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直到今天，很多人還在糾結(jié)同一個(gè)問(wèn)題：

手里就這些錢，買一線還是買二線?

深圳價(jià)格都那么高了，四萬(wàn)起步，十萬(wàn)不封頂，而武漢、成都這些強(qiáng)二線，還有很多一萬(wàn)多兩萬(wàn)多甚至七八千的房子。

這些二線和深圳相比，能級(jí)確實(shí)要弱一些，但怎么也弱不到三四倍，價(jià)差卻有三四倍，發(fā)展后勁也很足，怎么算也是買二線更安全，2萬(wàn)翻到4萬(wàn)，比10萬(wàn)翻到20萬(wàn)還是容易的多。

所以，直到今天，還有很多人殺到二線去買房，強(qiáng)二線，低價(jià)格，買入不糾結(jié)，拿著也踏實(shí)。

然而，這些所謂的強(qiáng)二線真的有那么穩(wěn)嗎?

我可以告訴你，你認(rèn)為很穩(wěn)很穩(wěn)的強(qiáng)二線，有不少已是投資巨坑，目前正處在投資客踩踏出貨的前夜。

如果你現(xiàn)在進(jìn)場(chǎng)，感謝，無(wú)數(shù)等待清貨離場(chǎng)的投資客急需你的拯救。

最高危的強(qiáng)二線城市有哪幾個(gè)?

武漢、成都和重慶！

是不是強(qiáng)二線，是不是大家公認(rèn)的潛力城市，是不是從七八千到兩三萬(wàn)，各類價(jià)位的貨源應(yīng)有盡有，總有一款適合你。

2

不要認(rèn)為大漁是信口開(kāi)河，危言聳聽(tīng)，我們拿數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)話。

先看綠中介近期發(fā)布的各城市的二手房掛盤量和出租量。

我先拿北京的數(shù)據(jù)做為標(biāo)尺，為什么選北京?

因?yàn)楸本┻@兩年投資客已經(jīng)被洗的差不多了，剛需很多投機(jī)很少，樓市數(shù)據(jù)最接近市場(chǎng)真實(shí)需求。

同時(shí)，北京面積很大，1.6萬(wàn)平方公里，常住人口全國(guó)第一，接近4000萬(wàn)，房源也足夠多，北京的掛盤數(shù)據(jù)，是剃除了投機(jī)水分后最具參考價(jià)值的。

北京目前的鏈家二手房放盤量：81158套。

再看看另外兩個(gè)一線城市上海和深圳。

上海75402套，深圳46646套，和北京相比依次遞減，這三個(gè)一線城市的二手房掛盤數(shù)據(jù)，相對(duì)于它們的面積、人口和量級(jí)，可以說(shuō)真實(shí)有效。

依次類推，按照城市級(jí)別、人口數(shù)量和住房需求，二線城市的二手房掛盤數(shù)據(jù)應(yīng)該是多少，五萬(wàn)，四萬(wàn)，還是三萬(wàn)?

結(jié)果總是出乎意料，真實(shí)數(shù)據(jù)亮瞎你的眼，熱門二線城市的二手房掛盤量遠(yuǎn)超想象，大部分在五到八萬(wàn)，其中成都、重慶、武漢以接近十萬(wàn)套，勇奪前三甲。

成都97802套，重慶94716套，武漢93756套，都直逼10萬(wàn)套大關(guān)。

成都、重慶、武漢，個(gè)個(gè)都是投資客最愛(ài)的網(wǎng)紅城市，一萬(wàn)多的入場(chǎng)價(jià)，在很多人看來(lái)是穩(wěn)賺不賠。

這三個(gè)城市能級(jí)遠(yuǎn)不如一線，在售房源卻遠(yuǎn)超一線，是否說(shuō)明很快要晉級(jí)一線了?

用腳趾頭想一想也知道不是。

來(lái)看看這三個(gè)城市和北上深的面積和人口對(duì)比。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，北上深的常住人口都在兩千多萬(wàn)，武漢成都只有一千多萬(wàn)，重慶雖然有三千萬(wàn)人口，但重慶面積有八萬(wàn)多平方公里，接近一個(gè)小型省份，大量人口分布在各個(gè)郊縣，主城區(qū)人口不過(guò)千萬(wàn)。

面積上，除了深圳不足2000平方公里，其他都在6000平方公里以上，土地資源都不稀缺。

那么，憑什么人口不足、級(jí)別不夠的漢蓉渝，二手房掛盤量會(huì)遠(yuǎn)超北上深呢?

