃做的很高遠(yuǎn)。
有地有概念,實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想最大的阻礙就是一個(gè)字:錢。
沒(méi)有錢,如何建設(shè)新區(qū)?
對(duì)政府來(lái)說(shuō),建設(shè)新區(qū)的資金來(lái)源只有幾個(gè)渠道:自有資金,中央拔款、吸引外來(lái)資金和賣地。
自有資金有限,中央拔款要看天意,外來(lái)資金在新區(qū)成形后才會(huì)進(jìn)去,最重要的資金來(lái)源還是靠賣地。
如何成功地把地高價(jià)賣出去?
首先是做大新區(qū)面積,面積夠大規(guī)劃才夠震撼,才有足夠多可以出讓的土地。
然后是鋪天蓋地的宣傳,新區(qū)規(guī)劃,地鐵導(dǎo)入,學(xué)校醫(yī)院等配套建設(shè),不管有沒(méi)有企業(yè)入駐,先把成片的寫字樓群建起來(lái),配以各種高大上的產(chǎn)業(yè)園名稱,同時(shí),在新區(qū)內(nèi)規(guī)劃出大量的可拍賣住宅用地,反正地有的是。
下一步就是順勢(shì)放低入戶門檻,投資客想要的概念和房票都有了。過(guò)去兩年,借助這波大行情,投資客如潮水般涌入,房?jī)r(jià)越賣越高,地價(jià)越拍越高,錢滾滾而來(lái),資金問(wèn)題解決了。
三年九十萬(wàn)套就是這么賣出去的,六千到兩萬(wàn)四就是這么漲上去的。
5
新區(qū)能不能建設(shè)成功呢?
我不知道。
我只知道,天府新區(qū)1578平方公里,兩江新區(qū)1200平方公里,光谷新區(qū)518平方公里。而整個(gè)深圳只有1997平方公里,即使是大家公認(rèn)無(wú)法復(fù)制的深圳奇跡,發(fā)展到今天也用了整整四十年,
每個(gè)新區(qū)的面積都太大,野心都太滿。想填滿這些巨大的新區(qū),并實(shí)現(xiàn)吹出去的預(yù)期,需要的不是時(shí)間問(wèn)題,而是資源問(wèn)題。
如果想把這些新區(qū)都填滿,夢(mèng)想都實(shí)現(xiàn),集中全中國(guó)的資源也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,如果只靠時(shí)間和等待,結(jié)局不是成熟,而是爛尾。
在這些新區(qū)買了房子的人呢?新區(qū)不成功怎么辦,買完之后怎么辦,這些房子后續(xù)再賣給誰(shuí),誰(shuí)會(huì)去想這么長(zhǎng)遠(yuǎn)的問(wèn)題呢,大家認(rèn)定后續(xù)會(huì)有無(wú)窮無(wú)盡的接盤俠。
可是,看到這些城市如同堰塞湖一樣的二手房源,和后續(xù)還要入市的天量房子,你敢確定你手里的房子一定賣的出去嗎?
現(xiàn)在這個(gè)階段,只看價(jià)格,不看價(jià)值,盲目沖進(jìn)投機(jī)過(guò)盛的二線接盤,大概率要成為炮灰。
2016、17、18是房?jī)r(jià)大漲,人心躁動(dòng)的三年,按照事物的規(guī)律,躁動(dòng)的周期往往很短,平復(fù)的周期卻會(huì)很長(zhǎng),一年的躁動(dòng)需要至少三年去撫平,那么三年呢?
米宅一直在說(shuō),未來(lái)幾年是房產(chǎn)價(jià)值回歸的年代,房產(chǎn)要回歸本源的價(jià)值:居住。
可租可售可變現(xiàn)的核心城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn),才是真正值得持有的房產(chǎn)。
未來(lái)幾年買房,請(qǐng)謹(jǐn)記,價(jià)差不是選籌的最大標(biāo)準(zhǔn),城市價(jià)值和居住屬性才是。
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