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購(gòu)房者占有使用權(quán)VS抵押權(quán)人抵押權(quán),孰大?

作者|張茂榮

房地產(chǎn)爭(zhēng)議解決專(zhuān)家、信榮律師團(tuán)隊(duì) 首席律師

主攻:房地產(chǎn)大要案、小產(chǎn)權(quán)房(含農(nóng)民樓、歷史違建、綠本房)拆遷買(mǎi)賣(mài)析產(chǎn)糾紛

今有網(wǎng)友咨詢(xún):其一次性付款,購(gòu)買(mǎi)了恒大商務(wù)公寓并已入住使用,現(xiàn)發(fā)現(xiàn)恒大”先賣(mài)后押“(出售后又抵押給他人融資),如恒大不能履行債務(wù),自己可否對(duì)抗抵押權(quán)人?

這是一個(gè)非?,F(xiàn)實(shí)的問(wèn)題,本質(zhì)是購(gòu)房者的”占有使用權(quán)“可否對(duì)抗抵押權(quán)人的”抵押優(yōu)先權(quán)“,即:如抵押權(quán)人起訴并查封執(zhí)行房屋,購(gòu)房者是否有權(quán)要求排除執(zhí)行。

就權(quán)利性質(zhì)來(lái)說(shuō),購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同,與開(kāi)發(fā)商形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系,購(gòu)房者要求開(kāi)發(fā)商辦理過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)移登記的權(quán)利性質(zhì)為債權(quán)請(qǐng)求權(quán),而抵押權(quán)則屬于《民法典》第三百九十四條明確規(guī)定享有優(yōu)先受償權(quán)的擔(dān)保物權(quán),根據(jù)物權(quán)優(yōu)先原則,一般來(lái)說(shuō),購(gòu)房者是不能對(duì)抗抵押權(quán)人的。

物權(quán)優(yōu)先并非絕對(duì),特殊情況下,債權(quán)亦可以突破物權(quán)得以?xún)?yōu)先保護(hù),如基于生存居住權(quán)而產(chǎn)生的消費(fèi)者購(gòu)房請(qǐng)求權(quán),與之對(duì)應(yīng)的規(guī)定是原《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》,但該批復(fù)因《民法典》的實(shí)施,已于2021年1月1日廢止,廢止后就消費(fèi)者購(gòu)房請(qǐng)求權(quán)是否優(yōu)先于工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)甚至抵押權(quán)已無(wú)明確規(guī)定。

筆者認(rèn)為,刪除消費(fèi)者購(gòu)房請(qǐng)求優(yōu)先權(quán)規(guī)定并非是對(duì)其優(yōu)先權(quán)的全面否定,符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》(簡(jiǎn)稱(chēng)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》)第二十九條規(guī)定情形的消費(fèi)者請(qǐng)求權(quán)仍?xún)?yōu)先于抵押權(quán),并可以排除包括抵押權(quán)在內(nèi)就所購(gòu)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行,即:

金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議,符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,人民法院應(yīng)予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同;(二)所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋;(三)已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。

對(duì)照該規(guī)定,回到上述網(wǎng)友問(wèn)題:因該網(wǎng)友所購(gòu)房屋系商務(wù)公寓而非住宅,不符合“所購(gòu)商品房系用于居住”的優(yōu)先要件,故無(wú)法依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條排除抵押權(quán)人的查封執(zhí)行。

看到這里,購(gòu)買(mǎi)商業(yè)物業(yè)未過(guò)戶(hù)被抵押或查封的您是否心里拔涼拔涼了?筆者不以為然:法律是死的,人是活的,這世界從來(lái)都沒(méi)有絕對(duì)可行或不可行的事,正所謂山不轉(zhuǎn)水轉(zhuǎn),水不轉(zhuǎn)人轉(zhuǎn),“條條大路通羅馬”,此路不通那路通......

優(yōu)先不了抵押權(quán),排除不了查封執(zhí)行,還可以審查抵押權(quán)的合法性啊!別忘了,《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán),人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持,但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”是以擔(dān)保物權(quán)合法有效為前置條件的,如果不合法自然不適用,如果不適用,購(gòu)房者自然可以?xún)?yōu)先并排除執(zhí)行。

可能您會(huì)說(shuō),已經(jīng)辦理了登記的抵押權(quán)怎么可能有問(wèn)題呢?——筆者說(shuō)了,這世間就沒(méi)有絕對(duì)之事,恒大將房子賣(mài)給您并實(shí)際交付,再行抵押必然屬于惡意,抵押權(quán)人是否存在惡意?(行為人與相對(duì)人惡意串通,損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效),即便不存在惡意,是否存在不合規(guī)抵押?......

鑒于網(wǎng)友是免費(fèi)咨詢(xún),事關(guān)抵押權(quán)人巨大利益,筆者不便詳述,如有興趣,可看筆者案例自悟:《經(jīng)典案例|購(gòu)商鋪18年,突遭不明身份人持證驅(qū)逐,再遭千萬(wàn)抵押,歷時(shí)三年成功追回!》(如果您覺(jué)得枯燥,也可以看精彩無(wú)限的樓事情景劇《樓市奇案!“渾然不知”自己房子十一年前被登記他人名下多次抵押,“有驚無(wú)險(xiǎn)”律師助力耗時(shí)三年終維權(quán)成功!》)。

需要說(shuō)明的是,符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的購(gòu)房者并不能排除抵押優(yōu)先權(quán),即《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條與第二十七條沖突時(shí),優(yōu)先適用第二十七條。

注:本文涉及《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七、二十八、二十九條的沖突適用,第二十八條內(nèi)容為:金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議,符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,人民法院應(yīng)予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn);(三)已支付全部?jī)r(jià)款,或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;(四)非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。

總結(jié):

恒大”先賣(mài)后押“損害購(gòu)房者利益,符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定者,購(gòu)房請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)并可以排除查封執(zhí)行,不符合者,或可,或不可!

關(guān)鍵詞: 抵押權(quán)人
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