只有一個(gè)答案，這三個(gè)城市將近30萬(wàn)套二手房源里，大部分是投資客在拋盤。

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我們?cè)倏吹诙€(gè)數(shù)據(jù)，銷售量。

2016、2017、2018這三年，北京、深圳、武漢、成都、重慶這五個(gè)城市，到底各賣了多少套房子?

數(shù)據(jù)很驚人，武漢、成都、重慶在2016、17、18三年的年成交量都在30萬(wàn)套左右，超出北京深圳將近一倍。

和北京深圳二手房占去大半的成交比例不同，這三個(gè)城市都以新房成交為主，新房占去了七到八成的份額。

北京和深圳的成交數(shù)據(jù)，都是可查證的真實(shí)成交量，這三個(gè)城市則不同，因?yàn)檫@幾年這些城市炒房太盛，銷量太高，政府已刻意不向外界公布真實(shí)成交數(shù)據(jù)，或者只公布新房成交數(shù)據(jù)。

它們的真實(shí)成交數(shù)量，很可能會(huì)比查到的數(shù)據(jù)更夸張。

這三個(gè)城市，充分體現(xiàn)了什么叫做房炒不住。

炒房客買的房子，不是用來(lái)住的，是升值之后用來(lái)賣的，所以，我們才能看到這幾個(gè)城市二手市場(chǎng)激增的拋盤量。

更要命的是，成都、武漢和重慶這三個(gè)城市，現(xiàn)在拋向市場(chǎng)的十萬(wàn)套房子，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是全部。

投資高峰期的16、17、18年，投資客買入的大部分是新房，只有16年的有部分交房拿到房本，可以拋向市場(chǎng)，17、18年的大量新盤還未交付，無(wú)法拋售。

同時(shí)，重慶疊加限售兩年，成都限售三年，這兩個(gè)城市都對(duì)賣出的房源進(jìn)行了時(shí)間鎖定。

然而鎖定只能讓拋盤時(shí)間推遲，不能讓這些房源憑空消失。

照這個(gè)時(shí)間來(lái)推算，隨著后期大量房源被解鎖，十萬(wàn)套掛盤量遠(yuǎn)不是終點(diǎn)。

未來(lái)至少五到七年，這三個(gè)城市的二手房供應(yīng)量只會(huì)越來(lái)越多，供應(yīng)端不斷加大，購(gòu)買端卻是恒定的，形成堰塞湖效應(yīng)幾乎是必然。

如果沒(méi)有下一波大行情的到來(lái)，沒(méi)有下一波投資客的大量入場(chǎng)，長(zhǎng)期供大于求的結(jié)局只有一個(gè)，就是橫盤和下跌。

這個(gè)時(shí)候，你還認(rèn)為一萬(wàn)多兩萬(wàn)多的單價(jià)便宜嗎?

這個(gè)世界沒(méi)有所謂的便宜，只有供需。

供需失衡達(dá)到了一定的比例，什么量級(jí)的城市、什么便宜的價(jià)格也挽救不了。

4

最后一個(gè)問(wèn)題，這三個(gè)城市，各自三年九十萬(wàn)套的成交量，都成交到了哪里?

主城區(qū)當(dāng)然有不少，但大部分成交在新區(qū)。

重慶的兩江新區(qū)、茶園新區(qū)、空港新城、西部新城；成都的天府新區(qū)，龍泉新城，北部新城；武漢的光谷新區(qū)，濱江新區(qū)，漢口北新區(qū)。

這些新區(qū)面積一個(gè)比一個(gè)大，名頭一個(gè)比一個(gè)響，規(guī)劃一個(gè)比一個(gè)震撼。

新區(qū)的優(yōu)點(diǎn)是避開(kāi)了擁擠老化的老城區(qū)，是一塊全新的凈地，可以按新城鎮(zhèn)的模式去規(guī)劃建設(shè)，非常適合做增量經(jīng)濟(jì)。

各二線城市都有七八千到一萬(wàn)多平方公里土地，地有的是，只要遠(yuǎn)離主城區(qū)，全都是土地，因此，各個(gè)新區(qū)都把框架拉的很大，規(guī)劃做的很高遠(yuǎn)。

有地有概念，實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想最大的阻礙就是一個(gè)字：錢。

沒(méi)有錢，如何建設(shè)新區(qū)?

對(duì)政府來(lái)說(shuō)，建設(shè)新區(qū)的資金來(lái)源只有幾個(gè)渠道：自有資金，中央拔款、吸引外來(lái)資金和賣地。

自有資金有限，中央拔款要看天意，外來(lái)資金在新區(qū)成形后才會(huì)進(jìn)去，最重要的資金來(lái)源還是靠賣地。

如何成功地把地高價(jià)賣出去?

首先是做大新區(qū)面積，面積夠大規(guī)劃才夠震撼，才有足夠多可以出讓的土地。

然后是鋪天蓋地的宣傳，新區(qū)規(guī)劃，地鐵導(dǎo)入，學(xué)校醫(yī)院等配套建設(shè)，不管有沒(méi)有企業(yè)入駐，先把成片的寫字樓群建起來(lái)，配以各種高大上的產(chǎn)業(yè)園名稱，同時(shí)，在新區(qū)內(nèi)規(guī)劃出大量的可拍賣住宅用地，反正地有的是。

下一步就是順勢(shì)放低入戶門檻，投資客想要的概念和房票都有了。過(guò)去兩年，借助這波大行情，投資客如潮水般涌入，房?jī)r(jià)越賣越高，地價(jià)越拍越高，錢滾滾而來(lái)，資金問(wèn)題解決了。

三年九十萬(wàn)套就是這么賣出去的，六千到兩萬(wàn)四就是這么漲上去的。

5

新區(qū)能不能建設(shè)成功呢?

我不知道。

我只知道，天府新區(qū)1578平方公里，兩江新區(qū)1200平方公里，光谷新區(qū)518平方公里。而整個(gè)深圳只有1997平方公里，即使是大家公認(rèn)無(wú)法復(fù)制的深圳奇跡，發(fā)展到今天也用了整整四十年，

每個(gè)新區(qū)的面積都太大，野心都太滿。想填滿這些巨大的新區(qū)，并實(shí)現(xiàn)吹出去的預(yù)期，需要的不是時(shí)間問(wèn)題，而是資源問(wèn)題。

如果想把這些新區(qū)都填滿，夢(mèng)想都實(shí)現(xiàn)，集中全中國(guó)的資源也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，如果只靠時(shí)間和等待，結(jié)局不是成熟，而是爛尾。

在這些新區(qū)買了房子的人呢?新區(qū)不成功怎么辦，買完之后怎么辦，這些房子后續(xù)再賣給誰(shuí)，誰(shuí)會(huì)去想這么長(zhǎng)遠(yuǎn)的問(wèn)題呢，大家認(rèn)定后續(xù)會(huì)有無(wú)窮無(wú)盡的接盤俠。

可是，看到這些城市如同堰塞湖一樣的二手房源，和后續(xù)還要入市的天量房子，你敢確定你手里的房子一定賣的出去嗎?

現(xiàn)在這個(gè)階段，只看價(jià)格，不看價(jià)值，盲目沖進(jìn)投機(jī)過(guò)盛的二線接盤，大概率要成為炮灰。

2016、17、18是房?jī)r(jià)大漲，人心躁動(dòng)的三年，按照事物的規(guī)律，躁動(dòng)的周期往往很短，平復(fù)的周期卻會(huì)很長(zhǎng)，一年的躁動(dòng)需要至少三年去撫平，那么三年呢?

米宅一直在說(shuō)，未來(lái)幾年是房產(chǎn)價(jià)值回歸的年代，房產(chǎn)要回歸本源的價(jià)值：居住。

可租可售可變現(xiàn)的核心城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，才是真正值得持有的房產(chǎn)。

未來(lái)幾年買房，請(qǐng)謹(jǐn)記，價(jià)差不是選籌的最大標(biāo)準(zhǔn)，城市價(jià)值和居住屬性才是。